1、百合佳苑商鋪推售策略方案盈科地產2013年5月30日百合佳苑商鋪推售策略方案一、 項目分析項目住宅僅剩3套一樓房源在售，目前沿街商鋪尚未推售，共38套，總面積為：5440；建筑面積約為65293的上下兩層商鋪。5#樓有16套、4#有9套、1#3#東面有13套；其中4#、5#樓商鋪位于小區出入口主干道，昭示性強，受眾面廣；1#3#樓東面商鋪位置較差，但有兩個小區出入口二、 市場分析對于目前我們所要推售的商鋪房源，主要競品樓盤為一下幾個：1、 天祥棕櫚灣：可售商鋪為36套，面積范圍為68-191，1、2層整體銷售，均為臨近迎賓大道和小區入口處的臨街現鋪，目前在認籌，客戶繳納20000元意向金辦理V

2、IP卡，即可享500元/的優惠，目前已排22張VIP卡，對外均價范圍在1000030000元/；2、 盛匯城市廣場：目前所售商鋪為2#步行街內鋪，臨近迎賓大道街鋪所推已售罄，街鋪和內鋪面積范圍70-220，街鋪不返租，內鋪3年返租，80-100元/月，均價23000元/，返租優惠后成交價格范圍在1400020000元/，1、2層整體銷售，2個產權，交房時間：2014年12月前。城市綜合體開業時間預計2015年，主力商家待定，優惠方式：一次性97折，按揭98折；3、 夢里水鄉：商鋪為現鋪，大部分已出租，共有69套，可售30套，部分商鋪1、2層整體銷售，另一部分按層獨立銷售，成交均價范圍在1700

3、023000元/，一次性98折；4、 澄湖嘉苑：現剩2套40商鋪，價格區間在1500017000元/。從競品樓盤商鋪推售信息來分析，銷售方式大部分為1、2層整體銷售，商鋪面積與本項目推售房源面積存在同質化，價格區間在10000三、 項目推售策略本批房源推售時間，臨近五一黃金周，為了把握好此節假契機，有效去化本批房源，同時避免同期與其它樓盤在節假期間大勢促銷，建議本批房源以幢為單位，分三批次進行推售，根據銷售情況采用熱銷加推方式進行。推盤策略：第一批次在2013年4月20日推出10號樓計96套，以相對景觀較差的房源低于周邊競品樓盤價格提前入市，搶奪等待五一出手購房客戶；第二批次于5月1日強勢推出

4、11號樓計84套；如5日前10、11兩幢房源銷售達到60%以上，立即加推12號樓計84套，如未達到，計劃在5月20日后推出12號樓。以上情況如經蓄客良好的情況下，將采用提前推售方式，快速搶占市場客戶，達到銷售目標。價格策略：本批房源在原則6號樓的價格基礎上適當上揚。第一，可對原有6、9、13號的余房形成價格擠壓，促進余房銷售。第二，現所推10-12號樓，其景觀面與內外環境均好性高于原推房源。第三，現推房源部分二房、三房設計有“贈送面積”，形成房源優勢，使用價值大大提升。因此，建議：1. 本期所推房源價格在原有基礎可適當上調100元每平方左右。2. 同時考慮周邊競品樓盤價格、項目品質、房型對比情

5、況，其上調后的實銷價格仍須有競爭力。3. 針對目前周邊競品樓盤的優惠促銷力度不大，所上調實價與表價間有較大的空間，以形成相比周邊樓盤據有較高的價格優惠折扣空間優勢，促動客戶成交。4. 就10-12號樓的價格定位：10號樓，三房面積較大，各房源南面目前景觀面較差，將以較低價格定價；11號樓，二房三房面積適中，周邊景觀面較好，將以較高的價格定價；12號樓，二房三房面積適中，因北面與9號樓的間距較窄，將以適中的價格定價。（以上房源定價表，在開發方提供完整準確的房源面積后，兩個工作日內提供上報價格表。）蓄客策略：就現所推房源量較大，同時推盤時間介于五一期間，為提高銷售、避免周邊樓盤競爭搶客，建議：1.

