1、評 估 案 例案例一：二手房屋的抵押價值評估某資產(chǎn)評估事務所接受中國工商銀行南京市浦口區(qū)分行的委托，根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產(chǎn)評估方法，對麗都雅苑快樂之城4棟5樓C戶型毛坯房進行了資產(chǎn)評估工作。本所評估人員按照必要的評估程序?qū)ξ性u估的資產(chǎn)實施了市場調(diào)查與詢證，對委估資產(chǎn)在2007年1月7日所表現(xiàn)的市場價值作出了公允反映。現(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結(jié)果報告如下：評估委估標的物在評估基準日2007年1月7日的房地產(chǎn)現(xiàn)值，為該房地產(chǎn)分期付款失敗進行資產(chǎn)處置拍賣變現(xiàn)提供客觀、公正、合理的拍賣底價依據(jù)。評估范圍根據(jù)現(xiàn)行市價法包括：房地產(chǎn)所處位置、面積、套型

2、、建筑結(jié)構(gòu)、交付標準、建成年月、成交價格和交易時間等因素。評估對象是麗都雅苑快樂之城4棟5樓C戶型5樓毛坯房，套型為三室二廳二衛(wèi)，建筑面積116.78平方米，客廳、主臥、一間小臥室和陽臺面朝南面，另有一偏臥、廚房和衛(wèi)生間朝北，布局合理。該房為A先生占有，A先生通過抵押合同貸款已實際成為麗都雅苑快樂之城4棟5樓C戶型的戶主，但尚未辦理房屋所有權(quán)證。委托方是中國工商銀行南京市浦口區(qū)分行，該行主要從事存取款、商業(yè)信用貸款等業(yè)務。麗都雅苑是澳林地產(chǎn)開發(fā)的快樂之城項目的一期。快樂之城項目建筑面積共38萬平方米，其中麗都雅苑占地面積5萬平方米，建筑面積8萬平方米；快樂之城·麗都雅苑臨近未來浦口經(jīng)

3、濟、文化中心，地段絕佳。周邊分布著許多自然景觀，如朱家山河、浦口公園、省級珍珠泉風景區(qū)、老山風景區(qū)等。小區(qū)生活配套完善，并有多條公交線路直到主城區(qū)。快樂之城·麗都雅苑建筑風格極富現(xiàn)代個性，著重南北通透、采光充足。戶型方正，簡潔大方，大開間，小進深，減少了無效空間造成的浪費，讓每一平方米都能發(fā)揮應有的作用。小區(qū)由著名設(shè)計院規(guī)劃、設(shè)計，以高得房率（90左右）、高綠化率（40.4）、大樓間距（大于22米）、低容積率、人車分流為設(shè)計思想。貫穿小區(qū)的三條綠化帶，有下沉式中心廣場、局部水景形成高低落差，創(chuàng)造出多層次的園林景觀，愉悅每一個人的生活。麗都雅苑采用高品質(zhì)、高標準的建材設(shè)備，達到甚至超過

4、市區(qū)許多高檔樓盤的品質(zhì)。紅外線周界報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、一卡通車輛準入系統(tǒng)、單元可視對講、雙層中空玻璃、寬帶及有線電視預留借口，業(yè)主可以以江北較低的房價享受市區(qū)高檔樓盤的生活。簡潔優(yōu)美的立面、舒適的環(huán)境、以人為本的規(guī)劃，得到了業(yè)主的肯定和社會各界的廣泛的贊譽。評估范圍根據(jù)現(xiàn)行市價法包括：房地產(chǎn)所處位置、面積、套型、建筑結(jié)構(gòu)、交付標準、建成年月、成交價格和交易時間等因素。評估對象是麗都雅苑快樂之城4棟5樓C戶型5樓毛坯房，套型為三室二廳二衛(wèi)，建筑面積116.78平方米，客廳、主臥、一間小臥室和陽臺面朝南面，另有一偏臥、廚房和衛(wèi)生間朝北，布局合理。買主A先生于2006年2月28日向南京模范置

5、業(yè)有限公司通過銀行抵押貸款一次性購買，總成交價為328004.4元，首付款約30（10萬元），貸款額度約占70，貸款期限為10年。自2006年2月抵押以來A先生陸續(xù)支付本金6期（一期一月），金額為12180.22元，已付利息609.0元，至2007年1月7日，尚未履行貸款合同中每月還本付息的責任。本資產(chǎn)評估基準日是2007年1月7日。本次評估基準日是由評估機構(gòu)與委托方中國工商銀行南京市浦口區(qū)分行協(xié)商確定。選定這一評估基準日，有利于保證評估結(jié)果有效地服務于評估目的，準確劃定評估范圍，合理選取作價依據(jù)，使評估基準日盡可能與評估目的的實現(xiàn)接近。 評估對象位于南京市浦口區(qū)浦珠中路，地屬江北板塊，是江北

6、中心區(qū)域的外圍住宅商品房，此地區(qū)同類樓盤有多處，交易案例眾多，市場資料豐富，適宜于現(xiàn)行市價法進行評價，即將評價對象與在評估基準日近期發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)進行比較，并對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當?shù)男拚源斯浪阍u估對象的客觀合理的價格。現(xiàn)行市價法的原理可表示為：房地產(chǎn)評估價值=交易實例價格×各差異因素調(diào)整系數(shù)。案例分析過程:本次資產(chǎn)評估工作于2007年1月7日開始，2007年1月12日出具正式報告。整個評估工作分五個階段進行：（一）接受委托階段本階段的主要工作是：經(jīng)評估機構(gòu)與委托方洽談后，接受委托方資產(chǎn)評估項目委托，在充分溝通的前提下確定評估目的、評估范圍及對象、選定評估基準日，評

