1、總部項目拓展風險管理制度V1.0版1. 目的：規范公司項目拓展工作，預防并規避項目拓展過程中產生的風險，為保證項目后期順利開發建設，達到既定經營目標提供保障。2. 范圍：2.1 適用范圍：制度執行單位(宋體小四兩端對齊)2.2 發布范圍：制度發放單位(宋體小四兩端對齊)3. 名詞解釋：3.1 項目拓展是為獲得必要的土地儲備支撐公司戰略發展，本風險制度控制過程為從取得信息到項目合作簽約；3.2 競爭者主要指公司在拓展項目過程中遇到其它的競爭企業；3.3 信息處理是指公司獲取項目信息，對信息確認、核實、調查的過程；3.4 后評價是指在成功拓展某個項目后，對本項目拓展過程作業操作、工作人員能力表現等

2、進行評估。4. 職責：4.1 發展中心 負責制定與修正項目拓展風險控制制度； 負責在公司內部對項目拓展風險控制制度做出解釋； 負責對項目拓展風險做出預警與識別； 負責項目拓展工作執行、推進、指導、監督、核查、評價等工作； 負責對項目公司項目拓展部門提供必要技術支持與協作。4.2 項目拓展部門 負責按公司規定與規范完成項目拓展過程的相關作業； 接受總部發展中心指導、監督、核查，及時修正不符合公司規定、規范的作業。4.3 管理中心 接收項目拓展過程重要文件，進行備案與管理； 配合發展中心發展中心進行項目拓展后評價； 建立完善公司監督、檢舉制度與機制。4.4 法律部 規范項目拓展過程中的法律文本；

3、建立完善法律合約審批、核查制度。4.5 財務部 配合項目拓展工作過程中融資計劃與方案制定； 配合項目拓展過程中對合作方企業財務審查。5. 作業內容：5.1 外部環境風險防范5.1.1 政策風險防范.1發展中心每季度完成房地產宏觀政策分析報告；.2項目責任人要針對項目涉及房地產國家政策及地方實施細則、行業 管制情況等前期工作進行調查分析；作為項目分析材料組成部分；.3合約擬定中，將與合作方約定前期工作責任與分工，寫入合作協議或相關法律合約； 融資風險防范.1項目責任人對當期地方資本市場融資方法、融資條件、融資成本進行調查分析.1項目責任人根據調查結合公司財務計劃制定融資方案及預案，做為提交決策委

4、員會議文件組成部門之一； 市場風險防范.1發展中心市場研究部門每季度編寫戰略重點城市市場報告，作投資潛力評估；.2項目所在地為非戰略重點城市，項目工作小組人員應在項目所在城市考查7天以上，并完成城市及區域市場投資潛力分析報告。 競爭風險防范.1項目責任人組織調查競爭手企業背景、合作條件、與合作方管理者“利害”關系；.2項目責任人提交競爭方案或意見，做為談判策略重要依據。5.2 內部管理風險防范 信息處理風險防范.1項目備案信息必須包含如下方面：合作者信息、土地性質與用途、技術經濟指標（如無，以地籍材料為準）、合作條件、以取得前期手續及權證等； .2項目責任人應在拓展項目立項前，核實前期手續文件

5、及權證發布日期、發布機關，確定其時效性、有效性，如有過期，應根據最新法規核定其申請延期、更新等合法性，在報告材料中注明核實人、核實日期；.3項目責任人應在拓展項目立項前，通過公開信息渠道或相關機構核實項目相關信息，確保項目住處準確性、真實性，在報告材料中注明核實人、核實日期；.4項目責任人在進行項目考察時，要對項目用地的建設限制條件、施工條件、干擾因素等方面做完整清楚記錄，要求注明規劃特殊要求與規范、圖象與視頻等說明資料齊全；.5項目小組須盡職調查如下內容，由項目負責人組織完成，并提交項目盡職調查報告；.5.1項目調查主要包括：場地鄰里關系、前期工作可行、區域規劃動態等；.5.2合作方企業調查

6、主要包括：財務、法律、主體受權等方面。 作業風險防范.1嚴格按照土地儲備工作制度完成初選、立項、決策程序，依照項目評價體系，進行評估與決策。如有特殊情況，可通過董事會決議，方可簡化；.2設立部門內部信息庫使用權限，明確項目責任人，內部研討及傳遞由專人登記管理，確保數據使用安全；.3項目責任人應嚴格按照項目工作計劃時間表，明確內部傳遞、研討、審批時限要求，明確責任部門、責任人，如有變更由總經理辦公會議審議通過；.4參與項目的工作人員應嚴格執行談判工作制度、中介管理制度、項目評價制度等制度與參照作業指導說明，完成相關工作。 廉正風險防范.2公司內部或外部人員可向公司相關管理部門檢舉項目拓展過程中公

