1、.籌建養老院的可行性報告公司領導，關于籌建養老院一事經過開發部的調查和搜集資料， 已把具體事宜擬成如下報告，請定奪。一、從市場角度是個適合老年人養老的的城市。隨著人口流動的加劇，會有越來越多的人選擇到養老。目前人口 1350 萬其中老年人口占到 234 萬，占到 18.83%多。全市現擁有養老機構 1080 余家共計4.68萬余張，剛剛達到老年人口百分之二，應該還有很大的發展空間。二、目前市內養老機構發展考察市養老機構應該說從數量上發展較慢， 但總體運營水平不夠高， 特別是缺少像天津鶴童院、廣州市壽星大廈、上海福利中心這樣行業領軍型的養老機構。具體來講，1、百床以上規模較大的養老機構，收費較低

2、（全部費用1000 元以下）的入住率一直很高，床位全年緊張。 辦這種類型的養老機構前期投入較大， 一般需要建設專門的院舍， 配套設齊全。2、百床以上收費在1300 元左右的養老機構，在市場目前屬于中檔以上養老機構，目前存在一定程度的入住率不足，經營情況多在盈虧平衡點以下。但這種類型的養老機構是外地來養老的老人的首選，市場前景看好。3、 30張床位至 100 張床位之間的中等規模養老機構是市養老機構的主流。這部分養老機構，由于床位數達到了規模效應的要求，硬性投入和老人生活費用都得到了合理攤派，機構管理處在簡單層次控制的范圍之內， 用人成本較低。 這種養老機構經歷前期的經驗積累期， 多數都實現了盈

3、利。 需要特別提出的是， 這部分養老機構多自覺不自覺將服務群體逐漸定位在不能自理和半自理的老人群體。這一群體服務需求層面較少，日常消耗低， 且收費較高。只要輔助于較好的醫療，是目前盈利概率最高的院所類型。4、30張床位以下的小型養老機構，也稱家庭式養老院，這種院所經營形式靈活，前期投較小，特別適合生活小區內建設。經營這種類型養老機構的關鍵是爭取物業和居委會的支持，在房屋租金等方便實現優惠。 經營這種養老機構可以附設開辦學生餐桌和居家養老老人的午餐派送， 以彌補盈利能力不足。目前這種養老機構在本市經營平均狀況較差，對經營者的水平和承受壓力的能力挑戰較大，每年都有不能通過年檢被淘汰的養老院。迫切需

4、要專業人士介入， 對這種養老機構財務運營進行專業指導，或采取集團式經營方式，統一采購、統復施達到降低服務成本的目的。經我公司實地考察并開會商討，認為開發籌建養老中心的方案可行，不僅能為市的社會福利事業做出貢獻，此項目也有很大的發展空間。請定奪。關于打熱水井的問題，Word 文檔.我部門已經咨詢過工程勘察研究院，地熱勘查院高級工程師教授。得知如要打井， 前期需投入15-20 萬資金做專家論證會，會后會有詳細的報告和勘查結果來證實是否有熱水可以洗和供暖，但是存在一定風險，請定奪。老年住宅公寓計劃立項可行性研究報告目錄一、市房地產市場概況二、老年住宅市場分析1、老齡化市場機遇分析2、市老齡化現狀3、

5、市老年住宅市場現狀4、老年人住宅市場發展趨勢三、項目規劃要求四、項目投資預算1、項目投資與成本費用估算2、項目投入產出與回報五、項目風險分析六、風險規避建議與結論一、市房地產市場縱觀上半年市房地產市場今年上半年，市房地產投資增長 26.6%左右，同期全市 GDP增26.3%，房地產開發投資增幅同全市經濟發展基本同步。新開工面積增長28.1%，竣工面積增長29.8%，竣工面積增長幅度大于新開工面積增長幅度；竣工積增長29.8%，銷（預）售面積增長，銷（預）售面積增長幅度大于竣工面積增長幅度。數字顯示：市房地產市場供銷兩旺，呈現出健康、持續、平穩、擴張的發展態勢。Word 文檔.開發投資額大幅增長

