1、一級土地開發相關資料 福田地產一 級 土 地 開 發相 關 資 料 深圳市福田房地產有限公司 2011-5-9一、綜述二、土地一級開發定義三、土地一級開發項目的流程四、土地一級開發模式五、核心觀點一、綜述根據2010年9月10日國土資源部關于開展“兩整治一改革”專項行動工作任務及責任分工的通知要求，2011年4月份開始，中國土地一級開發必須采取企業主導模式，而不是以前的國資背景的土地儲備中心負責開發。國土資源部的數據顯示，2010年中國土地出讓成交總價款2.7萬億元人民幣，同比2009年增長69.8%。而2009年財政部公布的全國土地出讓金支出明細中顯示，2009年土地開發成本大約占到土地出讓

2、總價款的60%左右。 目前企業主導的土地一級開發模式主要有工程總承包模式、利潤分成模式和一二級土地開發聯動模式等。其中工程總承包模式以北京市為代表，如北京市規定企業用自有資金進行土地一級開發的，規定利潤不超過土地開發成本的8%，這種模式由于利潤率不高并不受開發企業的歡迎。 利潤分成模式是目前最普遍的土地一級開發模式。土地一級開發完成后出讓所得收益扣除開發成本部分，企業和政府采取分成的模式，分成比例大多采取企業70%政府30%，也有6:4或者5:5的。例如建發股份在廈門市的土地一級開發項目分成比例高達85%，也有部分企業與政府合作時采取工程總承包結合利潤分成的模式。 一二級土地開發聯動模式盡管利

3、潤更高，但投資更大，周期更長，風險更高。不過仍然有不少房地產公司會選擇這種模式，除了追逐利潤外，政府對二級房地產市場的嚴控也讓更多房地產二級開發企業把目光轉向土地一級開發市場。 二、土地一級開發定義土地一級開發，是指由政府或其授權委托的企業，對一定區域范圍內的城市國有土地(毛地)或鄉村集體土地(生地)進行統一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當的市政配套設施建設，使該區域范圍內的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設條件(熟地)，再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。具體來說，就是按照城市規劃功能、豎向標高和市政地下基礎設施配套指標的要求，由政府統一組織征地補償、拆遷安置、土地平整

4、、市政基礎設施和社會公共配套設施建設，按期達到土地出讓標準的土地開發行為。土地一級開發是土地出讓前的運作方式，開發的主體應是當地政府或由當地政府指定的土地開發企業，而土地一級開發的結果是要使“生地”成為“熟地”，達到出讓的標準。在大多數城市主要是由政府來操作，也有政府委托企業來做，政府負責管理和監督，或者由國有企業或事業單位性質的土地儲備機構來做。三、土地一級開發項目的流程（一）土地儲備開發項目的要求土地一級開發項目必須符合市政府的社會發展計劃、城市總體規劃、土地利用總體規劃、年度土地利用計劃、年度土地供應計劃（國有土地不受年度土地利用計劃的制約）及土地儲備開發計劃。（二）土地一級開發的程序1

5、、原土地所有者或使用者在征得區縣和鄉鎮政府或上級主管部門得同意后向市國土局提出土地一級開發申請。2、市國土局受理申請并進行土地開發項目預審。3、通過土地預審的項目，根據項目的性質，委托市、區縣土地儲備機構負責組織編制土地儲備開發實施方案，開發實施方案主要包括：待儲備開發地塊的范圍、土地面積、控規條件、地上物狀況、儲備開發成本、土地收益、開發計劃、實施方式等。4、編制了開發實施方案的項目上由市國土局會同市發展改革、規劃、建設、交通、環保等部門參加的聯審會，通過會審，對建設項目土地一級開發的實施方案中土地、產業政策、城市規劃、建設資質、交通及環保等條件提出原則意見。5、通過聯審會的項目確定土地開發

6、主體（1）、土地儲備機構負責實施土地開發的，由土地儲備機構負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷及大市政建設等手續并組織實施。其中通過招標方式選擇開發企業負責土地開發具體管理的，開發企業的管理費用不高于土地儲備開發成本的2%。以招標方式確定開發企業后，土地儲備機構應當與中標開發企業簽訂土地一級開發管理委托協議。 （2）、通過招標方式選擇開發企業實施土地開發的，由開發企業負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等手續并組織實施。招標底價包括土地儲備開發的預計總成本和利潤，利潤率不高于預計成本的8%。通過招標方式確定開發企業后，土地儲備機構應當與中標開發企業簽訂土地一級開發委托協

7、議6、土地儲備開發實施單位向市規劃部門辦理規劃意見，向市國土部門辦理用地手續，向市發展和改革委員會辦理核準手續，涉及交通、園林、文物、環保和市政專業部門的，應按照有關規定辦理相應手續7、如果開發項目涉及新增集體土地辦理農用地征收、農轉用手續或存量國有建設用地收回國有土地使用權的，土地儲備開發實施單位依法辦理相關手續，并獲得市人民政府的批準。8、在取得市人民政府的批準文件后由土地儲備開發實施單位到相關委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎設施建設等相關手續。組織實施征地、拆遷和市政基礎設施建設。危改、文保、綠隔等項目需按規定承擔回遷房建設。9、組織驗收建設項目的土地一級開發完成后由市國土局組織相關委辦局

