1、萬科地產含鋼量計算方法一、高層建筑標準層含鋼量：（一）影響因素；（二）合理值；（三）如何做到？（一）影響因素分層數、體型的平面規則性、層高、地區的規范差異、結構方案：結構規范并結合經驗分析析：1、列出可能的影響因素，篩選出關鍵因素 4大類8要素地區：A1風壓、抗震等級（地震加速度、地質）、規范差異建筑：A2體型（平面、高寬比）、A3層數、A4層高、A5拐角窗結構：A6結構方案是否轉換、A7厚板 A-通過結構設計計量：A8面積計量 3種分析方法拐角窗、厚板、面積計量原則（實用率）：成本局部測算法層數、體型的平面規則性、層高、地區的規范差異、結構方案：結構規范并結合經驗分析A1：各地地震、風、雪城

2、市地震風壓雪載烈度加速度50年100年50年100年分區深圳70.10.750.9惠州60.050.550.6?？?0.30.750.9廈門70.150.80.95福州70.10.70.85珠海中山70.10.80.95廣州70.10.50.6佛山70.10.50.6東莞60.050.6長沙60.050.350.40.450.53杭州60.050.450.50.40.453寧波60.050.50.60.30.353上海70.10.550.60.20.253南京70.10.40.450.650.752鎮江70.150.40.450.350.43蘇南60.050.450.50.40.453合肥70

3、.10.350.40.60.72南昌60.050.450.550.450.53北京80.20.450.50.40.452天津70.150.50.60.40.452沈陽70.10.550.60.50.551鞍山70.10.50.60.40.452大連70.10.650.750.40.452長春70.10.650.750.350.41青島60.050.60.70.20.252武漢60.050.350.40.50.62成都70.10.30.350.10.153重慶60.050.40.45西安80.20.350.40.20.322、統一含鋼量面積計算規則A8面積類型計容積率面積比例成本測算面積計量比例

4、1、計容積率建筑面積MO112、落地凸窗的面積M1（層高2.2米，地壇200）013、有墻柱的凹露臺M2（可封）1/2（深圳順德為0）14、有墻柱入戶花園或凹陽臺M3（可封）1/215、結構拉板M4016、兩層高懸挑凸露臺M51/2（深圳順德為0）1/27、和陽露臺相連的花槽M6（僅廣州）01/2MG（x1,x2,x3,x4,x5,x6,x7）含鋼量=M=M0+M1+M2+M3+M4+M5+1/2M6+1/2M7特例：留給裝修加層的兩層高房間M8（偷面積）MG（x1,x2,x3,x4,x5,x6,x7）+(1011)*M8含鋼量=M=M0+M1+M2+M3+M4+M5+1/2M6+1/2M7+

5、M83、小結（Q4）2個不同：1、統一統計規則、精確定義（含鋼量、窗地比、停車面積等）2、分城市、按類別控制統一統計規則、精確定義之1：標準層含鋼量上部標準層所有鋼筋計容積率面+不計面積部分含鋼量=不計容積率面積類型成本測算面積計量比例1、落地凸窗的面積（層高2.2米，地壇200）12、有墻柱的凹陽露臺（可封）13、有墻柱入戶花園（可封）14、結構拉板M415、兩層高懸挑凸陽臺1/26、其他贈送面積，例如陽露臺相連的花槽等1/2鋼筋：所有標準層結構鋼筋，包含梁板柱、構造柱、過梁、女兒墻、拉板等的鋼筋，不含砌體的鋼筋。標準層：高層是指架空層、轉換層以上所有層（沒有轉換或架空是指0.0以上），多層

6、是指0.0以上的所有層。統一規則：=發生成本建造面積；準確、可評估。成本對標的平常統計4、影響因素排序影響因素排序影響程度影響相對值影響絕對值Kg/m1、X2體型不規則平面需超限審查10%15%57.51體型：確保高寬比不宜6，平面無不規則，避免超限審查高寬比超過6710%15%57.52、X3層數（高度）變化6080米80100米（2025層2633層）（底層6米，層高3米計）10%（東莞長沙3%）5.0（東莞長沙1.5）2層數（高度）：很重要！注意臨界高度60m、80m60米以下6080米（1219層2025層）（底層6米，層高3米計）3%1.53、X6結構方案（是否設轉換）4%5%22.