7、估機構(gòu)據(jù)以制訂資產(chǎn)評估工作計劃。（二）資產(chǎn)清查階段評估人員根據(jù)資產(chǎn)評估的有關(guān)原則和規(guī)定，指導資產(chǎn)占有方清查資產(chǎn)、收集資料，然后對評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進行查勘和產(chǎn)權(quán)界定，對收集的資料進行驗證。（三）評定估算階段1、待估物位于南京市浦口區(qū)浦珠中路麗都雅苑快樂之城的4棟5樓C戶型。2、選取比較對象根據(jù)估價對象所在區(qū)位、用途、評估目的、評估基準日等因素，從所搜集的眾多交易案例中選擇了與評估對象更為相似或接近的三個比較對象。 A: 麗都雅苑9棟4樓B戶 B: 盛泉新城5棟5樓A戶 C: 萬江共和新城7棟4樓B戶其估價對象及比較對象基本情況如下表： 項 目評估對象ABC麗都雅苑麗都雅苑 盛泉新城 萬江共和新城

8、名 稱4棟5樓C戶9棟4樓B戶 5棟5樓A戶 7棟4樓B戶位 置 浦珠中路 浦珠中路浦口區(qū)頂山街道臨泉村浦東路與浦珠路交匯處面積（m2）116.7886.2491.17114套 型三室二廳一廚二衛(wèi)二室二廳一廚一衛(wèi)二室二廳一廚一衛(wèi)三室二廳一廚一衛(wèi)建筑結(jié)構(gòu) 磚混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)交付標準 毛坯房毛坯房毛坯房簡裝建成年月2006.22006.22006.62005.5交易類型 拍賣 買賣買賣買賣成交價格（元/ m2）2967.52782.93012.2交易時間2007172006.112006.122006.93、因素修正 (1).區(qū)位修正 比較對象A與評估對象為同一小區(qū)，區(qū)位條件不作修正

9、；比較對象B與C位于浦珠中路不遠，與評估對象區(qū)位相當，經(jīng)估價師綜合分析，判定B、C條件指數(shù)分別為99、101（以評估對象相對應因素的條件指數(shù)為100，下同）。 (2).面積修正 與評估對象相比較，比較對象的建筑面積都要小，經(jīng)估價師綜合分析，判定A 、B、C條件指數(shù)分別為97、98、100。 (3).套型修正 評估對象之室內(nèi)套型為三室二廳一廚二衛(wèi)，面朝南，比較對象A為二室二廳一廚一衛(wèi)，比較對象B為二室二廳一廚一衛(wèi)，比較對象C為三室二廳一廚一衛(wèi)，經(jīng)估價師調(diào)查、分析，綜合判定A 、B、C條件指數(shù)分別為97、97、99。 (4).建筑結(jié)構(gòu)修正 評估對象與比較對象均為磚混結(jié)構(gòu)，故不作修正。 (5).交付

10、標準 比較對象A、B與評估對象均為毛坯房，交付標準不作修正；比較對象C為簡裝房屋，經(jīng)估價師調(diào)查、分析，綜合判定C條件指數(shù)為102。 (6).建成年月修正 比較對象A與評估對象為同一小區(qū)，建成年月不作修正；比較對象B與C建成時間與評估對象相比均在1年以內(nèi)，由于良好的物業(yè)管理和日常維護，其成新率與評估對象所在之建筑物的成新相當，故亦不作修正。 (7).交易類型修正 評估對象之評估目的是為抵押貸款失敗而進行資產(chǎn)處置的拍賣底價評估，而比較對象均為正常市場情況下買賣雙方通過協(xié)商談判形成的市場價格。考慮到目前資產(chǎn)處置變現(xiàn)過程中采用公開拍賣的形式，而資產(chǎn)處置變現(xiàn)與具有良好開發(fā)前景的房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標競爭拍

11、賣具有不同特點，前者具有一定的消極性，其目的是為了訊速變現(xiàn)，后者則具有積極性，其目的是未來收益能力的預期。經(jīng)估價師綜合分析，判定評估對象資產(chǎn)處置變現(xiàn)拍賣評估目的情況下的條件指數(shù)為正常成交價格水平的95。 (8).交易時間差異修正 比較對象交易時間與評估對象評估基準日均較接近，僅比較對象C略早。根據(jù)對評估對象所在區(qū)域同類住宅最近交易價格變動情況的調(diào)查、了解和分析，判定比較對象A 、B、C條件指數(shù)分別為102、101、103。 綜合上述分析，得到比較案例修正情況及修正價格如下表：修正項目ABC成交價格（元/ m2）2967.52782.93012.2位 置100/100100/99100/101面

12、積（m2）100/97100/98100/100 套 型100/97100/97100/99建筑結(jié)構(gòu)100/100100/100100/100交付標準100/100100/100100/102建成年月100/100100/100100/100交易類型95/10095/10095/100交易時間100/102100/101100/103修正價格（元/ m2）2937.452781.422724.044、采用算術(shù)平均法求待估物的評估值 待估物的單價（2937.452781.422724.04）/32814.3（元/ m2） 總價2814.3×11678328671.47( 元)（四）評估

