1、房 地 產 抵 押 估 價 報 告項目名稱：*開發公司抵押貸款涉及的*3、5、6、9號樓部分房產（在建工程）抵押價值評估估價委托人：*開發公司房地產估價機構：*房地產土地資產評估咨詢有限公司估價人員：孔旭華 張洋 估價作業期：二一五年六月八日至六月九日估價報告編號：永信行估房字（2015）JZ第00017號目 錄一、致估價委托人函1二、估價師聲明2三、估價的假設和限制條件、變現能力分析和風險提示3（一）估價的假設條件3（二）估價的限制條件3（三）變現能力分析5（四）風險提示6四、房產抵押估價結果報告8（一）估價委托人8（二）房地產估價機構8（三）估價對象8（四）估價目的11（五）價值時點11（

2、六）價值類型和定義11（七）估價依據11（八）估價原則12（九）估價方法13（十）估價結果13（十一）估價人員14（十二）估價作業期14（十三）估價報告應用的有效期14五、房產抵押估價技術報告15（一）實物狀況描述與分析15（二）權益狀況描述與分析16（三）區域狀況描述與分析16（四）市場背景描述與分析17（五）最高最佳利用分析18（六）估價方法適用性分析19（七）估價測算過程19（八）估價結論23六、附件241、 評估咨詢委托函2、 委托方營業執照3、 建設用地規劃許可證4、 國有土地使用證5、 建設工程規劃許可證6、 建筑工程施工許可證7、 3#、5#、6#、9#號樓房產面積一覽表8、 房

3、地產抵押估價法定優先受償權利承諾函9、 房地產抵押估價法定優先受償權利詢證函10、 估價對象位置示意圖11、 估價對象概貌性照片12、 房地產價格評估機構營業執照13、 房地產價格評估機構資格證書14、 估價人員資格證書一、致估價委托人函*開發公司：我公司于2015年6月8日接受貴方委托，對位于*3、5、6、9號樓部分房產（在建工程）的抵押價值進行評估，評估范圍內房屋預測總建筑面積為70681.24平方米。本次價值時點為2015年6月8日，估價目的是為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值，至2015年6月9日評估工作結束。我公司評估人員在現場查勘的基礎上，根據房地產估價規范、

4、房地產抵押估價指導意見、有關政策法規和我公司掌握的房地產市場資料及長期積累的估價經驗，結合貴方提供的資料和本次估價目的，遵循獨立、客觀、公正的原則，按照估價程序，選取假設開發法和成本法，綜合分析影響房地產價格的各項因素，經認真分析計算，確定估價對象在價值時點2015年6月8日滿足本報告假設和限制條件下的抵押價值為RMB14136.24萬元，大寫金額：人民幣壹億肆仟壹佰叁拾陸萬貳仟肆佰元整，房產抵押估價結果見下表，具體估價過程詳見房產抵押估價結果報告。房產抵押估價結果一覽表棟號面積（m2）假定未設立法定優先受償權利下的市場價值（萬元）注冊房地產估價師知悉的法定優先受償款（萬元）抵押價值（萬元）3

5、7874.861574.9701574.97516704.523340.903340.9626338.965267.7905267.79919762.93952.5803952.58合計70681.2414136.2414136.24特此函告。*房地產土地資產評估咨詢有限公司法定代表人：袁文清 二一五年六月九日二、估價師聲明我們鄭重聲明：1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。2、本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。4、我

6、們依照中華人民共和國國家標準房地產估價規范和房地產抵押估價指導意見進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。5、本報告中的估價人員 已于2015年6月8日對估價對象進行了實地查看，估價人員對估價對象的勘查限于估價對象的外觀和使用狀況，估價人員不承擔對估價對象建筑結構質量進行調查的責任，也不承擔對其他被遮蓋未暴露及難于接觸到的部分進行勘查的責任。6、沒有其他人對本估價報告提供重要專業幫助。7、估價人員執行估價業務的目的是對估價對象價值進行估算并發表專業意見，并不承擔相關當事人決策的責任。估價結論不應當被認為是對評估對象可實現價格的保證。8、估價人員對估價對象的法律權屬狀況給予了必要的關注，但不對

7、估價對象的法律權屬做任何形式的保證。9、本報告以委托方提供的估價資料真實、合法、完整、有效為前提進行評估，若提供資料失實或因任何隱匿造成結果誤差的，相關責任由委托方承擔。恰當使用評估報告是委托方和相關當事方的責任。 注冊房地產估價師 。 。 三、估價的假設和限制條件、變現能力分析和風險提示（一）估價的假設條件1、 假設估價對象處于完全公開市場條件下進行。2、 假設估價對象是合法產權下的房地產，不存在任何產權糾紛，且不存在任何銷售或預售行為。3、 本次估價過程中，委托方提供的資料為影印件，估價人員不保證全部影印件與原件的一致性。本報告以委托方提供的估價資料真實、合法、完整、有效為前提進行評估，若

