1、1天津天津“津南新城津南新城”2010年3月2013年3月2城市概況 3 16項目概述 17 29區域市場 30 40項目定價 41 66項目測算 67 68SWOT分析 69結論 70目錄目錄31、天津、天津l中央直轄市l中國北方第一大港l環渤海經濟中心l中國經濟增長第三極。一、城市概況一、城市概況42、國民生產總值（國民生產總值（GDP）l2009天津市GDP總量7500億元，增長幅達到了16.5%， 一、城市概況一、城市概況53、人均、人均GDP l09年末人均GDP達到9295美元 一、城市概況一、城市概況64、產業結構、產業結構 l天津市產業結構以第二產業為主一、城市概況一、城市概況

2、75、固定資產投資、固定資產投資 l2009年固定資產投資5006億元，比2008年有大幅度增長l固定資產投資的增加促進房地產的發展一、城市概況一、城市概況86、人均可支配收入人均可支配收入 l2009年人均可支配收入21430元l收入的增長使人民生活水平的提高，購房需求進一步增強一、城市概況一、城市概況97、人口規模人口規模 l截止到2009年底天津市常住人口約為1202萬人l人口規模的增加，將會從很大程度上刺激房地產市場需求一、城市概況一、城市概況107、居住房面積、居住房面積 l08年人均住房面積28.53平方米l人均住房面積進一步攀升，說明改善型要求的人群逐年增加一、城市概況一、城市概

3、況118、房屋施工、竣工面積、房屋施工、竣工面積 l09年房屋竣工年房屋竣工2838萬平方米，同比增長萬平方米，同比增長11.26%l天津市竣工面積總體呈現不斷增加的趨勢天津市竣工面積總體呈現不斷增加的趨勢 .一、城市概況一、城市概況129、房地產開發投資、房地產開發投資 l09年房地產開發投資735億元，同比增長12.5%l09年增速雖然出現下滑，但投資額仍呈現了高速增長的局面一、城市概況一、城市概況13l 2009年天津商品住宅市場，新增供應量年天津商品住宅市場，新增供應量1072萬平米，實現成萬平米，實現成交量約交量約1342萬平米，當期供求比為萬平米，當期供求比為1：1.25l 商品住

4、宅市場供不應求商品住宅市場供不應求10、09年天津商品住宅成交情況年天津商品住宅成交情況一、城市概況一、城市概況1411 、 近期房價走勢近期房價走勢l室內六區成交均價穩步上升，環城四區在波動中前進。室內六區成交均價穩步上升，環城四區在波動中前進。 一、城市概況一、城市概況15北辰區：6700元/北辰區西青區津南區東麗區紅橋區：12000元/南開區：14000元/ 和平區：16000元/ 西青區：8000元/ 河北區：8300元/河東區：9000元/河西區：14000元/津南區：7500元/東麗區：7000元/12、各區、各區2010年年2月房價月房價一、城市概況一、城市概況1613、各區縣、

5、各區縣客戶置業流向客戶置業流向一、城市概況一、城市概況l和平：基本不愿離開，區域情節濃厚l河西：經濟實力較高，優越感較強l河東：對東部發展有信心，看好東部l南開：區域范圍較大，收入水平中等l河北：經濟實力較低l紅橋：經濟實力較低l市區客戶置業：形成向外擴張的趨勢。市區客戶置業：形成向外擴張的趨勢。17中心城區濱海新區核心區津南新城1 1、地理位置、地理位置l項目所在的津南區位于天津市東南部，海河下游南岸，是天津市的四個環城區之一四個環城區之一，是聯接市中心區和濱海新區的重要通道。l津南新城地處津濱走廊，是津南新城地處津濱走廊，是雙城發展帶動下的潛力區域雙城發展帶動下的潛力區域二、項目概述二、項

6、目概述18u 本案天津市中心城區 12公里u 本案天津站 15公里u 本案濱海國際機場 20公里u 本案天津港 30公里u 本案京津塘高速 12公里l宗地位于津南區核心位置l半小時可達天津市各商務中心二、項目概述二、項目概述1 1、地理位置、地理位置192 2、掛牌條件二、項目概述二、項目概述自天津市津南區國土資源分局關于津南（掛）2010-11號地塊公開出讓方案的請示（草稿2010年3月11日版）表述：1）、地塊基本情況l位于津南區咸水沽鎮l東至津南區北環路l 南至老海河l 西至東沽路l 北至津歧路202 2、掛牌條件二、項目概述二、項目概述l建設用地面積：118.4公頃l規劃建筑面積：30

