1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程成本費(fèi)用構(gòu)成1、土地費(fèi)用是指為取得工程用地使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用。目前存在著有償出讓轉(zhuǎn)讓和行政劃撥兩種獲取土地使用權(quán)的方式。土地費(fèi)用包括：(1) 土地使用權(quán)出讓金、征地費(fèi)；土地使用權(quán)出讓金的估算一般可參照政府近期出讓的類(lèi)似地塊的出讓金數(shù)額 并進(jìn)行時(shí)間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周?chē)h(huán)境 狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可以依據(jù)城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn) 地價(jià)，根據(jù)工程用地所處的地段等級(jí)、用途、容積率、使用年限等項(xiàng)因素修正 得到。征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有 土地補(bǔ)償費(fèi)、土地投資補(bǔ)償費(fèi)(青苗補(bǔ)償 費(fèi)、樹(shù)木補(bǔ)償費(fèi)、地面附著物補(bǔ)償費(fèi))、人員安置補(bǔ)助費(fèi)、新菜地開(kāi)發(fā)基金

2、、 土地管理費(fèi)、根底占用稅和拆遷費(fèi)等。(2)城市建設(shè)配套費(fèi)；城市建設(shè)配套費(fèi)是因政府投資進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施如自來(lái)水廠、污水處理廠、 煤氣廠、供熱廠和城市道路等的建設(shè)而由受益者分?jǐn)偟馁M(fèi)用。(3)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)實(shí)際包括兩部分費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。拆遷安 置費(fèi)是指開(kāi)發(fā)建設(shè)單位對(duì)被拆除房屋的使用人依據(jù)有關(guān)規(guī)定給予安置所需的費(fèi) 用。被拆吃房屋的使用人因拆遷而遷出時(shí)，作為拆遷人的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)付給 搬遷補(bǔ)助費(fèi)或臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指開(kāi)發(fā)建設(shè)單位對(duì)被拆除房屋的 所有權(quán)人，按照有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償所需的費(fèi)用。拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞剑梢詫?shí)行貨 幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)的調(diào)換。2、前期工程費(fèi)

3、。包括：開(kāi)發(fā)工程的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘察以及三通一平”等土地開(kāi)發(fā)工程費(fèi)。工程的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需的費(fèi)用支出一般 可按工程總投資的一個(gè)百分比估算。三通一平”等土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用，主要包括地上原有建筑物拆除費(fèi)用、場(chǎng)地平整費(fèi)用和通水、電、路的費(fèi)用。這些費(fèi)用的估算可根據(jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)估算。3、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)。包括：(1)建安工程費(fèi)；建安工程費(fèi)用是指直接用于工程建設(shè)的總成本費(fèi)用，主要包括建筑工程費(fèi)(結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費(fèi))、設(shè)備及安裝工程費(fèi)(給排水、電氣照明及 設(shè)備安裝、空調(diào)通風(fēng)、弱電設(shè)備及安裝、電梯及其安裝、其他設(shè)備及安裝等) 和室內(nèi)裝飾家具費(fèi)等。(2)公共配套設(shè)施建

4、設(shè)費(fèi)；指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的各種公共配套設(shè)施(或公建設(shè)施)的建設(shè)費(fèi)用。主要包括 居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公 共廁所、停車(chē)場(chǎng)等。一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算。(3)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指建筑物2M以外和工程紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程，具費(fèi)用包 括自來(lái)水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外 照明等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道等的接口 費(fèi)用。一般按實(shí)際工程量估算。4、管理費(fèi)。是指企業(yè)行政管理部門(mén)為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用，包括公 司經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì) 費(fèi)、咨詢費(fèi)

5、、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、房產(chǎn)稅、土地使用稅、開(kāi)辦費(fèi)攤銷(xiāo)、 業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失、報(bào)廢損失及其他管理費(fèi)用。5、銷(xiāo)售費(fèi)用。是指開(kāi)發(fā)建設(shè)工程在銷(xiāo)售其產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷(xiāo)售機(jī) 構(gòu)或委托銷(xiāo)售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。包括銷(xiāo)售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)， 銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、代理費(fèi)、銷(xiāo)售服務(wù)費(fèi) 及銷(xiāo)售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。6、財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款或債券的利息，還包 括金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)、承諾費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生 的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。7、其他費(fèi)用。主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、施工圖預(yù)算和標(biāo)底編制費(fèi)、工程合同 預(yù)算或標(biāo)底