6、今年上半年市房地產總投資 238.68億元，同比增長 26.6%，占全社會固定資產總投資的 26.3%。其中：住宅投資 152.45億元，同比增長 40.6%，占總投資的 73.65%（經濟房開發投資 17.62億元，占住宅投資的 11.56%）。辦公樓投資 4.62億元，同比增長 11%；商鋪投資 21.16億元，同比增長 3.2%。新開工面積穩步增加，住宅開發占主導地位新開工面積較快增長， 經濟適用房保持快速增長態勢。 上半年，全市商品房新開工面積 1333.87萬平方米，同比增長 28.1%。其中，住宅新開工面積 1101.40萬平方米，增長28.8%；辦公樓新開工面積 30.49萬平方

7、米，增長43.7%；商業營業用房新開工面積117.15萬平方米，增長 17.2%。 上半年，全市經濟適用房施工面積 522.76平方米，其中新開工建設經濟適用房面積87.81萬平方米，增長 98.7%。消費市場需求旺盛，商品房銷售連續三年保持兩位數增長商品房銷售勢頭良好。上半年，商品房銷售面積為 910.22萬平方米，同比增長 40.3%。1至5月，全市商品房銷售額 225.92億元，同比增長 50.1%。其中，住宅銷售額192.72億元，增長52.3%；辦公樓銷售額 4.44億元，增長 11.9%；商業營業用房銷售額 26.43億元，增長 37%。商品房銷售價格漲勢不止由于“新特區 ”土地升

8、值的預期、國務院城鄉總體規劃（20072020年）文件的出臺等因素的影響， 2007年下半年綜合物業價格預計將不斷上揚。上半年：住宅類物業銷售均價為 3353.4元/ ，同比上漲 7.25%；寫字樓物業全年銷售均價為 5339.97元/ ，同比上漲Word 文檔.4.3%。國內外房地產大鱷紛紛登陸隨著天津濱海新區之 “新特區 ” ，具有獨特的區位優勢，其房地產市場所蘊含著的巨大潛力日益彰顯；同時，目前市人均住房建筑面積僅24.3平方米，處于全 國中游水平，同發達國家和我國發達城市相比還有很大的發展空間，居民住房需求潛力大；市地價底、房價低，利潤上升空間也很大。因此，國內外房地產開發企業均看好市

9、場前景，紛紛通過各種渠道，涌入市場尋找商機。據不完全統計，截至去年，已有 153家外資房地產企業掏出149.27億元資金“砸”入樓市，資金總量占到了全市外商投資企業的 “總盤子 ”的26.6%。也就是說，近年來進入的外資中，有超過兩成的資金進入了房地產市場。這些企業均擁有先進的營銷理念、雄厚的資金實力、優良的管理團隊、先進的技術水平，這無疑將加劇房地產市場的競爭，同時也有利于進一步繁榮房地產市場，帶動重慶樓市逐漸由低端價格競爭向高端產品品質、環境乃至人居文化競爭的轉變，調整和提升產品結構和品質，提高市房地產開發的整體水平。綜上所述：2007年上半年 市房地產市場較為火爆：施工面積、竣工面積、商

10、品房銷（預）售面積、銷售額均創歷史新高，增幅也大大超過往年，出現了供需兩旺的喜人局面。下半年的房地產市場將是上半年房地產市場的延續和發展，前兩個季度房地產運行的各項經濟指標和成為新特區后的市場預期必然將影響下半年房地產市 場 的 發 展 和 走勢。由此預測：下半年市房地產市場將繼續走高，全面上揚。Word 文檔.二、老年人住宅市場分析（一）老齡化市場機遇分析我國已進入老齡化社會階段按照國際標準，當一個國家或地區65 歲以上人口占總人口 7%或60 歲以上口占總人口10%以上時，即為老齡化社會。據有關統計資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家，60歲以上的老齡人口約為1.45億，占我國總人

