1、劉祥應(yīng)所有的房產(chǎn)一套、寶馬汽車一輛、勞力士手表一塊的價格評估報告（2017）皓評字第532號興仁縣人民法院：根據(jù)貴院（2017）黔2322委字第71號司法鑒定委托書的委托，我公司遵循獨立、客觀、公正的原則，按照規(guī)定的標準、程序和方法，依法對被執(zhí)行人劉祥應(yīng)所有的位于興義市柯沙路26號1棟2-8號（州司法局）的房產(chǎn)一套（產(chǎn)權(quán)證號Z00002275）、貴EP1398寶馬汽車一輛、勞力士手表一塊進行了價格評估。現(xiàn)將價格評估情況綜述如下：一、價格評估標的1、劉祥應(yīng)所有的位于興義市柯沙路26號1棟2-8號（州司法局）的房產(chǎn)一套（產(chǎn)權(quán)證號Z00002275）；2、劉祥應(yīng)所有的貴EP1398寶馬汽車一輛；3、

2、劉祥應(yīng)所有的勞力士手表一塊。二、價格評估目的為委托方辦案提供價格參考依據(jù)。三、價格評估基準日 2017年12月1日（現(xiàn)場勘察日）。 四、價格定義價格評估結(jié)果所指的價格是：評估標的在評估基準日，采用公開市場價值標準確定的客觀合理的價格。五、價格評估依據(jù)（一）法律法規(guī)及規(guī)范性文件1、中華人民共和國資產(chǎn)評估法；2、中華人民共和國價格法；3、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；4、中華人民共和國土地管理法； 5、房地產(chǎn)估價規(guī)范；6、國家計委、最高人民法院、最高人民檢察院、公安部印發(fā)的扣押、追繳、沒收物品估價管理辦法；7、貴州省涉案財物價格鑒定操作規(guī)程（試行）；8、其他相關(guān)規(guī)定。（二）委托方提供的資料1、（

3、2017）黔2322委字第71號司法鑒定委托書原件；2、“興義市不動產(chǎn)信息查詢情況表”復(fù)印件；3、“車輛相關(guān)信息”復(fù)印件。六、價格評估方法根據(jù)評估標的的特點，確定采用市場法、成本法作為本次評估的基本方法。七、價格評估過程我公司接受委托后，成立了價格評估小組，制定了價格評估程序和作業(yè)方案，于2017年12月1日在委托方工作人員的帶領(lǐng)下進行了詳細的現(xiàn)場勘察、拍照。根據(jù)評估標的的特點，確定采用市場法、成本法作為本次評估的基本方法。具體評估過程及評估結(jié)果詳見價格評估技術(shù)報告。八、價格評估結(jié)果經(jīng)過測算，取整確定在價格評估基準日劉祥應(yīng)所有的位于興義市柯沙路26號1棟2-8號（州司法局）的房產(chǎn)一套（產(chǎn)權(quán)證號

4、Z00002275）的評估價格為¥19.48萬元（人民幣壹拾玖萬肆仟捌佰元整）；貴EP1398寶馬汽車一輛的評估價格為¥12.21萬元（人民幣壹拾貳萬貳仟壹佰元整）；勞力士手表一塊的評估價格為¥3.50萬元（人民幣叁萬伍仟元整）。九、價格評估限定條件1、委托方提供資料客觀、真實；2、當?shù)胤康禺a(chǎn)市場均衡、穩(wěn)定；3、評估標的的權(quán)屬由委托方負責；4、本次評估結(jié)果未包含房屋內(nèi)可移動的家具、電器；5、本次評估房屋的用途以委托方提供的“興義市不動產(chǎn)信息查詢情況表”復(fù)印件記載的內(nèi)容為準；6、由于房屋的證載面積小于房屋實際面積，應(yīng)委托方工作人員的要求本次評估房屋的面積以現(xiàn)場測量的