7、53轉換：1個轉換層相當于3個標準層設轉換層對標準層有影響4、X4層高（每增加10cm）2%15、X5建筑構造（拐角窗）1%0.5層高每+10cm含鋼量+1kg/m整體成本+20元/m6、X7結構方案（局部厚板）接近007、X1地區（風壓和抗震等級）10%20%510.0影響含鋼量有7個因素，但核心是三個：體型、高度、結構轉換。（二）合理值以深圳區域為例：地區區域標準控制值（kg/m）（內為有轉換層的控制值）1219層2025層2633層深圳42.5（45）44（46.5）49（51）珠海中山福州44（46.5）44（46.5）49（51）廣州42（44.5）43（45.5）47.5（50）佛

8、山廈門47（49.5）47（49.5）52（54）東莞40（42）41（43）45（47）長沙40（42）40（42）44（46）注：高度很重要！注意臨界高度60m、80m。重點關注：層高、層數備注：1、面積計算原則：落地凸窗、有墻柱的凹陽露臺或入戶花園、結構拉板全計入面積，其他情況的露臺計一半面積（已計入容積率的不再重復計入）。各公司平均值的面積基準同區域標準。2、以上各種高層建筑的合理含鋼量已考慮平面的一般不規則（墻不對齊）或可通過設置結構拉板來滿足平面規則性的情況，高寬比架空半地下室地下室消防車道消防車道盡量少布置在地下室頂板架空層4.5m架空層層高5.8m綜合首層商業或地下室方案，確定

9、結構是否轉化戶型單體及技術方案評審戶型確定確定合適的拉板拉梁確認電梯臺數、速度、載重量（井道尺寸）地下室確定出入口確定地下室層高、覆土、消防車道、排水方向、坡度等確定停車方式、布置初步設計評審標準層確定標準層結構布置，復核墻柱面積比約4%地下室嚴控地下室的結構方案和尺寸，頂板；單向雙次（非人防）或雙向次（人防）；底板：無梁樓蓋；側墻尺寸等基礎方案對比設計院提供至少兩種方案對比，成本測算，確定最終方案施工圖設計評審經濟技術指標合同約定標準層和地下室含鋼量限值，并嚴格執行合同含鋼量施工圖完成后進行含鋼量測算，測算超指標不得出施工圖，方案優化后再次測算，達到指標方可正式出圖對標出圖在施工圖正式出圖前

10、，與目標成本相關項對照，符合要求后出施工圖方案階段：體型：確保高寬比不宜超過6（6、7度），平面無不規則，避免超限審查；層數：設計成25層或32層的高度臨界值。需領導和營銷決策：確定是否做轉換，若做轉換，標準層含鋼量將增加22.5 /；確定層高，一般為2.9米，避免設計成3米以上（層高增加10cm，含鋼量將增加1/）。擴初和施工圖階段：精細化設計前面說明了含鋼量控制的基本步驟及控制要點，明白了規則控制、分階段控制重要性。但還是有疑問：要求設計院哪個階段對什么標？設計院不配合怎么辦？設計管理：設計院實施決策層面 操作層面 技術層面概念設計 規劃設計 初步設計 施工圖設計規劃草案 規劃方案 樁基、

