1、特種設備（電梯、消防）維保監管辦法一、電梯維保監管辦法1.目的為了更好的加強對電梯運行和日常維護保養過程中的安全管理，減少故障的發生及保證各位乘客的人身安全、正常的生活和工作，規范電梯的維護保養管理工作，明確對電梯公司的監管內容和要求，特制訂本管理方案。2.適用范圍適用于項目管轄區內的所有運行和使用電梯的維修養護過程3.主要職責3.1電梯公司按照國家及行業相關標準要求制定電梯維護保養規范與應急預案，并接受物業公司的監督檢查。3.2電梯公司按簽約維保合同要求對園區內所有電梯進行設備設施的維修保養、安全運行及業主急報修工作的處理。3.3管理處工程部負責定期對電梯進行監督檢查及維保協助工作，發現問題

2、及時提出，電梯公司按照要求在規定的限期內進行整改。4.工作程序4.1電梯公司應與物業公司簽訂日常維護保養合同。電梯日常維護保養合同至少應包括以下內容： 日常維護保養期限； 日常維護保養內容； 日常維護保養標準； 雙方責任、權利和義務； 電梯困人時，維修保養作業人員及時抵達的時間； 爭議及違約的處理方式。 4.2電梯公司要按照電梯維保合同要求進行電梯日常維護保養工作，并不得以任何形式將電梯的日常維護保養進行分包與轉包。4.3電梯公司確定管理電梯維護保養項目內容和質量標準，必須符合電梯日常維護保養規則（DB11/T 418-2007）附錄 A的要求，但不得少于此標準的項目內容及要求。4.4電梯公司

3、每月 日之前將下月度的電梯維保工作計劃報管理處工程部備案，維保工作計劃應包括但不僅限于以下內容： 維保電梯位置； 維保項目； 維保標準； 維保時間； 維保人員。4.5電梯維保人員必須對機械、電氣部件及線路做嚴格定期檢查，以確保電梯正常工作。4.6在電梯出現困人、水浸、火災等事故或其它臨時故障時，電梯維保人員必須在15分鐘內到達，采取應急措施，及時排除故障，使損失降至最低。4.7電梯日常維護保養作業中，現場作業人員不得少于兩人。作業中應負責落實現場安全防護措施，保證施工安全。4.8電梯公司每月必須至少一次組織相關工程人員及使用人員進行電梯日常使用、維護及應急預案的培訓及演習，物業公司有關人員要列

4、席參加。4.9嚴防人為破壞、錯誤使用電梯及違規操作、水浸火災等現象發生。4.10嚴禁在電梯機房、井道、底道堆放雜物、易燃易爆物品及有毒有害物品。4.11嚴禁任何非專管人員操作和修理電梯。4.12管理處工程部將依據每月的電梯維保工作計劃對物業管理區域內電梯設備運行狀況和維保工作計劃的完成情況進行監督檢查。4.13管理處工程部對電梯維保的監管要確定專人負責此項工作的檢查，確保園區內每部電梯都應按照特種設備安全監察條例規定，至少每 15日進行一次維護保養。4.14項目管理處每周不少于2次對園區內在用電梯的使用狀況及轎箱內設施設備的完好性進行檢查，以確保電梯正常運行，保障每位使用人的安全，認真填寫電梯

5、巡查記錄表。4.15每次的抽樣檢查要對電梯的各級維保記錄的時效性進行檢查，驗證是否按維保計劃逐項逐條按時落實完成。4.16工程部對每周電梯巡查發現的問題進行匯總，送交電梯公司，限期整改并負責整改效果的跟蹤驗證。4.17管理處工程部負責檢查每年電梯公司資質年檢情況，電梯維修工持證上崗情況，電梯安全運行情況等，并參加由電梯公司組織實施的設施設備安全運行大檢查活動。4.18電梯設施設備監管內容：4.18.1機房 檢查機房內設備設施完好性、衛生達標情況等。 檢查各控制柜、電氣元件、儀表等電氣設施的工作狀態。 檢查變電器、電解電容、元器件有無異常現象。 檢查曳引輪及曳引機、制動器、限速器、電氣開關工作狀

6、態的符合性。 檢查安全回路，門機系統、井道各電氣開關。4.18.2井道 井道照明、燈具應完好有效。 鋼絲繩磨損情況、繩頭組合應牢固，隨行電纜順暢，固定合理。 上下限位，極限開關及強通換速開關的是否完好、可靠。4.18.3轎箱層站、廳、轎門 檢查轎頂、照明、插座完好性、安全性、有效性。 緊急報警裝置與應急照明是否完好。 檢查安全開關及顯示系統是否完好、可靠。 廳、轎門運行良好可靠，安全觸板或光幕動作靈活、有效。 門機速度是否正常。 安全鉗動作靈活可靠、安全鉗電氣開關是否有效。 箱內安全檢驗合格標志、安全注意事項和警示標志是否完好、明顯，易于被乘客注意。4.18.4底坑 緩沖器動作是否靈活，電氣開