11、口的 11.2%，而且這個數字每年都在以 3%的速度增長。我國進入老齡化社會已是不爭的事實。根據國家有關部門統計預測，到2025年，老年人將占全國總人口19.34%；到2040 年，老年人將占全國總人口的 27.8%，屆時每三個半人口中就有一個老年人口。“老年人住宅市場 ”潛力巨大 2000年國家有關部門通過調查和分析預測，到本世紀一十年代末，中國退休勞動者一生的積蓄總和相當于全國國內生產總值的 1/3；另據中國老齡人協會估計，中國老年人消費約每年3000億人民幣，而且隨著老年人消費觀念的逐步轉變， 其消費數額還將得到進一步增長。由此可見“老年人市場”是一個潛力很大的市場，老年人產業尤其是老年

12、人住宅產業是一個極待開發的產業。養老觀念逐步轉移受傳統觀念的影響（他們認為那些所謂的養老院是些沒兒、 沒女的孤寡老人的安身之地），國內老年人養老講究 “三代同堂”，老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳統家庭逐漸減少，一方面下一代與老一代分居現象不斷增加，另一方面家庭結構演變又表現為老少兩代在居住上 “分而不離，離而不Word 文檔.遠”的特點，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過去不肯到養老院開始向往養老院，養老觀念和居住觀念正在發生根本性變化。家庭因素催生老年人住宅的產生和發展自我國七十年代中期實行計劃生育控制以來，“ 三口之家 ”現已成

13、為社會的主力家庭結構。 許多獨生子女成家之后，所面臨的是每對中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發展競 爭 條 件 下 要 照 料 四個老人和一個孩子，時間和精力嚴重不足，再加之老年人多愁善感及實際上的 “ 代溝 ” ，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會問題，老年人公寓呼聲高漲，呼之欲出。國家鼓勵開發商進行老年人住宅地產的開發面對我國進入老年化社會，老年人生活問題已越來越被社會所關注。在 2003年召開中共十六大三中全會上有關代表提及老年人養老一事，中央領導對此十分重視。近日國家民政部及地方各級民政部門從社會各方面宣傳全面關心和幫助老人，尤其是老年人養老與生活方面，并鼓勵開發商從事老年

14、人住宅的開發。總結：縱觀我國房地產開發產業， 許多年來，大眾化住宅開發一直是市場開發的主體，造成這種市場開發失衡的原因歸根結底是老年人住宅市場尚不成熟。但從今天老年人口基數、老年人社會問題以及老年人養老觀念重大轉變的趨勢看，實施老年人地產開發應該說是一種機遇，老年人住宅開發恰逢其時，水到渠成?？梢灶A見，老年 人住宅逐步被消費者（老年人極其子女）所接受，誰搶占了開發先機，誰就開 拓了新的市場，也Word 文檔.就贏得了市場競爭。（二）市老齡化現狀人口老齡化加劇中國老年人口的絕對數量最多的直轄市相信這 是 重 慶 不 得 不戴上的桂冠。 2000年全市65歲及以上的老人為244.54萬人，每 10

15、0人里 8人年齡超過65歲； 2004年底全市年滿 60周歲以上的老人已達 414萬。目前，這種壯觀的老齡化趨勢不會停滯，在未來幾年還會逐年上升，到2010年，老年人口將達到 500萬，占全市總人口的 15%，相當于每 6個人里就有1位老人。目前，根據 2004年全市65歲及以上人口達到了10.9%，80歲以上高齡老人達到1.6%，這說明重慶在人口老齡化的同時，老齡化也在以平均每年0.1個百分點的速度上升。據有關部門調查，目前重慶市有 “空巢老人 ”180萬人，約占全市老年人總數的40%以上。民辦產權式老年公寓將成為未來老年人住宅市場的發展趨勢縱觀老年人住宅市場的發展現狀，各養老院無論是從硬件