11、基礎 可實施施工圖+ 產品定位 地下室方案 地下室條件圖 產品戶型 上部結構方案前期決策過程控制 立面方案規劃層數級 產品附送率及方式 精細化設計可售比（架空層） 單體高寬比+停車方式 單體超限地下室形式及范圍 首層大堂結構形式商業及業態 地下室設備用房會所及配套 地下室柱網 景觀游泳池、種大樹按要點要求設計院實施如何做到：A、合同？B、競爭考核；C、培訓、管理。案例1平米3分錢的成本優化：2100萬元影響報建的成本優化（設計院）：690萬元立面復雜的成本優化：2100多萬關于五期低利潤項目降低成本風暴會議紀錄序號項目部門目前固有的方式降低成本的想法及建議可降低成本造價估算（元）可降低單方成本

12、估算會議討論意見落實責任人一、已確定優化項目7主體設計部所有陽臺反檻，原200厚現改100厚15715.440.37反坂是與主體結構同時澆灌，在5組團無法實現，8組團可實施郭英濤8主體設計部8組團C戶型L型陽臺中間構造柱300200改為2002001150.270.03出設計變更郭英濤9主體設計部頂層陽臺女兒墻、屋頂樓梯和電梯機房頂女兒墻200混凝土除結構返梁外，女兒墻厚改為80厚10097.130.24出設計變更郭英濤小結影響因素排序影響程度影響相對值影響絕對值Kg/m1、X2體型不規則平面需超限審查10%15%57.5體型：確保高寬比不宜6，平面無不規則，避免超限審查高寬比超過6710%1

13、5%57.52、X3層數（高度）變化6080米80100米（2025層2633層）（底層6米，層高3米計）10%（東莞長沙3%）5.0（東莞長沙1.5）層數（高度）：很重要！注意臨界高度60m、80m60米以下6080米（1219層2025層）（底層6米，層高3米計）3%1.53、X6結構方案（是否設轉換）4%5%22.5轉換：1個轉換層相當于3個標準層設轉換層,對標準層有影響4、X4層高（每增加10cm）2%15、X5建筑構造（拐角窗）1%0.5層高每+10cm含鋼量+1 kg/m整體成本+20元/m6、X7結構方案（局部厚板）接近007、X1地區（風壓和抗震等級）10%20%510.0影響

14、含鋼量有7個因素，但核心是三個：體型、高度、結構轉換（四）操作指引Q2：報批流程及上報資料1、審批流程審批仍以K2審批流程進行新增成本對標審批環節審批發起（一線公司）原審批流程成本對標審批集團執行副總裁（徐洪舸）2、K2上報資料成本對標統計表中主體6個指標（地下室含鋼量 標準層含鋼量 標準層混凝土含量 地下車位面積 地下室層高 窗地比）硬景面積比例可在景觀方案完成后、且在主體開工后3個月內，以郵件形式上報給“集團成本對標管理小組”成員，可不再走K2相對于上面Q2，“由于地塊特殊情況等無法達標的項目”操作步驟1、走K2流程之前，一線以郵件形式，與集團“產品成本指標管理小組”溝通，并達成一致意見2

15、、正式K2申報，需提供“產品指標管理小組”回復資料關于增加集團內項目新開工審批環節以及頒布萬科集團產品設計主要技術經濟指標（第一批）限制值的通知的補充通知地下室含鋼量及控制措施1、影響因素2、合理值3、如何控制地下室成本做不做？做多少？做幾層？停車效率（柱網、設備用房、人防口部、布車）含鋼量層高1、影響因素分析地下室含鋼量：地下的東西，太復雜，不定因素太多：過去從來沒有被量化過，總是被遺忘的角落或免責的對象（責任成本中也屬免責）確定合理的含鋼量；被忽視的可能也是問題最大的，大家也覺得任何數據都是理所當然。樣本數量與方法： 科學、大量、檢驗7城市37個地下室樣本數據統計，頂板6種工況5種布置30