7、司工作人員的欺詐行為，經調查屬實，參照公司規定處罰；.3嚴格按照項目談判工作制度規定，重要談判必須由公司兩個或兩個以上工作人員共同參與。 決策風險防范.1項目責任人要保證決策項目材料準確、完整；.2發展中心指定或決策委員會委派專人，對相關決策項目分析報告進行核查或抽查，若發現有相關內容與事實嚴重不符，責其改正；.2項目責任人在項目決策前七天向參與決策領導提交可研報告，并對決策委員進行問題答疑；.3所有參與決策人員在項目決策前，應對呈報項目資料深入了解；.4決策委員代表應在項目決策前，進行項目實地考查，并完成與合作方的初期談判。 合約風險防范.1法律文本要求規范化，法律文書的擬定應嚴格執行公司法

8、律文本規范，如有特殊情況需要變動、更改，需要向公司法律部門批準許可； .2內部審查與外部咨詢相結合，按照公司規定完成法律文書編寫后，根據公司規定完成內部審批，向公司法律顧問單位進行法律咨詢，書面咨詢意見與合約共同備案。 5.3 控制后評價 拓展項目簽署合作合約后，由發展中心對簽約項目拓展過程工作進行評價，對參與人員工作表現進行評價，并編寫項目拓展工作評價報告；5.3.2 評價結果報送管理中心，作為修正工作方法及流程的依據，作為獎勵激勵的依據。6. 獎懲條例:6.1 獎懲依據根據項目拓展工作評價報告對項目拓展過程中作業完成的時間節點、數量、質量、工作人員表現等方面評價，對參與項目拓展過程工作人員

9、給出綜合得分。6.2 獎懲標準 根據土地儲備獎勵制度結合參與項目拓展工作人員綜合評價得分進行獎勵； 項目拓展過程中出現廉政問題，通過監督、檢舉發現，由管理中心按照公司規定處罰； 項目拓展過程中出現重大失職、特殊貢獻，由發展中心向總經理辦公會提出獎懲報告，經批準執行。6.3 獎懲執行 參照土地儲備獎勵制度及公司其它相關規定執行。7. 注意事項 無8. 附件 無鵬房總部項目前期開發手續流程監督制度V1.0版1. 目的：為保證集團公司發展戰略認真貫徹，建立良好的項目風險控制體系、審計指標體系和規范項目開發的作業流程，特制定本辦法。2. 范圍：2.1 適用范圍： 鵬潤房地產公司總部下屬各個項目公司2.

10、2 發布范圍： 鵬潤房地產公司總部下屬各個項目公司3. 名詞解釋：3.1 前期開發手續流程：指項目從立項到工程施工許可證為止，各個階段、環節涉及的各項手續的辦理流程。3.2 流程的標準時間：指項目從立項到工程施工許可證為止，各個階段、環節涉及的各項手續的辦理，按政策法規規定或行業慣例，正常的辦理時間。4. 職責：4.1 總部發展中心風險控制部人員： 負責編制項目前期開發手續流程； 負責制定項目前期開發手續流程的標準時間指標； 負責充分與總部管理中心、成本中心、財務中心、總工辦和營銷中心溝通項目前期開發手續各個環節時間指標； 項目運行期間負責跟蹤和監督項目前期開發手續的完成時間和辦理情況；4.2

11、 總部管理中心、成本中心、財務中心、總工辦和營銷中心人員： 配合發展中心制訂項目前期開發手續流程的標準時間； 配合發展中心下達項目前期開發手續流程的標準時間指標； 項目運行期間配合發展中心跟蹤和監督項目前期開發手續的完成時間和辦理情況；4.3 各項目公司相關負責部門和人員： 負責本項目的前期手續辦理； 按要求填報項目前期手續辦理計劃； 及時和總部各相應中心進行指標控制工作的交流和溝通； 根據項目進展和需要，及時調整風險控制措施； 如遇到特殊項目或特殊情況，需調整指標，及時上報發展中心或總部其他相關中心部門；4.4 各項目公司下屬項目部相關負責部門和人員： 負責本項目的前期手續辦理； 按要求填報

12、項目前期手續辦理計劃； 及時和項目公司或總部各相應中心進行指標控制工作的交流和溝通； 根據項目進展和需要，及時調整風險控制措施； 如遇到特殊項目或特殊情況，需調整指標，及時上報項目公司領導或發展中心及總部其他相關中心部門；5. 作業內容：5.1 一級開發前期手續流程（祥見附件-一 一級開發前期手續流程圖） 一級開發授權.1 簽訂意向書a) 土地現狀調研、釘樁、測繪、評估；b) 初步征地補償方案；c) 與鄉鎮政府簽訂意向書；.2 規劃可研編制a) 向規委申領規劃要點，編制控制性詳細規劃；b) 編制項目可行性研究報告；.3 一級開發授權a) 提交一級開發申請和實施方案b) 市國土局、發改委、規委、

13、建委等舉行聯席會議，預審項目可研、規劃和征地補償方案等；c) 預審通過后獲得一級開發授權，并簽訂一級開發合同； 立項批復.1 到計委提交立項報告；計委函之規劃局審核；.2 規劃局會簽返計委；計委統一立項，下發立項批復； 規劃意見書 做好整體詳細規劃，向市規委申請規劃意見書； 征地批復.1 編制一級開發的一書四方案，報國土局審議；a） 建設項目承包說明書b） 農用地轉用方案c） 補充耕地方案d） 征地方案e） 供地方案 .2 向國土局、規劃局、建委、鄉政府、村公所等部門征求意見，結果報市政府；.3 是政府下文批地 拆遷許可證.1 凍結戶口、入戶調查、拆遷協議談判等工作；.2 制定拆遷安置方案，并

