1、物業管理招投標具體實施流程之一 物業管理招標投標在我國目前尚處于起步階段，迄今為止，國內也僅有X市、深圳、X市、廣州、南京等地進行了初步嘗試，而參與投標的物業管理公司更是寥寥可數。應當說，在這一行業中投標活動的成功經驗暫且乏善可陳。然而，投標的公正性與競爭性又打算了它必將取代現有的開發商“包辦制”，成為業主選擇“管家”的主要形式。對于物業管理公司而言，要想在競爭越來越激烈的物業管理行業中站穩腳跟，乃至成為行業主導，就必需要盡快做好預備，加入到投標競爭的行列之中，在競爭中發展壯大。因此，了解物業管理投標的程序與技巧，了解投標中可能發生的爭議及其解決途徑，對于提高物業管理公司的投標競爭力以及保障其

2、自身權益，都是特別現實和迫切的。 雖然，由于投標對象-物業管理服務的無形性與其他工程項目的實物性的差異，物業管理投標具有很多區分于其他項目投標的獨特之處，但同樣作為投標，其必經程序仍與其他項目投標有著諸多相似之處，仍要經歷前期預備、購買標書、可行性分析、編寫及封送標書等步驟。 一、投標前期工作 （一）取得從業資格 正如全部合法經營的企業法人一樣，從業資格是物業管理公司從事正常營業活動所必需具備的首要條件，這自然也成為物業管理公司參與投標前必需首先考慮的基本因素。根據國際與國內的不同管理規定，物業管理公司要取得投標資格所需履行的手續也有所不同。 1.從事國內投標的資格要求 物業管理公司在國內從事

3、投標業務，必需取得企業法人營業執照和政府頒發的物業管理企業資質證書。 首先，根據我國公司法規定，作為獨立經營、獨立核算的法人機構，物業管理公司（或其所屬集團公司）必需擁有有關工商行政管理局所頒發的營業執照，以證明其合法經營資格。 其次，物業管理企業應具備經有關部門核準頒發的資質證書。 鑒于我國物業管理行業起步較晚，隊伍良莠不齊，管理混亂的現狀，建設部20XX年頒布的前期物業管理招投標管理暫行方法規定，由建設單位通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。建設部20XX年物業管理企業資質管理方法規定：一級資質物業公司可以承接各種物業管理項目。二級資質物業公司可以承接30萬平方米以下的住宅項目

4、和8萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。三級資質物業公司可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。 方法將物業管理公司劃分為以下三個等級： 一級物業管理公司的資質標準 1.注冊資本人民幣500萬元以上； 2.物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱； 3.物業管理專業人員根據國家有關規定取得職業資格證書； 4.管理兩種類型以上物業，并且管理各類物業的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100： （1）多層住宅20

5、0萬平方米； （2）高層住宅100萬平方米； （3）獨立式住宅（別墅）15萬平方米； （4）辦公樓、工業廠房及其它物業50萬平方米。 5.建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準，建立企業信用檔案系統，有優良的經營管理業績。 二級物業管理公司的資質標準 1.注冊資本人民幣300萬元以上； 2.物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱； 3.物業管理專業人員根據國家有關規定取得職業資格證書； 4.管理兩種類型以上物業，并且管理各類物業的房屋建筑面積分別占下

6、列相應計算基數的百分比之和不低于100： （1）多層住宅100萬平方米； （2）高層住宅50萬平方米； （3）獨立式住宅（別墅）8萬平方米； （4）辦公樓、工業廠房及其它物業20萬平方米。 5.建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準，建立企業信用檔案系統，有良好的經營管理業績。 三級物業管理公司的資質標準 1.注冊資本人民幣50萬元以上； 2.物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱； 3.物業管理專業人員根據國家有關規定取得職業資格證書 4.有委托的物業管理項目； 5.建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準，建立企業信用檔案系統。 物業管理企業應當根據試行方法規定申請企業資質等級評定。未經主管部門進行資質評定并取得資質證書的，不得從事物業管理業務。新設立的物業管理企業，其資質等級根據最低等級核定，并設一年的暫定期。對于不符合原定資質等級標準的企業，由資質等級評定初審部門提出降級或吊銷資質證書的意見，報審批部門批準后執行。資質等級的升級應依次逐級上升，不得越級上升。 政府對物業管理公司進行這樣的劃分，并要求其按等級參與招標投標，無疑在競爭機制上為物業管理企業參與投標把好