7、0萬m2l居住： 260萬m2l商業金融： 35萬m2l中小學： 5萬m2l平均容積率： 2.53l綠地率？%，l建筑密度？%l建筑限高？米2）、規劃條件）、規劃條件212 2、掛牌條件二、項目概述二、項目概述3）土地使用條件：）土地使用條件：l出讓范圍內的樹木、供電設施，受讓人可結合規劃設計方案保留，對不出讓范圍內的樹木、供電設施，受讓人可結合規劃設計方案保留，對不需要保留的，由受讓人自行與有關部門協商解決，并承擔所需費用需要保留的，由受讓人自行與有關部門協商解決，并承擔所需費用,如有如有地下建筑物、構筑物或其他設施等，由競得人自行與有關部門協商解決。地下建筑物、構筑物或其他設施等，由競得人

8、自行與有關部門協商解決。l土地用途：？用地，出讓年限？年（按地塊分列）土地用途：？用地，出讓年限？年（按地塊分列）l規劃范圍內的市政路網由津南區政府出資修建公共市政道路規劃范圍內的市政路網由津南區政府出資修建公共市政道路1700米，其米，其余部分由受讓人修建。余部分由受讓人修建。l規劃范圍內的綠化用地由競得人出資修建并承擔費用。規劃范圍內的綠化用地由競得人出資修建并承擔費用。l規劃范圍內由競得人出資修建規劃范圍內由競得人出資修建10萬平方米的建筑，按照津南區人民政府萬平方米的建筑，按照津南區人民政府批準的規劃實施建設，建成后由津南區土地整理中心回購，回購價格、具批準的規劃實施建設，建成后由津南

9、區土地整理中心回購，回購價格、具體位置等事宜由競得人與津南區土地整理中心協商確定，另行簽訂回購協體位置等事宜由競得人與津南區土地整理中心協商確定，另行簽訂回購協議。議。222 2、掛牌條件二、項目概述二、項目概述4）地價情況：地價情況：l出讓底價：出讓底價：62億元億元l自來水、燃氣、污水、雨水、道路、綠化城市基礎配套費已經包含在自來水、燃氣、污水、雨水、道路、綠化城市基礎配套費已經包含在出讓底價內出讓底價內。不包括。不包括通訊、供熱、電力通訊、供熱、電力，此三項配套由有關專業部門，此三項配套由有關專業部門申請解決，并按規定繳納相應費用。申請解決，并按規定繳納相應費用。5）公開出讓方式：掛牌）

10、公開出讓方式：掛牌l本次出讓本次出讓11宗地按起掛價綜合進行報價，以總報價最高確定宗地按起掛價綜合進行報價，以總報價最高確定1個競得個競得人，競得后分別簽訂土地出讓合同。人，競得后分別簽訂土地出讓合同。l掛牌地塊的增副為人民幣掛牌地塊的增副為人民幣100萬元或萬元或100萬元的整數倍。萬元的整數倍。232 2、掛牌條件二、項目概述二、項目概述4）有關要求：有關要求：l競買人須是中華人民共和國境內外法人競買人須是中華人民共和國境內外法人,且競買人或其控股公司須具備且競買人或其控股公司須具備國家建設部頒發的房地產開發一級資質，并且注冊資本金不少于國家建設部頒發的房地產開發一級資質，并且注冊資本金不

11、少于20億億。接受聯合競買，聯合體中有一方須符合上述條件接受聯合競買，聯合體中有一方須符合上述條件,聯合體不超過三家。聯合體不超過三家。 l 競得人未在津南區注冊的，在地塊成交后競得人未在津南區注冊的，在地塊成交后30日內在津南區注冊新公司。日內在津南區注冊新公司。l 津南（掛）津南（掛）2010-32號地塊內規劃所建酒店應滿足五星級酒店硬件標準，號地塊內規劃所建酒店應滿足五星級酒店硬件標準，自簽訂自簽訂出讓合同出讓合同之前須提供與國際知名酒店如簽署的經營管理協議。之前須提供與國際知名酒店如簽署的經營管理協議。l11宗地競得人自簽訂宗地競得人自簽訂國有建設用地使用權出讓合同國有建設用地使用權出