8、提供資料失實或因任何隱匿造成結果誤差的，相關責任由委托方承擔。4、 任何有關估價對象的運作方式、程序符合國家、地方的有關法律、法規，并已交納相關稅費。5、 估價對象為在建工程（不含分攤的土地），本報告以估價對象能按照管理部門批準的規劃設計方案和規劃設計用途持續開發經營、能按建筑工程施工許可證記載的合同竣工日期建成、工程質量符合國家和地區相關標準并能通過竣工驗收、合法取得權屬證書并能交付使用為假設前提進行評估。（二）估價的限制條件1、 本次估價以目前我國房地產業的政策法規、估價對象所處房地產市場狀況和估價對象房地產狀況為依據進行，并受到本估價報告假設和限制條件的限制，上述因素發生變化會導致房地產

9、價值發生變化，本報告估價結果也應作相應調整。2、 本報告所確定的房產價值，是在公開市場條件下，在本次估價目的的特定條件下最有可能形成或者成立的正常價值，并非市場的成交價格，不適用于其他目的。如估價目的變更，須另行估價。3、 本報告確定的房產抵押價值為估價對象假定未設立法定優先受償權下的價值減去注冊房地產估價師知悉的法定優先受償款。根據委托方提供的房地產抵押估價法定優先受償權利承諾函，估價對象所在項目不存在抵押他項權利，不存在任何拖欠土地出讓金、拖欠施工單位工程款及其他任何法定優先受償權利的事項。根據施工方出具的房地產抵押估價法定優先受償權利詢證函，評估范圍內的估價對象不存在拖欠工程款的情況。至

10、價值時點，估價人員未發現估價對象存在任何他項權。4、 本次估價沒有考慮快速變現、稅費轉嫁等特殊的交易方式，以及可能發生的辦理抵押登記對估價對象房地產價值的影響；沒有考慮國家宏觀經濟政策發生變化、遇有自然力和其他不可抗力等因素對房地產價值的影響；當上述情況發生變化時，房地產價值一般亦會發生變化。5、 本次估價未考慮估價對象及其運營企業已承擔的債務、或有債務及經營決策失誤或市場運作失當對其價值的影響。6、 據估價委托人介紹，至價值時點，估價對象占用范圍內的土地已經抵押，本次評估范圍僅為建筑物，不包含建筑物應分攤的土地的價值。7、 根據物權法及相關規定，房屋抵押時，其所占用的土地應同時抵押，估價對象

11、所在的土地已辦理了抵押手續，本次為估價委托人在同一金融機構辦理貸款手續而追加的抵押物評估，本次估價價值僅為房產的價值。8、 本次評估的在建工程價格包含建設至價值時點工程進度所發生的全部費用，即包括前期項目規劃建設的全部規費，勘察設計費用、招投標費用、前期工程費用、建安工程費用、管理費用、投資利息及投資利潤等在內。9、 本次估價對象為*3、5、6、9號樓部分在建工程，根據估價委托人提供的抵押物清單，本次估價的在建工程房屋總建筑面積為70681.24平方米。本報告以此面積數據為依據進行評估，最終面積應以相關管理部門最終核定的為準，如本報告采用的數據與管理部門最終核定的數據不符，本報告估價結果應作相

12、應調整。10、 本報告必須完整使用方為有效，對僅使用本報告中部分內容而導致可能的損失，本估價機構不承擔責任。11、 本報告僅供估價委托人使用，非為法律規定的情況，未經估價機構許可，不得提供給任何其他單位和個人，其全部和部分內容不得刊載于任何文件、公告或公開媒體上。本公司不承擔對任何另一方對本報告書的全文或部分內容提出的任何責任。12、 本報告由本估價機構負責解釋。（三）變現能力分析變現能力是指假定在價值時點實現抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產轉換為現金的可能性。變現能力分析應當包括抵押房地產的通用性、獨立使用性或者可分割轉讓性，假定在價值時點拍賣或者變賣時最可能實現的價格與評估的