7、關完好有效。 限速器張緊輪運行有無噪音、斷絕非自動復位開關動作是否可靠。 底坑急停開關動作可靠有效，照明及插座合格。 4.19電梯運行異常處置職責 電梯維修人員必須在第一時間到達事故現場控制事態的發展。確保人員的人身安全，按相關電梯維修保養程序進行修理。 項目管理處工程和秩序維護人員迅速到出事現場進行人員疏導、設置警戒標識等協助工作，并及時做好相關的業主告知事宜。電梯困人救助 切斷電梯機房總電源，并掛上“正在維修”的標示牌； 檢查電梯機房內情況是否一切正常； 機房必須有足夠的照明，查看鋼絲繩上的樓層標記，確定停放的位置； 如果轎廂停于接近廳門位置，且高于或低于樓面不超過0.1米：A用專用廳門鑰

8、匙開啟廳門；B轎頂用人力開啟轎廂門；C協助乘客離開轎廂；D重新將廳、轎門關妥。 如果轎廂停于遠離層門位置時，應先將轎廂移至樓層門，然后按上述步驟救出乘客：A.用對講機通知乘客保持安靜，并說明轎廂隨時可能移動，不可將身體任何部分探出轎廂外，以免發生危險，同時如果轎廂門處于半開閉狀態，則應將其完全關閉；B.用抱閘扳手前：（1）.確保電梯總開關已切斷；（2）.確保所有廳門、轎門已關好。C.使用抱閘扳手，必須由一人控制松閘而另一人轉動手輪；D.將放在制動器上的抱閘扳手向下拉，使制動器慢慢松開，另一人轉動手輪向左或向右，以比較易扳動方向為準；E.再次提醒乘客救援工作在進行中，然后慢慢絞動轎廂，轎廂會由于

9、自重而移動，為了避免；F.轎廂上升或下降太快發生危險，操作時應斷續動作使轎廂逐步移動，以免發生意外；G.慢慢提升或下降轎廂，直到接近樓層門。 使用廳門鑰匙開啟前，必須確保轎廂地坎與廳門地坎相差小于100毫米才能讓乘客離開轎廂； 當所有乘客離開電梯后必須把廳、轎門關好； 操作時尚應注意：如果轎廂停于最上層廳門以上或最下層廳門以下，不可只撬開制動器令轎廂自由移動，而應在撬開制動器的同時把持緊手輪，并用人力扳絞，使轎廂向正確方向移動。4.19.2當發生火災時維保人員打開迫降開關，將消防電梯全部降至基站，消防電梯自動進入消防狀態，并迅速關閉無消防功能的電梯；當電梯進水時 底坑進水，應將電梯停于兩層以上

10、，中止運行并切斷電源； 當樓層被水淹而使井道邊或底坑進水，應將電梯停于進水樓層以上并及時關閉電梯及總電源。 對濕水電梯應當進行除濕處理。確認濕水消除，并經試梯無異常后，方可恢復使用。 電梯濕水后，由電梯公司做除濕處理，并提交項目管理處相應報告，內容包括：對濕水原因、處理方法、防范措施等記錄清楚并存檔。4.20電梯報修流程4.20.1報修形式： 客戶通知客服前臺報修； 電梯困人緊急事故的搶修； 物業督檢發現問題的報修。4.20.2流程圖客戶報修回訪客服前臺信息傳遞電梯公司值班室工程部信息反饋困人/現場協助現場維修信息反饋維修完成4.20.3報修要求 電梯維修在接到報修在15分鐘內到達現場，按照維

11、修操作規程進行維修。 電梯維修在接到電梯困人緊急呼叫信號必須馬上到達事故現場，按照電梯困人救援規程首先救護乘客出梯。 項目客服前臺人員接到客戶報修并確定相關內容后，立即將報修信息通知物業公司工程部值班室，工程值班員在記錄報修信息后，必須在第一時間通知電梯維修值班室。 值班員要對維修后的電梯進行設備運行狀態復驗。 項目工程部值班室在接到電梯困人報急信息時，要立即派人前往出事現場，在電梯維修人員未到事故現場時，進行一些相應輔助救援措施。5.引用文件5.1 DB11/418-2007 電梯日常維護保養規則5.2 DB11/419-2007 電梯安裝維修作業安全規范5.3 DB11/420-2007

