1、第四部分項目分期開發與建設第十一章 項目分期開發設想及計劃鑒于世外桃源項目規模較大，總建筑面積近50萬平方米，總投資近達數億元人民幣，其中僅場地平整及大市政配套就達數千萬元，因此世外桃源項目將采取分期投資、滾動開發的建設原則，但分期合理與否是該項目能否成功開發的關鍵。一、分期開發原則特大型樓盤征用地塊較大，出于交地時間先后、資金運轉速度等考慮，發展商多數會將土地分期開發。分期開發在規劃設計、建筑分布等方面均有較大彈性，如天河翠湖山莊，充分利用分期開發的優勢，將前期的市場定位“度假式住宅小區”蛻變成為“倡導生活新主張”的“萬象翠園”；番禺麗江花園同樣利用后期開發推出“從綠化到園林化”的康城居，形

2、成強大的市場競爭力。周邊發展商也只能亦步亦趨地緊跟其后，最終是買家坐收漁人之利。大型房地產開發項目開發時間長、銷售時間長是眾所周知的。不少大型項目開發跨度達到78年，從首期交付使用到全盤建設需時甚久，銷售也需節節推進。精明的發展商則會利用前期已經交付使用的物業作為物業管理的示范，為項目樹立良好的物業形象，為以后各期銷售樹立良好口碑。前期入住之業主樂得接受如此“尊榮”，并投桃報李地為之廣泛傳播，形成“雙贏”局面。分期開發的大型項目，由于前期項目形象尚未成型、項目未來景況抽象、項目知名度未立等諸多因素，前期公開發售時都會采用以低價入市的操作手法利用低價吸引部分客戶，消化部分存貨回收一定資金及后隨工

3、程進度、開發進度的進一步鋪開，銷售逐步走上軌道，銷售價格也隨之提升。因此大型開發項目銷售價格往往呈現出開發、銷售越到后期，銷售價格越高的景象。如錦城花園于1997年下半年首次推出時，銷售均價僅為8500元平方米左右；當該項目今年推出時，售價已經達到10000元平方米，當時其小區整體形象已經完善并擁有良好口碑。作為市場投資者就會比較及時地把握機會，爭取早期入市減低投資成本，而相對選擇的空間也較大。部分樓盤由于以遠遠低于市場常規價格開售，造成大批買家輪侯認購的現象。如錦城花園、白云區匯僑新城均出現類似情形，甚至連輪候號碼也被高價炒賣。這也使市場的炒作空間加大，將樓盤知名度大大提高。 中國最大的資料

4、庫下載因此，對于象世外桃源這樣一個特大型項目的開發，其分期開發應遵循如下幾個原則：1、分期開發應本著盡量減少前期投入，降低投資風險，增加投資回報。房地產業是一個資金密集性行業，所需投資很大，又是一個風險較大的行業。對于一個房地產項目而言，如果前期投資過大，則投資風險必然加大，更何況房地產項目經濟效益的體現更多的在于其啟動資金的投資回報率，而不是總投資回報率。因此，盡量減少前期投入，降低投資風險，提高項目啟動資金的投資回報率是房地產開發，尤其是大型房地產項目開發的關鍵。2、有利于吸引人氣，創造開門紅。采用“低開高走”的價格銷售策略固然是房地產項目銷售的一般做法，但對于象世外桃源這樣一個大型郊居項

5、目，僅此是遠遠不夠的，還必須在開發規模和配套設施上下功夫，在首期開發項目中應形成一定的規模，配備必要的配套設施，解決居民必要的生活配套，只有這樣才能真正吸引人氣，做到開門紅，形成良好的口碑。3、有利于調整開發策略，適應市場變化。對于一個大型房地產項目，統一規劃、分期開發是必要的，但在統一規劃時應留有余地，可根據市場的變化來調整后期的開發步驟和產品策略，因為市場是不斷變化的，很難預測若干年后的市場，尤其是重慶市場還處于初級階段，市場發展變化很快。二、分期開發設想和計劃根據上述分期開發原則和項目具體情況，世外桃源項目分期開發設想和計劃如下：（一）首期開發A組團的南洋貴族學校、樂齡公寓和學生公寓、C

6、組團C1區的“歐美商業娛樂村”以及B組團B2區的嘉陵高爾夫練習場，總占地面積320畝，總建筑面積15.15萬平方米。1、南洋貴族學校和嘉陵高爾夫練習場作為首期開發項目的主要賣點，提高項目的吸引力，聚集人氣。嘉陵高爾夫練習場先期開發的意義在于投資不大，但可起到提醒客戶關注項目附近重慶唯一的3600畝的山地高爾夫球場。2、樂齡公寓和學生公寓作為首期開發項目的主要銷售收入來源，為世外桃源項目后期開發積累資金。3、“歐美商業娛樂村”作為首期開發項目的必要配套，以解決居民的日常生活娛樂配套。4、本首期開發項目鄰近212國道，且連為一體，交通極為方便，且利于項目形象的展示；同時又有一定的規模，容易聚集人氣。（二）二期及以后各期的開發主要應視首期開發情況和市場變化而定，這里初步建議如下：1、二期開發D組團和B組團的B1區，總占地面積360畝，總建筑面積12.3萬平方米，包括D1、D2區東亞綠色運動場、D3區為情侶別墅和落水別墅區和B1區的東籬度假村。2、三期開發E區，即陶園古城，總占地面積150畝，總建筑面積10萬平方米。3、四期開發C組團的C2、C3 、C4和C5區，總占地面積370畝，總建筑面積12.25萬平方米，包括C2區“