13、市場價值的差異程度，變現的時間長短以及費用、稅金的種類、數額和清償順序。估價對象變現能力分析如下：1、 估價對象規劃用途為住宅及商業，開發完工之后的房地產通用性較好；但由于估價對象為在建工程，難以分割轉讓，也無法獨立使用，后續需要大量資金投入，且總價較高，變現能力一般。2、 在債務人不能按期償還抵押貸款的情況下，抵押權人可以依據法定程序將估價對象房地產進行處置（拍賣），實現快速變現。抵押房地產進行短期強制處分，考慮到快速變現的影響因素如估價對象所在區域市場發育的完善程度、該類物業的市場需求有限、處置時間較一般正常交易時間短、意向買方購買處置資產的心理、其他不可預見因素及拍賣、過戶等變現費用因素

14、的影響，經調查荊州市已開發完工的類似的房地產處置價格，與公開市場價格相比，成交價可能僅為其公開市場價值的60%左右，甚至更低。估價對象為在建工程（含分攤的土地），涉及的利益方較多，后續需要大量的資金投入，且總價較高，交易難度更大，確定假定在價值時點拍賣或者變賣時最可能實現的價格為評估的市場價值的60%。清償順序首先為處置該房地產應繳納的稅款如營業稅及附加、印花稅等費用，其次為抵押權人優先受償款。預期實現抵押權的費用和稅金一覽表稅費稅率預期實現抵押權的費用和稅金（萬元）文件依據備注營業稅及附加5.7%805.77國務院令第540號財稅201112號等賣方印花稅0.57.07中華人民共和國印花稅暫

15、行條例 賣方交易手續費非住宅11元/77.75鄂價房服200277號雙方各半評估、訴訟等其他費用按成交價格的1%141.36國務院令第481號計價格1995971號等賣方土地增值稅9%1272.26鄂地稅發2012127號賣方合 計2304.211、實現抵押權時的變現價格一般低于市場價值，由于未發生實際成交，此處按評估值計取。表中主要費用和稅金根據當前政策測算，最終實現抵押權的費用和稅金以實際發生的為準。2、根據財稅200316號等文件，銷售購置的不動產，以全部收入減去購置原價后的余額為營業額計征營業稅。由于估價委托人未能提供購置原價，此處營業稅按評估值計取。3、根據國務院令第138號，土地增

16、值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和稅率計算征收。由于估價對象未發生實際成交，且估價人員無法獲得清算估價對象土地增值稅的實際成本費用資料，故此處土地增值稅以評估值按荊地稅發2012106號文件核定征收率計取，最終繳納的土地增值稅以相關管理部門核定的為準。（四）風險提示1、 本報告估價對象僅為房產，根據相關法律法規，實現抵押權時應與所在宗地一并處置，但處置不在抵押范圍內的不動產所得的價款，抵押權人無權優先受償，建議抵押權人將估價對象房屋所在宗地一并設定抵押權，規避抵押和處置風險。2、 本次估價結果是估價對象于價值時點的狀況以及價值時點的房地產市場狀況下的價格。隨著時間的變化，估價對象的狀況和

17、房地產市場狀況都可能發生改變，從而對估價對象的價格產生相應影響。3、 估價對象為在建工程，建議貸款人重點關注貸款資金用途及估價對象所在項目后續運作情況，規避不能保證質量如期竣工的風險。4、 估價對象抵押價值下跌的風險主要是來自經濟衰退和房地產市場本身的風險，如房地產政策風險，市場自身的周期性波動帶來的需求供給關系的失衡和價格水平的波動、市場供給發生變化如供給大量增加帶來的競爭性風險和產品銷售困難的風險、消費者需求變化導致的產品不能完全滿足市場需求的風險等。5、 在抵押期限內可能產生的房地產信貸風險關注點有： 市場風險：區域房地產市場同類項目的供需狀況往往成為市場風險的主要決定因素，從而影響銷售

18、價格和銷售進度；另外，原材料的價格波動會影響開發經營成本和利潤，甚至推動房價上漲，改變供需狀況。目前估價對象周邊在售的類似商品房較多，周邊主要以住宅項目為為主，類似項目有金江寶邸、亞華寶塔灣等，也會給本項目帶來一定的市場風險。項目質量風險：項目的工程建設質量、項目類型、物業配備等將會長時間影響項目質量，從而給銀行帶來相應的信貸風險。估價對象為在建工程，開發商應重視項目質量，規避質量風險。道德風險：道德風險通常出現在企業和銀行自身兩個方面。包括企業的騙貸行為和銀行內部人員對信貸資金審批權利的尋租行為。技術性風險：指房地產信貸業務中因缺乏必要的審貸、監控、財務、法律、專業技術及資訊和技能的支持而形