6、審查費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編織費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等雜項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用 一般按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)規(guī)定的費(fèi)率估算。8、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)根據(jù)工程的復(fù)雜程度和簽署各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述 各項(xiàng)費(fèi)用的3%7%估算。9、稅費(fèi)。開(kāi)發(fā)建設(shè)工程投資估算中應(yīng)考慮工程所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān) 部門(mén)征收的費(fèi)用。在一些打中型城市，這部分稅費(fèi)在開(kāi)發(fā)建設(shè)工程投資中占有 限大比重。各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。可行性研究概述一、可行性研究的含義和目的可行性研究是在投資決策前，對(duì)建設(shè)工程進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論 證的科學(xué)方法。具體地講，就是在工程

7、工程投資決策前，對(duì)與工程有關(guān)的社 會(huì)、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等方面情況進(jìn)行深入細(xì)致的研究；對(duì)擬定的各種可能建設(shè)方案 或技術(shù)方案進(jìn)行認(rèn)真的技術(shù)預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)。在此基礎(chǔ)上，綜合研究建設(shè)工程的技 術(shù)先進(jìn)性和適用性、經(jīng)濟(jì)合理性以及建設(shè)的可能性和可行性，由此確定該工程 是否應(yīng)該投資和如何投資等結(jié)論性意見(jiàn)，為覺(jué)得部門(mén)最終決策提供可靠的、科 學(xué)的依據(jù)，并作為開(kāi)展下一步工作的基礎(chǔ)。可行性研究的根本目的是實(shí)現(xiàn)工程決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免 投資決策的失誤，提高工程開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)綜合性經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，投資額大，建設(shè)周期長(zhǎng)，涉及面廣。要想使開(kāi)發(fā)工程達(dá)到逾期的經(jīng)濟(jì)效果，首先必須做好可行性研究工作，才

8、 能使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的許多重大經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則和基礎(chǔ)資料得到切實(shí)的解決和落 實(shí)。最后提出結(jié)論，使開(kāi)發(fā)商決策建立在科學(xué)的而不是經(jīng)驗(yàn)或感覺(jué)的基礎(chǔ)上。二、可行性研究的作用和依據(jù)（一）可行性研究的作用1、是工程投資決策的依據(jù)。一個(gè)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程,特別是大中型工程，花 費(fèi)的人力、物力、財(cái)力很多，不是只憑經(jīng)驗(yàn)或感覺(jué)就能確定的，而是要通過(guò)投 資決策前的可行性研究，明確該工程的建設(shè)地址、規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容與方案等是 否可行、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的產(chǎn)品有無(wú)銷(xiāo)路、有無(wú)競(jìng)爭(zhēng)能力、投資效果如何等， 從而得出這項(xiàng)工程應(yīng)不應(yīng)該建或建設(shè)時(shí)應(yīng)該按哪種方案會(huì)取得最佳的效果，作 為開(kāi)發(fā)建設(shè)工程投資決策的依據(jù)。2、是籌集建設(shè)資金的依據(jù)。銀行等金融

9、機(jī)構(gòu)都把可行性研究報(bào)告作為建 設(shè)工程申請(qǐng)貸款的先決條件。他們對(duì)可行性研究報(bào)告進(jìn)行全面、細(xì)致的分析評(píng) 估后，才能確定是否給予貸款。3、是開(kāi)發(fā)商與有關(guān)各部門(mén)簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)。工程所需的建筑材 料、協(xié)作條件以及供電、供水、供熱、通訊、交通等很多方面，都需要與有關(guān) 部門(mén)協(xié)作。這些供應(yīng)的協(xié)議、合同都需根據(jù)可行性研究報(bào)告進(jìn)行商談。有關(guān)技 術(shù)引進(jìn)和設(shè)備進(jìn)口必須在可行性研究報(bào)告審查批準(zhǔn)后，才能據(jù)以同國(guó)外廠商正 式簽約。4、是編制下一階段規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的依據(jù)。在可行性研究報(bào)告中,對(duì)工程 的規(guī)模、地址、建筑設(shè)計(jì)方案構(gòu)想、主要設(shè)備選型、單項(xiàng)工程結(jié)構(gòu)型式、配套 設(shè)施和公用輔助設(shè)施的種類(lèi)、建設(shè)速度等等都進(jìn)行了分析和論