16、次試算，底板4種工況2種布置8次試算，外墻4種工況6種形式共24次試算。確定最合適的結構布置；對上部結構采取標準層和轉換層含鋼量類比的形式確定架空層部分的地下室含鋼量達成目標： 合理、低值、分類控制確定3大類7個關鍵要素：建筑、結構、場地；具體的后面詳細論述。確定合理的含鋼量，列出可能的影響因素，采取科學分析，結合以前經驗和數據，篩選出關鍵因素。4大類8要素建筑：A1上部建筑占地下室的比例、A2人防占地下室的比例、A3覆土厚度（含層高、埋深）結構：A4上部結構高度、A5上部結構是否轉換、A6結構布置地區：A7抗震等級場地：A8場地水壓、A9地質情況2種分析方法結構布置、上部結構是否轉換、埋深、

17、覆土等：PKPM、理正上部建筑和人防占的比例：經驗、數據和權重法地下室部位影響絕對值影響因素普通停車地下室（Kg/m）塔樓部份地下室（Kg/m）人防地下室（Kg/m）備注三大影響因素方案階段必須做到或得到領導決策A上部結構高度80米以下變成80米以上0+1012+5A是否轉換轉換的程度從0100%0+030+015根據筒體以外的轉換面積折算，0為不轉換，100%為筒體以外全轉換。A結構布置頂板結構布置+5100+5非人防頂板單向雙次，人防頂板雙向雙次，底板無梁樓蓋，側墻精細計算底板結構布置+5100+5側墻精細布置+50+5A8地區6度區7度區0+10+5A埋深和覆土頂板建筑標高不變，埋深每增

18、加0.1米+3+2+4變化0.1米，在不處于臨界跳檔時沒有變化，在處于臨界跳檔時沒有變化，在處于臨界狀態時時會大大超過此值，變化0.3米肯定會跳擋頂板結構標高不變，覆土每增加0.1米+1.50+2A場地水壓設防水壓提高0.1米+2+1+2說明：1、影響絕對值是以上部結構是80米以上且不轉換、采用樁基的深圳地下室，地下室各部位的含鋼量分別是普通停車地下室：100 Kg/m、塔樓部分地下室：120 Kg/m、人防地下室：160 Kg/m為例，其他城市其他層數的影響程度略有不同。2、影響因素A1上部結構的比例和A2人防地下室的比例在含鋼量的基數中體現。在地質情況和上部建筑確定的前提下，地下室含鋼量的

19、三大影響因素：層高（埋深）、覆土、人防口部、結構方案。方案階段：縮減范圍：盡量少做或不做；嚴控層高：非人防3.6米，人防3.7米。景觀布置和排水方式：景觀覆土不超過1.2米，確實要種大樹，可采取局部堆土方式。地面、頂板、底板排水坡度和方向盡量一致，減少覆土和埋深。上部建筑的影響：層數設計成25層或32層的高度臨界值；盡量不做轉換或轉換面積8%（廣東、江蘇）2、合理值：地下室部位普通停車地下室（Kg/m）塔樓部分地下室（Kg/m）人防地下室（Kg/m）備注杭州寧波蘇南南昌武漢重慶東莞長沙青島惠州80米以下塔樓不轉換105（樁基）110（獨立條基）125（片筏基礎）1201501、表中數據是覆土1

20、.2米、水壓同室外場地的地質情況；覆土增加0.30.5（規劃要求）以上，含鋼量增加510kg/m；2、塔樓和人防地下室按照樁基考慮，若采用天然筏基，此部份含鋼量增加1520 kg/m。3、兩層地下室減10kg/m2。塔樓全轉換15017080米以上塔樓不轉換130155塔樓全轉換160175其他地區80米以下塔樓不轉換130155塔樓全轉換16017580米以上塔樓不轉換140160塔樓全轉換170180備注：1、以上地下室的含鋼量是考慮覆土1.2米、水壓為同室外地面的地下室狀況。其他地質情況根據影響程度再調整。2、塔樓和人防地下室按照樁基考慮，若采用天然基礎，會分別增加1520 kg/m。3