19、成的風險因素。因此，房地產抵押貸款業務應確保有完備的放款流程、放款條件審查，有充分的監控手段和處置程序，最大限度地減少風險。房地產周期風險：房地產市場發展有周期性，且房地產市場已步入調整周期，開發貸款和住房消費貸款的不良率都可能攀升，帶來信貸風險，因此要充分評估影響度，做好應對策略。政策性風險：主要指貨幣政策、財政政策、政府對房地產行業的調控政策等其他相關政策的影響。6、 相關當事人應該遵循謹慎原則，在對以上信貸風險進行必要的預測的基礎上，合理使用本報告評估值，不能把本報告作為信貸的唯一依據，要充分考慮該房地產存在的市場風險、經營風險及其還款來源。7、 若貸款人貸款期限較長，考慮到該時間段內房

20、地產市場的變化，建議抵押權人在抵押期內，定期對估價對象抵押價值重新評估；在房地產市場出現明顯波動時，也應該對估價對象抵押價值重新評估，以控制貸款風險。8、 本次估價結果未扣除在價值時點實現抵押權的費用和稅金，委托人及相關報告書使用人在利用本報告時應予以充分的考慮及重視。9、 抵押權人應關注在抵押期內可能增加抵押物處置難度的事項，如項目后期工程可能拖欠的工程款、企業所欠稅款等。四、房產抵押估價結果報告（一）估價委托人名稱：*開發公司類型：國有企業住所：*法定代表人：許歆注冊資本：2464萬元整成立日期：1996年7月16日經營范圍：房地產貳級開發及配套建設；房地產經營；五金商品，建材，鋼材，水電

21、安裝服務，水暖器材，房屋租賃。（二）房地產估價機構名稱：*房地產土地資產評估咨詢有限公司住所：武漢市江岸區香港路（三）估價對象1、估價對象界定本次估價對象為*開發公司正在開發建設的*3、5、6、9號樓部分房產（在建工程），根據估價委托人委托及提供的資料，評估范圍內房屋預測總建筑面積為70681.24平方米。 2、估價對象概況（1）權益狀況描述估價對象所在土地所有權屬于國家所有，*開發公司以掛牌出讓方式取得土地使用權。 2013年9月10日，估價委托人取得了估價對象所在宗地的國有土地使用證，證號為荊州國用（2013）第1020100129號、荊州國用（2013）第1020100130號，宗地總土

22、地面積為39817.04平方米，土地使用權人為*開發公司2013年4月17日，*開發公司2014年4月30日，*開發公司*，建設位置為*交匯處，建設規模總建筑面積207513.70平方米（其中地下室面積28381.1平方米）。2014年5月5日，*開發公司取得了估價對象所在項目*A標段的建筑工程施工許可證，編號工程名稱為*A標段（1#-7#樓及地下室），建設地址為*交匯處，建設規模178484平方米，合同價格38838.23萬元，設計單位為湖北建藝風工程設計有限公司，施工單位為中輝建設集團有限公司，監理單位為湖北楚元工程建設咨詢有限公司，合同開工日期為2

23、013.12，合同竣工日期為2016.12。2014年5月5日，*開發公司取得了估價對象所在項目*B標段的建筑工程施工許可證，編號工程名稱為*B標段（8#-10#樓、門房及破配電房），建設地址為*交匯處，建設規模29029平方米，合同價格5331.76萬元，設計單位為湖北建藝風工程設計有限公司，施工單位為湖南鑫成建設有限責任公司，監理單位為武漢市政建設監理有限公司，合同開工日期為2013.12，合同竣工日期為2016.12。根據委托方提供的房地產抵押估價法定優先受償權利承諾函，估價對象所在項目不存在抵押他項權利，不存在任何拖欠土地出讓金、拖欠施工單位工程

24、款及其他任何法定優先受償權利的事項。根據施工方出具的房地產抵押估價法定優先受償權利詢證函，評估范圍內的估價對象不存在拖欠工程款的情況。（2）實體狀況描述估價對象所在的*項目位于*交叉口，根據估價委托人提供的建設工程規劃許可證及荊州市*住宅小區規劃設計方案總平面圖，規劃建設規模為10棟住宅及配套商業用房，另有配電房、門房等配套用房。其中1#、2#棟為總層數32層的住宅樓，其底部為商業用房，3#、4#棟為32層加躍層住宅樓，5#、6#、7#棟為31層加躍層住宅樓，8#棟為8層商住樓、9#棟為33層住宅樓、10#棟為7層商住樓。根據估價委托人委托，本次評估范圍為*的3#、5#、6#、9#號樓部分房地