12、讓合同后一年內開工后一年內開工建設，竣工時限為？年建設，竣工時限為？年 以上方案如無不妥，津南分局予以備案后即委托天津土地交易中心組以上方案如無不妥，津南分局予以備案后即委托天津土地交易中心組織實事該地塊建設用地使用權的公開掛牌出讓織實事該地塊建設用地使用權的公開掛牌出讓（七個工作日）（七個工作日）上交本請示之前，津南需要至少有一家先交預申請保證金上交本請示之前，津南需要至少有一家先交預申請保證金15億元。億元。24l天津大道天津大道: :連接中心市區和濱海新區的快速客運道路，起點為外環線津沽立交橋，終點為濱海新區的中央大道.途徑津南區的雙港鎮、辛莊鎮、咸水沽鎮、葛沽鎮、冶金工業園，塘沽區的新

13、城鎮，兩端連接中心城區的小白樓商業區和濱海新區的中心商務商業區。通過天津大道，從本案至濱海新區20分鐘至市區10分鐘。 本案本案二、項目概述二、項目概述2 2、區位條件25地鐵一號線由天鋼柳林過海河經雙港，辛莊，高教園，津南新城，葛沽，于家堡，終點到天津港。 2 2、區位條件、區位條件預計于2013年通車，項目將永久享受地鐵帶來的便捷優勢，更將為地段的升值帶來無限空間。二、項目概述二、項目概述26宗地現狀宗地現狀3 3、宗地現狀、宗地現狀l現狀地主要以旱地魚塘和村莊為主l地勢較為平坦，適宜建設。l水系發達，現狀魚塘可作為未來景觀水體l基地村莊拆遷基本完成二、項目概述二、項目概述276 6、周邊

14、配套、周邊配套津沽公路津歧公路津晉高速唐津高速津港公路葛萬公路港塘公路港塘公路海河新家園海河新家園濱海新區中心鎮濱海新區中心鎮歷史名鎮歷史名鎮生態鎮生態鎮電子工業鎮電子工業鎮咸水沽咸水沽l目前項目周邊生活配套設施主要集中在咸水沽老城區；公園、學校、政府、商業、餐飲配套齊全，道路交通發達。二、項目概述二、項目概述286 6、周邊配套、周邊配套l海河教育園區海河教育園區：規劃總占地37平方公里，規劃辦學規模20萬人，居住人口10萬人。l將崛起一座集中20所職業院校和2所大學的現代化大學城。l雄厚教育資源、完善區域配套、雄厚教育資源、完善區域配套、大量人口導入將帶動區域發展大量人口導入將帶動區域發展

15、二、項目概述二、項目概述296 6、周邊配套、周邊配套l老海河公園緊鄰宗地南側l高質量的城市綠地和公園景觀將提升小區的品質二、項目概述二、項目概述301、津南區津南區津南津南l津南區地處天津市空間發展核心“一軸兩帶三區一軸兩帶三區”的主軸上（ 武清新城中心城區津南新城-濱海新區核心區為）l津南區被城市中心區和濱海新區的雙向擠壓，將快速發展。三、區域市場三、區域市場31立體空間布局，搶占大濱海核心要塞津南區第九次黨代會，客觀總結了區域津南區第九次黨代會，客觀總結了區域經濟社會發展的成就，提出了經濟社會發展的成就，提出了“東進、東進、西連、南生態、北提升西連、南生態、北提升”的發展戰略。的發展戰略

16、。三、區域市場三、區域市場1、津南區津南區32東進濱海；西接市區；雙城優勢聚焦西連西連連接泰達（西青）微電子工業區，重點發展以八里臺工業園區和泰達（津南）微電子工業區為依托的IT產業，實現產業對接，提升聚集能力，形成以津港公路為主線，以濱海新區津南產業功能區為延伸的微電子產業帶。東進東進以葛沽鎮為基點，把津南融入濱海新區。充分發揮葛沽鎮作為濱海新區綜合配套改革試驗示范鎮的突出地位，更緊密地承接濱海新區產能產業擴張轉移，提高津南與濱海新區間的產業關聯度。三、區域市場三、區域市場1、津南區津南區33南聚生態旅游，北呈商業居住；城市功能互補北提升：北提升：提升津南新城至雙港北部地區的城市化形象。發揮