14、報地方政府相關部門審查；.3 審查通過，獲取拆遷許可證； 土地上市.1 核算一級開發成本；.2 驗收土地；.3 在土地中心入市交易；5.2 二級開發前期開發手續流程（祥見附件-二級開發前期開發手續流程圖） 立項手續立項批復.1 首先要選定項目，洽談合同或協議；也可以是考察準備掛牌或已掛牌的項目；.2 申請規劃要點的規劃意見書，（已掛牌項目不需要）向計委申報立項報告；.3 計委函至規劃局，規劃局會簽反計委；.4 計委下立項批復，要求進行可行性研究；.4如果是公開市場招、拍、掛獲取的項目，可以直接從土地中心轉立項； 規劃手續 主要包括用地規劃許可證和工程規劃許可證；.1 用地規劃許可證a） 項目立

15、項后應及時申報項目可行性研究報告，經建委和規委審核會簽；b） 進行畫樁，并獲取用地釘樁成果通知單； c) 進行整體的規劃設計，主要是總平面設計，層面、立面設計和重要剖面設計； d）準備環境影響評估、交通影響評估、地震安全性評估報告、勘測設計招投標備案； e)如果是公開市場招、拍、掛獲取的項目，需要準備土地出讓轉讓合同； f)手續準備齊全向市規委申請用地規劃許可證；.1 工程規劃許可證a) 準備人防設計審核批準、交通出入口及停車場、園林局綠地率和消防設計審核意見、工程檔案登記證明、“七通”服務協議等；b) 向市發改委和市建委申報年度開工計劃；此時要交納一定比例（一般20%以上）的綜合地價款；c)

16、 進行全套建設施工圖設計，包括總平面設計，各層平面、各向立面設計、各層剖面設計和基礎平面、基礎剖面圖；d) 上報市規劃局進行施工圖審查。e) 以上手續及其它手續（如立項、用地規劃等手續）準備齊全后，獲取工程規劃許可證； 土地手續國有土地使用證a) 繳納土地出讓金，支付土地補償費；b) 準備好公司執照、立項批復、建設用地規劃許可證、征地批復、出讓合同和出讓金、補償費繳款發票等手續，辦理國有土地使用證； 工程手續工程施工許可證a) 準備建設用地規劃許可證、土地征（或相關證明）和施工圖審查通知書；b) 進行招投標工作，標底制作；與中標的工程公司和監理公司簽訂合同；c) 交納四源費、準備建設資金落實證

17、明和人防施工圖備案回執等手續；d) 到市建委辦理工程施工許可證； 其他手續 主要是在辦理以上主要證件需要準備和辦理的其他手續，如注冊公司手續、資質級別證明、審定方案通知單、環境影響評估、交通影響評估、地震安全性評估報告、勘測設計招投標備案、人防設計審核批準、交通出入口及停車場、園林局綠地率和消防設計審核意見、工程檔案登記證明、“七通”服務協議等手續；5.3 項目開發手續流程標準時間指標（針對二級開發） 立項手續標準時間指標.1 如果是公開市場通過招、拍、掛獲取的項目，直接從土地中心轉立項只需要1-2個工作日；.2 非公開市場獲取的項目辦理各項立項手續，獲取立項批復標準時間為45個工作日； 規劃

18、手續標準時間指標.1 項目辦理用地規劃許可證所需標準時間為45個工作日，但是不包含辦理手續所需的總體設計圖紙的出圖時間，這需要根據項目設計要求情況而定；.2項目辦理工程規劃許可證所需標準時間為30個工作日，但是不包含辦理手續所需的施工圖設計圖紙的出圖時間，這需要根據項目設計要求情況而定； 土地手續標準時間指標.1 國有土地使用在獲得用地規劃許可證后標準時間為20個工作日；.2辦理國有土地使用需要交納土地出讓金和補償費，故具體辦理時間也要根據項目資金安排和運營需要進行調整； 工程手續標準時間指標.1項目施工圖審查標準時間為35個工作日；這些工作與土地手續辦理可同時進行；.2項目招投標工作標準時間

19、為30個工作日；這些工作與土地手續辦理可同時進行.2辦理工程施工許可證標準時間為10個工作日； 項目前期開發手續流程整體辦理標準時間應為180個工作日，折合240個自然日，大約8個月的時間；5.4. 項目前期開發手續流程監督部門 項目的立項手續和土地手續的辦理主要由發展中心針對項目情況進行監督控制； 項目的規劃手續和工程手續的辦理主要由發展中心配合總部總工辦針對項目情況進行監督控制；5.5 項目開發手續流程監督方法 項目公司針對項目具體情況，制定項目前期開發手續流程的辦理計劃，包括辦理流程、時間、責任部門及責任人，上報發展中心審批； 經發展中心審核通過的項目開發手續流程的辦理計劃，總部發展中心

