1、精選優質文檔-傾情為你奉上如何做好計劃管理保證目標達成摘要：房地產公司是以開發、經營項目為主要業務的企業，從某種意義上說，房地產企業地成功來自于公司眾多項目的成功，一個項目的成功，往往有多方面綜合而成，作為工程方面，要在整個系統中，確立好自己本身計劃系統的管理以及與本身外各部門之間計劃系統的協同。關鍵詞：工程、計劃制定、計劃管理計劃管理是企業在一定時期內確定和組織全部生產經營活動的綜合規劃。它在國民經濟計劃指導下，根據市場需求和企業內外環境和條件變化并結合長遠和當前的發展需要，合理地利用人力、物力和財力資源，組織籌謀企業全部經營活動，以達到預期的目標和提高經濟效益。工程目標包括質量、進度、成本

2、、安全文明等目標，為了達成目標，需要我們制定詳細、全面、可行的質量計劃、成本計劃、進度計劃及安全文明施工計劃等等。一、 質量計劃及其管理質量，作為工程的一個重要控制目標，對工程建設甚至整個開發項目的成敗和經濟效益具有決定性的影響，因此，做好質量計劃及其管理具有重大意義。一個完整的質量計劃書應主要包括以下十九個重要章節：1、工程概況2、編制依據3、項目質量管理目標4、項目組織機構人員、職責分配5、總體施工方案6、施工準備計劃7、合同評審8、物資采購9、質量檢驗和試驗計劃10、過程控制11、質量問題預防措施12、質量保證措施13、職工培訓14、工程保修及回訪15、文件資料管理16、完成質量目標的其

3、他方法17、施工總進度計劃18、勞動力安排計劃19、施工總平面圖 要做好一個質量計劃書的管理工作，要充分了解項目工程建設的實際情況，針對質量計劃書的內容，確定質量目標及管理目標，同時、協調好與進度、造價、安全文明的關系，保證質量計劃目標的實現。二、 進度計劃項目進度計劃是在擬定年度或實施階段完成投資的基礎上，根據相應的工程量和工期要求，對各項工作的起止時間、相互銜接協調關系所擬定的計劃，同時對完成各項工作所需的勞力、材料、設備的供應做出具體安排。進度計劃關系到項目目標的實現，具有牽涉面廣，影響范圍大等特點。按照項目不同階段的先后順序，分為以下幾種計劃： 1、項目實施計劃 基于企業給定的重大里程

4、碑時間，根據在設計、采辦、施工等各方面的資源，綜合考慮國內局勢以及項目所在地的社會及經濟情況制定出的總體實施計劃。明確各方面工作的計劃安排。 2、詳細的執行計劃（目標計劃） 該計劃是建立在項目實施計劃基礎之上，制定出詳細的工作分解，再根據施工網絡技術原理，按照緊前緊后工序編制完成。3、詳細的執行計劃（更新計劃） 在目標計劃的執行過程中，通過對實施過程的跟蹤檢查，找出實際進度與計劃進度之間的偏差，分析偏差原因并找出解決辦法。如果無法完成原來的目標計劃，那么必須修改原來的計劃形成更新計劃。更新計劃是依據實際情況對目標計劃進行的調整，更新計劃的批準將意味著目標計劃中邏輯關系、工作時段、供貨時間等方面

5、修改計劃的批準。·制定方法 ：關鍵日期表 甘特圖 也叫做線條圖或 關鍵路線法 計劃評審技術 很顯然，采用以上幾種不同的進度計劃方法本身所需的時間和費用是不同的。在實際運用中，可針對實際情況，綜合運用各種方法，達到效果最優化的結果。·考慮因素： 項目的規模大小 項目的復雜程度 項目的緊急性 對項目細節掌握的程度 總進度是否由一、兩項關鍵事項所決定 有無相應的技術力量和設備 根據情況不同，到底采用哪一種方法來編制進度計劃，要全面考慮以上各個因素。·項目進度步驟 ：編制進度計劃 制定控制流程 影響因素分析 項目進度實施進度動態監測進度分析比較和更新計劃與控制的關系

6、83;進度計劃控制管理 進度計劃控制管理是采用科學的方法確定進度目標，編制進度計劃與資源供應計劃，進行進度控制，在與質量、費用、安全目標協調的基礎上，實現工期目標。由于進度計劃實施過程中目標明確，而資源有限，不確定因素多，干擾因素多，這些因素有客觀的、主觀的，主客觀條件的不斷變化，計劃也隨著改變，因此，在項目施工過程中必須不斷掌握計劃的實施狀況，并將實際情況與計劃進行對比分析，必要時采取有效措施，使項目進度按預定的目標進行，確保目標的實現。進度控制管理是動態的、全過程的管理，其主要方法是規劃、控制、協調。 三、成本計劃（控制）：開發成本控制做為房地產企業工作的重心，對房地產的發展以至國民經濟的