17、天津城市發展主軸的引領作用，以建設津濱大道和海河景觀帶為核心，打造連接“津、濱”，依托海河，特色鮮明，親水宜居的現代化新城區。 南生態：南生態：以南部濕地和歷史文化為依托，打造文化旅游、農業觀光、人居環境宜人的文化與自然和諧的生態景觀區。利用周邊自然環境，積極搭建自然生態走廊，構筑綠色產業高地，形成南部地區的城市生態涵養帶。 三、區域市場三、區域市場1、津南區津南區34 津南區計劃經過5年努力，實現“9341”四大奮斗目標：“9”“9”是，實現濱海新區津南分是，實現濱海新區津南分區、津南經濟開發區、泰達（津區、津南經濟開發區、泰達（津南）微電子工業區、國家農業科南）微電子工業區、國家農業科技園

18、區、八里臺、咸水沽、北閘技園區、八里臺、咸水沽、北閘口、雙鑫、小站九個園區和工業口、雙鑫、小站九個園區和工業載體加速發展。其中，載體加速發展。其中，濱海新區濱海新區津南分區、津南經濟開發區、泰津南分區、津南經濟開發區、泰達（津南）微電子工業區是未來達（津南）微電子工業區是未來重點發展工業園區。重點發展工業園區。三、區域市場三、區域市場1、津南區津南區35“3”3”是，建成是，建成小站練兵園、天小站練兵園、天嘉湖旅游度假區、寶成北方石園嘉湖旅游度假區、寶成北方石園林林三個各具特色的旅游產業區。三個各具特色的旅游產業區。充分挖掘我區的自然、人文資源，充分挖掘我區的自然、人文資源，擴大知名度和影響力

19、，打造以近擴大知名度和影響力，打造以近代軍事文化、生態文化、海河文代軍事文化、生態文化、海河文化、民俗文化為主題的津南特色化、民俗文化為主題的津南特色休閑旅游產業區，形成新的增長休閑旅游產業區，形成新的增長點和亮點，創建經濟發展與生態點和亮點，創建經濟發展與生態環境交相輝映、人與自然和諧相環境交相輝映、人與自然和諧相處的魅力津南。處的魅力津南。三、區域市場三、區域市場1、津南區津南區36l“4”4”是，基本建成是，基本建成雙港、葛沽、八里臺、小站四個新型城鎮。雙港、葛沽、八里臺、小站四個新型城鎮。 l受區域內影響較大，大量外來人口的進入，咸水沽將承擔主要居住功能受區域內影響較大，大量外來人口的

20、進入，咸水沽將承擔主要居住功能咸水沽咸水沽三、區域市場三、區域市場1、津南區津南區37津南新城。充分利用連接市中心城區和濱海新區的地緣優勢，做到新城建設與海河綜合開發建設有機貫通、融為一體。逐步建成古韻新貌交融的文化商貿區，人居環境宜人的生活行政區，城市功能鮮明的形象展示區。1、津南區津南區三、區域市場三、區域市場38米蘭陽光米蘭陽光藍色樂章藍色樂章（景明花園二期）（景明花園二期）博雅名邸博雅名邸天嘉湖天嘉湖金地格林世界金地格林世界聚福園聚福園玫瑰莊園玫瑰莊園新悅庭新悅庭紅磡領世郡紅磡領世郡御和新苑御和新苑富力桃園富力桃園景明大廈景明大廈星耀五洲星耀五洲天地源津九軒天地源津九軒沽上江南沽上江南

21、雙港競爭板雙港競爭板塊塊咸水沽競爭板塊咸水沽競爭板塊八里臺競爭板八里臺競爭板塊塊2、區區域域競競爭爭l津南區主要有：雙港、咸水沽、八里臺三個競爭板塊津南區主要有：雙港、咸水沽、八里臺三個競爭板塊l區域未來區域未來12年內現有商品房供應面積：年內現有商品房供應面積：344萬平米萬平米l區域未來區域未來25年內新增商品方供應面積：年內新增商品方供應面積：443萬平米萬平米三、區域市場三、區域市場39板塊項目名稱地址建筑類型總建筑面積當前存量咸水沽 板塊天地源津九軒咸水沽鎮南環路與紅旗路交口 25-31層高層12萬平米8萬平米沽上江南津南區 咸水沽，北臨海河岸邊一期：高層60萬平米44萬平米米蘭陽光