6、 從推盤體量及市場情況考慮本批房的蓄客時間從3月20日開始。2. 蓄客期間實行VIP優惠制度，從推盤體量、節假時間、促進銷售考慮，VIP的持續時間從3月20日開始至5月20日止（截止時間具推售情況可適當調整）。3. 蓄客VIP優惠力度，從銷售策略上考慮，建議蓄客期間的優惠力度與直接競爭樓盤“匯仁陽光”相同，VIP客戶購房可享總價直減1.5-2萬元優惠。在各幢開售三天內再推出高額優惠，以出其不意的高折扣（如：總房價直減VIP優惠后再享96-97折的方式，提高客戶的優惠力度感）方式促進客戶現場認購，同時避免競品樓盤的優惠力度競爭，有效逼定客戶認購，提高開盤的有效去化。4. 蓄客VIP客戶的準入制，

7、原推房源是8000抵30000元，建議本次VIP客戶只交3000元即可，降低認籌金額，以蓄積大量準客戶，提高準客戶的資源掌握量。5. 蓄客活動，本次蓄客為達到有效蓄客量及穩定客戶，建議采用認籌有禮品贈送（價值150元左右禮品：夏季太空被、電水壺，所有獎品均貼項目標識推廣語，提高項目銷售信息傳播），所有VIP客戶開盤當天無論認購與否均可參與熱場抽獎活動（分3個時段據獎項大小依次抽獎，抽獎禮品價值200-500元不等，獎項總名額為18名，）以保證客戶不中途退場，達到有效客戶的現場保有量。所有VIP客戶當天成功認購的可享“購房獎勵金”，（“購房獎勵金”統一獎5000元的裝修基金可充抵房款優惠，或1個

8、點的折扣優惠。），購房獎勵金不對外公布、不宣傳，僅開盤當天內場通告，以逼定客戶認購時使用。推廣策略：通過對上一期的客戶來電來訪總結，本項目的客源主要集中在城南片區及周邊鄉鎮。因此，本項目的推廣方向仍需主要集中于蓮塘區域。推廣媒體選擇：1、 公交媒體：以蓮塘、向塘到南昌城的公交車，蓄客開始后在沿線的公交車設置車內、車頭條幅，抓住流動媒體，擴大蓮塘片區的整體宣傳作用。（公交車：236、201、127、116、128、106、203）公交車條幅，發放時間4月24-30日（7天）2、 短信媒體：短信推廣實行重點蓮塘擴散南昌市的策略，蓄客期開始每周，周五周六發布短信30萬條，其間按開盤推售節點再每次增加

9、發短信5萬條。總計發放短信約260萬條。區域3月22、23、29、30日，4月5、6、12、13日（蓄客）4月19、20、27、28、29、30日，5月3、4日（正式推盤）5月底（尾盤去化）6次蓮塘每天5萬條；每天10萬條；每天5萬條；南昌市每天1個片區，每區5萬條每天1個片區，每區5萬條每天1個片區，每區5萬條合計80萬條120萬條60萬條3、 原未認購客戶回訪：通過對未購客戶的回訪，挽回部分因房型而未購買的客戶，同時起到客戶間的相互銷售信息傳播。4、 更新搜房網上相關推售信息，并發布一期網絡通欄，提高網絡看房客戶對項目的電話了解與及到場咨詢，提高銷售去化。5、 電視游字，于推盤期間在蓮塘主

10、要電視頻道上發放15日的項目新推房源銷售信息，發放時間：4月25日-5月10日。四、 項目推廣配合開盤前事項1. 房源面積：目前，就規劃文本中并未明確所推戶型面積，及贈送部分面積測量數據，務請開發方于3月15日前提供房源面積、贈送面積的詳細數據。（目前規劃文本中無從查看戶型面積配比表）2. 戶型單：目前所推10-12號樓的房源沒有戶型單張，建議設計并印制。務請貴開發方提供10-12號樓的戶型設計CAD圖紙，于3月20日前完成設計稿件，于3月30日前印制完成，投放銷售中心。3. 整理工地環境：開發方需提請施工方在4月份前完成項目內施工環境的整理，以營造較好的看房環境，展示項目品質。并按看房需求搭建高標準的看房通道，提高客戶的現場品質體驗，促進銷售。4. 展示區園林：建議結合項目規劃，園林施工節點，在可能的情況下，提前規劃種植園林，提高項目的展示面，讓客戶充分認可項目的價值與品質。5. 戶外廣告牌：建議在蓮塘城區及迎賓大道沿線設置廣告位，建立