16、設施和軟件配套上都存在數量和質量的問題。許多老年人既想遠離城市的喧囂和孤單又恐在養老院無法滿足寧靜、 舒適生活的要求，民辦產權式老年公寓的出現將打消老年人養老的多種顧慮， 在北京、廣州等地此類型的養老住宅深受老年人喜愛。民辦養老機構的優勢表現在，體制機制靈活，適應性強；經營策略上更多思考； 管理手段上多樣，市場化運作；負責程度上責任心強，全年無休，以院為家，是事業型；運作成本上更經濟、有效。Word 文檔.老年人住宅將逐步從主城區向城郊轉移老年人進入養老院等福利機構的目的就是安享晚年和健康長壽，因此對環境質量要求較多， 而現有的養老院、福利院因歷史原因，大多選址于主城區內，噪音和空氣污染相當嚴

17、重。相信隨著老年人對養老質量要求的提高，其老年人住宅從主城區向城郊轉移將成必然之勢，且唯有城郊獨特的地理環境才能滿足老年人對居住環境的特殊要求。老年人住宅的開發以中檔為主、輔之中低檔和中高檔產品對老年人公寓的檔次之分，現尚無明確界定，但可以肯定現有養老院中絕大多數應界定為低檔產品，而絕大多數老年人需求的中檔產品嚴重不足。高檔產品市場稀缺，有效需求相對較大。低檔產品仍有市場，但需要升級換代?？傊袡n老年住宅產品的開發將成為未來一段時間內市場開發的主流，而高檔產品、低檔產品也將占有一席之地?！吧剿屠夏旯?”將更受消費者青睞隨著居民生活水平的提高，老年人對居住的要求更加講究。他們年輕時由于競爭環

18、境和迫于生計，終年奔波于城市中間，渴望回到自然卻又無法自主，退休后如釋重負，輕松了，無牽掛了，迫切需要回歸自然，與山水園林親密接觸，過著 “桃花源 ”式的田園生活，頤養天年。因此“山水型老年公寓 ”的出現將倍受他們的青睞。三、項目規劃根據對項目的具體定位，結合開發設想，在此提出項目規劃方案，以期為項目開發分析提供依據。在老年人的住宅規劃和設計上，不僅要滿足居住功能的要求，使老年人的居住建筑設計達到安全、衛生、方便和Word 文檔.適用的要求，還要無處不在的體現出對老人的關懷，更要考慮社會心理學所涉及的居住心理問題。設計要人性化要方便老人出行，不能有過多的臺階，有臺階處應有相應的輪椅通道；樓梯兩

19、側要有扶手，路面間隔 200m 應設休息坐椅，室內地面應采用防滑設計，按紐均采用大型號，避免老年人因視力下降而使用不方便等等，總之設計要人性化，滿足老年人的特殊使用要求。生活要智能化應配備緊急呼叫對講系統，網絡系統、消防系統等保障老人安全。環境要園林化應有幽雅的環境， 讓老人充分享受陽光，接觸自然，廣闊的公共活動空間以及安全的娛樂、鍛煉場所。戶型要合理化應充分考慮不同年齡階段、不同階層等因素，每 戶 面 積 控 制 在 4060左右。戶型設計要個性化、合理化。配套要完善化小區應配有完善的醫療保健、超市商場、銀行、保險、郵局、會所、健身房、閱覽室、書畫室、花房、老年大學、棋牌娛樂室、門球場、釣魚

