1、隨著房地產市場逐漸升溫，力圖反映市場走勢的各類指數也日益增多，除較早的中房指數、國房指數外，還出現了上海、深圳、沈陽等許多地方指數以及證券公司、銀行等推出的地產指數，甚至也有媒體推出了房地產指數。一時之間，指數好象成了把握市場的良藥，大有泛濫之勢，實際上目前國內大多數指數體系不論是在理論架構還是實踐操作方面都處于起步階段，在樣本數據的取得、指數公式的選擇、指數的具體測算以及指數的應用等方面都存在著這樣或那樣的問題。一、房地產價格指數的基本理論一些經濟發達、房地產市場成熟的國家或地區，已較早地涉足房地產價格指數這一領域，并積累了較為豐富的經驗。洪寶川博士在其探索地價漲落之謎中，介紹了世界上流行的

2、11種房地產價格指數的編制方法，大致可歸納為四類。l、成本投入法根據建造房地產的各項成本投入（包括材料、人工費等）變化情況，用算術平均法編制房地產價格指數。這是一種較早期的房地產價格指數編制方法，對于新建成房屋價格的走勢分析有一定的適用性。但是由于房地產價格并非主要由投入的成本所決定，所以用房地產投入要素成本的變動來反映房地產價格的變動有較大的偏差。目前，這種方法實際應用較少。2、加權平均法該方法包括中位數價格法和算術平均法兩種。其基本原理是，以大量的房地產實際交易案例的基期和報告期的價格之比作為指數，加權的目的在于降低不同交易案例的特征差異所引起的指數中房地產品質或結構變動所帶來的偏差。中位

3、數價格法與算術平均法相比，是利用加權雖然能在一定程度上降低房地產品質差異對指數的影響，但并不能完全消除這一影響，隨著時間的變化，房地產品質的差異可能會對指數衡量房地產價格的變動產生較大的偏誤。在國外房地產價格指數的實踐中，加權平均法多用于地價指數的編制，而用在住宅價格指數編制上的較少。3、重復交易法這是一種能夠較好地控制房地產品質影響的方法。它利用房地產的重復交易案例，用同一棟房屋在兩個時期售出的價格資料計算房地產價格指數。這樣，不同的時期考察相同的房地產，在結構、材料、外部品質等方面都相同，免去了控制房地產品質的麻煩。該方法在理論上已經相當完整，但是仍有以下缺點：（l）必須有大量的重復交易的

4、房地產資料，實際實施成本高；（2）重復交易的資料兩次交易的期間不能太長，否則品質固定的假設將會被突破；（3）從指數長期的編制和實施看，重復交易案例需要定期修正，樣本的重新選取和替換則不僅在理論上還是實際操作中都存在著較大的問題。4、特征價格法特征價格法編制房地產價格指數，是基于特征價格理論。該理論認為，一種多樣性商品具有多方面的不同特征或品質(如房地產商品的面積、樓層、朝向等特征)，商品價格則是所有這些特征的綜合反映和表現。當商品某一方面的特征改變時，商品的價格也會隨之改變。特征價格法的基本思路是：將房地產商品價格分解，以顯現出各項特征的隱含價格(implicitPrice)，在保持房地產特征

5、不變的情況下，將房地產價格變動中的特征因素分解，從價格的總變動中逐項剔除特征變動的影響，剩下的便是純粹由供求關系引起的價格變動。在實際操作上該方法需要大量的房地產交易案例，并有較完善、系統的房地產統計數據，能夠建立回歸模型測算出房屋各類屬性與房價的關系。二、國內主要房地產指數簡介中房指數系統于1994年開國內行業之先河，率先推出了各大城市各類物業價格指數；之后國房指數以及其他地方指數、企業指數紛紛跟進，對業界人士把握房地產市場脈搏起到了重要作用。1、中房指數中房指數系統（CREIS是“中國房地產指數系統（ChinaRealEstateIndexSystem）”的簡稱，它綜合運用了加權平均與特征

6、價格的理論方法，理論系統相對比較完善。中房指數是房地產市場發展的產物。1993年中國房地產開發集團針對當時市場信息零散、投資行為盲目等狀況，為促進房地產業的健康發展，促進房地產投資決策科學化提出了建立房地產監控體系的設想，并與中國房地產業協會、國務院發展研究中心情報中心聯合發起了這方面的研究，最后確定以簡練、明了、定量的中房指數作為主要形式，并于1994年底完成了系統的初步設計。1995年1月中房指數系統通過了初步論證，并開始發布中房北京價格指數。隨后又逐步推廣到了上海、天津、武漢等主要城市，在國內外引起了很大反響。經過半年多的試運行和不斷完善，1995年9月，由國務院發展研究中心主持召開了“