10、證，確定了原 則，推薦了建設(shè)方案。可行性研究報(bào)告批準(zhǔn)后，規(guī)劃設(shè)計(jì)工作就可據(jù)此進(jìn)行。（二）可行性研究的依據(jù)1 、國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、政策和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃；2 、批準(zhǔn)的工程建議書(shū)和同等效力的文件；3、國(guó)家批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃、交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃等;4、自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等基礎(chǔ)資料；5、有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)、要求等資料；6、國(guó)家所規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)；7、開(kāi)發(fā)工程備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以及備選規(guī)劃設(shè)計(jì) 方案等。三、可行性研究的工作階段可行性研究是在投資前期所做的工作，它分為四個(gè)工作階段，每個(gè)階段的 內(nèi)容逐步由淺到深。（一）投資機(jī)會(huì)研究該階段

11、的主要任務(wù)是對(duì)投資工程或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū) 和部門(mén)內(nèi)，以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。投資機(jī)會(huì)研究分為一般投資機(jī)會(huì)研究和特定工程的投資機(jī)會(huì)研究，前者 又分：地區(qū)研究、部門(mén)研究和以利用資源為基礎(chǔ)的研究，目的是指明具體的投 資方向。后者是要選擇確定工程的投資機(jī)遇，將工程意向變?yōu)楦怕缘耐顿Y建 議，使投資者可據(jù)以決策。投資機(jī)會(huì)研究的主要內(nèi)容：地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動(dòng)力情 況、社會(huì)條件、地理環(huán)境、國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)情況、工程工程建成后對(duì)社會(huì)的影響 等。投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。 該階段投資估算的精確度為±30% ,研究

12、費(fèi)用一般占總投資的0.2%0.8%。如果機(jī)會(huì)研究認(rèn)為是可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。（二）初步可行性研究初步可行性研究亦可稱 預(yù)可行性研究在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步 對(duì)工程建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。主要解決的問(wèn)題包括：分析機(jī) 會(huì)研究的結(jié)論，在詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上做出是否投資的決定；是否有進(jìn)行詳細(xì)可 行性研究的必要；有哪些關(guān)鍵問(wèn)題需要進(jìn)行輔助研究。在初步可行性研究階段需要對(duì)以下內(nèi)容進(jìn)行粗略的審查：市場(chǎng)的需求與 供應(yīng)、建筑材料供應(yīng)狀況、工程所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、工程地址及其周?chē)h(huán)境、工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、工程進(jìn)度、工程銷(xiāo)售收入與投資估算、工程財(cái)務(wù)分 析等。初步可行性研究階段投資估算的精確度

13、可達(dá) ±20% ,所需費(fèi)用約占總投 資的0.25%1.5%。所謂的輔助研究，是對(duì)投資工程的一個(gè)或幾個(gè)重要方面進(jìn)行單獨(dú)研究，用作初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究的先決條件，或用以支 持這兩項(xiàng)研究。(三)詳細(xì)可行性研究詳細(xì)可行性研究是開(kāi)發(fā)建設(shè)工程投資決策的基礎(chǔ)，是在分析工程技術(shù)、 經(jīng)濟(jì)可行性后做出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。這一階段對(duì)建設(shè)投資估算的精確度 ±10% ,所需費(fèi)用：小型工程約占 投資的1.0%3.0% ,大型復(fù)雜的工程約占0.2%1.0% 。(四)工程的評(píng)估和決策按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，對(duì)于大中型和限額以上的工程及重要的小型工程， 必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢?cè)u(píng)估單位就工

14、程可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng) 估論證。未經(jīng)評(píng)估的建設(shè)工程，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。工程評(píng)估是決策部門(mén)組織或授權(quán)于建設(shè)銀行、投資銀行、咨詢公司或 有關(guān)專家，代表國(guó)家對(duì)上報(bào)的建設(shè)工程可行性研究報(bào)告進(jìn)行全面審核和再評(píng)估 階段。可行性研究?jī)?nèi)容與步驟一、可行性研究的內(nèi)容由于開(kāi)發(fā)工程的性質(zhì)、規(guī)模和復(fù)雜程度不同，其可行性研究的內(nèi)容不盡 相同，各有側(cè)重。一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程可行性研究的內(nèi)容主要包括：1、工程簡(jiǎn)況(1)工程名稱、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位；(2)工程的地理位置。包括工程所在城市、區(qū)和街道，工程周?chē)饕ㄖ锏取?3)工程所在地周?chē)沫h(huán)境狀況。主要從工業(yè)、商業(yè)及相關(guān)行業(yè)現(xiàn)狀及 發(fā)展?jié)摿Α⒐こ探ㄔO(shè)的時(shí)機(jī)和自然環(huán)