21、、整體地下室的含鋼量根據普通地下室、塔樓地下室、人防地下室的比例確定，若塔樓和人防地下室范圍重疊，按照高者取值。塔樓全轉換是指除筒體外全部轉換，塔樓地下室和人防地下室含鋼量根據轉換的比例內插。4、二層地下室會減少1015 kg/m。5、由于地質情況的變換，最終地下室的含鋼量會有偏差。景觀設計三大層面：決策層面 操作層面 技術層面設計前期 實施方案 施工圖概念設計 規劃設計 初步設計 施工圖設計規劃草案 規劃方案產品定位 地下室方案 產品戶型 景觀設計 立面方案規劃層數 產品附送率及方式 精細化設計可售比（架空層） 單體高寬比 頂板底板基礎結構方案比較停車方式 平面規則 配筋精細化地下室形式及范

22、圍 首層大堂是否轉換商業及業態 地下室層高會所及配套 地下室柱網、設備用房 景觀游泳池、種大樹 （覆土）含鋼量設計過程控制表階段控制點控制內容及要求備注規劃方案評審單體平面確定組合平面基本規則（或可通過結構拉板、拉梁滿足平面規則）；高寬比：6、7度6，8度5平面規則性層數取高度80米或100米臨界值，即25層或32層（即80米或100米的臨界值）層高2.9米地下室平面方案地下室層高（有人防3.73.8m，無人防3.6m）塔樓易布置在地下室四周，盡量靠邊核實人防面積，不作5級人防停車位測算停車優選：地面架空半地下室地下室消防車道消防車道盡量少布置在地下室頂板架空層4.5m架空層層高5.8m綜合首

23、層商業或地下室方案，確定結構是否轉化戶型單體及技術方案評審戶型確定確定合適的拉板拉梁確認電梯臺數、速度、載重量（井道尺寸）地下室確定出入口確定地下室層高、覆土、消防車道、排水方向、坡度等確定停車方式、布置初步設計評審標準層確定標準層結構布置，復核墻柱面積比約4%地下室嚴控地下室的結構方案和尺寸，頂板；單向雙次（非人防）或雙向次（人防）；底板；無梁樓蓋；側墻尺寸等基礎方案對比設計院提供至少兩種方案對比，成本測算，確定最終方案施工圖設計評審經濟技術指標合同約定標準層和地下室含鋼量限值，并嚴格執行合同含鋼量施工圖完成后進行含鋼量測算，測算超指標不得出施工圖，方案優化后再次測算，達到指標方可正式出圖對

24、標出圖在施工圖正式出圖前，與目標成本相關項對照，符合要求后出施工圖。方案階段：縮減范圍：盡量少做或不做；嚴控層高：非人防3.6米，人防3.7米；景觀布置和排水方式：景觀覆土不超過1.2米，確實要種大樹，可采取局部堆土方式。地面、頂板、底板排水坡度和方向盡量一致，減少覆土和埋深；上部建筑的影響：層數設計成25層或32層的高度臨界值；盡量不做轉換或轉換面積8%（廣東、江蘇）。擴初和施工圖階段：多方案比較：特別對基礎形式、頂板、底板的結構布置；配筋精細化3、地下室標準做法地下室統一構造標準（詳見附件）層高、覆土厚度、建筑墊層、排水找坡、汽車出入口坡道、人防主要出入口。層高：控制梁下高度2800，一般

25、非人防3.6米，人防3.7米。柱網：柱網按8000x（2a+b）/2布置。沿行車道方向柱距8000，垂直行車道方向柱距（2a+b）/2，其中：a為停車位深度，b為行車道寬度。注意：各地對停車位及行車道要求的尺寸有差別。頂板及底板：地下室頂板及底板采用同方向同坡度的結構找坡，取代原建筑墊層找坡的做法。層高：是指地下室底板建筑完成面到上層板結構面的距離。梁高800風道350預留150-200凈高2200梁高：與柱網、覆土有關。一般層高3600（梁高按800計）（結構計算層高：是指地下室底板結構面到上層板結構面的距離）層高過高有四種原因：一是片面的認為車庫凈高2.2米，是指最不利空間的凈高。其實在設