20、風險控制部和總工辦安排專門人員組成項目監督小組； 監督小組至少3人構成，其組員至少1個發展中心風險控制部人員，1個總工辦工程人員，1個總工辦設計人員； 監督小組根據項目具體情況和運營要求，制定針對性的詳細的監督辦法，并進行監督控制；6. 獎懲條例:6.1 超額完成指標獎勵辦法 獎勵標準：能夠保證前期開發手續流程的各項質量下，以最短的時間獲取了各項開發手續，為項目操作節約大量時間，從而使項目運營獲得更好的現金流和收益； 獎勵金額：根據項目手續超額完成情況和給項目帶來的間接收益情況，由項目公司負責人申報； 獎勵申請和審核：.1項目公司辦理前期開發手續的相應部門和責任人，工作達到獎勵標準，可以提交書

21、面的獎勵申請書；.2 獎勵申請書經項目公司部門經理和項目總經理簽字確認后，上報總部發展中心或總工辦，經審核合格，上報總經理辦公會審議； 獎勵的兌現.1 獎勵采取資金方式兌現的，由集團財務部門向獎勵主體發放獎勵資金,接受獎勵主體提供銀行存款帳號；.2 團隊獲得的獎，金可以由團隊負責人進行分配和安排，但應將分配或資金使用安排上報管理中心；6.2 未完成指標懲罰辦法 懲罰標準：未能按時按質完成項目前期開發各項手續，加大了項目操作周期時間，從而使項目運營遭受損失； 懲罰金額：根據項目手續未完成情況和給項目帶來的間接損失情況，由項目公司負責人申報； 懲罰審核：.1項目公司辦理前期開發手續的相應部門和責任

22、人，為完成工作達到懲罰標準，總部發展中心或總工辦組成的監督小組下達懲罰通知單，上報總經理辦公會審議； 懲罰的兌現.1 懲罰通知單經總經理辦公會審議，決定懲罰的金額和方式，發展中心風險控制部和總工辦組成的監督小組下達相關部門執行；7. 注意事項:7.1 此制度各項指標為標準開發流程和時間指標，各開發項目要根據項目實際情況隨時調整監督審核的指標。7.2 本制度自發布之日起生效，由發展中心負責解釋。8. 附件:一級開發前期手續流程圖二級開發前期手續流程圖 鵬房總部項目投資成本基礎指標管理制度V1.0版1. 目的：為保證公司發展戰略認真貫徹，建立良好的項目風險控制體系和審計指標體系，特制定本辦法。2.

23、 范圍：2.1 適用范圍： 鵬潤房地產公司總部下屬各個項目公司2.2 發布范圍： 鵬潤房地產公司總部下屬各個項目公司3. 名詞解釋：3.1 項目投資成本基礎指標 ：指項目在前期可行性研究階段，以投資估算為依據的，基礎數據指標。3.2 項目 ：本制度所指的項目是公司總部和各項目公司2007年后新獲取并簽訂了項目合作或開發協議，可進行操作的項目。3.3 項目公司：指獲取新項目后負責操作該項目的公司。4. 職責：4.1 總部發展中心風險控制部人員： 負責編制指標的依據，項目投資測算和可行性研究報告； 負責制定項目投資成本基礎指標； 負責充分與總部管理中心、成本中心、財務中心、總工辦和營銷中心溝通項目

24、投資成本基礎指標； 項目運行期間負責跟蹤和審計項目土地及大配套費用指標； 積極配合總部總部管理中心、成本中心、財務中心、總工辦和營銷中心人員對項目成本基礎指標的審計4.2 總部管理中心、成本中心、財務中心、總工辦和營銷中心人員： 配合發展中心制訂投資成本基礎指標； 配合發展中心下達投資成本基礎指標； 項目運行期間管理中心主要跟蹤和審計項目直接成本合計指標、管理費用指標和總成本合計指標； 項目運行期間成本中心應跟蹤和審計項目的各項成本指標； 項目運行期間財務中心主要跟蹤和審計項目財務費用指標和不可預見費用指標； 項目運行期間總工辦主要跟蹤和審計項目建安工程費用指標、市政基礎實施費用指標和公用配套

25、費用指標； 項目運行期間營銷中心主要跟蹤和審計項目銷售費用指標；4.3 各項目公司相關負責部門和人員： 負責本項目的成本控制和風險預警； 按要求填報項目投資成本指標審核表； 及時和總部各相應中心進行指標控制工作的交流和溝通； 根據項目進展和需要，及時調整風險控制措施； 如遇到特殊項目或特殊情況，需調整指標，及時上報發展中心或總部其他相關中心部門；4.4 各項目公司下屬項目部相關負責部門和人員： 負責自身項目的成本控制和風險預警； 按要求填報項目投資成本指標審核表； 及時和項目公司或總部各相應中心進行指標控制工作的交流和溝通； 根據項目進展和需要，及時調整風險控制措施； 如遇到特殊項目或特殊情況

26、，需調整指標，及時上報個項目公司或發展中心及總部其他相關中心部門；5. 作業內容：5.1 項目投資成本基礎指標構成如下：（祥見附件投資成本基礎指標分解構成表） 項目投資成本基礎指標成本指標總額單方成本責任部門責任人備注土地及大配套費前期費用建安工程費用市政基礎設施費公用配套費不可預見費直接成本合計財務費用 管理費用 銷售費用總成本合計 土地及大配套費指標：土地費用主要包含土地出讓金、拆遷補償費、土地轉讓費、契稅、市政基礎設施費、征地費用、土地使用費和其他費用；大配套費用主要包含紅線外的供電、給水、排水；代征綠化、代征道路和代征市正用地的建設費用。.1 出讓金可以分解為住宅出讓金、商業出讓金、綜