13、匯總階段1、根據(jù)評估人員對各類資產(chǎn)的初步評估結(jié)果，進行評估結(jié)果匯總、評估結(jié)論分析工作；2、確認評估工作中沒有發(fā)生重復和漏評的情況，并根據(jù)匯總分析，對資產(chǎn)評估結(jié)果進行調(diào)整、修改和完善；3、根據(jù)評估工作情況，撰寫全套資產(chǎn)評估報告書。（五）提交報告階段向委托方提交麗都雅苑快樂之城4棟5樓C戶型資產(chǎn)評估報告書。評估人員根據(jù)委估標的物的評估目的，遵循房地產(chǎn)估價原則和程序，采用科學的評估方法，結(jié)合評估人員的估價經(jīng)驗，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過縝密、細致的測算，判定上述分析計算過程客觀合理，最終確定評估對象在評估基準日2007年1月7日的市場價值單價為2814.3元/ m2，總價為 328671.47

14、元，大寫：叁拾貳萬捌仟陸佰柒拾壹元肆角柒分整。特別事項說明：1、本次評估結(jié)果，是反映評估對象在本次評估目的下，根據(jù)公開市場原則確定的現(xiàn)行公允市價，沒有考慮將來可能承擔的特殊交易方式可能追加付出的價格等對其評估價值的影響，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對資產(chǎn)價格的影響。2、本次評估結(jié)果，未考慮現(xiàn)在或?qū)砦蕾Y產(chǎn)發(fā)生或可能發(fā)生的抵押對評估值的影響，提請報告使用者關(guān)注。3、本報告所稱“評估價值”是指所評估資產(chǎn)在現(xiàn)有轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用，以及在評估基準日的狀況和外部經(jīng)濟環(huán)境前提下，即資產(chǎn)在市場上可以公開買賣的假設(shè)條件下，為本報告書所列明的目的而提出的公允估價意見。4、本報告結(jié)

15、果是對2007年1月7日這一評估基準日資產(chǎn)價值的客觀公允反映，本事務所對評估基準日以后的該部分資產(chǎn)價值發(fā)生的重大變化不承擔任何責任。-案例二: 土地使用權(quán)評估某評估機構(gòu)對位于北京市海淀區(qū)清河永泰莊北路××小區(qū)的住宅及配套用地進行了評估，為其向北京市政府土地管理部門辦理土地出讓手續(xù)確定項目用地之受讓價格提供參考依據(jù)。該項目位于海淀區(qū)永泰莊北路，土地面積21681.71平方米，現(xiàn)狀用途為工業(yè)，規(guī)劃用途為住宅及配套用地，為北京市六類地價區(qū)。小區(qū)規(guī)劃為多層、高層住宅樓，總建筑面積64232平方米。本次估價在遵循合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價時點原則的基礎(chǔ)上采用了假設(shè)開發(fā)

16、法、市場比較法和基準地價法對宗地紅線外市政基礎(chǔ)設(shè)施達到“七通一平”條件下，在估價時點2000年11月15日的估價對象住宅用途70年、配套50年的土地使用權(quán)價格。委托估價方提供的資料：北京市城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同“北京市國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記表”（京地轉(zhuǎn)字（2000）第××號）國有土地使用證（市海中外國用（95）字第××號）“關(guān)于開發(fā)建設(shè)××住宅小區(qū)項目建議書的批復”（京計投資字2000 ××號）審定設(shè)計方案通知書（2000-規(guī)審字-××）“發(fā)證函”（京房地證字（2000）第×

17、15;號）××住宅小區(qū)總平面圖關(guān)于合作開發(fā)望京新城K7區(qū)部分住宅項目建議書的批復京計基字1998第××號宗地基礎(chǔ)設(shè)施狀況企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照案例分析過程：一、估價對象概況 估價對象是位于海淀區(qū)清河永泰莊北路××小區(qū)住宅及配套用地，土地面積為21681.71平方米，該用地屬地價六類地區(qū)。1、土地登記狀況 根據(jù)北京市城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、“北京市國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記表”（京地轉(zhuǎn)字（2000）第××號）、“發(fā)證函”（京房地證字（2000）第××號）： 土地位置：海淀區(qū)永泰莊北路 土地用途：住宅及配

18、套 用地四至：南：××小區(qū) 北：××北路 東：綠化帶及高壓線走廊 西：北京××食品企業(yè)有限公司 土地面積：21681.71平方米（住宅分攤：20819.03平方米； 配套分攤：862.68平方米） 土地級別：根據(jù)北京市市政府京政發(fā)199334號文及其說明，屬北京市六類地價區(qū)。2、土地權(quán)利狀況 估價對象為國有土地，根據(jù)北京市城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、“北京市國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記表”（京地轉(zhuǎn)字（2000）第××號）、“發(fā)證函”（京房地證字（2000）第××號），北京××房地產(chǎn)