7、健康發展有著重要意義。房地產的開發成本應該從前期調研、設計、施工和竣工驗收四個方面進行控制。對房地產開發項目各階段進行全過程成本管理與控制，用科學的方法和合理的管理措施，把每一階段的成本控制在合理的范圍和核定的投資限額以內，以求合理使用人力、物力和財力，取得較好投資效益。·成本計劃：成本控制是一個系統工程,也是控制房地產開發企業成本的關鍵環節，要實施全成本控制戰略，房地產開發企業的各部門必須從項目的投資決策、規劃設計、招投標、采購管理、工程管理、銷售管理等環節對成本進行的控制與管理。1、 投資決策環節投資決策環節的成本控制是關系到項目投資成敗的決策，項目投資決策成敗直接關系到項目將來

8、發生的實際成本。房地產開發投資的綜合性、投資額大、建設周期長和涉及面廣等特點使房地產投資決策難免出現失誤，所以對一個房地產開發企業而言，如何建立科學的決策機制，正確規避決策中的各種風險，成了成本控制的關鍵2、 設計環節設計階段對投資的影響程度高達70%-90%。設計階段工作水平的高低,設計質量的高低,不僅影響到施工階段投資的多少,而且也影響到項目建成投產以后經濟效益的高低。控制房產開發企業項目的建設工程成本,首先應從設計開始,因為設計是工程項目付諸實施的龍頭,是工程建設的靈魂,是控制基本建設投資規模,提高經濟效益的關鍵。3、 招投標環節房地產開發項目推行工程招投標制對降低工程造價，使工程造價得

9、到合理的控制具有非常重要的影響。這種影響主要體現在：第一，推行招標投標制基本上形成了由市場定價的價格確定機制，使工程造價趨于合理，有利于節約投資，提高投資效益；第二，推行招標投標制能夠不斷降低社會平均勞動消耗水平，使工程造價得到有效的控制，更為合理；第三，推行招標投標制有利于供求雙方更好的選擇，使工程造價更加符合價值基礎；第四，推行招標投標制有利于規范價格行為，使公開，公正的原則得以貫徹。4、 采購環節采購管理環節的成本控制必須建立采購全流程成本概念，要關注整個項目采購流程中的成本降低，是對總成本控制，而不是單一的針對采購貨物或服務的價格。獲得了低價的采購物品固然是成本的降低，但獲得優質的服務

10、、及時的供貨、可靠的貨源保證等也是成本上的利益，同時，降低采購成本不僅指降低采購項目本身的成本，還要考慮相關方面的利益，這就像“U”型管中水銀，壓縮這邊成本，那邊成本就會增加，因此單獨降低某項成本，而不顧其他方面的反應，這種降低是不會體現在項目采購管理的利潤之中的，所以需要建立全流程成本概念，來達到對整個項目采購成本的控制和降低。我們不應該僅僅只看到最直接的成本降低，還應從項目采購的全過程來衡量成本的收效，從項目采購的全過程來探求降低總成本的有效措施，只有這樣才能發掘無處不在的降低成本的機會。采購環節涉及的費用主要是材料費用，材料費用一般占到工程總費用的65-75%，所以它對工程成本和利潤的影

11、響很大。5、 工程管理環節成在房產開發企業的所有成本中，建安成本所占比例最大，也是變數最多的部分，建安成本控制對象是工程項目，它是工程項目施工過程中各種耗費的總和，它從項目中標簽約開始、到施工準備、現場施工、竣工驗收等，每個環節都離不開成本控制工作，其主要涉及的費用有人工費用、材料費用、其他費用（機械使用費用、輔助工程費用、臨時設施費用等）。·工程成本控制方法房地產公司成本控制中，土地成本和工程成本所占比較比重較大，合計可達70%-80%，土地成本因政府控制價格使得壓縮空間較小。因此，工程成本控制及財務成本是房地產企業成本控制的關鍵所在，而且是動態博弈的控制。工程造價成本控制的基本原

12、理是以工程量清單計價和企業定額為基礎的全過程控制方法。要以設計階段為重點，在優化建設方案、設計方案的基礎上，在建設程序的各個階段采用一定的方法和措施把工程造價的發生控制在合理的范圍和核定的造價限額內。 工程成本控制貫穿于項目建設全過程，這一點是毫無疑問的，但是進行全過程控制還必須突出重點，根據國內統計資料表明，設計階段對投資的影響度為75-95，而在施工階段通過技術革新等手段，對工程造價的影響只有5-10，很顯然，控制工程造價的關鍵是在設計階段。 設計方案選定、結構的優化、新材料的采用是影響工程造價的重要因素，同時設計決定了工程量的大小，也決定了資源的消耗量。設計的質量、設計的深度也決定了工程