25、產。根據估價人員現場查看，至價值時點，估價對象3#樓施工進度為：主體結構已建至第20層，室內外墻體工程、門窗工程施工、室內砌體粉刷等尚未施工，室內外水電管網安裝，設備設施、公共區域裝修工程等尚未施工。估價對象5#樓施工進度為：主體結構已封頂，室內外墻體工程、門窗工程施工、室內砌體粉刷等尚未施工，室內外水電管網安裝，設備設施、公共區域裝修工程等尚未施工。估價對象6#樓施工進度為：主體結構已封頂，室內外墻體工程、門窗工程施工、室內砌體粉刷等尚未施工，室內外水電管網安裝，設備設施、公共區域裝修工程等尚未施工。估價對象9#樓施工進度為：主體結構已建至第31層，室內外墻體工程、門窗工程施工、室內砌體粉刷

26、等尚未施工，室內外水電管網安裝，設備設施、公共區域裝修工程等尚未施工。估價對象所在項目設備設施工程等均未施工，綠化和配套設施工程尚未開工建設。估價人員沒有發現該在建工程存在質量缺陷等狀況。估價對象土地位于*交匯區，其東面鄰白云路，南面為金江寶邸小區、西面臨荊州水務集團公司住宅樓，北鄰南湖路，宗地形狀一般規則，宗地東西向展開，地勢平坦，地形良好，自然景觀一般，宗地開發程度達紅線外六通（紅線外“通路、供電、通訊、通上水、通下水、通氣”） 及紅線內“場地平整”。（四）估價目的本次估價目的是為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值。（五）價值時點二一五年六月八日該價值時點為完成估價對象

27、實地查看之日。（六）價值類型和定義本報告采用的價值類型為抵押價值，抵押價值等于假定未設立法定優先受償權利下的市場價格減去注冊房地產估價師知悉的法定優先受償款。（七）估價依據1、 中華人民共和國物權法（中華人民共和國主席令第62號）；2、 中華人民共和國土地管理法（中華人民共和國主席令第28號）；3、 中華人民共和國城市房地產管理法（中華人民共和國主席令第72號）；4、 中華人民共和國擔保法（中華人民共和國主席令第50號）；5、 城市房地產抵押管理辦法（原建設部令98號）；6、 房地產估價規范(GB/T 502911999)；7、 房地產估價基本術語標準（GB/T50899-2013）；8、 房

28、地產抵押估價指導意見（建住房20068號）；9、 經濟適用住房價格管理辦法的通知（計價格20022503號）；10、 荊州市人民政府關于加強政務服務體系建設的意見（荊政發20131號）；11、 進一步規范建設工程施工圖設計文件審查咨詢服務收費有關問題的通知（鄂價房服2006273號）；12、 關于規范環境影響咨詢收費有關問題的通知（計價格2002125號）；13、 荊州市2014年四季度建安工程造價及分析；14、 國家、湖北省、荊州市關于房地產、規劃等方面的其他規定；15、 建設用地規劃許可證；16、 國有土地使用證；17、 建設工程規劃許證；18、 建筑工程施工許可證；19、 房地產抵押估價

29、法定優先受償權利承諾函；20、 房地產抵押估價法定優先受償權利詢證函；21、 估價人員現場查看及市場調查的資料；22、 委托方提供的其他有關資料等。（八）估價原則本次估價遵循以下估價原則：1、 獨立、客觀、公正原則要求站在中立的立場上，實事求是、公平正直地評估出對各方估價利害關系人均是公平合理的價值或價格的原則。2、 合法原則要求估價結果是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格的原則。3、 最高最佳使用原則要求估價結果是在估價對象最高最佳利用狀況下的價值或價格的原則。4、 替代原則要求估價結果與估價對象的類似房地產在同等條件下的價值或價格偏差在合理范圍內的原則。5、 價值時點原則要求估價結果是

30、在根據估價目的確定的某一特定時間的價值或價格的原則。6、 謹慎原則要求在影響估價對象價值或價格的因素存在不確定性的情況下對其作出判斷時，應充分考慮其導致估價對象價值或價格偏低的一面，慎重考慮其導致估價對象價值或價格偏高的一面的原則。（九）估價方法根據本次估價的特定目的，估價人員在現場查勘的基礎上，仔細分析產權方提供的資料及收集掌握的相關資料。由于估價對象為在建工程，市場上沒有類似房地產交易案例，故不宜采用市場比較法；估價對象為在建工程，無法進行租賃或經營，不宜采用收益法進行評估；估價對象為在建工程，本次評估僅為房產，不宜采用假設開發法進行評估；估價對象為在建工程，開發過程中的各種成本費用可以參