7、中國房地產指數系統”的部級評審會。指數系統順利通過評審，并獲得了與會孫尚清、周干峙、厲以寧、蕭灼基等專家的一致好評，“系統的建立標志著我國房地產信息業的發展上了一個新臺階。研究成果屬于國內首創，在國際上也處于先進行列可以比較全面、及時、定量、客觀地反映房地產市場的態勢和變化軌跡，對監控市場、引導投資、促進房地產業健康發展具有重要的現實意義，從試運行的效果看，中房指數已成為各界了解、分析和把握房地產市場態勢的重要工具”。課題的完成具有重要的理論和現實意義。考慮到房地產業的特點和市場特征，中房指數系統選用了一種調整的拉氏公式作為基本計算公式：Epi0qi0/Eqi0Epitqi01=x=A1xA2

8、Ep00q00/Eq00Epi0qi0其中第一部分表現為該物業與基準物業的比價指數，包括兩方面：1）兩類物業價格的差異；2）物量構成比例的差異。第二部分表現為該物業報告期相對于基期的價格水平的變化，為拉氏公式的基本形式。中房指數系統資料主要來源于市場調查，根據聚類分析方法確定樣本，并進行跟蹤調查，在樣本項目達到一定指標后進行更新與替換。CREIS主要以中房價格指數為主，中房城市指數系列包括反映相應城市（地區）房地產狀況的中房城市指數和中房城市（按功用）分類物業指數，中房城市指數按月或季度發布。目前，中房指數在搜房研究院的推動下，已經初步形成了重要城市價格指數、北京寫字樓租金指數、重要城市典型住

9、宅價格指數以及中國房地產預警系統等房地產市場監測體系。2、國房指數“國房景氣指數”是全國房地產開發業綜合景氣指數的簡稱。它是對房地產業發展變化趨勢和變化程度的綜合量化反映，由8個分類指數合成運算出綜合指數，是房地產市場景氣變化的綜合反映，用百分制表示。其數據資料來源于國家統計局房地產統計機構進行的調查。“國房景氣指數”的編制方法是根據經濟周期波動理論和景氣指數原理，采用合成指數的計算方法，從房地產業發展必須同時具備的土地、資金和市場需要三個基本條件出發，選擇房地產開發投資、資金來源、土地轉讓收入、土地開發面積、新開工面積、竣工面積、空置面積、商品房銷售價格等8個具有代表性的統計指標進行分類指數

10、測算，再以1995年3月為基期對比計算出的綜合指數體系。3、其他目前國內房地產市場上除中房指數與國房指數外，還有偉業指數、沈房指數、鄭州40指數等多個地方及企業指數，各指數系統基本上采用了與中房或國房指數相似的理論模型體系，成為地方市場為兩大指數系統之外的有益補充。三、房地產指數的作用1、反映市場走勢以中房指數為例，價格指數可以反映重要城市的房地產市場整體行情變化，也可以反映出不同物業類型變化情況。指數變動可以清晰地描繪出市場發展的周期軌跡，甚至可以預測未來市場走勢。由于房地產市場是整個國民經濟的重要組成部分，房地產指數的變化軌跡，也往往能夠反映宏觀經濟的狀況。正是由于指數具有深刻把握市場的能

11、力，對管理、投資、中介服務等能夠產生重要指導作用，才能夠成為研究市場的重要工具。2、指導業界活動各級政府可以利用指數了解全國房地產業發展狀況和行業結構，從而為調控全國各行業結構和引導行業發展服務。同時，通過城市指數，各級政府還可以了解各地房地產的供求情況，并通過各地指數的對比，了解各地房地產業的發展水平，為調整房地產普的地區結構提供參考。另外，各級政府也可以通過地區房地產指數與其他行業發展水平的對比，掌握其行業的均衡發展的情況。對于地方政府管理部門，除了指導對行業發展速度進行調控外，還可以通過與各地指數的對比，了解本地房地產業在全國房地產市場中所占的地位，更好地作好本地房地產業的發展決策。對投

12、資商，房地產指數可以使他們及時了解中國房地產業的整體狀況和內部結構及其發展狀況，提高其投資時機、投資結構的決策準確程度；中房城市指數可以使他們了解到各城市房地產市場的不同供需狀況，在地點選擇和物業選擇上為之提供幫助，減少投資風險；通過中房指數的動態比較，可以更好地判斷房地產發展所處的周期性價段，以把握市場形勢，決定或調整投資時機。對房地產中介咨詢服務業，各類房地產可以為之提供咨詢的參考，提高咨詢機構對市場發展變化的科學預見和判斷能力，有利于房地產投資服務業的健康發展。此外，房地產指數還能為消費者購房決策提供區位、時點選擇的幫助，為其他經濟研究機構、科研人員提供有效的信息及分析工具。3、市場研究

