1、 畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）題目：深圳市房地產(chǎn)市場存在的問題及對策研究 深圳市房地產(chǎn)市場存在的問題及對策研究摘要隨著我國房地產(chǎn)業(yè)取得令人矚目的發(fā)展，深圳市房地產(chǎn)市場自身逐漸趨于完善，對相關(guān)行業(yè)的拉動作用日趨明顯，但不可否認(rèn)的是在新形勢、新政策的影響下，深圳房地產(chǎn)市場還存在一些問題。本文從理論與實(shí)證的結(jié)合上，全面系統(tǒng)地分析了深圳市房地產(chǎn)市場存在的問題，并提出了一些解決問題的思路與對策，以促進(jìn)深圳市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。本文共分三大主要部分：第一部分綜述我國目前房地產(chǎn)市場總體狀況和深圳市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀；第二部分分析指出了深圳市房地產(chǎn)市場存在的問題，為深圳市的房地產(chǎn)市場改革提供方向；第三部分針對深圳市現(xiàn)階段房

2、地產(chǎn)市場存在的問題，借鑒國內(nèi)外的經(jīng)驗(yàn)，提出了改革的建議與對策，希望能為深圳市房地產(chǎn)市場的完善提供參考和借鑒。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；問題；對策THE RESEARCH ON GUANGZHOU REAL ESTATE MARKET EXISTENCE QUESTIONS AND COUNTERMEASURES ABSTRACTMakes the amazing progress along with our country real estate industry, Guangzhou real estate market oneself tends the consummation gradua

3、lly, is day by day obvious to the related profession's drawing function, what but is undeniable is in the new situation, under the new policy influence, Guangzhou real estate market also has some problems. This article from the theory and in the real diagnosis union, has analyzed Guangzhou real

4、estate market existence question systematically comprehensively, and proposed some solve the question mentality and the countermeasure, promotes the Guangzhou real estate industry healthy development. This article is divided three major main parts: the first part in real estate market at present wer

5、e overall status and development status of the real estate market in guangzhou; The second part analysis points out the problems existing in the real estate market in guangzhou, the real estate market reforms in guangzhou provide direction; The third part at present the real estate market in guangzh

6、ou, the existing problems of the experience of at home and abroad, and puts forward suggestions and countermeasures of reform, the hope for guangzhou real estate market to offer reference and the perfect.Key words: Real estate market; Question; Countermeasure目 錄1 緒論11.1 研究背景及目的11.2 國內(nèi)外研究狀況11.3 課題研究的

7、方法41.4 論文構(gòu)成及研究內(nèi)容42 深圳市房地產(chǎn)市場總體情況概述52.1 當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場概況52.2 深圳市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀63 深圳市房地產(chǎn)市場存在的問題分析83.1 房價雖受到政策影響，但仍高企難降83.2 房地產(chǎn)市場的法規(guī)和服務(wù)體系仍不夠健全和完善83.3 舊城改造面臨文化保護(hù)、資金成本和改造阻力等問題93.4 物業(yè)管理發(fā)展速度快，但服務(wù)質(zhì)量尚待提高94 改善深圳市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的對策114.1 從政府、開發(fā)商、購房者三方面入手解決房價高問題114.2 加大力度落實(shí)房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)，完善市場體系124.3 有步驟、分階段推進(jìn)城中村改造124.4 積極探索物業(yè)管理公司與業(yè)主之間和

8、諧相處的策略135 結(jié)論15參考文獻(xiàn)17致謝18 1 緒論1.1 研究背景及目的我國房地產(chǎn)業(yè)在近年獲得了快速發(fā)展,目前已成為我國國民經(jīng)濟(jì)的一個支柱產(chǎn)業(yè)。在此大環(huán)境下，我國的部分大城市（如深圳、上海、北京等一線城市）的房地產(chǎn)市場對國民經(jīng)濟(jì)的影響更是日益加大。以深圳市為例，根據(jù)深圳市國土資源局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2005年2010年，深圳市房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重逐年上升，房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的年均貢獻(xiàn)率約16，年均直接拉動GDP增長約1.5個百分點(diǎn)。與此同時，深圳市房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展也不同程度地帶動了珠三角一帶的建筑、裝潢、家電等20多個行業(yè)的發(fā)展，為深圳、廣東乃至我國的經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長