15、境等方面說(shuō)明工程的建設(shè)的必要性和可行 性。(4)工程的性質(zhì)及主要特點(diǎn)。(5)工程開(kāi)發(fā)建設(shè)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)意義。(6)可行性研究工作的目的依據(jù)和范圍。2、開(kāi)發(fā)工程用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動(dòng)遷安置(1) 土地調(diào)查。包括開(kāi)發(fā)工程用地范圍內(nèi)的各類(lèi)土地面積及使用單位 等。(2)人口調(diào)查。包括開(kāi)發(fā)工程用地范圍內(nèi)的總?cè)丝跀?shù)、總戶數(shù)，需要?jiǎng)舆w 的人口數(shù)、戶數(shù)等。(3)調(diào)查開(kāi)發(fā)工程用地范圍內(nèi)建筑物的種類(lèi)，各種建筑物的數(shù)量及面 積，需奧拆遷的建筑物種類(lèi)、數(shù)量和面積等。(4)調(diào)查生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)企業(yè)以及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)范圍、占地面積、建筑面 積、營(yíng)業(yè)面積、職工人數(shù)、年?duì)I業(yè)額、年利潤(rùn)額等。(5)各種市政管線。主要應(yīng)調(diào)查上水管線、雨水管

16、線、污水管線、熱力管 線、燃?xì)夤芫€、電力和電訊管線的現(xiàn)狀及規(guī)劃目標(biāo)和其可能實(shí)現(xiàn)的時(shí)間。(6)其他地下、地上物現(xiàn)狀。開(kāi)發(fā)工程用地范圍內(nèi)地下物調(diào)查了解的內(nèi) 容：水井、人防工程、菜窖、各種管線等；地上物：各種樹(shù)木、植物等。開(kāi)發(fā) 工程用地的現(xiàn)狀一般要附平面示意圖。(7)制定動(dòng)遷計(jì)劃。(8)確定安置方案。包括需要安置的總?cè)藬?shù)和戶數(shù)，需要安置的各房屋套 數(shù)及建筑面積，需要安置的勞動(dòng)力人數(shù)等。(9)拆遷安置方案。包括需要安置的總?cè)藬?shù)和戶數(shù)，需要安置的各房屋 套數(shù)及建筑面積，需要安置的勞動(dòng)力人數(shù)等。3、市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定(1)市場(chǎng)供給現(xiàn)狀分析及預(yù)測(cè)。(2)市場(chǎng)需求現(xiàn)狀分析及預(yù)測(cè)。(3)市場(chǎng)交易的數(shù)量與價(jià)

17、格。(4)服務(wù)對(duì)象分析、制定租售計(jì)劃(5)擬建工程建設(shè)規(guī)模的確定。4、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇(1)市政規(guī)劃方案選擇。市政規(guī)劃方案的主要內(nèi)容包括各種市政設(shè)施的 布置、來(lái)源、去路和走向，大型商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程重點(diǎn)要規(guī)劃安排好交通組 織和共享空間等。(2)工程構(gòu)成及平面布置。(3)建筑規(guī)劃方案選擇。建筑規(guī)劃方案的內(nèi)容主要包括：各種工程的占 地面積、建筑面積、層數(shù)、層高、房間布置、各種房間的數(shù)量、建筑面積等。 附規(guī)劃設(shè)計(jì)方案詳圖。5、資源供給(1)建筑材料的需要量、采購(gòu)方式和供應(yīng)計(jì)劃。(2)施工力量的組織計(jì)劃。(3)工程施工期間的動(dòng)力、水等供應(yīng)。(4)工程建成投入生產(chǎn)或使用后水、電、熱力、煤氣、交通、通訊等