19、開發(fā)有限公司通過轉(zhuǎn)讓方式，從原土地使用者北京××食品企業(yè)有限公司土地中受讓部分土地，土地使用性質(zhì)為有償出讓土地。根據(jù)原國有土地使用證（市海中外國用（95）字第00170號），設(shè)定的抵押權(quán)已到期注銷。依據(jù)“關(guān)于開發(fā)建設(shè)××住宅小區(qū)項目建議書的批復”（京計投資字20001583號）批準的住宅及配套用途，土地使用年限住宅為70年，配套50年。3、建筑物和地上附著物狀況根據(jù)審定設(shè)計方案通知書（2000-規(guī)審字-××），××小區(qū)規(guī)劃為多層、高層住宅樓及配套綜合商業(yè)，總建筑面積64232平方米，總?cè)莘e率為2.96。其中，地上建

20、筑面積62732平方米，住宅建筑面積60236平方米，配套商業(yè)建筑面積2496平方米，地上容積率2.89。目前，地上無建筑物。本次估價的地價是指宗地紅線外市政基礎(chǔ)設(shè)施達到“七通一平”（通路、通電、上水、下水、供暖、通訊、通氣和土地平整）條件下、在估價時點2000年11月15日的估價對象住宅用途70年、配套50年的土地使用權(quán)價格。 本次估價的地價分為熟地價和毛地價。熟地價包括土地出讓金、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費、土地開發(fā)及其他費用；毛地價包括土地出讓金、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費兩項費用。其中基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費包括大市政費及四源費，未包括紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施費。二、評估時應當遵循的原則：1、 合法原則遵循合法原則，

21、應以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。2、客觀性、公正性、獨立性原則從實際出發(fā)，認真進行調(diào)查研究和實地勘查，按照有關(guān)法規(guī)和技術(shù)規(guī)程，實事求是分析資料的有效性、真實性，采用科學的評估方法、標準和程序客觀評估，保證評估結(jié)果公正合理。3、替代原則房地產(chǎn)價格遵循替代規(guī)律，某宗房地產(chǎn)的價格，受同類型具有替代可能的房地產(chǎn)價格所牽制。有相同使用價值、有替代可能的房地產(chǎn)之間會相互影響和競爭，使其價格相互牽制而趨于一致。 4、最高最佳使用原則土地估價是以其最有效使用為前提的，該土地是否是最有效使用，持續(xù)性如何，直接影響著將來的使用方式及收益量。該宗地的最有效使用方式是住宅用途，規(guī)劃為居住用地處于最佳效用。

22、5、估價時點原則遵循估價時點原則，要求估價結(jié)果是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。另外，在土地估價中，我們還遵循了供求原則、公平原則。三、評估方法 在估價過程中，可采用假設(shè)開發(fā)法、市場比較法和基準地價修正法分別求取估價對象的熟地價格和毛地價格，綜合這三種方法的結(jié)果，最終確定估價結(jié)果。 由于估價對象為待開發(fā)的房地產(chǎn)用地，要求取該宗地地價，可采用假設(shè)開發(fā)法。用估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除其正常的開發(fā)成本、管理費用、貸款利息、銷售稅費、稅金及開發(fā)利潤，求出估價對象的價格。 由于估價對象為住宅用地，是一種比較常見的物業(yè)類型，可采用市場比較法。根據(jù)替代原理，在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)，選取在較近

23、時期內(nèi)發(fā)生的、相同用途物業(yè)的交易案例進行市場比較、修正，可求取估價對象的比準價格。根據(jù)北京市人民政府1993年第34號文件，可通過對該地段上的住宅基準地價進行個別條件系數(shù)修正，求出估價對象的基準地價修正價格。 綜合分析以上三種方法測算的土地價格，采用加權(quán)平均法求出土地的最終地價結(jié)果。四、 影響因素分析 （一）一般因素（市場背景分析）北京是中華人民共和國的首都，簡稱京，位于華北地區(qū)。北京總面積16808平方公里，市區(qū)面積735平方公里。下轄10個區(qū)、8個縣。東南部為平原，西北部為燕山、太行山山地。北溫帶亞濕潤氣候。1月平均氣溫-9度4度，7月約25度。主要有漢、回、滿、蒙古等民族。工農(nóng)業(yè)發(fā)達，傳

24、統(tǒng)工藝品生產(chǎn)歷史悠久，技藝精湛。70萬年前北京猿人即生活于周口店地區(qū)，春秋戰(zhàn)國時期燕國建于薊，遼南京、金中都均在此地區(qū)，元、明、清三代北京更成為全國的政治、文化中心。因此，皇家宮庭、園囿、朝壇及宗教建筑遍布，且大多保存完好，更兼長城麗，古運河以此為北端，故文物古跡薈萃是北京旅游資源的最大優(yōu)勢。北京亦不乏自然風景旅游資源，名山、森林、草原、溶洞、溫泉、湖泊不一而足。因此，北京成為全國最重要的旅游熱點城市之一。 北京是中華人民共和國的首都，是中央人民政府的直轄市，是全國的政治、文化中心。按中央對北京的要求，北京將建設(shè)成為經(jīng)濟繁榮、社會安定和各項公共服務設(shè)施、基礎(chǔ)建設(shè)及生態(tài)環(huán)境達到世界一流水平的歷史