13、造價的可靠程度。設計階段既是控制工程造價最有效的階段，也是最難以控制的階段，設計階段工程造價控制內容主要包括設計方案優化、設計概算、修正概算、施工圖預算、工程價款調整。 長期以來，在傳統定額計價模式下，工程施工階段一直是開發商進行造價確定與控制的重點。在工程量清單計價模式下，該階段仍然對工程項目的最終造價產生重要的影響。工程施工階段造價控制的主要內容為：落實清單中各項工程的實施情況，做好設計變更及工程簽證的確認，以便合理的調整工程數量及合同單價，同時要處理好承包商提出的各項索賠。 工程項目成本的發生涉及到項目的整個施工周期，從施工準備開始，經施工過程至竣工移交后的保質期結束。在整個過程中分階段

14、進行目標成本、實際成本的實際對比，對各階段目標成本完成情況進行差異分析，提出改進建議，使實際成本接近或控制在目標成本之下。1.控制采購成本利用科學的決策分析方法，合理決定經濟訂貨量或經濟批量、決定采購項目、選擇供應單位、決定采購時間；進一步推進集中采購制，建立原材料、輔料、低值易耗品、辦公用品、對外服務的統一采購平臺，實現價格、供應商等資源共享；推進直供制，逐步取消中間供應商；建立采購責任制，強化采購人員、審價人員的責任意識；整頓輔料、零星物資采購價格，采購價格要在前一次采購銷售價格的基礎上逐步下降；探索建立采購獎罰制度，獎罰要與領導、個人掛鉤；加強技術攻關力量，降低采購成本。2.編制目標責任

15、成本和目標責任預算。工程中標后開工之前，造價編制與管理人員應指導項目部確定工程的目標責任成本，項目部應根據目標責任成本編制控制計劃。根據本工程的合同承諾、工程所處環境、人材機的配備及市場趨勢分別控制定出材料費、機械費、人工費及數量比較大的材料單價控制表，并制定出各分部分項工程的責任預算。項目部以各分部分項工程的實物量為基礎，按照部門、施工隊和班組的分工進行分解，形成各部門、施工隊和班組的責任成本，為以后的成本控制作好準備。項目經理對各工長簽訂以考核工期、質量、安全、成本為主要指標的分項工程承包合同，各工長將承包指標以施工任務書形式落實到施工隊組，各施工隊組以定額為依據，對施工小組逐日下達施工任

16、務。3.最高決策層從思想層面上充分認知決策成本，決策的成本，直接影響著執行的成本。在條件允許的情況下，適當增加決策成本、增大決策過程多環節的投入，謹慎決策，將各方面的可能問題與困難納入利弊得失的分析，同時自覺運用管理科學中一切科學的決策方法，可以更加科學合理地決策。4.加強質量管理，控制質量成本。質量成本是指項目為保證和提高產品質量而支出的一切費用，以及未達到質量標準而產生一切損失費用之和。質量成本包括以下主要方面：控制成本和故障成本。工程質量越高，故障成本就越低。5.堅持現場管理標準化，堵塞浪費漏洞。現場平面布置管理和現場安全生產管理，稍有不慎，就會造成浪費和損失。6.正確處理安全、質量、進

17、度、成本的關系，四者是相輔相成的。四、安全文明計劃（控制）安全作為國家重點監控的主題，作為房地產企業，同樣要放到第一的高度去進行管理，監控。安全問題，不僅牽涉到人身、財物安全，同時，對成本、進度等方面同樣會有嚴重影響，因此，將安全問題作為其他計劃實施控制目標的前提，并不為過。同樣，隨著時代發展，社會進步，文明施工越來越受到社會、企業、大眾的關注，文明施工，不僅是對現場相關人員的工作環境的保護，也是對自然環境的一種負責任的行為，同時，也是對外宣傳、樹立形象的一種有效方式，因此，作為一個負責任的房地產企業，應將現場文明施工放到高度控制的地位，規范管理，規范施工，為企業樹立良好形象。在一個項目運行中，在工程方面，主要應在以上四個方面做好重點計劃及管理工作，但是，要實現總體目標，上述四個方面是不可分割，相互聯系的。這也就是在書中所提到的，協同，是計劃管理第一要素，實現“縱向合理分工，橫向相互承諾”，加強工作的計劃性和系統性，加強部門內各專業、各標段之間的協調、溝通、統一以及及與部門外部門之間、上下級之間做好協同，以促進項目運營效率的整體提升。在實際實施中，計劃制定及實施往往存在一些問題，如制定計劃不能根據層位不同不能有重點進行計劃，導致制定計劃過細或過粗，因此計劃的制定應抓大放小、層層聚焦、權責清晰，構建各層級計劃的關聯關系，由工程總監(工程部經理)制定好本部門計劃，作為各專