5、套內(nèi)建筑面積為準，由于未能測量該房屋的分攤面積，故本次評估以套內(nèi)面積計價，如有專業(yè)機構(gòu)進行測量，應(yīng)以專業(yè)機構(gòu)測量的房屋面積為準，評估結(jié)果也應(yīng)隨之調(diào)整；7、本次評估未考慮與房屋相關(guān)的水電、物業(yè)管理等費用對標的物價值的影響；8、本次評估寶馬車以能正常使用為前提；9、由于我公司未能鑒別勞力士手表是否為正品，本次評估在無理由懷疑其是否為正品的情況下，以勞力士手表為正品作為前提進行評估；10、本次評估未考慮抵押擔保對標的價值的影響；11、本次評估為考慮考慮租賃權(quán)對標的價值的影響；12、本次評估未考慮自然災(zāi)害對標的價值的影響。十、聲明1、價格評估結(jié)果受本報告中已說明的限定條件限制。 2、委托方提供資料的真

6、實性由委托方及相關(guān)當事人負責。 3、價格評估結(jié)果僅對本次委托有效，不作他用，未經(jīng)我公司同意，不得向委托方和有關(guān)當事人之外的任何單位和個人提供，本報告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上。 4、評估機構(gòu)和評估人員與價格評估標的以及有關(guān)當事人沒有利害關(guān)系。5、如對本次評估結(jié)果有異議，可于報告送達之日起10日內(nèi)向本公司提出重新評估、補充評估。6、價格評估結(jié)果自評估基準日起一年內(nèi)有效，即自2017年12月1日起至2018年11月30日止的期限內(nèi)有效。十一、價格評估作業(yè)日期2017年12月1日至2017年12月21日。十二、價格評估機構(gòu)機構(gòu)名稱：皓天評估有限責任公司 機構(gòu)資質(zhì)證書號：中J240006

7、法人代表簽字（蓋章）： 十三、價格評估人員姓 名 執(zhí)業(yè)資格名稱 資格證號 簽字（蓋章）胡 凱 價格鑒證師 0014338曹峰潤 價格鑒證師 十四、附件1、（2017）黔2322委字第71號司法鑒定委托書復(fù)印件；2、“興義市不動產(chǎn)信息查詢情況表”復(fù)印件；3、“車輛相關(guān)信息”復(fù)印件；4、價格評估機構(gòu)資質(zhì)證書影印件；5、價格評估人員資格證書影印件。 二一七年十二月二十一日價格評估技術(shù)報告 一、評估對象概況（一）興義市柯沙路26號1棟2-8號（州司法局）的房產(chǎn)一套根據(jù)委托方提供的“興義市不動產(chǎn)信息查詢情況表”復(fù)印件顯示：房屋權(quán)利人為劉祥應(yīng)；房屋坐落于貴州省黔南布依族苗族自治州興義市柯沙路26號（州司法

8、局院內(nèi)）；建筑面積為74.16；用途為住宅；權(quán)利狀態(tài)為現(xiàn)勢；房號為2-8；限制登記為查封；權(quán)證號為Z00002275。根據(jù)現(xiàn)場勘察興義市柯沙路26號1棟2-8號（州司法局）的房產(chǎn)位于州司法局院內(nèi)，所在小區(qū)較老，無地下停車位，房屋所在幢樓為老式磚混結(jié)構(gòu)房屋，步梯房，總層數(shù)5層，評估標的位于第4層，東北朝向，戶型較老，室內(nèi)裝修較為簡單、老舊。根據(jù)現(xiàn)場測量該房屋的套內(nèi)建筑面積為82.05。根據(jù)委托方工作人員介紹該房屋的實際面積大于證載面積，我公司評估專業(yè)人員現(xiàn)場測量核實該房屋的實際面積確定大于證載面積，由于房屋的證載面積小于房屋實際面積，應(yīng)委托方工作人員的要求本次評估房屋的面積以現(xiàn)場測量的套內(nèi)建筑面