25、文化名城和現(xiàn)代化國際城市。 北京是中國的首都，也是世界著名的歷史文化名城，她有悠久的歷史和豐富的文化遺產(chǎn)。改革開放以來，隨著經(jīng)濟和對外交流的發(fā)展，北京逐步發(fā)展成為國際化的大都市，不僅有一百多個國家在此設(shè)有使領(lǐng)館，而且北京還是各國駐華商務機構(gòu)及中外經(jīng)濟合作交流、學術(shù)研討和旅游的首選地點之一，國際交往活動十分活躍。1999年以來，受房改政策及國家為促進二級市場發(fā)展準許已購公房和經(jīng)濟適用房上市辦法出臺的影響，出現(xiàn)了經(jīng)濟適用房的大規(guī)模建設(shè)和個人購買力的增強。從長期來看，對北京住宅市場起重要支撐作用的集團購買力將會明顯下降，個人購房將會逐步成為住宅市場的主要力量。從供應區(qū)位上看，普通住宅項目逐漸形成了一

26、定的區(qū)域分布特點：市區(qū)（二環(huán)以內(nèi)的東城區(qū)、西城區(qū)、宣武區(qū)、崇文區(qū)）的住宅項目主要在老城區(qū)的基礎(chǔ)上進行再開發(fā)，因此多與傳統(tǒng)住宅區(qū)相交叉。而新開發(fā)的住宅區(qū)多沿新建的二環(huán)路、三環(huán)路、四環(huán)路沿線呈條帶狀分布。東三環(huán)、西三環(huán)及東北四環(huán)一帶是大規(guī)模住宅開發(fā)新的熱點，城南是危房改造的熱點，集中了較多的新住宅開發(fā)項目。2000年上半年商品住宅銷售出現(xiàn)旺勢，累計銷售住宅220.4萬平方米，較上年同期增長1.9倍，房地產(chǎn)投資維持高速發(fā)展態(tài)勢，上半年累計完成投資162.6億元，以20.5%的速度增長，住宅開復工面積達1937.3平方米，增長10.7%。同時，上半年商品房累計竣工199.1萬平方米，增長了67.4%。

27、統(tǒng)計顯示，2000年上半年商品房的平均售價為3793元/平方米，較1999年末的4787元/平方米降幅明顯，價格的下降刺激了個人的消費欲望，推動了整個住宅市場的銷售。進入2000年以來，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方式以由單純的投資拉動發(fā)展發(fā)展為投資與消費雙向拉動。近兩年普通住宅的建設(shè)重點集中在四環(huán)和五環(huán)之間，大型項目有在建的望京新城和回龍觀居住區(qū)等。三環(huán)以內(nèi)以危舊房改造為主，將建成10片危改小區(qū)，大部分分布在城南一帶。（二）區(qū)域因素估價對象位于海淀區(qū)、朝陽區(qū)、昌平區(qū)三區(qū)交界處，八達嶺高速路東側(cè)，公路一環(huán)以北。區(qū)域南部為海淀區(qū)高校、研究所聚集的中關(guān)村科技園區(qū)，通過八達嶺高速路可直達馬甸新興的商住區(qū)。區(qū)域以東

28、為朝陽區(qū)亞北居住區(qū)，區(qū)域以西為清河鎮(zhèn)所在地，是區(qū)域的商業(yè)服務中心，再向西就是上地科技園區(qū)。區(qū)域以北則是回龍觀經(jīng)濟適用房居住區(qū)。估價對象所在區(qū)域內(nèi)已建成永泰里小區(qū)、清緣小區(qū)、清河小區(qū)、毛紡廠住宅小區(qū)，形成一定的聚集效應。區(qū)域內(nèi)的電力科學研究院、機械工程學院、首鋼冶金研究院延續(xù)了中關(guān)村、上地科技園區(qū)的科技氛圍。八達嶺高速路、公路一環(huán)兩條主干道穿過該地區(qū)，東西連接中關(guān)村、上地科技園區(qū)與亞運村及亞北商住圈，南北連接馬甸商圈與回龍觀經(jīng)濟適用房居住區(qū)，對外交通十分便利。區(qū)域內(nèi)分布有清河百貨商場、金五星商廈、永泰莊購物中心等商服設(shè)施及金融、郵電、餐飲、娛樂等配套服務設(shè)施（三）個別因素估價對象土地用途為居住用

29、地，土地面積為21681.71平方米。土地呈較規(guī)則長方形，工程地質(zhì)條件良好。 估價對象的市政基礎(chǔ)設(shè)施條件： 道路 北鄰永泰莊北路。 上水 目前小區(qū)內(nèi)有2眼深水井，日供水600噸，小區(qū)建成后接市政供水。 下水 雨、污水排入小區(qū)東側(cè)排水干管，小區(qū)內(nèi)排水管線口徑為50公分。 供氣 小區(qū)南側(cè)20米有天然氣主管線及調(diào)壓站。電力清河小營開閉站通過馬房干線的三級電網(wǎng)到小區(qū)配電室。電信小區(qū)接清河電話局通訊管線。熱力小區(qū)南側(cè)熱力公司供暖鍋爐房。（四）最高最佳使用分析在運用最高最佳使用原則估價時，受到合法原則的約束，同時房地產(chǎn)估價中所確定的客觀合理價格或價值，其實質(zhì)是房地產(chǎn)的經(jīng)濟價值，它體現(xiàn)在房地產(chǎn)的使用過程中。