13、的工具由于房地產市場在國民經濟中具有舉足輕重的地位，對房地產市場房展狀況及趨勢的把握，不僅僅是房地產業界人士的需求，更是所以關注國民經濟人士的需求。房地產指數為市場研究提供了最為重要的工具，指數的變動軌跡不但能夠清晰地反映出市場發展的周期軌跡，是經濟周期研究的重要依據，也是進行經濟景氣狀況分析與預警研究的基礎。四、各類指數系統的理論方法比較以目前國內房地產市場較具代表性的中房指數與國房指數為例，兩種指數在基本概念、理論架構、調查方法、表現方法等多方面都有較大差異，兩種指數可以說是從不同的方面來反映市場，某種程度上可以相互補充。1、理論架構（1）中房指數是一種修正的拉氏指數，實際操作中以94年1

14、1月為基期，以基期北京市商品房比較價格為基值，基期指數定為1000點，屬于定基指數；計算時采用加權平均方法，權值采用基期時各類物業的規模比重。基期與權值在一定時段內固定，在市場結構有了較大變化時，調整基期與權值，指數鏈接采用新舊權值計算后提供轉化因子。中房指數在計算時由于權值固定，并對樣本進行了必要的特征因子修正，從而可以消除權數變化對指數的影響，可以更純粹地反映“同類同質商品”的價格變動情況，使不同歷史時期的指數具有較強可比性。指數剔除市場結構變化影響的作用，可以下面例子說明。假設市場上僅有普通住宅A,開發規模1000平方米；高檔物業B,開發規模500平方米。兩期銷售情況見下表:期二期ABA

15、B銷售面積（m2）20050100200銷售單價（元/m2）100050008004500平均價格（元/m2）18003267可以看出，由于不同項目銷售面積變化，即市場需求結構變化，在房價普遍下降(可以理解為供求、心理預期、經濟形式等變化)的情況下，平均價格不降反升。如果僅僅用平均價格理解市場，就難以對市場形勢、市場發展狀況做出正確判斷。而以中房指數把握市場時卻可以準確把握市場價格變化情況。以下計算時省略樣本選擇、權值確定、指數換算等等多個步驟并采用簡單算式：Ii=(Z2PixA0)+(EP0XA0)。其中Ii為當期指數值，Pi為當期價格，A0為基期規模，P0為基期價格。取一期指數為基值100

16、0點。一期二期物業規模（m2）10005001000500銷售單價（元/m2）100050008004500EPiXA035000003050000基值23332033（相對數）指數值1000871可以看出，指數消除了市場結構的影響，準確把握住了價格變動情況。（2）國房指數采用了與目前國家統計部門消費價格指數類似的理論架構，屬于拉氏年距同比指數。指數基值以上年同期為100點，權重由專家打分確定。在指數計算中，權重一直固定，基值不固定。由于國房指數綜合了房地產開發投資、資金來源、土地轉讓收入、土地開發面積、新開工面積、竣工面積、空置面積、商品房銷售價格等8個指標，屬于合成指數，指數的變動實際上反

17、映了房地產市場的綜合情況。國房指數包容了大量市場信息，但忽視了指數的橫向與縱向可比性。2、調查方法中房指數采用了市場抽樣調查方法，在對市場商品房項目進行普遍調查的基礎之上，采用聚類分析方法，確定樣本，然后對樣本進行較長時間的跟蹤調查。由于房地產市場商品的特殊性，即每一項目在經過一段時間后，將因銷售完畢而退出市場，所以中房指數系統設計了與股票指數不同的樣本替換方案；另外，由于商品房項目在不同推廣時段可能會采用不同價格策略，不同戶型、朝向房屋定價也有差異，所以指數系統還設計了標準價格調整體系，以消除特征因素的影響。中房指數樣本數據直接來源于市場，對市場反映及時、靈敏，保證了中房指數系統對市場的準確

18、把握。國房指數系統采樣由各級統計部門采用統計報表制度，對注冊房地產公司等進行統計監督。數據來源有統計面廣、來源穩定等優點，數據來源具有較好的廣泛性。3、表現方法由于中房指數屬于定基指數，不同時期指數值都可以直接對比，具有非常好的歷史（縱向）可比性，可以采用圖表形式直觀表現，如中房北京城市指數變化可以表示如下：采用這一表現方法，可以直觀地表示出市場周期發展狀況以及目前市場形勢。比如通過上圖可以比較清楚地看出95年底、96年初市場進入周期谷底；也可以看出2000年后市場逐漸回升，趨勢與幅度都比較直觀。國房指數由于是同期相比計算得出的指數，所以采用指數數值表示。同比變化比較清楚。4、指數使用中房指數