9、積為準，由于未能測量該房屋的分攤面積，故本次評估以套內(nèi)面積計價。評估標的所在區(qū)域交通條件一般，基礎(chǔ)配套設(shè)施一般,商業(yè)繁華程度一般，市政基礎(chǔ)設(shè)施、生活服務(wù)設(shè)施一般。（二）劉祥應(yīng)所有的貴EP1398寶馬汽車一輛根據(jù)委托方提供的“車輛相關(guān)信息”復(fù)印件顯示：車輛的號牌號碼為EP1398；車輛品牌為寶馬牌；車輛類型為K33；車輛識別代號為C51287；注冊日期為2009年12月9日。根據(jù)現(xiàn)場勘察評估標的為寶馬520L1小轎車一輛，被查封在興義市人民法院停車場內(nèi)，號牌號碼為EP1398，表顯示行駛里程為110758km，外觀較舊。該車輛的配置為手自一體變速箱、手剎、中控顯示屏、主副駕駛電動座椅、無鑰匙啟動

10、系統(tǒng)、非織物座椅、電動天窗、后排獨立出風口、輪胎規(guī)格為225/50ZR17。根據(jù)委托方工作人員的介紹該車輛發(fā)動機需要修理，費用約3萬元。（三）勞力士手表一塊根據(jù)現(xiàn)場勘察該手表品牌為ROLEX，表上顯示SWISS MADE，表上12點鐘方向上表耳顯示ORIG ROLEXDESIGN 116233，表上6點鐘方向上表耳顯示STAINLESSSTEEL。根據(jù)委托方的介紹該表約2012年時購買。二、市場背景分析興義市，位于貴州省西南部、州西南部，地處黔、滇、桂三省（區(qū)）結(jié)合部中心地帶，是貴州省四大主要的中心城市之一 。地處東經(jīng)104°51'-104°55'，北緯24

11、°38'-25°23'，東與本省安龍縣接壤，南與廣西壯族自治區(qū)百色市的西林、隆林兩縣隔江相望，西與云南省曲靖市的羅平、富源兩縣毗鄰，北與本省興仁縣，普安縣和六盤水市盤縣連接，南盤江橫貫市境，歷史上就是三省毗鄰地區(qū)的商業(yè)集散地和通衢要塞。是黔西南布依族苗族自治州的政治、經(jīng)濟、文化、信息中心。國土面積2915方公里，總?cè)丝?3萬人（2012年），為黔西南布依族苗族自治州首府。州府所在地和全州政治、經(jīng)濟、文化、信息中心，距貴州貴陽357公里，距云南昆明362公里，距廣西南寧525公里，位于南（寧）貴（陽）昆（明）經(jīng)濟圈的中心，地理區(qū)位優(yōu)越，素有“三省通衢”之稱。轄

12、區(qū)國土面積2915方公里。興義市屬于低緯度高海拔地帶，具有亞熱帶季風氣候特征。夏無酷暑，冬無嚴寒，雨量充沛，日照長。年平均氣溫14-19，降雨量1300-1600毫米，無霜期300天左右。興義市境內(nèi)地勢西北高、東南低，山巒起伏、河流縱橫，喀斯特地貌發(fā)育十分良好。喀斯特地形地貌占71.5%，丘陵占20.5%，平壩占7.2%，村莊、河流占0.8%。2015年，興義生產(chǎn)總值完成318.6億元，增長14.7%；財政總收入完成74.38億元，增長20.9%；公共財政預(yù)算收入完成34.98億元，增長14.4%。公共財政預(yù)算支出63.53億元，增長20.06%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入完成25110元，增長8

13、.6%；農(nóng)村居民人均可支配收入完成9042元，增長10.4%；社會消費品零售總額完成133.34億元，增長11.8%；旅游綜合收入完成103.61億元，增長24.1%；固定資產(chǎn)投資完成403.1億元，增長26.9%；全市金融機構(gòu)人民幣各項存款余額496.06億元，增長26.8%；金融機構(gòu)人民幣各項貸款余額351.07億元，增長16.7%；房地產(chǎn)商品房銷售面積增長13.8%，完成151.2萬平方米。 第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重分別為10.9%、36.2%和52.9%。 2015年，貴州省政府印發(fā)通知，興義市被列入全省重點建設(shè)的10個現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展示范區(qū)之一，同年，興義萬峰