30、本次評估對象具有合法的使用方式及用途，其現(xiàn)狀用途為工業(yè)用地，規(guī)劃用途為住宅及配套用地，估價對象為住宅及配套用地最為有利，因此本次評估以住宅及配套用途作為估價的前提。五、測算過程 在估價過程中，可采用假設(shè)開發(fā)法、市場比較法和基準地價系數(shù)修正法分別求取估價對象的熟地價格和毛地價格，綜合這三種方法的結(jié)果，最終確定估價結(jié)果。(以下略) 綜合分析以上三種方法測算的土地價格，采用加權(quán)平均求出土地的最終地價結(jié)果。 具體估價過程如下：(一)假設(shè)開發(fā)法 估價對象住宅部分的規(guī)劃設(shè)計條件為： 建筑面積：61736平方米(地上: 60236平方米) 用地面積: 20819.03平方米。地上容積率：2.89 以上述條件

31、為基礎(chǔ)計算估價對象的價格。1.采用市場比較法求取總開發(fā)價值運用市場比較法，通過對北京市住宅樓市場的調(diào)查，選取近期同一供需圈內(nèi)鄰近地區(qū)的三個住宅樓銷售案例進行比較。選取可比案例 案例A：怡清園·地點：海淀區(qū)西三旗小營環(huán)島 ·地價區(qū)類：6類 ·交易類型：期房 ·建筑面積：120000平方米 ·用途： 住宅樓交易價格為樓面單價3750元/平方米。地塊基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務設(shè)施完備；建筑物為6層現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)住宅樓，內(nèi)部粗裝修。 案例B：永泰小區(qū)·地點：海淀區(qū)清河東鎮(zhèn) ·地價區(qū)類：6類 ·交易類型：期房 ·建筑面積：300

32、000平方米 ·用途： 住宅樓交易價格為樓面單價3950元/平方米。地塊基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務設(shè)施完備；建筑物為6層現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)住宅樓，內(nèi)部粗裝修。案例C：清緣里小區(qū)·地點：海淀區(qū)清河鎮(zhèn) ·地價區(qū)類：6類 ·交易類型：期房 ·建筑面積：50000平方米 ·用途： 住宅樓交易價格為樓面單價3800元/平方米。地塊基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務設(shè)施完備；建筑物為6-10層現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)住宅樓，內(nèi)部粗裝修。表1：因素條件說明表估價對象可比實例比較因素 估價對象案例A案例B案例C交易時間2000.112000.92000.112000.8交易方式買 賣買 賣買 賣買

33、賣土地位置海淀區(qū)清河永泰莊路海淀區(qū)西三旗小營環(huán)島海淀區(qū)清河東鎮(zhèn)海淀區(qū)清河鎮(zhèn)土地用途住宅及配套住宅住宅住宅土地級別6 類6類6 類6 類區(qū)域因素交通條件鄰支路，距主干道800米，公共交通較不便捷鄰支路，距高速路1000米，公共交通不便捷鄰支路，距主干道約600米，公共交通一般鄰支路，距主干道約800米，公共交通一般集聚程度小型居住區(qū)中型居住區(qū)中型居住區(qū)小型居住區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施七通一平七通一平七通一平七通一平公共服務配套一般一般一般一般個別因素建筑面積 (平方米)6423212000030000050000建筑物結(jié)構(gòu)現(xiàn)澆現(xiàn)澆現(xiàn)澆現(xiàn)澆建筑物裝修內(nèi)部粗裝修內(nèi)部粗裝修內(nèi)部粗裝修內(nèi)部粗裝修建筑物成新十成十成十成

34、十成工程地質(zhì)條件良 好良 好良 好良 好. 編制比較因素條件指數(shù)表(見表2)。表2：比較因素條件指數(shù)表估價對象及可比比較因素實例估價對象案例A案例B案例C交易時間100100100100交易方式100100100100土地位置10098100100土地用途100100100100土地級別100100100100區(qū)域因素交通條件10098101100集聚程度100101101100基礎(chǔ)設(shè)施100100100100公共服務配套100100100100個別因素建筑面積(平方米)100100101101建筑物結(jié)構(gòu)100100100100建筑物裝修100100100100建筑物成新10010010010

35、0工程地質(zhì)條件100100100100. 因素修正在各因素條件指數(shù)表的基礎(chǔ)上，進行比較實例估價期日修正、交易情況、因素修正，即估價對象的因素條件指數(shù)與比較實例的因素條件進行比較，得到各因素修正系數(shù)，計算得出估價對象樓面地價(見表3)：表3：因素比較修正系數(shù)表 估價對象及可比比較因素實例案例A案例B案例C交易時間 100/100100/100100/100交易方式100/100100/100100/100土地位置100/98100/100100/100土地用途100/100100/100100/100土地級別100/100100/100100/100區(qū)交通條件100/98100/101100/1

36、00域集聚程度100/101100/101100/100因基礎(chǔ)設(shè)施100/100100/100100/100素公共服務配套100/100100/100100/100個建筑面積(平方米)100/100100/101100/101別建筑物結(jié)構(gòu)100/100100/100100/100因建筑物裝修100/100100/100100/100素建筑物成新100/100100/100100/100工程地質(zhì)條件100/100100/100100/100交易價格 (元/平方米)375039003800比準價格 (元/平方米)386637853762. 估價對象比準價格樓面單價(386637853762)