27、合配套級人防出讓金等；.2 拆遷補償費用一般指地上物的拆遷物的補償，如房屋、廠房和其他設施等，主要以拆遷協議為主要依據；.3 土地轉讓費，主要是根據土地獲取方式的不同和談判條件來制定的；.4 契稅，按合同金額繳納；.5 市政基礎設施費，按北京市政府規定繳納；.6 征地費用，主要是項目用地如果是集體土地或一級開發項目涉及集體用地的項目要按北京市規定繳納征地各項費用，主要有復墾費、青苗補償費用等；.7 土地使用費按北京市政府規定繳納；.8 土地其他費用，包括各項因獲取土地而需要花費地支出，如中介費用等；.9 紅線外供電費用、給水費用、排水費用按項目相關規定繳納；.10 代征綠化用地建設費用，根據項

28、目實際情況或拿地的協議規定，進行評估測算；.11 代征道路用地建設費用，根據項目實際情況或拿地的協議規定，進行評估測算；.12 代征市政用地建設費用，根據項目實際情況或拿地的協議規定，進行評估測算； 前期費用指標： 主要包含三通一平費用、各種設計費用、招投標費用、勘測費、審圖費用、各項手續費用和其他費用.1 三通一平費用主要指項目場地平整，通水，通電。通路的費用；.2 各種設計費用，主要包含規劃設計費、施工圖設計費、綜合網管設計費、景觀設計費、人防設計費等；.3 招投標費用主要用于工程的招標工作，如招投標代理、標底制作等費用；.4 勘測費是對項目地塊的測繪等費用，主要用于拿地、設計前的勘測；.

29、5審圖費用主要是施工圖審查費用； 建安工程費用指標 該費用是項目建設成本的核心，主要包含土建工程費、安裝工程費、監理費和工程預算編制費用等；.1.土建工程費、安裝工程費在制定指標時，主要以北京市定額為依據，制定估算的指標；.1.監理費用按行業常規制定指標，最終以和監理單位的合同為準；.1.工程預算編制費用等，是在工程前后必須作的預算和決算費用。 市政基礎設施費指標主要包括供水、排水、中水、供電、供暖、智能化、燃氣、綠化等各項項目必須的市政條件建設費用； 公用配套費指標主要指項目相應的公用配套建設費用，如小區配套的學校、會所等等； 不可預見費指標指項目實施操作過程中不可估計風險存在，可能產生一些

30、費用；該費用高低直接和項目管理水平相關聯，一般為項目扣除此項后直接成本的1.5% 直接成本合計指標 直接成本是項目操作過程中必須和直接發生在項目上的費用；直接成本合計指標指的就是土地及大配套費指標、前期費用指標、建安工程費用、市政基礎設施費、公用配套費指標、不可預見費指標之和； 財務費用指標主要是就項目融資而發生的各項利息支出； 管理費用指標主要包括項目操作過程中人員、行政、辦公等日常費用支出，一般在前期測算階段按直接成本的2%估算； 銷售費用指標是為了項目銷售，所支出的推廣、宣傳、活動等各項費用；一般住宅為計劃銷售額的2%，而別墅和商業就要略高；但是由于項目具體定位和銷售手法的不同，要根據具

31、體項目具體制定該指標； 總成本合計指標是項目各項指標之和，反映了整個項目措作的全部成本費用支出，也體現的項目操作和投資成本風險控制的整體能力。5.2 指標的制定和下達 由發展中心風險控制部根據項目實際情況和可行性研究報告，在項目操作前期制定項目投資成本基礎指標。. 土地及大配套費指標由發展中心同項目公司或負責獲取項目的人員核實后下達；. 前期費用指標由發展中心同總部總工辦及項目公司負責前期的人員核實后下達；. 建安工程費用指標、市政基礎實施費用指標和公用配套費用指標由發展中心同總部總工辦及項目公司負責工程的人員核實后下達；. 不可預見費用指標、財務費用指標由發展中心同總部財務中心及項目公司負責

32、項目財務的人員核實后下達；. 直接成本合計指標、管理費用指標、總成本合計指標由發展中心同總部管理中心及項目公司負責項目管理的人員核實后下達； . 銷售費用指標由發展中心同總部營銷中心及項目公司負責項目銷售的人員核實后下達； 5.3 指標的執行 項目公司相應部門和人員應積極配合總部發展中心及總部其他各中心的審核工作，應按各中心具體要求定期上報各項費用的情況或提交指標控制措施。 項目操作期間項目公司負責前期土地手續的部門及人員應將土地獲取成本嚴格控制在土地成本指標范圍內； 項目操作期間項目公司負責前期設計及報批手續的部門或人員應將前期費用成本嚴格控制在前期費用成本指標范圍內； 項目操作期間項目公司

