1、2008年1-6月蘇州房地產市場動態2008-7-9一、 社會經濟發展狀況1、工業增速逐月回升。    今年全市工業經濟呈現平穩開局，增速逐月回升的發展態勢。15月，全市實現工業總產值8687.1億元，同比增長21.2%，比14月累計增速提高2.1個百分點，比13月提高3.1個百分點；其中規模以上工業實現產值7292.50億元，同比增長20.3%，比14月累計增速提高1.7個百分點，比13月提高3.2個百分點。2、投資增速穩步攀升。    今年以來，我市固定資產投資增速低于往年，但投資運行呈現總量逐月擴大、增速逐月

2、回升、結構趨于優化的態勢。15月全市完成全社會固定資產投資1018.04億元，同比增長7.7%，增速低于去年同期1.7個百分點，但比14月提高1.1個百分點，比13月提高2.8個百分點。3、蘇州經濟面臨的主要問題    CPI仍將保持較高的水平。自今年2月份以來食品類價格累計同比漲幅均在20%以上。工業品價格上漲逐步由資源類和上游行業向中下游行業傳導，由工業生產領域向投資領域和消費領域擴展。上半年CPI仍將保持較高的水平，物價形勢依然不容樂觀。    中小企業發展受到較大影響。規模型企業、資本技術密集型企業由于自身

3、優勢抵御外界變化的能力好于中小企業，一部分私營企業、中小企業由于原材料成本上升、勞動法實施后用工成本上升，銀根收縮，融資難度增加，資金的使用成本上升。15月份，個體私營企業固定資產投資下降7.1%，比14月回落3.1個百分點，15月規模以上私營工業總產值增長13.6%，低于全市平均水平6.7個百分點。   點評：綜上，從蘇州工業經濟的基本面判斷，總體經濟仍處于健康發展的軌道，運行趨勢向好。但受國內外諸多不利因素的影響，能否保持去年經濟高速增長的態勢，還需要地方政府優化產業結構，提高市場競爭能力，促進產業發展。二、城市規劃及重大基礎設施建設情況1、蘇州科技城控制性詳規啟動 建

4、成多元化城區蘇州科技城控制性詳細規劃5月8日起正式啟動。科技城北起金墅港，南至新區邊界，西界為230省道，東至繞城高速公路，總面積25平方公里，計劃于今年7月完成初步成果。該控制規劃明確了科技城以發展教育、研發、中試和生產服務業等為主，成為多元化城區，體現“科技、山水、人文”之城。2、滬寧城際鐵路7月1日正式開工該鐵路將力爭在2010年世博會前建成通車，屆時上海至南京最快將可1個小時到。3、蘇通大橋6月30日正式通車世界第一大跨徑斜拉橋,蘇通長江大橋, 6月30日上午正式通車。蘇通大橋全長32.4公里，其中跨江大橋長8146米，蘇通大橋的建設，創造了世界橋梁建設最深基礎、最高橋塔、最長拉索、最

5、大主跨四項世界紀錄。4、蘇州公交快線1號線7月1日開通 單程僅30分鐘公交快線1號線的功能定位為迅速溝通高新區、老城區、園區，所經過的道路都將劃定公交專用通道，是蘇州首條上環城高架的公交線。線路全長27公里，共設15個站點，從高新區竹園路至園區湖東星塘街單程只需30分鐘。三、宏觀政策1、新版土地出讓合同示范文本公布要明確開工時間國土資源部、國家工商總局日前發布國有建設用地使用權出讓合同示范文本。合同示范文本7月1日起執行，2000年和2006年發布的國有土地使用權出讓合同示范文本、國有土地使用權出讓合同補充協議示范文本同時廢止。2、為購房者減負 蘇州公共維修基金今起按造價交蘇州商品房維修基金繳

6、交將作出調整。從即日起蘇州住宅專項維修基金將按照住宅建筑安裝工程每平方米造價確定繳交比例，從而取代以往按照購房款繳交的辦法。此次調整涉及本市市區范圍（包括吳中區、相城區、工業園區、高新區），各縣級市可以根據本地區實際情況，合理確定各類房屋建安造價的平均值，交存比例在每平方米造價的5%至8%內掌握。3、違反土地管理規定行為處分辦法6月1日起施行中共中央紀委、監察部、人力資源和社會保障部、國土資源部近日聯合公布：違反土地管理規定行為處分辦法已經監察部、人力資源和社會保障部、國土資源部審議通過，自6月1日起施行。處分辦法的頒布實施，對于貫徹落實黨的十七大精神，促進深入落實科學發展觀，落實最嚴格的耕地

7、保護制度，嚴肅懲處土地違法違紀行為，維護廣大人民群眾合法權益，堅守18億畝耕地“紅線”。4、六項新規劍指“第二套房貸”漏洞由蘇州銀行業協會牽頭，“第二套住房貸款界定標準”專題座談會最新出臺的6項規定直接指向“第二套房貸”。規定包括：各行都必須從嚴執行現行界定第二套住房貸款標準，決不允許為爭奪房貸市場份額而暗自松動或者擅自解釋規定；嚴格執行以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）為單位認定房貸次數的規定，已經向任何一家銀行借過住房貸款（包括利用住房公積金貸款），不管是否結清貸款均不能再認作首套房貸；各銀行對購買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40，貸款利率不得低于中國人民銀行公

8、布的同期同檔次基準利率的1.1倍，采用本總行規定的固定利率的也必須按固定利率上浮10等。5、蘇州火車站地區地塊年內拍賣火車站地區有若干地塊將通過上市拍賣的方式用于開發。目前絕大部分的動遷工作已完成，有些地塊拍賣開發的條件已基本成熟。今年12月拍賣土地時將會有火車站地區的地塊上市。四、土地市場蘇州市08年1-6月共掛牌了12宗地，都是園區獨立掛牌出讓的。總土地面積為687796.89平米，總建筑面積為1075972.44平米。所有地塊都以掛牌底價成交，居住用地有2宗，其它10宗地為商業或商業金融用地，平均樓面價2326元/平米。出讓的居住地塊總面積為426834.1平米，總建筑面積為365623