22、咸水沽建國大街米蘭陽光 小高、高層40萬平米0萬平米八里臺 天嘉湖 板塊星耀五洲八里臺鎮天嘉湖高層、小高、洋房、別墅300萬平米240萬平米天嘉湖津南區津港公路天嘉湖東側洋房、小高、別墅17.2萬平米8萬平米雙港外環線板塊紅磡領世郡外環線與微山路交口西側小高、高層、別墅140萬平米9萬平米金地格林世界大沽南路延長線旁（距外環線津沽橋600米）小高、高層80萬平米30萬平米天津富力桃園津南區南外環微山南路小高、高層5萬平米2 2、區域競爭、區域競爭三、區域市場三、區域市場重點樓盤重點樓盤40津南區津南區2007-20092007-2009年土地成交主要情況年土地成交主要情況地塊編號地塊編號成交價

23、格成交價格（萬元）（萬元）出讓面積出讓面積（）（）用途用途地址地址成交時間成交時間容積容積率率建筑面積建筑面積土地使用權土地使用權人人樓面地價樓面地價土地價土地價格格（平米）（平米）津南（拍）2007-0458990 184739 居住津南區咸水沽鎮建國大街北側2007-6-242.50 461848天津中冶新華置業公司1277 213 津南（拍）2007-0719200 24328 居住津南區葛沽鎮南環路南側2007-8-304.03 98041天津天地源置業投資有限公司1958 526 津南（掛）2008-0820000 27200 居住、商業津南區咸水沽鎮東至月牙河，西至二道橋小學，南至

24、津南園林所；北至咸水沽一中2008-8-143.40 92350津南區咸水沽房地產開發有限公司2166 491 津南（掛）2008-24440030 63582 居住津南區藝林路東側2008-12-291.80 114447天津市農墾集團房地產開發建設有限公司 3498 420 津南（掛）2008-1336030 262841 居住、商業津南區八里臺鎮天嘉湖北側2009-2-241.00 262841天津市津南區建設開發公司 1371 91 津南（掛）2009-11360020 2476886 居住津南區八里臺鎮天嘉湖北側緯路南側 2009-11-021.01 2501655中信信托有限責任公

25、司 1439 97 津南（掛）2009-1434260 88373 居住、商業津南區咸水沽鎮建國大街以北2009-11-22.42 213862天津米蘭置業有限公司1602 258 津南（掛）2009-20、21、22、23號85730 590235 居住、商業津南區八里臺鎮2010-1-151.50 885353青島海爾房地產開發投資有限公司 968 97 三、區域市場三、區域市場2 2、區域競爭、區域競爭411、擬定物業、擬定物業l高層是本區域的主力，別墅類產品也比較豐富，洋房和小高層較少高層是本區域的主力，別墅類產品也比較豐富，洋房和小高層較少l地塊容積率相對較高地塊容積率相對較高l30

26、0萬平米大盤，去化速度要求較高萬平米大盤，去化速度要求較高l項目擬定為以高層為主的復合型居住社區項目擬定為以高層為主的復合型居住社區l主打產品仍為高層、考慮部分洋房和小高層主打產品仍為高層、考慮部分洋房和小高層l銷售面積比：銷售面積比： 洋房：小高：高層洋房：小高：高層 ：l占地面積比：占地面積比： 洋房：小高：高層：洋房：小高：高層：l容積率：洋房不高于容積率：洋房不高于1.0 、小高層不高于、小高層不高于.0、高層不高于、高層不高于4.0四、項目定價四、項目定價42l津南市場：津南市場：09年消化量約130萬平米，區內項目年均消化量在4萬平米左右。l區域板塊：區域板塊：咸水沽區域內主要項目

27、月均消化約6000平米，年消化量在7萬m2l競爭項目：競爭項目：星耀五洲09年月均消化約3萬平米，年消化量在30萬m2l開發計劃：開發計劃：考慮到星耀五洲已經是天津市消化極限值，啟動期計劃啟動期計劃32萬萬m22、開發周期、開發周期項目計劃開發周期項目計劃開發周期（單位：萬平方米）（單位：萬平方米）物業2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年合計住宅303545505050260商業23339525政府55 10酒店55合計374348535960300啟動期發展期成熟期四、項目定價四、項目定價432009年天津商品房銷售面積年天津商品房銷售面積TOP10排名排名