33、負責工程的部門及人員應將上述各項工程費用成本嚴格控制在建安工程費用指標、市政基礎實施費用指標和公用配套費用指標范圍內； 項目操作期間項目公司負責財務的部門及人員應將財務費用和不可預見成本嚴格控制在不可預見成本指標范圍內； 項目操作期間項目公司負責項目管理的部門及人員應將直接成本、管理費用和總成本嚴格控制在直接成本、管理費用和總成本合計指標范圍內； 項目操作期間項目公司負責項目銷售的部門及人員應將銷售費用嚴格控制在成本指標范圍內；5.4 指標的審計 負責審計部門：該指標主要下達項目公司相應部門或人員負責填寫本制度5.1條的指標表中負責部門及負責人，并由總部相關部門負責審計。.2 土地及大配套費指

34、標由總部發展中心配合總部成本中心負責審計。.3 前期費用指標由總部發展中心配合總部總工辦、成本中心負責審計。.4 建安工程費用指標、市政基礎實施費用指標和公用配套費用指標由總部發展中心配合總工辦、成本中心負責審計；.5 不可預見費用指標、財務費用指標由總部發展中心配合總部財務中心、成本中心負責審計；.6 直接成本合計指標、管理費用指標、總成本合計指標由總部發展中心配合總部管理中心、成本中心負責審計。.7 銷售費用指標由總部發展中心配合總部營銷中心、成本中心負責審計。 審計方式.1 總部各中心制訂審計計劃；.2 各項目公司配合總部各中心工作，填報各總審計考核報表等； 審計周期 一般以項目操作周期

35、為準，根據項目公司上報的計劃，由審計負責部門制定。6. 獎懲條例:6.1 超額完成指標獎勵辦法 獎勵標準.1 總指標超額完成出色的將各項成本費用都控制在成本基礎指標范圍內，并成本總額節約超過20%以上；.2單項指標超額完成出色的將單項成本費用控制在成本基礎指標范圍內，單項成本指標節約超過20%以上；.3 總額和單項指標都超額完成出色的將各項成本費用都控制在成本基礎指標范圍內，成本總額和一些單項成本指標節約都超過20%以上。 獎勵金額.1 對于符合本制度6.1.1.2，6.1.1.2條規定的，公司給于相應部門或個人獎金激勵，獎金額的相當于節約成本0.3%；.2 對于符合本制度6.1.1.3條規定

36、的，公司給于相應部門或個人獎金激勵，獎金額的相當于節約的總成本的0.5%；單項節約部分不再重復獎勵。 獎勵申請 .1 達到獎勵標準的部門或人員，應由部門負責人或員工提交書面的獎勵申請書，經項目公司領導通過簽字后，上報集團管理中心；.1 管理中心咨詢各項指標的主要審計部門或中心該獎勵是否達到獎勵標準，審核通過的，由管理中心上報總經理辦公會審議； 獎勵審核.1 獎勵審核負責部門主要是本制度5.4條規定的各項指標的審計負責部門，包括管理中心、發展中心、成本中心、財務中心、總工辦和營銷中心；.2 負責審核的部門要根據書面的獎勵申請書內容，進行詳細的審核和調查，確實達到獎勵標準的，應通知管理中心上報總經

37、理辦公會審議；.3 獎勵申請經總經理辦公會審議通過，并批準具體的獎勵金額和方式，由管理中心向被獎勵部門下達獎勵執行的通知書。 獎勵的兌現.1 獎勵采取資金方式兌現的，由集團財務部門向獎勵主體發放獎勵資金,接受獎勵主體提供銀行存款帳號；.2 團隊獲得的獎，金可以由團隊負責人進行分配和安排，但應將分配或資金使用安排上報管理中心；.3 個人獲得獎金，應按國家有關規定繳納個人所得稅。6.2 未完成指標懲罰辦法 懲罰標準.1 總指標未完成未能將各項成本費用控制在成本基礎指標范圍內，并成本總額超出總成本合計指標20%以上；.2單項指標未完成未能將單項成本費用控制在成本基礎指標范圍內，單項成本超出指標20%

38、以上； 懲罰金額.1 對于符合本制度成罰標準的規定的，公司給于相應部門或個人進行資金懲罰，金額的相當于超出成本0.3%； 懲罰審核.1 懲罰審核負責部門主要是本制度5.4條規定的各項指標的審計負責部門，包括管理中心、發展中心、成本中心、財務中心、總工辦和營銷中心；.2 負責審核的部門要根據各項指標的審計內容，進行詳細的審核和調查，確實達到懲罰標準的，應形成書面懲罰通知單，通知管理中心上報總經理辦公會審議；.3 懲罰通知單經總經理辦公會審議通過，并批準具體的懲罰金額和方式，由管理中心向被懲罰部門下達懲罰執行的通知書。 懲罰的兌現.1 懲罰通知下達的當月，從被懲罰人員工資中直接扣除相當于懲罰金額的