18、供 應(yīng)條件。6、環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)(1)建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀。(2)主要污染源和污染物。(3)開(kāi)發(fā)工程可能引起的周?chē)鷳B(tài)變化。(4)設(shè)計(jì)采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。(5)控制污染與生態(tài)變化的初步方案。(6)環(huán)境保護(hù)投資估算。(7)環(huán)境影響的評(píng)價(jià)結(jié)論和環(huán)境影響分析。(8)存在問(wèn)題及建議。7、工程開(kāi)發(fā)組織機(jī)構(gòu)和管理費(fèi)用研究(1)開(kāi)發(fā)工程的管理體制、機(jī)構(gòu)設(shè)置。(2)管理人員的配備方案。(3)人員培訓(xùn)計(jì)劃，年管理費(fèi)用估算8、開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃(1)前期開(kāi)發(fā)計(jì)劃。包括工程從立項(xiàng)、可行性研究、下達(dá)規(guī)劃任務(wù)、征地 拆遷、委托規(guī)劃設(shè)計(jì)、取得開(kāi)工許可證直至完成開(kāi)工前準(zhǔn)備等一系列工作計(jì) 劃。(2)工程建設(shè)計(jì)劃。包括各個(gè)單項(xiàng)工程的

19、開(kāi)工、竣工時(shí)間，進(jìn)度安排，市 政工程的配套建設(shè)計(jì)劃等。(3)建設(shè)場(chǎng)地的布置。(4)施工隊(duì)伍的選擇。9、工程經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析(1)工程總投資估算。包括開(kāi)發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)資金兩部分。(2)工程投資來(lái)源、籌措方式的確定。(3)開(kāi)發(fā)成本估算。(4)銷(xiāo)售成本、經(jīng)營(yíng)成本估算。(5)銷(xiāo)售收入、租金收入、經(jīng)營(yíng)收入和其他營(yíng)業(yè)收入估算。(6)財(cái)務(wù)評(píng)估。運(yùn)用靜態(tài)和動(dòng)態(tài)分析方案分析計(jì)算工程投資回收期、凈 現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和投資利潤(rùn)率、借款償還期等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，對(duì)工程進(jìn)行財(cái) 務(wù)評(píng)估。(7)國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。(8)風(fēng)險(xiǎn)分析。一方面采用盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等定 量分析方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析；另一方面結(jié)合政治形勢(shì)、國(guó)家

20、方針政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展 趨勢(shì)、市場(chǎng)周期、自然等方面因素的可能變化進(jìn)行定性風(fēng)險(xiǎn)分析。(9)工程環(huán)境效益、社會(huì)效益及綜合效益評(píng)價(jià)。(10)結(jié)論及建議運(yùn)用各種數(shù)據(jù)從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)等方面論述開(kāi)發(fā)工程的可行性，并 推薦最佳方案。存在的問(wèn)題及相應(yīng)的建議。二、可行性研究的步驟1、接受委托。在工程建議被批準(zhǔn)之后、開(kāi)發(fā)商即可委托咨詢?cè)u(píng)估公司對(duì) 擬開(kāi)發(fā)工程進(jìn)行可行性研究。雙方簽訂合同協(xié)議，明確規(guī)定可行性研究的工作 范圍、目標(biāo)意圖、進(jìn)度安排、費(fèi)用支付辦法及協(xié)作方式等內(nèi)容；承擔(dān)單位接受 委托時(shí)，應(yīng)獲得工程建議書(shū)和有關(guān)工程背景介紹資料，搞清楚委托者的目的和 要求，明確研究?jī)?nèi)容，制定計(jì)劃，并收集有關(guān)的基礎(chǔ)資料、指標(biāo)、規(guī)劃、

21、標(biāo) 準(zhǔn)等基本數(shù)據(jù)。2、調(diào)查研究。主要從市場(chǎng)調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進(jìn)行。市場(chǎng)調(diào)查應(yīng)查明 和預(yù)測(cè)市場(chǎng)的供給和需求量、價(jià)格、競(jìng)爭(zhēng)能力等，以便確定工程的經(jīng)濟(jì)規(guī)模和 工程構(gòu)成。資源調(diào)查包括建設(shè)地點(diǎn)調(diào)查、開(kāi)發(fā)工程用地現(xiàn)狀、交通運(yùn)輸條件、 外圍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護(hù)、水文地質(zhì)、氣象等方面的調(diào)查，為下一步規(guī)劃方案 設(shè)計(jì)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析提供準(zhǔn)確的資料。3、方案選擇和優(yōu)化。根據(jù)工程建議書(shū)的要求,結(jié)合市場(chǎng)和資源調(diào)查，在 收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，建立若干可供選擇的開(kāi)發(fā)方案，進(jìn)行反復(fù)的方 案論證和比較，會(huì)同委托部門(mén)明確方案選擇的重大原則問(wèn)題和優(yōu)選標(biāo)準(zhǔn)，采用 技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析才方法，評(píng)選出合理的方案。研究論證工程在技術(shù)上的可行性

