1、特別關(guān)注 TEBIEGUANZHU房?jī)r(jià)問(wèn)題的策根源及調(diào)控對(duì)文張輝 “房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的勢(shì)頭初步得到抑制。但是，房地產(chǎn)領(lǐng)域的一些問(wèn)題尚沒(méi)有得到根本解決，少數(shù)城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序比較混亂”。這是“國(guó)六條”對(duì)“國(guó)八條”出臺(tái)一年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的評(píng)價(jià)。可以看出，國(guó)八條雖然取得了一定的效果，但今年年初，很多城市都出現(xiàn)了房?jī)r(jià)快速上漲的局面，穩(wěn)定房?jī)r(jià)的問(wèn)題沒(méi)有得到根本解決。超過(guò)了交易成本。因此，在投資渠道缺乏、房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的示范作用下，當(dāng)前的調(diào)控政策不可能根本遏制投資、投機(jī)行為。對(duì)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，當(dāng)前的調(diào)控政策主要是限制大套型住房的開(kāi)發(fā)。基本的調(diào)控思路為“以

2、限制開(kāi)發(fā)為主、以限制消費(fèi)為輔”。一是強(qiáng)制性地減少開(kāi)發(fā)量：停止別墅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目平方米以下的套型比例必須在以上。二是利用稅收政策限制消費(fèi)：平方米以上，不享受契稅優(yōu)惠，一般按總房?jī)r(jià)的繳納契稅，是普通住房的倍；年之后轉(zhuǎn)讓?zhuān)词鄯渴杖霚p去購(gòu)房?jī)r(jià)款的差額繳納營(yíng)業(yè)稅，而普通商品房無(wú)須繳納營(yíng)業(yè)稅。總體來(lái)看，限制大套型住房消費(fèi)的稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并不高，不可能達(dá)到限制消費(fèi)的目的，而限制開(kāi)發(fā)雖然可以控制自住需求總量，但必將帶來(lái)大套型住房?jī)r(jià)格的上漲。對(duì)第套及第套以上的住房，缺乏明確的限制措施，當(dāng)前調(diào)控政策的基本思路為“不支持”，主要是通過(guò)提高首付成數(shù)、減少利率優(yōu)惠等

3、措施，在消費(fèi)金融上減少支持。由于銀行之間沒(méi)有實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)，對(duì)第套及第套以上住房的認(rèn)定，只是通過(guò)購(gòu)房者在本行貸款的住房數(shù)量來(lái)進(jìn)行認(rèn)定，其他銀行的數(shù)據(jù)反映不到，由此造成同一購(gòu)房者在不同銀行分別申請(qǐng)貸款，有效規(guī)避了“不支持”政策，實(shí)際上獲得了銀行的支持。第套及第套以上住房的調(diào)控手段建議目前來(lái)看，實(shí)現(xiàn)銀行聯(lián)網(wǎng)、信息共享尚有一定難度，可行有效的措施是通過(guò)房產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行認(rèn)定。由于購(gòu)房、辦理產(chǎn)權(quán)證必須提供身份證，房產(chǎn)管理部門(mén)可以輕易查詢(xún)到每個(gè)人名下的房屋擁有情況，認(rèn)定起來(lái)非常簡(jiǎn)單。因此，只需要規(guī)定，在辦理納稅、按揭貸款等各種手續(xù)時(shí)，必須提供房產(chǎn)管理部門(mén)的認(rèn)定證明，就可以輕易地解決認(rèn)定難的問(wèn)題。建議對(duì)第套住房就