26、計中，主要能保證“車道處、以及大部分的停車位處”的凈高為2.2米即可。二是設備高度計算不精確當車庫設有“噴淋、通風及電橋架等設備管線”時，管線高度計算時不夠精確；或者“風道、噴淋”等設備布置沒有盡量避開主車道；或者設備管線交叉點也未避讓主車道，導致車庫高度人為增高，造成不必要的浪費。三是對常用設備配置要求不清楚（噴淋？風道？錯位）四是當車庫與變配電間或水池等設備用房同層設計時，未采取設備用房處局部降板，而是一同按照設備房的高度來設置同層層高。層高經驗收值：車庫類型常用層高地下室車庫底層層高設排風、噴淋a、風道下無噴淋，底層層高一般為3.5米（梁高按800，風道按300）b、風道下設噴淋，底層層

27、高一般為3.6米（梁高按800，風道按300）地下室其他層設排風、噴淋a、風道下無噴淋，底層層高一般為3.5米（梁高按800，風道按300）b、風道下設噴淋，底層層高一般為3.6米（梁高按800，風道按300）地下室其他層無排風、有噴淋層高一般為3.1米（梁高按800）半地下室、停車數超過50輛的開敞式及架空層車庫一般為3.3米（如設噴淋，無風道層高，梁高按700）頂板平均覆土厚度：1、應結合景觀方案精細化設計，不同種植區域覆土厚度應不同?；虿捎脴涑?、堆土形式來種植。平均覆土厚度1.0米1.2米。2、如采用覆土種植，建議覆土厚度如下：種植大樹處覆土局部1500；普通喬木處1000；草坪300-

28、400。3、方案階段，給排水專業應給出排水方案，根據水管布置長度及上方有無行車情況確定所需覆土厚度，進行局部調整。排水找坡和墊層：以前做法 改進做法頂板、底板建筑找坡 頂板、底板同向結構找坡坡度墊層350400mm （宜為1%2%）附圖一（頂板找坡可達1米） 墊層100200mmA、頂板結構布置非人防，頂板采用單向雙次最經濟，梁高800人防，頂板采用雙向雙次布置，梁高900B、底板結構布置無梁樓蓋，且按照此模型配筋地下室側墻總結（一層地下室）荷載工況地下室外墻高H計算墻厚（mm）實際墻厚（mm）水位同室外地面地面荷載10KNh=3.6m300300h=3.7m310350h=3.8m35035

29、0地面荷載24KNh=3.6m400400h=3.7m410450h=3.8m450450水位比室外地面低0.5米地面荷載10KNh=3.6m250250h=3.7m270300h=3.8m300300地面荷載24KNh=3.6m350350h=3.7m370400h=3.8m400400C、側墻結構序號公司項目名稱概況合理值現狀絕對差異相對差異1深圳萬科城3B29#公寓66.5米，不轉換，有人防151.26187.6036.3424.02%2萬科城3B期30#樓53.2米，不轉換113.72150.436.6832.25%3萬科城四期4650#樓96.3米，有轉換，有人防134.74192.7858.0443.07%4千林山居一期31，32#90.1米，有轉換，有人防166.93170.353.422.05%5廣州金域藍灣一期A16#58.5米，無轉換110.76179.2468.4861.83%6云山一期A1A4#54.1米，無轉換111.68116.34.624.14%7佛山新城灣畔一期57.7米，無轉換112.08148.6136.5332.6%8金色家園二期73.5米，無轉換110.33129.419.0717.29%9金色家園三期73.8米，無轉換110.29125.4715.1813.76