22、， 進(jìn)一步確定工程規(guī)模、構(gòu)成、開(kāi)發(fā)進(jìn)度。4、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。對(duì)經(jīng)上述分析后所確定的最佳方案、在估 算工程投資、成本、價(jià)格、收入等基礎(chǔ)上，對(duì)方案進(jìn)行詳細(xì)財(cái)務(wù)匹柜機(jī)和國(guó)民 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。研究論證工程在經(jīng)濟(jì)上的合理性好盈利能力。進(jìn)一步提出資金籌措 建議和工程實(shí)施總進(jìn)度計(jì)劃。5、編制可行性依據(jù)報(bào)告。經(jīng)過(guò)上述分析和評(píng)價(jià).即可編制詳細(xì)的可行性 研究報(bào)告，推薦一個(gè)以上的可行方案和實(shí)施計(jì)劃，提出結(jié)論性意見(jiàn)、措施和建 議，供決策者作為決策依據(jù)。房地產(chǎn)工程投資成本費(fèi)用估算匯總及計(jì)算依據(jù)一、開(kāi)發(fā)成本1、土地成本土地費(fèi)用二土地出讓金+拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)（城鎮(zhèn)土地）或征地費(fèi)用（農(nóng)業(yè)用 地）2、建安工程費(fèi)主要指建造建筑物

23、所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用，設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用及安裝工程費(fèi)用 等。一般按樓層和結(jié)構(gòu)進(jìn)行估算3、前期工程費(fèi)工程前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研費(fèi)用可按總投資的一定百分比進(jìn)行估算，水文地質(zhì)勘察可根據(jù)工程量估算，三通一平的費(fèi)用可根據(jù)實(shí)際工程量計(jì)算。一般前期工程費(fèi)占建安工程費(fèi)的3.5% 6。4、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑物 2M 以外和工程用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程。一般按實(shí)際工程量估算，通常占建安費(fèi)的15%左右。5、公共設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量計(jì)算，也可按配套工程的建筑面積和單價(jià)來(lái)計(jì)算，也可按建安費(fèi)的3% 5%估算。6、開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)各地區(qū)

24、不同，繳納的稅費(fèi)也不同。一般按建安費(fèi)的8% 15%估算。7、其他費(fèi)用按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)的費(fèi)率估算，約占建安費(fèi)的3%。也可以把此項(xiàng)直接并入開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)進(jìn)行估算。8、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)一般取 1 7項(xiàng)之和的1% 3%，或建安費(fèi)的2%-5%。二、開(kāi)發(fā)費(fèi)用9、管理費(fèi)用開(kāi)發(fā)成本的2%-3%。10、財(cái)務(wù)費(fèi)用為了計(jì)算簡(jiǎn)便，一般假定借款當(dāng)期均在期中支出，其后各期按全期計(jì)算，還款當(dāng)期按期末還款，按全期計(jì)息。11、銷(xiāo)售費(fèi)用一般取銷(xiāo)售收入的3% 5%。房地產(chǎn)工程投資總成本估算工程投資總成本估算表（住宅）序號(hào)名稱計(jì)量單位一土地成本熟地掛牌競(jìng)價(jià)初始掛牌價(jià)格契稅土地成交價(jià)X 4%公證費(fèi)土地成交價(jià)x 0.5%0印花稅土地成交價(jià)X 0.

25、5%二前期費(fèi)用勘探費(fèi)10元 /平M建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)30元 /平 M三建安工程費(fèi)基坑維護(hù)、土石方工程2.50%建安工程小高層1100元 /平M別墅1100元 /平 M多層公寓800元 /平M情景西班牙洋房1000元 /平 M會(huì)所、幼兒園及物業(yè)用房1500元 /平M四配套工程建設(shè)費(fèi)1 .市政規(guī)劃配套費(fèi)1.1 公共設(shè)施配套費(fèi)105元 /平 M1.2 白蟻防治費(fèi)1.15元 /平 M2 .市政配套建設(shè)費(fèi)2.1 市政給水管設(shè)計(jì)及施工費(fèi)15元 /平M2.2 電力設(shè)施設(shè)計(jì)及施工費(fèi)200元 /平M2.3 有線電視設(shè)計(jì)及施工費(fèi)5 元 /平 M2.4 電信設(shè)計(jì)及施工費(fèi)5元 /平 M2.5 煤氣設(shè)計(jì)費(fèi)4.50%2.6