4、開(kāi)始征收重稅，包括征收高額的消費(fèi)稅以及今后可能實(shí)施的物業(yè)稅，使得每個(gè)人的名下一般只能購(gòu)買(mǎi)套住房。對(duì)于單身人口來(lái)說(shuō)，本來(lái)也不需要兩套住房。對(duì)于家庭來(lái)說(shuō)，可以通過(guò)每個(gè)家庭成員名下一套住房的手段，至少可以買(mǎi)兩套及三套以上的住房，不影響梯度消費(fèi)和改善居住條件。同時(shí)，在此措施的基礎(chǔ)上，輔以現(xiàn)行的營(yíng)業(yè)稅政策，并實(shí)施賣(mài)房收取個(gè)人所得稅政策，徹底打擊房?jī)r(jià)上漲的根源投資、投機(jī)和過(guò)度消費(fèi)行為是需求膨脹、房?jī)r(jià)上漲的根源。投資、投機(jī)行為的直接表現(xiàn)是購(gòu)買(mǎi)第套及第套以上的住房，過(guò)度消費(fèi)行為主要表現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)第套及第套以上的住房和購(gòu)買(mǎi)大套型住房。這兩種行為都會(huì)造成需求膨脹，從而提高了通過(guò)供應(yīng)調(diào)節(jié)市場(chǎng)供求關(guān)系的難度，造成需求推動(dòng)

5、型的房?jī)r(jià)上漲。對(duì)投資、投機(jī)行為，當(dāng)前的調(diào)控政策主要是限制轉(zhuǎn)讓?zhuān)茨曛畠?nèi)轉(zhuǎn)讓、全額繳納營(yíng)業(yè)稅。但實(shí)際影響其實(shí)不大，需求膨脹引起的房?jī)r(jià)上漲可以輕松抵消掉這個(gè)交易成本。例如，年全國(guó)房?jī)r(jià)上漲，個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格上漲，一年的漲幅就城市開(kāi)發(fā)TEBIEGUANZHU特別關(guān)注投資、投機(jī)行為。個(gè)人所得稅政策要有所區(qū)別，規(guī)定在一定年限內(nèi)（例如年）轉(zhuǎn)讓不收取個(gè)人所得稅，避免打擊自住購(gòu)房者的梯度消費(fèi)，因?yàn)閺淖宰≠?gòu)房者的換房周期來(lái)看，一般在年以上，年以?xún)?nèi)換房的大部分都是投資、投機(jī)行為。此外，建議通過(guò)稅收政策限制大套型住房的消費(fèi)，例如征收高額的消費(fèi)稅以及今后可能實(shí)施的物業(yè)稅。與禁止別墅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和強(qiáng)行限制大套型住房的開(kāi)

6、發(fā)比例等行政手段相比，高額的稅收政策不但可以有效地限制大套型住房的開(kāi)發(fā)消費(fèi)比例，還可以通過(guò)高收入階層的消費(fèi)刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，收取的高額稅收甚至可以專(zhuān)款專(zhuān)用，用于解決低收入者的住房問(wèn)題，一舉多得。先，滯納金的條款要嚴(yán)格執(zhí)行，嚴(yán)禁不繳甚至少繳。其次，每筆款項(xiàng)的逾期繳納要有明確的期限規(guī)定，并嚴(yán)格執(zhí)行，例如，每筆款項(xiàng)最長(zhǎng)逾期不超過(guò)個(gè)月，逾期不繳清相應(yīng)的土地出讓金及滯納金，出讓人有權(quán)收回土地，前期已經(jīng)繳納的定金、土地出讓金及滯納金不予退還，重新組織出讓。關(guān)于已付土地出讓金的退還。按照國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議示范文本（試行）規(guī)定：超過(guò)合同約定的動(dòng)工建設(shè)日期屆滿(mǎn)一年未開(kāi)發(fā)的，受讓人終止履行出讓合同并申請(qǐng)退