9、做出了積極的貢獻(xiàn)。但隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和各項(xiàng)改革的深入，深圳市房地產(chǎn)市場在發(fā)展中也暴露出不少問題，比如：商品房空置嚴(yán)重，結(jié)構(gòu)性矛盾突出；商品房價格不合理，影響商品房有效需求的擴(kuò)大；房地產(chǎn)稅費(fèi)過重，法規(guī)不健全；房地產(chǎn)市場服務(wù)體系不夠完善等。這些問題的長期存在和不斷積累將嚴(yán)重影響社會經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和諧發(fā)展,應(yīng)引起我們的重視。通過對深圳市房地產(chǎn)市場存在的實(shí)際問題進(jìn)行分析和總結(jié)，找出解決問題的妥善對策將有利于政府部門按照科學(xué)發(fā)展觀的要求，加強(qiáng)宏觀調(diào)控；有利于房地產(chǎn)開發(fā)商抓住機(jī)遇，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；為建設(shè)“資源節(jié)約型，環(huán)境友好型”社會做出積極貢獻(xiàn)，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展及深圳市房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展。1.2 國

10、內(nèi)外研究狀況1.2.1 國外研究及進(jìn)展羅伯特·泰勒（Robert·Taylor），美國REMM聯(lián)美集團(tuán)董事長，他在2009年3月20日的美國房地產(chǎn)市場與交易報告會發(fā)表的美國房地產(chǎn)市場介紹1中指出：美國房地產(chǎn)作為資本的市場流動性相對比較大，且因房地產(chǎn)銷售的稅務(wù)通過法律的方式進(jìn)行減免或者抵消，所以房地產(chǎn)購買不需要交稅。而在美國房地產(chǎn)的擁有方式一般有以下四種：獨(dú)立持有，就是以單獨(dú)的個人或者以公司的名義持有；固定比例持有型產(chǎn)權(quán)，即同樣的地產(chǎn)由不同的人以不同的比例持有；聯(lián)合持有產(chǎn)權(quán)，如果共同持有產(chǎn)權(quán)人其中的一個人退出或者去世，那么共同持有產(chǎn)權(quán)中他的個人部分自動勻分到其他持有人的手上；

11、夫妻婚約持有型，僅限于合法夫妻共同擁有的財產(chǎn)。由于美國的房地產(chǎn)市場的法律、保險保障體系非常完善，信息化程度非常高，它的操作、交易直觀透明，因此美國房地產(chǎn)市場具有標(biāo)準(zhǔn)化、模塊化及信息化的特點(diǎn)。彼得·科伊（Peter·Coy）和馬拉·德霍瓦內(nèi)西安（Mara·DerHovanesian）于2008年9月18日發(fā)表在美國商業(yè)周刊/中文版的美國房地產(chǎn)市場的困局2一文中指出，美國房地產(chǎn)市場面臨著一系列的問題：商業(yè)房地產(chǎn)貸款以及住宅貸款之外的消費(fèi)貸款的違約數(shù)量正在增加；房地產(chǎn)市場主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)衰退所引發(fā)的更為普遍的經(jīng)濟(jì)難題是美國銀行的一大挑戰(zhàn)；即使在貸款重組能夠減少債權(quán)人

12、的損失并對購房者有利的情況下，交易還是會因?yàn)閺?fù)雜的程序和投資者間的利益沖突而擱淺；抵押貸款證券的所有者和住宅市場正在發(fā)生著的情況之間的聯(lián)系層次過于疏散等。并且針對上述問題提出了他們的建議：通過大規(guī)模地減少貸款數(shù)量來修正資產(chǎn)負(fù)債表；在財務(wù)上激勵貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)任由貸款進(jìn)入抵押品贖回權(quán)喪失狀態(tài)而不是把它們進(jìn)行重組；美國政府、美聯(lián)儲應(yīng)積極介入，除將短期利率下調(diào)外，還應(yīng)向銀行提供擔(dān)保貸款。瑞典工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所的Yves·zenou教授在瑞典工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所2010年年度工作總結(jié)會議上發(fā)表了名為中國決策者的房地產(chǎn)政策選項(xiàng)3的工作報告，他在該文中系統(tǒng)的討論了房地產(chǎn)政策的基本理論與國際經(jīng)驗(yàn)，并指出中國房地

13、產(chǎn)市場的特殊性和問題：如中國的住房市場經(jīng)歷了由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)的巨大轉(zhuǎn)變；中國借助戶口制度而對流動人口有著獨(dú)特的控制；盡管中國在近些年來經(jīng)歷了非常快速與大規(guī)模的城市化過程，但城市化水平依然很低，集聚程度也還不夠；中國有著相對比較重要的非正式租房市場城中村；中國十分關(guān)注如何才能最好地解決城市流動人口所帶來的貧困和住房短缺問題等。他結(jié)合一些基本經(jīng)驗(yàn)與中國的這些特殊性為中國當(dāng)前的房地產(chǎn)政策選擇提出了切實(shí)中肯的建議：政府直接投資對城中村的建筑進(jìn)行翻新和重建，或者以免稅來引導(dǎo)企業(yè)入駐城中村；按地區(qū)進(jìn)行有效率的城市住宅補(bǔ)貼計(jì)劃，鼓勵社會福利住房建設(shè)并將其作為長期解決之道；政府應(yīng)該認(rèn)可城中村的合法性，并為