26、煤氣施工費(fèi)8 元 /平M3 .安防等智能化系統(tǒng)12元 /平 M4 .小區(qū)室外綠化、管網(wǎng)及道路等200元 /平 M5 .人防異地建設(shè)費(fèi)52元/平M （按標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)建約16468平M,其中30%異地 建設(shè)）五其它開(kāi)發(fā)費(fèi)用監(jiān)理費(fèi)1%工程交易綜合服務(wù)費(fèi)0.15% （按建安成本的0.15%計(jì)算）施工合同印花稅0.03%質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)0.32%公共設(shè)施維修基金2%工程檔案管理費(fèi)0.3元/平M建筑防雷審核費(fèi)1.4元/平M六不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用3%七開(kāi)發(fā)間接成本合計(jì)1、開(kāi)辦費(fèi)和管理費(fèi)2%2、銷(xiāo)售費(fèi)用策劃代理費(fèi)1.2% （銷(xiāo)售U入X 1.2%）3、財(cái)務(wù)費(fèi)用按缺口資金 7000萬(wàn)貸款1年計(jì)算財(cái)務(wù)費(fèi)用，貸款年利率6%八開(kāi)發(fā)相關(guān)

27、稅費(fèi)營(yíng)業(yè)稅5% （按全部銷(xiāo)售收入的5.00%計(jì)算）教育費(fèi)附加1% （按營(yíng)業(yè)稅額的1%計(jì)算）企業(yè)所得稅3.30%土地增值稅1%印花稅0.3¥o產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記費(fèi)3元/平M產(chǎn)權(quán)測(cè)量費(fèi)（住宅）1.5元/平M房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程成本費(fèi)用估算表建設(shè)內(nèi) 容'、 費(fèi)用工程'、建設(shè)內(nèi)容I（建筑面積褶）建設(shè)內(nèi)容II（建筑面積褶）合計(jì)單位總價(jià)單位總價(jià)單位總價(jià)（元/m2）（萬(wàn)元）（元/m2）（萬(wàn)元）（元/m2）（萬(wàn)元）一、土地費(fèi)用1、土地出讓 金2、城巾建設(shè) 配套費(fèi)3、征地、拆 遷安置補(bǔ)償 費(fèi)二、前期工 程費(fèi)1、可行性研 究費(fèi)2、勘察設(shè)計(jì) 費(fèi)3、七通一平 費(fèi)二、房屋開(kāi)封1、建安工程 費(fèi)2、附屬工程

28、費(fèi)3、室外工程 費(fèi)4、其他費(fèi)用四、開(kāi)發(fā)問(wèn)五、管理費(fèi) （含市場(chǎng)推 ）費(fèi)）六基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)七、財(cái)務(wù)費(fèi)用八、/、可預(yù)見(jiàn)費(fèi)成本費(fèi)用合計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程投資與成本費(fèi)用估算表（2008-11-04 15:57:04）序號(hào)計(jì)算依據(jù)單價(jià)（元 / itf ）合價(jià)（萬(wàn)元）1開(kāi)發(fā) 成本1.1+1.2+1.3+1.4+1.5+1.6+1.7+1.81.1土地使用權(quán)出讓金1.2 土地 征 用及 拆遷 安置 補(bǔ) 償 費(fèi)1.3刖期工程費(fèi)1.4建安工程費(fèi)1.5基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1.6公共酉己套設(shè)施費(fèi)1.7開(kāi)發(fā)期問(wèn)稅費(fèi)可預(yù)費(fèi)見(jiàn)1.1+1.2+1.3+1.4+1.5+1.6 ）1.85不2.1+2.2+2.32.12.2 銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售收入 X

29、4%6%2.3 財(cái) 務(wù) 費(fèi) 用貸 款 還 本 付 息3合計(jì) 1+2某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程成本測(cè)算實(shí)例某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程成本測(cè)算實(shí)例某地塊基本情況用地面積18090容積率1.43戶數(shù)86可建建筑面積25868.7宅基地面積15014遷系數(shù)0.8回遷面積12011.2商品房?jī)r(jià)格2500商品房面積13857.5回遷房?jī)r(jià)格2023.95總銷(xiāo)售收入5895.38稅金467.69524.85建設(shè)成本5235.69凈收入463.34406.17政府收益684.78政府部門(mén)收益367.07村集體收益211.653村民收益22.75住宅開(kāi)發(fā)成本測(cè)算表收費(fèi)工程收費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)折算標(biāo)準(zhǔn)（元說(shuō)明土建造價(jià)700元/ itf7008