28、項目名稱項目名稱建筑規模建筑規模(萬平米萬平米)銷售面積銷售面積( (萬方米萬方米) )物業類型物業類型1星耀五洲30035.41高層、別墅2紅磡領世郡14034.75高層、小高層、洋房、別墅3保利上河雅頌7922.39高層4遠洋城20018.69小高層、高層5富力津門湖42718.04小高層、高層6金地格林世界8316.54小高層、洋房7首創國際城5516.12高層洋房8寶翠花都47 14.87小高層洋房9富力桃園4214.82高層10萬通上北新新家園4014.78洋房四、項目定價四、項目定價2、開發周期、開發周期44本項目本項目保利上河雅頌75萬平米，R2.6高層：7000大盤分布多在新城

29、區富力津門湖427萬平米，R1.78高層：15000遠洋城200萬平米，R2.6高層：12000首創國際城55萬平米，R1.78高層：15000星耀五洲300萬平米，R1.1高層：7500金地格林世界83萬平米，R1.9售完四、項目定價四、項目定價2、開發周期、開發周期45大盤月度銷售走勢四、項目定價四、項目定價2、開發周期、開發周期46大盤月度銷售走勢除星耀五洲和首創國際存在個別月除星耀五洲和首創國際存在個別月度斷檔外，度斷檔外，2009年典型大盤基本年典型大盤基本全年均屬持銷期。在持銷期的情況全年均屬持銷期。在持銷期的情況下，年度銷售冠軍為下，年度銷售冠軍為30多萬平米多萬平米.要實現快速

30、周轉，必須借鑒成功的要實現快速周轉，必須借鑒成功的大盤操盤經驗。大盤操盤經驗。四、項目定價四、項目定價2、開發周期、開發周期47世紀城操盤經驗的一些思考世紀城操盤經驗的一些思考2009年世紀城銷售業績年世紀城銷售業績項目銷售面積銷售周期合肥：濱湖世紀城211萬平米09年1-12月長沙：湘江世紀城77萬平米09年7-12月貴陽：世紀城270萬平米09年1-12月整體開發準現房低價復合品牌北京世紀城+人大附小長沙世紀城+雅禮中學合肥世紀城+合肥師范附屬小學、合肥第四十八中貴陽世紀城+貴陽實驗小學和貴陽一流中學統一規劃、統一風格、統一模式，實現規模化、全配套以準現房模式進行開盤，給消費者真實的體驗和

31、視覺上的震撼降低利潤要求前提下的適當低價，給人以“白菜價”進行頃銷的印象客戶、產品細分營銷手段差異化服務四、項目定價四、項目定價2、開發周期、開發周期483、高層價格測算沽上江南星耀五洲紅磡領世郡宗地11公里12公里四、項目定價四、項目定價49位置位置津南友誼南路與外環線交口東行三公里處開發商開發商天津市紅勘房地產開發有限公司物業公司物業公司紅勘物業建筑形式建筑形式獨棟、雙拼、聯排、洋房、高層建筑風格建筑風格北美占地面積占地面積356萬平米計容建面計容建面160萬平米萬平米容積率容積率0.45綠化率綠化率55% 車位比車位比1：1 裝修標準裝修標準毛坯首次開盤時間首次開盤時間2005年5月2日

32、項目主題語項目主題語20分鐘新城鎮主義價格價格高層高層7700元元/平米；平米；洋房9700元/平米；獨棟25000元/平米；2009年全盤年全盤成交面積成交面積約34萬平米2009年普通住宅月年普通住宅月度成交均價區間度成交均價區間52008100元/平米項目簡評項目簡評多物業類型的外環沿線大盤項目參選理由參選理由項目位于天津新興的金融服務區項目位于天津新興的金融服務區 27洞高爾夫球場市區行車時間約洞高爾夫球場市區行車時間約為為20分鐘雙港板塊分鐘雙港板塊紅紅磡磡領領世世郡郡5027洞國際標準高爾夫球場別墅洋房+公寓大配套洋房+公寓別墅高層別墅洋房紅磡領世郡紅磡領世郡51紅磡領世郡紅磡領世

33、郡月份套數總面積總金額成交均價2009年3月15718553 107572015 5798 2009年4月20522374 129559641 5791 2009年5月29131609 185841004 5879 2009年6月46249388 321703071 6514 2009年7月39041156 286402144 6959 2009年8月26026245 203359612 7748 2009年9月22524427 182481323 7471 2009年10月18219004 154193751 8114 2009年11月25924978 179240687 7176 2009