39、工資；.2如果是懲罰相關部門，部門負責人承擔50%懲罰金額，其他部門員工平均承擔50%懲罰金額；.3 如果金額較大，可以考慮每月扣除一部分工資作為懲罰，連續扣除部分工資幾個月，直至扣除工資總額達到懲罰金額。7. 注意事項:7.2 此制度各項指標為標準開發指標，各開發項目如出現特殊情況，可根據實際情況隨時調整審核指標。7.3 本制度自發布之日起生效，由發展中心負責解釋。8. 附件:投資成本基礎指標分解構成表鵬潤地產投資發展審核管理制度V1.0版1. 目的：規范總部項目投資管理工作，為總部戰略發展提供土地儲備支撐，實現投資決策的科學化和經營管理的規范化、制度化，使本公司在競爭激烈的市場經濟條件下，

40、穩健發展，贏取良好的社會效益和經濟效益， 2. 范圍：2.1 適用范圍：鵬潤地產總部及各項目公司。2.2 發布范圍：總部發展中心。3. 名詞解釋：3.1 投資發展工作是指進入房地產二級開發之前的所有工作，包括一級開發項目和二級開發項目。3.1 一級開發項目：是指取得土地后，須經過一級開發，再通過“招拍掛”取得一級開發收益或自掛自摘進行二級開發的項目。3.2 二級開發項目：是指取得土地后，不需要進行一級開發，直接進行二級開發的項目。4. 職責：4.1 發展中心職責:4.1.1 項目拓展：總部發展中心可根據總部年度項目拓展戰略，獨立開展項目拓展工作。對收集的信息進行進行投資分析，并完成備案、立項等

41、工作。4.1.2 投資管理：總部發展中心對各項目公司的項目拓展工作負有管理職責，各項目公司上報的項目進行立項備案，并在總經理辦公會和投資決策會上參與投資項目審核工作，發表獨立意見。4.2 各項目公司職責各項目公司按各自負責的區域獨自開展項目拓展工作，并接受總部發展中心的業務指導。5. 作業內容：5.1 初選收集項目信息并審核掌握的有關資料，進行初步分析及調查研究后，認為可進一步跟蹤的，進入可研階段。5.2：立項各項目公司上報發展中心申請立項的資料包括：1）、項目立項申請單2）、項目建議書（可研報告）3）、項目原始資料復印件立項項目必須有結案報告。在經過深入談判后，各項目公司判斷是否繼續深入，若

42、有必要，可以進入可研階段；若沒必要，須向發展中心上報立項項目結案報告及相關資料。5.3可研.在經過深入談判后，認為可以進行可研階段的項目，由下屬各項目公司編制詳細可行性報告及實施方案，報送總經理辦公會并抄報總部發展中心。由總部發展中心在可行性報告及實施方案的基礎上提出審核意見。各項目公司并提前3周將可研報告及相關資料報送總部發展中心,總部發展中心對各單位報送的報告經調研后認為可行的，應盡快并報總經理辦公會進入決策程序。各投資項目均應經過充分調查研究，并提供準確、詳細資料及分析，以確保資料內容的可靠性、真實性和有效性。總部公司發展中心對項目的合法性和前期工作內容的完整性，基礎數據的準確性，投資分

43、析的可行性及項目規模、時機等因素均應進行全面審核，并獨立完成審核報告。必要時，可指派專人對項目再次進行實地考察，或聘請專家論證小組對項目進行專業性的科學論證，以加強對項目的深入認識和了解，確保項目投資的可靠和可行。 5.4決策各立項項目在充分論證的基礎上，經總部主管領導可研初審后，上報總經理辦公會，由總經理辦公會決定上報決策委員會進行項目決策。各立項項目進入項目決策程序后，應向決策委員會上報詳細可研報告及項目操作方案，并抄送發展中心。發展中心依據獨立完成的審核報告發表意見與建議，決策委員會決定項目投資與否。通過決策委員會的項目，按照決策建議與意見進行相關法律文件簽署。6. 獎懲條例: 見項目拓

44、展獎勵制度7. 注意事項:8. 附件項目審核流程圖總部項目談判管理制度V1.0版1. 目的：項目談判是房地產開發建設中非常重要的一環，談判活動貫穿于整個開發過程。為了規范集團談判工作，特制定此制度。2. 范圍：2.1 適用范圍：鵬房總部發展中心2.2 發布范圍：鵬房總部發展中心3. 名詞解釋：3.1 談判工作小組 項目談判必須成立談判小組，談判小組應由二名及以上成員組成，其中至少一人為經理或副經理級別及以上人員。 每次談判應由談判工作小組中至少2名工作人員共同前往。 談判工作小組是代表公司對外談判的唯一代表，我方所有談判信息必須經過項目談判小組向對方傳遞，其他任何人不得私自向對方泄露談判信息。

45、 談判工作小組應本著高效談判的原則，將談判進展及時反饋給相關領導。4. 職責：4.1 總部發展中心負責該制度的制定及修改5. 作業內容：5.1 談判禮儀 談判代表要有良好的綜合素質，談判前應整理好自己的儀容儀表，穿著要整潔正式、莊重。具體按員工手冊相關規定執行。5.2 談判要求 談判前要確定談判人員，與對方談判代表的身份、職務要相當。 談判前應制定談判大綱，談判大綱應規范化，成為談判完成的考評標準和獎懲標準。談判大綱包括但不限于:.1合作方式.2合作條件.3項目操作方案.4雙方決策程序及時間 談判后一定要做談判紀要，并報相關人員備案。 談判結果應及時反饋給上一級領導，得到領導指示后進行下一階段