30、20設(shè)施配套100含上下水、供熱電訊暖、道路綠化道路綠化不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用20國(guó)稅國(guó)稅局房?jī)r(jià)M.3%82.5337.5 房?jī)r(jià)按2500元 /地稅綜合契稅征地, 商品住宅稅收占房?jī)r(jià)的地稅局住宅農(nóng)稅 局商業(yè)房補(bǔ)償696.47躲遷安置費(fèi)等13.5%，商業(yè)房稅收占房?jī)r(jià)的15%。房?jī)r(jià)8.7%房?jī)r(jià)X1.5%房?jī)r(jià)M%遷戶217.537.51200元/褶宅基1026.94辦完土地手續(xù)所需費(fèi)用59.84土地出讓村補(bǔ)償國(guó)土局7.8萬(wàn)元/畝81.82土地收益18 萬(wàn) 元 /畝188.81評(píng)估勘界5.2 萬(wàn)元/畝54.55141.90交易費(fèi)住宅房管局3 元 / itf3商業(yè)房10 元 / itf避雷設(shè)施費(fèi)氣象局1.5 元

31、/ itf1.5電器檢測(cè)費(fèi)消防大隊(duì)1.5 元/nf1.5垃圾處置費(fèi)建設(shè)局2檔案整理費(fèi)1.3 元 / nf1.3基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)205 元 / m2205墻體節(jié)能費(fèi)8 元 / itf8防空建筑配套費(fèi)20 元 / nf20勞保統(tǒng)籌費(fèi)2.6 元/ m218.2質(zhì)檢費(fèi)土 建 造 價(jià) 的 0.25%1.75房產(chǎn)測(cè)量費(fèi)測(cè)繪單位1.36 元/nf1.3635.11地形放線竣工2.5勘察設(shè)計(jì)費(fèi)設(shè)計(jì)單位20 元/nf20規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)監(jiān)理費(fèi)監(jiān)理公司總計(jì)方M般樓盤(pán)的成本構(gòu)成精確為：一、土地及大配套費(fèi)用二、前期費(fèi)用用地1.5住宅1.74.2491.5 萬(wàn)元 /ha土建造價(jià)的1%72023.952361.45不含

32、稅收的成本價(jià)2,023.95元 /平、建筑安裝工程費(fèi)用四、市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)五、公用配套設(shè)施六、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)七、貸款利息八、銷(xiāo)售費(fèi)用九、管理費(fèi)用十、營(yíng)業(yè)稅十一、土地增值稅一、土地價(jià)款及大配套費(fèi)1、土地款土地款即招拍掛的成交綜合價(jià)金，其中已經(jīng)包括土地出讓金、土地拆遷整治費(fèi)用等，每平方M建筑面積應(yīng)分?jǐn)偼恋乜?土地成交總價(jià)款+ 土地上對(duì)應(yīng)建筑 面積。2、城市建設(shè)配套費(fèi)珠海市為例，主城區(qū)內(nèi)城市建設(shè)配套費(fèi)為 140元/平方M建筑面積，主城外 都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈為110 元 /平 M。3、土地契稅契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，例如國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋

33、買(mǎi)賣(mài)等；土地契稅稅率為3%即土地契稅=土地成交價(jià)格X 3%每平方M建筑面積應(yīng)分?jǐn)偼?地契稅=土地契稅總額+對(duì)應(yīng)的建筑面積。4、土地使用稅：土地使用單位或個(gè)人由于使用土地每年需要向國(guó)家繳納的稅費(fèi)，土地使用稅=稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)X總占地面積，重慶市為例，土地使用稅稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)約0.2-6元/平方M,其隨著土地級(jí)別的增高而增加。5、土地出讓金：土地價(jià)款中應(yīng)由歸國(guó)家所有的土地增值收益部分一般通過(guò)照拍掛方式取得的土地使用權(quán)在土地價(jià)款中已經(jīng)包括土地出讓金，無(wú)需另外單獨(dú)繳納土地出讓金，只有在取得的土地為劃撥用地時(shí)才按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)交土地出讓金。拆遷安置、補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用。6、拆遷安置、補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用由于現(xiàn)在實(shí)行的招拍掛土地交易程序，土地成交的綜合價(jià)金