7、還土地的，定金不退，已付土地出讓金全部退還；屆滿(mǎn)兩年未開(kāi)發(fā)的，扣除定金和土地閑置費(fèi)，剩余的已付土地出讓金全部退還。上述規(guī)定實(shí)際上降低了土地閑置的成本，不利于打擊土地閑置行為。建議提高定金標(biāo)準(zhǔn)，并規(guī)定已付土地出讓金不予退還，提高土地閑置成本。明確一期銷(xiāo)售日期。可適當(dāng)寬松，比正常周期延長(zhǎng)半年左右，逾期不能上市銷(xiāo)售，出讓人有權(quán)收回土地。對(duì)于以規(guī)劃方案遲遲不能通過(guò)作為延遲開(kāi)發(fā)借口的開(kāi)發(fā)企業(yè)，可以認(rèn)為，其本來(lái)就不具備開(kāi)發(fā)能力，理應(yīng)收回土地，出讓給有能力的企業(yè)開(kāi)發(fā)。實(shí)際上，只要土地出讓金能及時(shí)繳納，一般都會(huì)抓緊開(kāi)發(fā)，因?yàn)榫揞~土地出讓金的資金成本很高，例如，億元的出讓金，年利率按計(jì)算，每天的利息接近萬(wàn)元，提

8、前開(kāi)發(fā)可節(jié)約資金成本。明確竣工日期，防止開(kāi)發(fā)周期拖延過(guò)長(zhǎng)，這一點(diǎn)在國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議示范文本（試行）已經(jīng)有所體現(xiàn)，關(guān)鍵在于嚴(yán)格執(zhí)行。房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)上市銷(xiāo)售這一階段的主要障礙在于達(dá)到銷(xiāo)售條件之后的囤積房源。取得銷(xiāo)售許可證之前，可以通過(guò)放慢施工進(jìn)度來(lái)實(shí)現(xiàn)延時(shí)上市的目的，而施工進(jìn)度是無(wú)法規(guī)定的，因此，這一階段的重點(diǎn)在于取得銷(xiāo)售許可證之后的控制。建議采取以下措施：取得商品房預(yù)售許可后一定時(shí)期內(nèi)（例如日內(nèi)）必須開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。建立完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度，做到銷(xiāo)售進(jìn)度信息的公開(kāi)透明：網(wǎng)上公示的銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售進(jìn)度信息與現(xiàn)場(chǎng)公布的銷(xiāo)售價(jià)格、進(jìn)度信息必須一致；必須在網(wǎng)上進(jìn)行認(rèn)購(gòu)和打印合同的，在認(rèn)購(gòu)后一

9、定時(shí)期內(nèi)（例如天內(nèi)）必須簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)契約，否則必須取消認(rèn)購(gòu)，重新銷(xiāo)售；認(rèn)購(gòu)或簽約后一定時(shí)期內(nèi)（例如天內(nèi)），銷(xiāo)售進(jìn)度信息必須上傳到網(wǎng)上。網(wǎng)上虛擬認(rèn)購(gòu)協(xié)議或商品房買(mǎi)賣(mài)契約，制造虛假信息、炒作房?jī)r(jià)或有意囤積房源的，制定重罰措施。作者系南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)促進(jìn)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng) 編輯李素芬荊蘭竹提高住房供應(yīng)調(diào)控的有效性土地閑置、囤積土地、囤積房源容易導(dǎo)致土地供應(yīng)節(jié)奏與房屋上市銷(xiāo)售節(jié)奏的不一致，從而提高了通過(guò)土地供應(yīng)調(diào)節(jié)房屋供求關(guān)系的難度，有效性無(wú)法得到保證。從土地出讓到房屋上市銷(xiāo)售的有效傳導(dǎo)，關(guān)鍵要處理好兩個(gè)環(huán)節(jié)：土地出讓房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)這一階段的主要障礙在于延時(shí)開(kāi)發(fā)、土地閑置或者囤積土地等。當(dāng)前，包括將于今年月日施行的國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議示范文本（試行）在內(nèi)，對(duì)閑置土地的認(rèn)定都是以動(dòng)工開(kāi)發(fā)為標(biāo)準(zhǔn)。但是，由于動(dòng)工標(biāo)準(zhǔn)很難準(zhǔn)確界定，一些開(kāi)發(fā)商以土地平整或斷續(xù)施工作為