12、電梯安裝、改造、重大維修和維護保養自檢規則5.4特種設備安全監察條例6.相關記錄6.1電梯維修保養記錄6.2電梯巡查記錄表（見附件1）6.3監管報告（見附件2）附件1： 年 月電梯巡查記錄表項目/部門：序號樓號檢查日期檢 查 內 容檢查人員備注轎廂照明層顯運行情況功能試驗綜合評價 主管：附件2： 外包單位監管報告合同名稱承包商名稱合同期限崗位設置情況：本月工作：下月計劃：綜合評價：二、消防設施設備維保監督管理制度1.0目的為保證消防系統及設備處于良好的運行狀態，制定以下管理制度和詳盡的操作程序，并指定專人負責，定期檢查、維護和保養，檢查后填寫檢查表格。2.0適用范圍 適用于物業公司所

13、管轄的消防系統外包工作監督檢查。 3.0職責 3.1工程部經理負責檢查消防系統監管的執行情況。 3.2工程部主管負責消防系統運行管理工作。 3.3維修工負責消防系統運行管理及監督。 4.0程序要點 4.1消火栓 4.1.1室外消火栓：應每季度進行一次檢查保養，其主要內容： 4.1.1.1用專用板手轉動消防栓啟閉桿，視其靈活性，必要時加注潤滑油。   4.1.1.2檢查橡膠墊圈等密封件有無損壞，老化或丟失等情況。4.1.1.3檢查栓體外表油漆有無剝落，有無銹蝕，若有應及時修補。4.1.1

14、.4重點部位消火栓，每年應逐一進行一次出水試驗，并測試檢查口壓力，對于非重點消火栓的總數的10%20%進行出水試驗。4.1.1.5隨時清除消火栓周圍及井內可能積有的雜物、嚴禁埋、壓、圈、占室外消火栓。4.1.1.6保持室外消火栓配套器材和標志的完整、有效。 4.2室內消火栓：4.2.1消火栓箱內的水帶、水槍等設備是否齊備，水帶無霉爛。遠程啟泵按鈕及其保護裝置是否完好。 4.2.2消火栓體有無銹蝕、漏水現象，栓口橡膠熱圈有無損壞丟失，消火栓閘閥開啟是否靈活，必要時加注潤滑油。 4.2.3系統各種閥門的啟閉狀態是否正常，為防止無關人員亂動閥門，有些閥門可根據情況對其手

15、柄加以鎖封。 4.3自動噴水滅火系統 4.3.1每天檢查一次，濕式報警閥的前后壓力是否致，是否在設計允許范圍內。 4.3.2每年按設計要求進行一次消防綜合性功能實驗。 4.3.3如果保護區內發生火災，該系統長時間工作后或每隔2-3年應對系統的重要部件進行全面檢修。 4.3.4每周一次對噴頭作經常性檢查，每年對積存在噴頭的灰塵清理一次。 4.4消防水泵 4.4.1平時應對消防水泵及電動機進行一般性保養(加注潤滑油，清除地面積水等)。 4.4.2經常檢查消防水泵各種閥門是否處于正常狀態。 4.4.3對各消防水

16、泵應每季度進行一次運轉試驗，此項試驗可利用水泵出水管試驗將水返至消防水池。水泵運轉時間不小于5分鐘。 4.5消防水源檢查 4.5.1給水管路必須暢通，定期進行管道沖洗，沖洗可用順洗或逆洗兩種。 4.5.2管路各種閥門的啟閉狀態是否正常。 4.6報警系統 定期檢查報警系統是否處于正常工作狀態 4.7防火卷簾門定期作動作試驗，每月一次，并作詳細登記。 4.8每季度由工程部根據消防設備維護保養記錄表、消防系統巡檢記錄表、消防系統故障處理記錄表的內容，以書面形式評價公司是否按合同約定內容執行，并以此為付款依據。 4.9對消

17、防系統執行情況應完整、規范地記錄在消防系統巡檢記錄表內，于當月3號將上一個月記錄整理成冊交工程部存檔，保存期2年。 5.0相關支持文件 6.0記錄 消防系統巡檢記錄表 消防設備維護保養記錄表 消防系統故障處理記錄表附件1：消防系統巡檢記錄表附件2： 消防設備維護保養記錄表名稱檢測項目檢測內容實測記錄備注消防供電、配電消防配電測試主、備電源，切換功能自備發電機組測試啟動發電機組火災報警系統火災報警探測器試驗報警功能手動報警按鈕試驗報警功能警報裝置試驗報警功能報警探測器試驗報警功能、故障報警功能、火警優先功能、打印機打印功能、火災顯示盤和CRT顯示器的顯示功能消防聯動控制器試驗聯動控制和現實功能消防供水設施消防水池核對儲水量消防水箱核對儲水量穩（增）壓泵及氣壓水罐試驗啟泵停泵時壓力情況消防水泵試驗啟泵和主