31、考類似的工程資料及政府的相關規定確定，故可以采用成本法評估。估價方法的定義如下：成本法：測算估價對象在價值時點的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價對象價值或價格的方法。（十）估價結果估價人員根據本次評估的特定目的和估價對象的具體情況，遵循估價原則，采用科學的估價方法，在認真分析現有資料基礎上，經過仔細測算，并綜合考慮房地產市場一般狀況，確定估價對象在價值時點2015年6月8日滿足本報告假設和限制條件下的房地產抵押價值為RMB14136.24萬元，大寫金額：人民幣壹億肆仟壹佰叁拾陸萬貳仟肆佰元整。具體房地產抵押估價結果如下表：房地產抵押估價結果一覽表棟號面積（m2）假

32、定未設立法定優先受償權利下的市場價值（萬元）注冊房地產估價師知悉的法定優先受償款（萬元）抵押價值（萬元）37874.861574.9701574.97516704.523340.903340.9626338.965267.7905267.79919762.93952.5803952.58合計70681.2414136.2414136.24（十一）估價人員注冊房地產估價師 注 冊 號 簽 名第一報告人 .審 核 人 . （十二）估價作業期二一五年六月八日至六月九日（十三）估價報告應用的有效期在房地產市場未發生明顯波動的前提下，本次估價報告應用的有效期自估價報告完成之日起為壹年。在有效期內，可以以

33、估價結果作為實現估價目的依據，超過壹年需重新進行評估。若報告有效期內，房地產市場狀況或政策法規發生重大變化和調整，應重新評估。五、房產抵押估價技術報告（一）實物狀況描述與分析1、土地實物狀況描述與分析估價對象土地位于*交匯區，其東面鄰白云路，南面為金江寶邸小區、西面臨荊州水務集團公司住宅樓，北鄰南湖路。宗地土地總面積為39817.04平方米，地類（用途）為商服用地、城鎮住宅用地，宗地形狀一般規則，宗地東西向展開，地勢平坦，地形良好，地上建筑物設為南北朝向，自然景觀一般。宗地地勢平坦，開發程度為宗地紅線外六通、宗地紅線內正在進行建筑施工。2、建筑物實物狀況描述與分析估價對象所在的*項目位于*交叉

34、口，根據估價委托人提供的建設工程規劃許可證及荊州市*住宅小區規劃設計方案總平面圖，規劃建設規模為10棟住宅及配套商業用房，另有配電房、門房等配套用房。其中1#、2#棟為總層數32層的住宅樓，其底部為商業用房，3#、4#棟為32層加躍層住宅樓，5#、6#、7#棟為31層加躍層住宅樓，8#棟為8層商住樓、9#棟為33層住宅樓、10#棟為7層商住樓。根據估價委托人委托，本次評估范圍為*的3#、5#、6#、9#號樓部分房地產。根據估價人員現場查看，至價值時點，估價對象3#樓施工進度為：主體結構已建至第20層，室內外墻體工程、門窗工程施工、室內砌體粉刷等尚未施工，室內外水電管網安裝，設備設施、公共區域裝

35、修工程等尚未施工。估價對象5#樓施工進度為：主體結構已封頂，室內外墻體工程、門窗工程施工、室內砌體粉刷等尚未施工，室內外水電管網安裝，設備設施、公共區域裝修工程等尚未施工。估價對象6#樓施工進度為：主體結構已封頂，室內外墻體工程、門窗工程施工、室內砌體粉刷等尚未施工，室內外水電管網安裝，設備設施、公共區域裝修工程等尚未施工。估價對象9#樓施工進度為：主體結構已建至第31層，室內外墻體工程、門窗工程施工、室內砌體粉刷等尚未施工，室內外水電管網安裝，設備設施、公共區域裝修工程等尚未施工。估價對象所在項目設備設施工程等均未施工，綠化和配套設施工程尚未開工建設。估價人員沒有發現該在建工程存在質量缺陷等

36、狀況。總體來看，估價對象所在的*工程目前已完成整個工程投資的70%，完成主體結構部分工程形象進度為70%。（二）權益狀況描述與分析估價對象為在建工程房地產，至價值時點，*開發公司荊州國用（2013）第1020100129號、荊州國用（2013）第1020100130號根據委托方提供的房地產抵押估價法定優先受償權利承諾函，估價對象所在項目不存在抵押他項權利，不存在任何拖欠土地出讓金、拖欠施工單位工程款及其他任何法定優先受償權利的事項。根據施工方出具的房地產抵押估價法定優先受償權利詢證函，評估范圍內的估價對象不存在拖欠工程款的情況。至價值時點，估價人員未發現估價對象存在他項權利。（三）區域狀況描述