37、47;33804(元/平方米)總開發(fā)價值根據(jù)估價對象的實際情況，確定估價對象的平均售價為3800元/平方米，則總開發(fā)價值為：總額售價×地上建筑面積 3800×60236 228896800(元)兩稅一費按照銷售收入的5.5%計取，則不含稅的總開發(fā)價值為總額×(1-5.5%)216307476（元）2. 成本費用建造成本a. 建安費用按北京市現(xiàn)行建筑工程概(預)算標準測算，估價對象建筑平均建安造價可確定為1200元/平方米，則：總額單方造價×建筑面積 1200×61736 74083200(元)b. 紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施費用按建安費用的12%取費，則：

38、總額建安費用×取費標準 74083200×12% 8889984(元)c. 小區(qū)配套費用按建安費用12%取費，則： 總額建安費用×取費標準 74083200×12% 8889984 (元)d. 電貼：電貼費標準1100元/千瓦，住宅負荷為25瓦/平方米：總額1100×61736×25/1000 1697740（元）e. 建造成本合計建安費用： 74083200元紅線內(nèi)市政費用： 8889984元小區(qū)配套費用： 8889984元 電貼費： 1697740元合計： 93560908元不可預見費按建造成本的5%取費，則：總額建造成本

39、5;取費標準 93560908×5% 4678045(元)專業(yè)人士費專業(yè)人士費包括勘察、設(shè)計、評估等費用，按照建造成本的5%取費，則：總額×5% 4678045（元)成本費用 總額 = 93560908+4678045+4678045 =102916998(元)3. 貸款利息取1-3年期固定資產(chǎn)貸款利率5.94%，工期為1.5年，按工期一半計，則：總額102916998×5.94%×1.5×0.5 4584952(元)4. 銷售費用買賣手續(xù)費按照房屋銷售收入的0.5%取費，則：總額房屋銷售收入×取費標準 228896800×

40、0.5% 1144484(元)廣告代理費 按照總開發(fā)價值的3%取費，則： 總額總開發(fā)價值×取費標準 216307476×3% 6489224(元)銷售費用總額7633708（元）5. 發(fā)展商建造投資成本利潤投資回報率為成本費用的20%，則：總額成本費用×取費標準 102916998×20% 20583400 (元)6. 總開發(fā)成本成本費用： 102916998元貸款利息： 4584952元銷售費用： 7633708元發(fā)展商建造投資成本利潤： 20583400元 合計： 135719058元7. 開發(fā)余值開發(fā)余值總開發(fā)價值總開發(fā)成本 21630747613

41、5719058 80588418（元)8. 求取熟地價熟地總額80588418/(15.94%×1.520%) 62515257 (元) 樓面熟地價熟地總額/地上建筑面積 62515257/60236 1038(元/平方米) 地面熟地價總額/土地面積 62515257/20819.03 3003（元/平方米)9. 毛地地價測算(1) 土地開發(fā)費根據(jù)委托方提供的資料，以及估價人員對該區(qū)域土地征地、拆遷市場進行調(diào)查的結(jié)果及估價人員的一般經(jīng)驗，確定估價對象的土地開發(fā)費為樓面單價700元/平方米，折合成地面單價2023元/平方米。(2) 求取毛地價 地面毛地價30032023 980(元/平

42、方米) 樓面毛地價1038700 338(元/平方米) 毛地總額=樓面毛地價×地上建筑面積 =338×60236 =20359768（元）(二)市場比較法1. 根據(jù)替代原則，通過對北京市住宅用地出讓市場的調(diào)查，取得下列三個案例：案例D：海淀區(qū)永泰莊永泰園小區(qū)10#、11#住宅樓，為北京市六類地價區(qū)。用地面積6500平方米，建筑面積12165平方米，容積率1.92。1999年12月交易價格為：樓面毛地價342元/平方米。案例E：海淀區(qū)清河鎮(zhèn)清緣小區(qū)W06-W09住宅樓，為北京市六類地價區(qū)。用地面積25394平方米，建筑面積37659平方米，容積率1.48。1999年9月交易價

43、格為：樓面毛地價350元/平方米。案例F: 海淀區(qū)小營路東清河小區(qū)住宅用地，為北京市五類地價區(qū)。用地面積13913平方米，建筑面積32916平方米，容積率2.74。1999年11月交易價格為：樓面毛地價330元/平方米。2.比較因素選擇依據(jù)估價對象的區(qū)域條件及個別條件，采用市場比較法時選擇的比較因素主要有:交易時間、交易方式、土地位置、土地用途、土地級別、土地使用年限、交通條件、集聚程度、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務配套、宗地形狀、地上容積率、工程地質(zhì)條件、公交便捷程度、土地利用難易程度。（1）用途。指土地的合法規(guī)劃用途；（2）土地使用年限。指土地的合法有效可使用年限。（3）交易時間因素。指由于時間的因

44、素房地產(chǎn)交易價格會不同；（4）交易情況因素。指房地產(chǎn)交易中交易雙方的公開、公平及客觀程度等；（5）區(qū)位因素。區(qū)域因素主要有位置、用途、距市中心距離、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境質(zhì)量等；（6）個別因素。個別因素主要有地勢、地貌、宗地形狀、宗地面積、宗地容積率。3. 比較因素條件說明將以上案例與待估宗地進行分析比較，并作具體的因素條件說明(見表4)。表4：因素條件說明表 待估宗地 及可比實例比較因素待估宗地案例A案例B案例C交易時間2000.111999.121999.91999.11土地位置海淀區(qū)永泰莊北路海淀區(qū)永泰莊永泰園小區(qū)海淀區(qū)清河鎮(zhèn)清緣小區(qū)海淀區(qū)小營路東清河小區(qū)交易情況正 常正 常正 常