14、林現(xiàn)代服務(wù)業(yè)開發(fā)區(qū)設(shè)立。 2016年，興義市被列入國家首批全域旅游示范區(qū)，進入國家全域旅游示范區(qū)名錄，優(yōu)先納入中央和地方預(yù)算內(nèi)投資支持對象，優(yōu)先支持旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，優(yōu)先安排旅游人才培訓(xùn)等。2016年，興義市主動適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展新常態(tài)，著力推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，經(jīng)濟保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢，實現(xiàn)了“十三五”良好開局。初步核算，2016年全市生產(chǎn)總值366.90億元，按可比價格計算,比上年同期(下同)增長14.1%。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值37.06億元，增長6.4%;第二產(chǎn)業(yè)增加值125.95億元，增長13.1%;第三產(chǎn)業(yè)增加值203.89億元，增長16.3%第一產(chǎn)業(yè)增加值34.74億元，增長6.7%。全年糧

15、食產(chǎn)量25.32萬噸，比上年增長3.3%。全市糧食產(chǎn)量25.32萬噸，增長3.3%。其中：夏糧產(chǎn)量3.89萬噸，下降4.3%;秋糧產(chǎn)量21.43萬噸，增長4.7%。烤煙產(chǎn)量11343噸(22.686萬擔)，下降5.9%。全市牛存欄117837頭，增長9.2%,出欄29966頭，增長9.3%;豬存欄399520頭，增長9.5%,出欄513494頭，增長9.6%;肉類總產(chǎn)量預(yù)計5.65萬噸，增長14.0%;水產(chǎn)品產(chǎn)量預(yù)計2.75萬噸，下降7.4%。2016年工業(yè)經(jīng)濟平穩(wěn)增長，全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值完成362.55億元，增長14.9%。實現(xiàn)全市規(guī)模以上工業(yè)增加值121.95億元，增長12.5%，主要

16、工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量完成情況：原煤197.13萬噸，增長31.0%;洗煤1241.1萬噸，增長4.0%，其中：洗精煤1011.38萬噸，同比增長9.0%;飲料酒2.27萬千升，增長40.1%;農(nóng)用化肥(折純)48.44萬噸，增長41.6%;水泥480.22萬噸，增長3.6%;鐵合金26.99萬噸，增長80.4%;發(fā)電量218.32億千瓦時，增長1.0%。服務(wù)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，2016年全市規(guī)模以上服務(wù)業(yè)企業(yè)營業(yè)收入298635.7萬元，增長23.4%，用于支撐生產(chǎn)總值(GDP)核算的四個行業(yè)營業(yè)收入73798.8萬元，增長112.5%。其中：信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)營業(yè)收入54910.7萬元，增長18

17、8.6%;租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)營業(yè)收入9582.3萬元，增長62.1%;居民服務(wù)、修理和其他服務(wù)業(yè)營業(yè)收入7440萬元，下降13.5%;文化、體育和娛樂業(yè)營業(yè)收入1865.8萬元，增長57.1%，金融存貸款余額增長較快。截止12月底，全市金融機構(gòu)人民幣各項存款余額632.31億元，比年初增加136.25億元，增長27.47%;金融機構(gòu)人民幣各項貸款余額414.30億元，比2016年年初增加63.23億元，增長18.01%。城鄉(xiāng)居民收入增速平穩(wěn)。根據(jù)城鄉(xiāng)一體化住戶調(diào)查，2016年全市農(nóng)村常住居民人均可支配收入9964元，同比增長10.2%;城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入27245元，同比增長8.5%。2

18、015年興義市實施招商引資項目255個，總投資626.2億元，招商引資到位資金365.95億元，同比增長7.79%（全省考核評比中排名第三位）。三、價格評估原則 1、合法原則 2、替代原則 3、最高最佳使用原則 4、時點原則 5、預(yù)期收益原則 6、客觀、公正原則 7、綜合分析原則 四、最高最佳使用分析即在合法原則的前提下和工程技術(shù)水平允許的條件下，按評估對象的最佳使用狀態(tài)進行評估，本次評估以保持現(xiàn)狀為前提。 五、評估方法根據(jù)評估標的的特點，確定采用市場法、成本法作為基本方法進行評估。 六、評估過程我公司接受委托后，成立了價格評估小組，制定了價格評估程序和作業(yè)方案，于2017年12月1日在委托方