37、與分析1、位置狀況估價對象位于*交叉口，其東面鄰白云路，南面為金江寶邸小區、西面臨荊州水務集團公司住宅樓，北鄰南湖路。估價對象所在區域為荊州市沙市區，荊州市城區工業、商業、交通、郵政、電信、金融的主體分布在沙市區，是荊州市人流、物流和信息的中心。2、繁華程度估價對象所在區域為沙市區解放路街道，周邊分布有藍特商貿城、荊州木塑大市場、南湖物流園、藍特國際家居城、武商量販、中百倉儲等，人口密度較大，商貿繁華程度較好。3、交通便捷度影響區域交通條件的因素主要有公交便捷度及道路通達度等（1）公交便捷度。估價對象距離最近的公交站為藍特家居城站，有4、5、17、37等共約4條公交車經過，其公共交通便捷度較好

38、。（2）道路通達度。估價對象臨南湖路，位于南湖路與白云路交匯處，該兩條道路為交通主干道，且縱橫相連，與其他區域道路相貫通，道路通達度較好。綜上所述，該區域交通條件整體較好。4、公共配套設施完備程度估價對象所在區域周邊人口密度較大，周邊分布有沙市北京路第三小學、沙市第十四中學、沙市逸夫江華學校等教育機構，分布有中國建設銀行、中國農業銀行、湖北銀行等金融機構，有腫瘤醫院、荊州市第一人民醫院等醫療機構，估價對象所在區域公共配套設施完備程度較好。5、環境與景觀估價對象所在項目位于沙市區南湖路與白云路交匯處，自然環境一般；估價對象周邊學校分布較多，人文環境較好。（四）市場背景描述與分析荊州城區房地產市場

39、長期以來一直平穩健康發展，近兩年由于供求失衡，庫存量大幅增加，導致市場出現較大波動。2014年，經過市場主體各方的努力，荊州房地產市場在波動中自我調整，有望重回平穩健康發展的軌道。據統計，2014年荊州城區完成房地產開發投資82.72億元，同比增長127.3%。其中住宅投資74.15億元，同比增長179.2%；商業用房投資4.86億元，同比下降28.4%。2014年荊州城區批準預售商品住宅面積228萬平方米，同比增長6.3%。批準預售商業、辦公用房和其他用房面積39.25萬平方米，同比下降39%。批準預售商品住宅面積增長幅度不大，主要原因是企業應對市場供求變化，及時調整開發建設進度和推盤量、推

40、盤時間，使供應量增長趨緩，在一定程度上減輕了當前市場壓力，但給下一年增添了更多變數。2015年3月30日， “房產新政”出臺，這次雙管齊下，房貸首付和營業稅政策齊出。央行、住建部、銀監會聯合發布消息，對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調整為不低于40%。此次新政的落地實為鼓勵人們將住房需求配置到合理范圍，而不要再盲目地投資房產。荊州房地產市場經過多年發展已從賣方市場轉入買方市場，樓市已不再是投資的最佳選擇，但作為改善性購房者來說現在當屬最佳時機，新政后對荊州樓市來說短期內肯定有利好，但能否持久，還需要觀察。201

41、5年4月20日起下調各類存款類金融機構人民幣存款準備金率1個百分點。自此，2014年第四季度以來，央行已兩次降準、兩次降息，貨幣環境再次進入穩健偏松狀態。長期來看多輪寬松政策將有效改善市場預期，預計未來重點城市市場成交環比將有所增長，同比增幅也將擴大，由此進一步影響價格走勢，未來價格或將止跌企穩。估價對象所在區域為荊州市沙市區，該區域是荊州市人流、物流和信息的中心。周邊分布有藍特商貿城、荊州木塑大市場、南湖物流園、藍特國際家居城、武商量販、中百倉儲等，人口密度較大，商貿繁華程度較好，隨著周邊配套設施的進一步完善，該區域人口將進一步聚集，未來該區域住宅及配套商業價格有較大的上升空間。（五）最高最

42、佳利用分析由于房地產具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權利人帶來不同收益，且權利人都期望從其所占有的房地產上獲得更多的收益，并以能滿足這一目的為確定其利用方式的依據，所以房地產價格是以其效用作最有效發揮為前提的。估價對象土地證載用途為商服用地、城鎮住宅用地，根據估價對象所在項目的建設工程規劃許可證，建設規模為207513.70平方米(其中地下室建筑總規模28381.1平方米)。估價對象項目開發建設符合相關規劃。估價對象所在宗地為商服用地、城鎮住宅用地，所在項目為*住宅小區，底部臨街部分配有商業，估價對象3#、5#、6#、9#號樓規劃用途均為住宅，估價人員認為估價對象按住宅用途持續開發利用符合