45、正 常交易方式出 讓出 讓出 讓出 讓土地用途住 宅住 宅住 宅住 宅土地級別六類六類六類五類土地使用年限70年70年70年70年交通條件臨永泰莊北路，距主干道900米臨次干道，距主干道約800米臨次干道，距主干道約700米臨次干道，距主干道約200米區(qū)環(huán)境質(zhì)量較好較好較好較好域集聚程度小型居住區(qū)一般中小型居住區(qū)一般中型居住區(qū)一般中小型居住區(qū)一般因基礎(chǔ)設(shè)施七通一平七通一平七通一平七通一平素公共設(shè)施配套利用居住區(qū)級配套利用居住區(qū)級配套利用居住區(qū)級配套利用居住區(qū)級配套個宗地面積(m2)20819.0365002539413913別宗地形狀規(guī)則長方形近似規(guī)則長方形近似規(guī)則長方形規(guī)則長方形因地上容積率

46、2.891.921.482.74素工程地質(zhì)條件良 好良 好良 好良 好4. 編制比較因素條件指數(shù)表(見表5)。表5：比較因素條件指數(shù)表 待估宗地及可比實例比較因素待估宗地案例A案例B案例C交易時間100999999土地位置10010210399交易情況100100100100交易方式100100100100土地用途100100100100土地級別100100100102土地使用年限100100100100區(qū)域因素個別因素交通條件100100100100環(huán)境質(zhì)量100100100100集聚程度100101101101基礎(chǔ)設(shè)施100100100100公共設(shè)施配套100100100100宗地面積10

47、0100100100宗地形狀100100100100地上容積率100100100100工程地質(zhì)條件1001001001005. 因素修正在各因素條件指數(shù)表的基礎(chǔ)上，進行可比實例估價期日修正、交易情況、因素修正，即估價對象的因素條件指數(shù)與比較實例的因素條件進行比較，得到各因素修正系數(shù)，計算得出估價對象樓面地價(見表6)：表6：因素比較修正系數(shù)表待估宗地可比實例比較因素案例A案例B案例C交易時間100/99100/99100/99土地位置100/102100/103100/99交易情況100/100100/100100/100交易方式100/100100/100100/100土地用途100/100

48、100/100100/100土地級別100/100100/100100/102土地使用年限100/100100/100100/100交通條件100/100100/100100/100區(qū)環(huán)境質(zhì)量100/100100/100100/100域集聚程度100/101100/101100/101因基礎(chǔ)設(shè)施100/100100/100100/100素公共設(shè)施配套100/100100/100100/100個宗地面積100/100100/100100/100別宗地形狀100/100100/100100/100因地上容積率100/100100/100100/100素工程地質(zhì)條件100/100100/100100

49、/100樓面毛地價(元/平方米)342350330比準價格 (元/平方米)3353403276. 估價對象毛地比準價格樓面毛地價(335340327)÷3 334(元/平方米)地面毛地價樓面毛地價×容積率 334×2.89 965(元/平方米) 毛地總額樓面毛地價×地上建筑面積 334×60236 20118824（元） 7.土地開發(fā)費 根據(jù)委托方提供的資料，以及估價人員對該區(qū)域土地征地、拆遷市場進行調(diào)查的結(jié)果及估價人員的一般經(jīng)驗，確定估價對象的土地開發(fā)費為樓面單價700元/平方米，折合成地面單價2023元/平方米。8. 求取熟地價 地面熟地價

50、9652023 2988(元/平方米) 樓面熟地價334700 1034(元/平方米) 熟地總額樓面熟地價×地上建筑面積 1034×60236 62284024（元）(三)基準地價系數(shù)修正法1. 有關(guān)北京市基準地價的說明 北京市人民政府于1993年7月6日以北京市出讓國有土地使用權(quán)基準地價的通知(京政發(fā) 1993 34 號)文件下發(fā)了北京市出讓國有土地基準地價表及使用說明，對北京市出讓國有土地使用權(quán)基準地價針對不同用途和地價區(qū)類的標準進行了具體的規(guī)定，并要求北京市國有土地使用權(quán)出讓價格以此基準地價為基礎(chǔ)，進行宏觀控制。 該基準地價是在調(diào)查現(xiàn)有各類用地基礎(chǔ)上，根據(jù)地上建筑物現(xiàn)

51、有的收益水平和經(jīng)營情況測算的土地平均價格。 依據(jù)北京市出讓國有土地基準地價表及使用說明，北京市基準地價包括出讓金、大市政及四源費和土地開發(fā)費。土地利用類型分為商業(yè)、公寓、住宅、工業(yè)，土地級別分為1-10類（詳見北京市出讓國有土地使用權(quán)基準地價表），在計算宗地地價時，可通過以下公式計算： 宗地基準地價出讓金大市政及四源費土地開發(fā)費 其中：出讓金取費標準×容積率修正系數(shù) 大市政及四源費取費標準×容積率2. 求取估價對象土地價格 (1)出讓金估價對象位于海淀區(qū)清河永泰莊北路，屬于地價六類地區(qū)，土地用途為住宅用途。估價對象條件與該地價區(qū)類的狀況相比屬一般狀況。取該地價區(qū)類住宅出讓基準的取費標準400元/平方米。估價對象地上容積率為2.89，容積率修正系