19、屬于定基指數，不同城市指數計算時都與北京基期值進行了換算。中房指數在表現不同地方房地產市場歷史狀況的同時，不同城市也具有一定可比性，即中房指數具有橫向與縱向可比性。利用中房指數可以了解不同時期同一城市房價變化狀況，也可以了解不同城市在同一時段房價狀況。國房指數由于是環比指數，缺少縱橫比較的能力（經過逐級換算也可以達到縱向比較目的），但由于其覆蓋了多種指標，是對房地產市場狀況的綜合反映，可以較全面地反映房地產市場目前景氣狀態。5、兩種方法的缺點中房指數雖然具有對價格的反映靈敏性高、及時性好，以及可以縱橫比較等優點，然而由于采用了固定權值的拉氏方法，在市場發展迅速、結構變化較快的情況下，反映基期市

20、場結構的權值會逐漸與現期市場結構脫節。這樣一來，指數雖然還能夠反映市場房價的變化趨勢，可是會與市場實際結構與價格產生距離，降低指數的可比性，尤其橫向可比性會受到較大影響。因此就要求指數計算的權值必須在經過一定時間后，進行調整，以重新適應新的市場結構。另外，中房指數主要采用價格來反映市場狀況，在簡單清晰的同時，也降低了信息含量。國房指數計算的權值在經專家打分后，是固定不變的，各指標對市場的影響程度不會隨市場結構變化而產生較大變化。但由于方法限制，其清晰性與可比性受到限制。另外，由于其綜合了多種信息資料，雖然可以綜合地反映市場狀況，但先行、同步、滯后等不同指標變化對指數造成的影響確不能清晰反映，需

21、要單獨說明。五、國外主要房地產指數與消費價格指數由于地價變動在很大程度上影響了房價，而且消除了其他許多模糊因素的影響，能夠比較清楚地反映市場發展狀況，所以許多國家與地區都建立了地價指數，比如日本、臺灣等地。各種地價指數一般也采用了定基指數，以便于進行縱橫向比較分析。比如日本有不同區域、不同物業用地的地價指數，下表為1988年日本國土廳公布的地價公告（以1983年為基期，基值100）：住宅地商業地各種用途平均東京圈219.3303.8224.0東京都283.2342.8292.8大阪圈134.3181.3138.0名古屋圈115.0123.8117.5北海道地區105.9120.8107.8東北

22、地區106.4115.7107.7關東（東京除外）地區117.5116.4116.6北陸地方110.1116.0111.6中部地方（名古屋圈除外）115.1120.5115.8近畿地方（大阪圈除外）114.2120.2114.5中國地區114.0117.4113.7四國地區106.4106.7106.3九州、沖繩地區108.7118.8110.4由于日本地價指數采用了定基指數，可以比較清楚地表現出地價長期變動趨勢，比如從下圖所示6大都市平均用途地價指數曲線，可以清楚看出90年代年房地產“泡沫”狀況。91、92年地價大幅增高后，指數值上升到100點以上，又迅速降低，指數值下跌至40點以下，“地產

23、泡沫”開始破滅。另外，日本、美國、加拿大、德國等國家的消費價格指數也都采用了以某一年或幾年為基期，編制定基價格指數的方法。國外消費價格指數使用的計算方法一般有固定權數（三至五年）定基加權平均法，即定基拉氏指數；也有定基變動權數加權平均法，也稱作定基鏈接拉氏指數。固定權數加權平均方法使用基期權數且固定幾年不變，具有消除消費結構變動的影響，反映純價格變動的特點。實際操作又簡便易行，減少了許多工作量，因而目前多數國家采用了這種方法。但固定權數幾年不變，其數據高估偏差更大，對處于經濟發展較快，結構變動較大的地區，不能真實反映結構變化對價格變動的內在影響。目前英國、法國等國家采用了變動權數加權平均的方法

24、，即鏈式拉式公式計算定基價格指數。每年1月調整采樣項目內容，進而更新權數。固定權數定基加權平均法的理論架構與中房指數價格類似。中國消費品價格指數的編制方法與國房指數基本一致，目前中國消費品的價格指數也在探討定基指數編制方案。六、房地產指數的發展方向目前中國房地產市場增量房仍是主流，各類房地產指數也以關注增量房市場為主要目的，大規模建設期過后，存量房市場必將逐漸成為市場交易的主流，存量房市場的各類指數必將會建立并逐漸完善；其次，由于目前房地產一級市場，即土地使用權市場規范程度較低，信息透明度較差，除城調大隊編制的35個城市同比指數中包括地價內容外，國內房地產市場還缺少完善的地價指數系統；另外，隨著經濟的發