8、進行驗收，驗收審核的內容：（1）、審核土地一級開發成本； （2）、組織驗收土地開發程度是否達到合同的要求； （3）、根據委托合同支付相應土地開發費或管理費； （4）、納入市土地儲備庫。四、中國土地一級開發模式一覽從空間上來講，土地一級開發主要可分為成片（或連片）開發及分片開發兩類。當然，這只是一種約定俗成的說法，在法律上還沒有明確的規模指標界定；從時間上來講，一種是可以先做一級開發、再做二級開發，即一、二級開發分離的形式，另一種是一級開發包含在二級開發之中的形式；從性質上來講，一類是存量一級開發，包括舊城改造、舊村改造、城中村改造及退二進三（工業廠區改商業、住宅等第三產業）項目，另一種是增量一

9、級開發，包括征用和農轉用土地，有些是已納入城市總體規劃的成片征地開發，有些是總體規劃區以外單獨立項基建類項目。根據土地一級開發涉及的類型不同及發展歷程，當前土地一級開發的開發模式主要有五種：第一，割臘肉式：誰看上哪一塊就割給誰，開發商、用地單位自行做一級和二級開發。這種方式的好處是政府無需投入，缺點是政府收益也低，城市整體規劃難以實施，開發進度無法掌控、保障。盡管國家三令五申強調，今后經營性城市建設用地將一律先由政府進行一級開發，再進入土地市場，但割臘肉式仍將會延續相當長的時間。這是無可奈何的事情，在缺乏大額保證資金的情況下，很多制度是蒼白的。 第二，指婚式（即五統一）：成立土地儲備機構或指定

10、專門成立的國有公司承擔一級開發，好處是政府收益相對豐厚，缺點是政府需要大量鋪墊資金，開發進度慢，沒錢的地方玩不起，更等不起。第三，招親式：政府公開招標方案優、成本廉的企業承擔一級開發，根據土地使用權的轉移與否及分利辦法不同，在實際操作中又衍生為多種形式，如一級開發不發生土地使用權轉移的委托式，實際上相當于工程承包，也可以發生兩次土地使用權轉移，即政府將生地出讓給一級開發商，開發成熟后再由一級開發商轉讓給二級開發商，另一種叫生地出讓-熟地回購，即一級開發成熟后再由政府收儲統一上市。在政府與一級開發商的分利辦法上有固定收益、溢價分成、固定收益+溢價分成及完全市場操作等幾種，在近期的惠州市政府與中信

11、深圳集團一級開發合作中，政府作出了土地增值收益全部歸中信的承諾。第四，新城公司式：直接成立新的城區公司壟斷一級開發經營，好處是政府主導，缺點是與市場脫節，甚至滋生腐敗。 第五，借殼上市式：目前國內土地證券仍為空白，可與境外有信譽、有資質機構合作土地一級開發，借殼上市融資，其缺點是政府容易陷入被動。中國城市土地整理與房地產行業發展隨著我國耕地保護形勢日益嚴峻，對土地實行緊縮政策將是我國今后長期堅持的策略。這必然使依靠土地生存的房地產業面臨著地荒問題。但房地產業又是關系國民生計的支柱產業。因此，為保持房地產業平穩、協調發展，國家又必須為房地產行業提供一定發展空間，在增量受到限制的情況下必須在存量土

12、地上做文章。而土地整理作為落實規劃和調節土地關系的重要手段，通過城市土地整理可以把城市房地產用地存量挖掘出來，為房地產行業發展提供新的發展機遇。五、核心觀點 此次政策調整使得一級土地開發環節分工更細化，有利于開發周期縮短；對于政府來講，在土地供應環節的調控能力增強，同時將加大存量土地的盤活力度；對于開發商來講，競爭將提前到一級土地開發環節，拿地成本上升；對于行業來講，景氣不改，行業集中度提高。 1. 一級土地開發周期有可能縮短 由土地儲備機構統一承擔本行政轄區的土地取得，前期開發和儲備，使得一級土地開發環節分工更加細化，有利于提高一級土地開發的效率，增加了縮短供地周期和增加土地供應量的可能性，

13、同時一級土地開發環節政府壟斷特性增強。 2. 開發商的競爭提前到一級土地開發環節 如果辦法中提到的土地開發及其配套設施建設實行公開招標的方式能夠嚴格執行，這將加劇一級土地開發環節的競爭。隨著土地成本的上升，一級土地開發利潤的豐厚，將促使更多的房地產企業參與到一級土地開發環節，憑借一級開發的先入優勢獲得二級開發權，一級土地開發的市場化程度將提高。 3. 土地供應集中化，政府調控土地供應能力增強 土地儲備工作由土地儲備機構統一承擔，并交由國土資源管理部門統一組織供地，這將減少土地供應的渠道，增加土地供應的集中度，政府調控土地供應的能力增強。 4. 土地使用權轉讓將更加靈活，降低開發商土地儲備風險 辦法規范了土地儲備機構收購國有土地使用權，首先將加劇國有土地使用權轉讓環節的競爭，有可能增加國有土地使用權的轉讓量，提高存量土地盤活的效率；其次土地使用權轉讓將更加靈活，開發商儲備土地的風險將降低；第三，有可能增加股權收購模式拿地成本。 5. 開發商拿地成本將上升 辦法是盤活存量土地政策的細化，有助于加大盤活存量土地的力度，增加存量土地的供給，緩解土地供給不足的矛盾，同時也為控制農用地轉建設用地奠定了基礎。這不僅提高一級土地開發成本，而且提高土地出讓價格，同時考慮到土地供應的集中化，開發商拿地成本將繼續上升。 6. 行業景氣不改，行業