9、.48平米，其中一塊定向出讓，土地面積173394.3平米，容積率0.68，成交樓面價2426元/平米；蘇園土掛(2008)12土地面積253439.75平米，綜合容積率0.98，成交樓面價3673元/平米，蘇州圓融公司托底，從其它渠道了解，該地塊原本是定向給香港信和置業，但地塊掛出后，信和置業不知何原因放棄，終由圓融集團獲取。圓融集團前身為蘇州工業園區公司，下設圓融陽澄半島公司、圓融商業物業等子公司，目前開發和運營的商業地產體量已超過120萬平方米，還在進行22.4平方公里陽澄湖國際休閑旅游度假區的規劃、開發。五、住宅市場1、房地產投資開發建設規模平穩增長，銷售面積大幅下滑1-5月，蘇州大市

10、完成房地產開發投資247.98億元，同比增長28.4%，其中住宅開發投資191.4億元，同比增長34.4%；商品房施工面積為5425.75萬平方米，同比增長19.8%；蘇州大市商品銷售面積375.43萬平米，同比下降31.7%。1-6月，蘇州市區新建商品房批準預售的面積為342.3萬平方米，與去年同期相比基本持平；商房銷售面積為236.5萬平方米，同比減少40%，其中，住宅銷售面積196.5平方米，同比減少39.4%。至6月30日市場住宅存量約160萬平米。2、房地產瘋狂漲價的時代已經過去，市場步入理性軌道2008年上半年度全市住宅類房源成交均價7021.77元/平方米，較去年同期上升1393

11、.35元/平方米，升幅24.76；與2007下半年相比，減少55.1元/平方米，降幅為0.77%。雖然現在盛行優惠打折風潮，但是整體成交價格卻依然堅挺，保持在7000元/平米以上的水平。蘇州樓市開發商和購房者的博弈還在繼續，導致了房價的左右為難，因此短時間內，蘇州房價會在這種平衡中維持原狀，但能維持多久，還得有待觀察。上半年蘇州共成交住宅類商品房17774套，平均單套成交面積為110.58平方米。從以上數據可以看出，大家比較熱衷中小戶型。3、08年上半年蘇州樓市交易情況（1）2008上半年度總體銷售情況：全市2007上半年2008上半年變化量變化幅度住宅銷售總套數（套）269011763192

12、7034.46%住宅銷售總面積（萬m²）32819413340.69%住宅銷售均價（元/m²）56287012138424.59%蘇州市2008年上半年度（16月）蘇州市區住宅類房源成交17631套，成交面積：1949632.1平方米成交均價：7012.67元/平方米.（2）各區域1-6月具體成交情況： 各區成交套數（套）成交面積（萬m²）成交均價（元/m²）滄浪區109712.97782金閶區205118.74886平江區239320.65656園區441353.18771新區289228.76096吳中區257537.17394相城區230724.3

13、6036（3）住宅、別墅、公寓月成交走勢（4）區域成交量情況2008年一季度蘇州住宅類房源成交不足萬套，為近兩年來最低。于是大家都把眼光投向了傳統旺季4、5、6月份，那么二季度房地產是否真的“旺”起來了呢？ 2008年上半年度蘇州市區住宅類房源成交17631套，較去年同期減少9270套，降幅34.46；成交面積：194.96萬平方米，較去年同期減少133.76萬平方米，降幅40.69；2008年上半年度全市住宅類房源成交均價：7012.67元/平方米，較去年同期上升1384.25元/平方米，升幅24.59。從上面這組數字可以看出，房地產瘋狂時代已經過去，市場步入理性軌道，國家針對房地產一系列調

14、控政策無形中已發揮作用。（5）住宅整體供應情況6月蘇州整體住宅供應面積比上月增加12%，與去年同期相比也增加20%。別墅的供應面積與上月相比下滑了75%，與去年同時期相比，減少了60%。而公寓的供應面積與上月相比增加了20%，與去年同時期相比增加了41%。（6）全市商品房住宅供銷比從蘇州全市商品房供銷對比來看，6月份為1.6，較5月上升0.35。從07年11月開始，全市商品房供銷比幾乎保持在1以上。各區情況從今年上半年的成交均價走勢來看，今年第一季度蘇州市區成交均價在57006800元/平方米之間波動，1月、2月、3月的成交均價分別為：6762.46元/平方米、5752.65元/平方米和683

15、1.52元/平方米；第二季度開始，隨著傳統銷售旺季的到來，全市成交均價開始表現出上升勢頭，4.、5、6三個月份，全市成交均價均在7000元/平方米以上；從各個區域情況來看，上半年 除金閶區外其他各區域成交均價都比去年同期有大幅上升，其中漲幅較大的是平江區、滄浪區、吳中區以及園區，漲幅分別為55.19%、49.98、35.14以及31.78。上半年大量政策保障性住房房源釋放，拉低了金閶區區域價格，金閶區成交均價4886.27元/平方米，降幅為15.16%。平江區政策保障性住房量縮小，商品房銷售增加，陽光美地、蘇州萬達廣場等項目良好的銷售支撐了區域價格，滄浪區的萬科金色家園項目包括精裝修房、花園洋房等產品，對區域價格拉動很大，吳中區普通商品住宅價格的規律性上漲外，現代園墅、水岸清華以及澄湖水岸等別墅項目的上市銷售，中高端客戶剛性需求得