46、工作。 經總部發展中心立項審批的項目，方可進行深入談判。5.3 談判工作程序 初選階段.1項目初選階段談判工作主要內容是調查項目：規劃情況、現狀、市政配套、政府批準的有效文件、稅收優惠政策等情況，并取回相關紙版及電子版資料。.2該階段招待飯店原則上安排在 星級，招待費用控制在 元/餐。 立項、可研階段.1談判小組出具項目建議書，報總部發展中心立項審批后，談判小組提出立項項目工作計劃，并組織相關領導及部門召開立項項目工作會議，匯報立項項目工作計劃及項目的談判要點，并按會議精神與對方進行談判。.2當與合作方談判達成一致后，談判小組應及時完成項目可研報告，可研報告要盡量詳盡對項目前期、法律、經濟、合

47、作方式、合作條件、項目運作方案的可行性進行判斷。.3該階段該階段應簽訂合作意向，由法律部配合完成。.4招待飯店原則上安排在 星級，招待費用控制在 元/餐。 決策階段 .1項目可研報告報決策委員會，審核通過后，安排談判對等人員出面，落實決策委員會決議。.2該階段由法律部配合審計合作方財務等狀況并出具書面法律意見。.3該階段應簽訂合作協議，由法律部配合完成。.4該階段飯店原則上安排在 星級，招待費用控制在 元/餐。6. 獎懲條例: 6.1 談判中要注意廉潔奉公、遵紀守法，不得接受對方人員或其他人員的賄賂或回扣，按公司相關制度給予獎懲。7. 注意事項:7.1 談判中要注意保守機密，不得將公司機密私自

48、泄露給對方或無關人員，按照公司員工手冊相關規定執行。7.2 該制度首先適用于總部發展中心，其他各部門及項目公司可參照。 總部項目評價系統V1.0版1. 目的：根據總部土地儲備管理相關制度，為科學規范地評價項目，特制定本評價體系，提高項目評價效率，全面考慮各種因素，減少偏差增加準確性。 2. 范圍：2.1 適用范圍：鵬房總部及所屬各項目公司2.2 發布范圍：鵬房總部及所屬各項目公司3. 名詞解釋：3.1 專業名詞：3.1.1 容積率：是指項目規劃建設用地范圍內全部建筑面積與規劃建設用地面積之比; 3.1.2 建筑覆蓋率：指項目用地范圍內所有基底面積之和與規劃建設用地之比; 3.1.3 綠化率：是

49、指規劃建設用地范圍內的綠地面積與規劃建設用地面積之比; 3.1.4 建筑限高：地塊內所有建筑物室外地坪到其最高點不得超過的最大高度限值; 3.1.5 土地費用：指取得土地的所有費用，包括土地轉讓費、土地出讓金、城市基礎設施配套費、契稅; 3.1.6 前期費用：指從取得項目到取得開工許可證所發生的費用。主要包括可研、設計勘察、交評環評等前期報建費用; 3.1.7 紅線外市政工程費：指從市政接口到項目紅線所發生的工程費用，包括供電、供水、排水、煤氣、熱力、道路、通訊等; 3.1.8 紅線內市政工程費：指從項目線線到樓座所發生的工程費用，包括供電、供水、排水、煤氣、熱力、道路、通訊、小區景觀、綠化等

50、; 3.1.9 工程建設費用：指樓座本身（地下、地上）所發生的建安費用，包括建筑工程、安裝工程、裝飾工程等費用; 3.1.10 開發期間稅費：指項目開發費間所發生的費用，包括工程招標費、質量監督費用、工程監理費用等; 3.1.11 管理費用：指項目開發過程所發生的人員工資、辦公、公關等費用; 3.1.12 銷售費用：指項目銷售過程中所發生的市場調研、市場策劃、銷售傭金等費用; 3.1.13 銷售收入：指項目可銷售（出租）面積所產生的收入，地下車庫因銷售的不確定性不計入銷售收入; 3.1.14 銷售毛利率：指稅前利潤/銷售收入; 3.1.15 總投資回報率：指稅后利潤/總投資; 3.1.16 啟

51、動資金：指為完成該項目，在項目自身獲得融資能力之前，公司所需投入的最小資金; 3.1.17 最大資金缺口：在投入啟動資金后，完成該項目還需投入的最大資金量; 3.1.18 內部收益率：是能使項目的凈現值等于零時的折現率; 3.1.19 投資回收期：指收回投資所需的時間，以月份表示。3.2 專有名詞3.2.1 初選：獲得項目信息，參照項目初選評價系統分析項目是否有投資潛力的過程；3.2.2 立項：經過初選的項目按照土地儲備工作管理制度，到發展中心備案，并取得立項；3.2.3 可研決策：按照公司規定完成項目調查、分析、談判后，編寫項目可研報告，通過決策委員會決策的過程。4. 職責：4.1 發展中心 編制與修正評價體系，對其使用做出解釋； 使用項目評價系統，并對可研決策結果進行匯整分析，向董事會提交最終決策評價報告。 4.2 項目公司拓展部門 按照土地儲備管理制度參照項目評價