43、最高最佳使用原則，確定本次評估以估價對象作為住宅用途持續開發利用進行評估。（六）估價方法適用性分析根據本次估價的特定目的，估價人員在現場查勘的基礎上，仔細分析產權方提供的資料及收集掌握的相關資料。由于估價對象為在建工程，市場上沒有類似房地產交易案例，故不宜采用市場比較法；估價對象為在建工程，無法進行租賃或經營，不宜采用收益法進行評估；估價對象為在建工程，本次評估僅為房產，不宜采用假設開發法進行評估；估價對象為在建工程，開發過程中的各種成本費用可以參考類似的工程資料及政府的相關規定確定，故可以采用成本法評估。（七）估價測算過程、采用成本法評估估價對象價格據估價委托人的委托，本次評估范圍僅為房產，

44、以下評估過程僅為房產開發成本。開發成本是指在取得的房地產開發用地上進行基礎設施和房屋建設所必需的直接費用、稅金等。在實際中，開發成本主要包括下列幾項：開發成本包括項目開發建設期間所發生的一切費用總和。房地產開發項目主要包括城市基礎設施配套費等前期規費、建筑工程費用（含地基處理、主體工程、一般水電安裝、裝飾、裝修等）、安裝工程費用（含設備的購置電梯、強電、弱電、供氣等及安裝、調試）、室外附屬工程的建設（含室外供水、排水、供電、綠化、道路、圍墻等）及專業費用等。根據該項目的實際情況，開發成本主要包括下列幾項：1、建設期初投入的成本費用序號費目標準（元/m2）投入比率3、5、6、9棟（元/m2）文件

45、依據1城市基礎設施配套費80100%80鄂價工服規201389號2人防易地建設費0100%0鄂價費2004206號3建筑垃圾處理費4100%4荊政發200519號4白蟻防治費2100%2鄂價房服200649號5散裝水泥專項基金1.5100%1.5鄂財綜發200335號6城市規劃咨詢費1.2100%1.2鄂價房服函2002146號小計/88.7/7工程前期咨詢服務費0.40%100%9.79計價格19991283 號8環境影響咨詢費0.10%100%2.45計價格2002125號9勘察設計費3%100%73.42工程勘察設計收費標準10施工圖設計文件審查服務費0.08%100%1.96鄂價房服2

46、006273號11造價咨詢服務費0.25%100%12.24鄂價工服規2012149號小計0.038399.86合計188.562、建設中均勻投入的成本費用a、按建筑面積計算的費用：項 目標準（元/）進度3、5、6、9棟（元/）基礎工程150100%150建安費用1697.1970%1188.03電梯等設備安裝費2000%0附屬及公共配套設施建設費（包括水電、燃氣、綠化等）4000%0合計2447.19100%1338.03注：參照荊州市建設工程材料市場信息價并結合估價對象實際情況確定。b、按建安造價計算的費用有（綜合費率）：項 目標準（%）3、5、6、9棟（元/）文件依據監理費2.533.4

47、5發改價格2007670號建設工程質量檢測試驗費113.38鄂價房服2004254號合 計3.546.83建設中均勻投入的開發建筑成本費用合計為a+b項 目3、5、6、9棟（元/）按面積計算的工程成本費用1338.03按造價計算費用46.83合 計1384.86則開發成本費用合計為：A+B項 目3、5、6、9棟完成框架部分（元/）期初投入成本費用188.56建成期中投入成本費用1384.86合 計1573.423、管理費用管理費用指開發商為組織和管理房地產開發經濟活動以及房地產開發提供各種服務而發生的費用。主要包括管理人員工資及附加費、辦公費用、差旅費、固定資產使用費、業務招待費等。參照國家計

48、委、建設部關于印發經濟適用住房價格管理辦法的通知（計價格20022503號），并結合該項目的規模和開發周期確定為開發成本費用之和的3.0%，則管理費用為：估價對象計算公式管理費（元/）3、5、6、9棟開發成本費用合計×3.0%47.24、投資利息房地產估價中，無論是借貸資金或是自有資金都應計算利息。計息基數為開發成本和管理費用。根據對荊州市一般開發建設項目測算和項目的具體情況，類似項目開發期限為3.0年，至價值時點已開發期限約為2年，投入的資金分為期初投入和建設期內均勻投入兩部分；根據價值時點中國人民銀行公布執行的1-3年期貸款基準年利率5.5%，本次估價按基準利率計算，由于項目的整體開發期為3.0年，故此處按復利計息，則利息為：估價對象計算公式投資利息（元/）3、5、6、9棟（土地取得成本+期初投入）×（1+5.5%）1-1）+（期中投入成本+管理費用）×（1+5.5%）1/2-1）99.55、開發利潤開發