34、年12月17117624 132313038 7507 2010年1月515552 42000773 7565 2010年2月171809 14029305 7755 l紅磡領世郡：紅磡領世郡：2009年3開盤，截至2010年2月共銷售住宅2670套，銷售面積28.27萬平方米，成交金額19.39億元。l售價2009年8起價格進入7700元/平方米，最高8114元/平方米，近期售價7755元/平方米l紅磡領世郡按紅磡領世郡按7700元元/平方米進入測算指標平方米進入測算指標52位置位置津南區八里臺鎮天嘉湖 開發商開發商天津星耀集團 物業管理物業管理戴德梁行建筑形式建筑形式普通住宅,別墅,商住兩

35、用,酒店式公寓,獨棟別墅,雙拼別墅,聯排別墅 建筑風格建筑風格豐富，多樣占地面積占地面積275.2萬平米計容建面計容建面300萬平米萬平米樓面地價樓面地價2097元元/平米平米拿地時間拿地時間2007年10月19日容積率容積率1.10 一期建面一期建面100萬平米 在售報價在售報價 (元元/m2)高層：7500元/平米（毛坯）；高層：8500元/平米（精裝）；雙拼：13000元/平米（精裝）；聯排報價聯排報價（2010年年5月）月）1200015000元/平米；毛坯；靠近水景，位置較好；首次開盤首次開盤時間時間2008年11月普通住宅月普通住宅月度成交均價度成交均價47007200元/平米成交

36、面積成交面積37.5萬平米（截止2010年2月）項目主題語項目主題語讓世界聚集天津；世界是你的；戶型戶型高層：77-240平米；雙拼：373平米；獨棟391平米；聯排 ：193-200平米 項目簡評項目簡評作為天津市的超級大盤，擁有水景資源，項目從規劃設計到營銷推廣，均顯現出較高的操作水平；參選理由參選理由300萬大盤，公建40萬平米八里臺板塊重點樓盤津南的兩只眼睛之一星星耀耀五五洲洲53星耀五洲星耀五洲54星耀五洲星耀五洲星耀五洲：星耀五洲：2009年3開盤，截至2010年2月共銷售住宅2765套，銷售面積36.83萬平方米，成交金額22.75億元。l2009年11月集中銷售437套，銷售單

37、價7656元/平方米l2010年2月銷售均價7434元/平方米l星耀五洲按星耀五洲按7500元元/平方米進入測算指標平方米進入測算指標月份套數總面積總金額成交均價2009年3月27353345.9226641102149942009年4月18225926.3912729791149102009年5月51270092.6437668612853742009年6月22331054.518406076159272009年7月17020494.6413411684665442009年8月14922365.2514513487264892009年9月12820189.731286722876373200

38、9年10月27029256.9719670209467232009年11月25830007.1621833088872762009年12月43748949.637477824076562010年1月322926.82072220970802010年2月13113750.91102227643743455位置位置咸水沽，北臨海河岸邊南至建國大街東接東大橋西至紅旗路開發商開發商天津中冶新華置業有限責任公司 建筑形式建筑形式普通住宅,框架高層 建筑風格建筑風格現代簡約占地面積占地面積277畝計容建面計容建面46.2萬平米容積率容積率2.50一期建面一期建面12.8萬平米樓面地價樓面地價1277元/平

39、米（底價成交）成交時間成交時間2007年6月24日價格區間價格區間65007000元/平米物業費物業費1.6元/平米/月首次開盤首次開盤時間時間2009年10月2日入住時間入住時間預計2011年5月份入住月銷售月銷售約1.5萬平米潛在供應潛在供應38.8萬平米戶型戶型二室：80100平米；三室：110120平米；物業公司物業公司待定目標客戶目標客戶咸水沽地緣性公務員、私企業主，津南區域內客戶項目簡評項目簡評地理位置靠近咸水沽老城區，較大規模純居社區；參選理由參選理由地理位置最近近期咸水沽唯一將要推盤的樓盤中冶地理位置最近近期咸水沽唯一將要推盤的樓盤中冶沽上江南沽上江南56沽上江南沽上江南l沽上江南開盤2009年9月30日開盤，2010年2月清盤總銷售面積34576平方米，銷售套數376套。l2009年11月集中銷售平均價格為6500元/平方米。200