19、工作人員的帶領(lǐng)下進行了詳細的現(xiàn)場勘察、拍照。根據(jù)委托方提供資料、現(xiàn)場勘察情況和市場調(diào)查情況，確定采房屋、手表采用市場法進行評估，貴EP1398汽車采用成本法進行評估。（一）興義市柯沙路26號1棟2-8號（州司法局）房產(chǎn)的價格評估過程1、交易案例比較根據(jù)房地產(chǎn)交易中的替代原則，在同一供求圈內(nèi)選取與評估對象房地產(chǎn)類似的興義市柯沙路住房交易案例A、興義市柯沙路住房交易案例B、興義市柯沙路住房交易案例C進行比較。詳見表1。 2、比較因素條件指數(shù)確定根據(jù)表1所述情況進行系數(shù)修正，以評估標的的各因素條件為基礎(chǔ)，將比較實例相應(yīng)條件與評估標的相比較，確定相應(yīng)的指數(shù)，各指數(shù)具體修正比例說明見表2，表3，表4。

20、3、價格評估結(jié)果采用算術(shù)平均法求取綜合比準價格：綜合比準價格=（2358+2450+2313）/32374（元/）住宅評估價格=2374×82.0519.48（萬元）（二）貴EP1398寶馬汽車的價格評估過程 1、重置價格的確定經(jīng)過現(xiàn)場勘察和市場調(diào)查，確定該車為寶馬牌2009款 520Li領(lǐng)先型小轎車，現(xiàn)已停產(chǎn)停售，與該車輛品牌相同、技術(shù)參數(shù)相近的替代升級車輛為寶馬牌2018款 528Li 上市特別版在評估基準日市場價為449900元，據(jù)此確定為評估標的在評估基準日的市場價。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，購買此類型車輛需交納的購置稅約為38453元（449900/1.17×10%），則該車

21、輛的重置價格確定為488353元（449900+38453）。 2、成新率的確定根據(jù)該汽車的使用年限、使用環(huán)境、新舊程度、維護保養(yǎng)、功能性貶值、現(xiàn)實狀況等相關(guān)因素，綜合確定其成新率為25%。 3、評估價格的確定評估價格=重置價格×成新率=488353（元）×25% 12.21萬元（三）勞力士手表的價格評估過程 我公司評估專業(yè)人員經(jīng)過詳細的市場調(diào)查，與評估標的成色、成新率相近的勞力士ORIG ROLEXDESIGN 116233的市場價格在30000至 50000元人民幣之間，本次評估結(jié)合評估標的的實況確定勞力士手表的評估價格為35000元（3.50萬元）。 七、評估結(jié)果的確

22、定經(jīng)過測算，取整確定在價格評估基準日劉祥應(yīng)所有的位于興義市柯沙路26號1棟2-8號（州司法局）的房產(chǎn)一套（產(chǎn)權(quán)證號Z00002275）的評估價格為¥19.48萬元（人民幣壹拾玖萬肆仟捌佰元整）；貴EP1398寶馬汽車一輛的評估價格為¥12.21萬元（人民幣壹拾貳萬貳仟壹佰元整）；勞力士手表一塊的評估價格為¥3.50萬元（人民幣叁萬伍仟元整）。表1 比較因素說明表標的及實例比較因素評估標的案例A案例B案例C一般因素建筑物用途住宅住宅住宅住宅交易情況正常正常正常正常交易期日2017.122017.112017.112017.9區(qū)域因素交通條件一般一般一般一般環(huán)境質(zhì)量度一般一般一般一般區(qū)域繁華程度一般一般一般一般小區(qū)地段一般一般一般一般小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套程度一般一般一般一般小區(qū)環(huán)境一般一般一般一般人口密度較高較高較高較高個別因素戶型一般一般一般一般戶型大小中戶型中戶型中戶型中戶型采光通風一般一般較好一般裝修狀況較差一般一般一般其他狀況一般較好一般較好表2 比較因素指數(shù)表標的及實例比較因素評估標的案例A案例B案例C一般因素建筑物用途100100100100交易情況100100100100交易期日1001001