20、臺等生活配套設施。四、項目投資成本預算（一）項目投資與成本費用估算1、地塊項目開發假設條件Word 文檔.? 規劃用地總面積： 100畝，66700。? 土地用途：住宅用地? 使用功能：居住養老? 建筑形態：以多層為主，小高層為輔，底層架空? 建筑高度：（多層約 6層） 18.6m （小高層約12層） 36.6m? 綜合容積率： 1.5? 綠化面積： 40%? 總戶數：按 50/ 戶計算約為 631戶，? 總人口：按人均 28 計算約為 1128人商品房市場售價：其中小高層2000元/ ，建面約21466；多層 1800元/ ，建面約 10120；商鋪3800元/ ，建面約 1200。2、建設

21、開發成本估算前期費用序 號費用科目金 額(萬元)1土地費用12002土地出讓金2003拆遷管理費2004城市基礎配套費3005總規劃設計圖306施工圖設計407園林景觀設計20Word 文檔.8人防費1009消防建審費2010抗震費2011白蟻費2合計2130 萬元? 中期費用序 號費用科目金 額(萬元)1建管費302地質勘探費303質量監督費604施工監理費605樁基費（綜合取費）8006招標費207土建施工費（綜合取費）26008水電、消防安裝施工10009室外排水工程（含水循環系統）30010室外道路工程50011綠化景觀工程30012噪音防治費2013公建、配套裝修及設施設備100Wo

22、rd 文檔.14電梯費用30合計5850 萬元? 后期費用序 號費用科目金 額(萬元)1辦理商品房銷（預）售許可證402廣告、宣傳費5003銀行利息1004垃圾處理費505營業稅5006商品房維修基金（綜合）507辦理權證50合計1290 萬元開發管理費、不可預見費：（前期費用 + 中期費用 + 后期費用）×2%=（2130 萬+5850 萬+1290 ）× 2% =185.4 萬? 開發總成本估算：投資開發總成本 =（前期費用） 2130 萬+（中期費用） 5850 萬+（后費用） 1290 萬+ （開發管理費、不可預見費） 185.4 萬=9455.4 萬（二）項目投入

23、產出與回報1、銷售價格確定Word 文檔.由于本案具體地理位置尚未明確，無法運用市場比較法確定項目的銷售價格，只能參照其他城市及本市類似項目來確定銷售價格。故現將銷售價格暫定為：多層住宅 1800元/ 平方米，小高層住宅 2000元/ 平方米，商鋪 3800元/ 平方米，并以此價格進行銷售收入計算。（待項目具體地理位置確定后再依照科學的方法合理定價）2、銷售總收入? 住宅銷售收入： 2000 元/ ×21466 +1800 元/ ×10120 =6114.8 萬元? 商鋪銷售收入： 3800 元/ ×1200 =4560 萬元? 銷售總收入：住宅銷售收入 + 商鋪

24、銷售收入 =6114.8 萬+4560 萬=10674.8 萬元3、項目銷售總利潤項目投資開發總利潤=總銷售收入10674.8萬元項目 總 成 本 9455.4 萬元 =1219.4 萬元4、成本利潤率項目投資開發總利潤/ 項目總成本 =1219.4 萬元 /9455.4 萬元 =12.9%五、項目風險分析1、老年人及其子女對老年公寓這種居住養老方式的認可需要一段時間重慶市有 60歲以上老年人近 500萬，可謂市場大，潛力大，但就老年人住宅市場而言，雖然“核心家庭”逐年增多，傳統家庭逐年減少，但這畢竟需要一個時間過程，特別是老年公寓這種居住養老方式和生活方式必Word 文檔.須得到老年人客戶群體及其子女認可，而認知、認 可更需要一個時間過程，其認可程度決定了老年人住宅市場成熟程度，認可時間長短決定了老年人住宅市場成熟時間長短，因此，本項目風險 之 一 就 在 于 老年人及其子女對老年公寓這種居住養老方式的認可程度及時間長短。2、消費群體的特殊性和項目產權歸屬的敏感性導致項目具有較大風險房地產業是高風險、高投入的產業。房地產項目除了項目營銷運作之外，在很大程度上還有一個資金運作，項目營銷運作和資金運作的成功與否決定著項