14、農(nóng)村移民提供體面的社會福利住房；在農(nóng)村地區(qū)創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會；實(shí)施有助于改善住房并減少貧民窟的選擇性小額信貸政策等。1.2.2 國內(nèi)研究及進(jìn)展郭春娜2006年在深圳市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀、問題及對策研究4一文中提出了她對深圳市房地產(chǎn)市場的一些觀點(diǎn)，她認(rèn)為深圳市房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入成熟理性時期，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位越來越重要，房地產(chǎn)市場自身愈加完善，對相關(guān)行業(yè)的拉動作用日趨明顯。隨著住房信貸、房地產(chǎn)開發(fā)投資信貸政策進(jìn)一步寬松，加上2002年7月1日開始實(shí)行的土地招標(biāo)制度，房地產(chǎn)市場增長較快，深圳現(xiàn)已成為國內(nèi)市場發(fā)育較完善的城市之一。高有蓮2002年在京、滬、穗、杭四城市市場透視深圳市房地產(chǎn)市場分析5一文

15、指出，房地產(chǎn)走勢特點(diǎn)主要有兩點(diǎn)：房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展與當(dāng)?shù)卣w經(jīng)濟(jì)水平的提高和老百姓的經(jīng)濟(jì)實(shí)力增長有直接關(guān)系，與城市規(guī)劃發(fā)展有密切關(guān)系；以滿足中低收入者居住水平為目標(biāo)，以經(jīng)濟(jì)適用房為主導(dǎo)，既是房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的源泉所在，也是房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要趨勢。而深圳市房地產(chǎn)市場已進(jìn)入規(guī)范和理性發(fā)展階段，市政府的宏觀調(diào)控和市民消費(fèi)的成熟為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供良好的條件。華偉在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)6一書中指出，對于一個完善的房地產(chǎn)市場來說，市場的自由運(yùn)行非常重要，政府不應(yīng)過分干預(yù)房地產(chǎn)市場的運(yùn)作，必須保證市場對資源配置起基礎(chǔ)性作用，緊密與市場調(diào)節(jié)相結(jié)合，這樣才能保證投資者對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心，正常進(jìn)行投資，進(jìn)而保證社

16、會經(jīng)濟(jì)的安定繁榮。對房地產(chǎn)市場實(shí)施有效調(diào)控的關(guān)鍵是，政府在市場運(yùn)行中正確選擇自己的位置和充分發(fā)揮自己的作用，按照市場發(fā)育程度建立起清晰完備的調(diào)控系統(tǒng)。王劍2008年在我國房地產(chǎn)市場存在的問題與對策7中指出當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)存在以下問題：融資渠道單一；外資流入放大了房地產(chǎn)市場潛在風(fēng)險；房價上漲的心理預(yù)期刺激了房地產(chǎn)市場的投機(jī)性行為；房地產(chǎn)市場供求失衡等。可通過完善房地產(chǎn)金融市場體系；進(jìn)一步改革利率和匯率機(jī)制,調(diào)節(jié)境外資金供求；通過稅收政策抑制投機(jī)性需求；優(yōu)化房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)等舉措解決以上的問題，從而更好的發(fā)揮房地產(chǎn)市場在整個國民經(jīng)濟(jì)中的作用。楊銘德和霍瑞瑤2006年在聯(lián)合發(fā)表的淺議2010年亞運(yùn)

17、會對深圳房地產(chǎn)業(yè)的影響8一文提出，亞運(yùn)會所帶來的基礎(chǔ)設(shè)施改善、市場形象提升、城市更新加快、環(huán)境改善和可持續(xù)發(fā)展能力提高等諸多有利因素，為深圳提高城市的整體競爭力打下了基礎(chǔ)，而這可以為房地產(chǎn)市場的發(fā)展贏得更好的經(jīng)濟(jì)和社會環(huán)境，當(dāng)然，這樣的影響無疑是間接的、長期的。亞運(yùn)會帶來的城市基礎(chǔ)設(shè)施的改善和城市形象的提升，會改善其對于周邊人群的吸引力，讓更多的珠三角富裕階層到深圳置業(yè)。總的來說，考慮到深圳住宅市場存量巨大且仍處于增量階段，加之土地供應(yīng)充足，可以預(yù)計(jì)亞運(yùn)會除了帶來居住偏好的區(qū)域轉(zhuǎn)移和局部地區(qū)房價的上漲之外,同時會對深圳房地產(chǎn)市場的整體供求關(guān)系和價格走勢產(chǎn)生重大的影響。對亞運(yùn)會之于深圳房地產(chǎn)市場

18、的影響，我們應(yīng)該持有謹(jǐn)慎樂觀之態(tài)度。眾多學(xué)者的研究表明，房地產(chǎn)市場在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有舉足輕重的地位。因此，我們應(yīng)該在汲取國內(nèi)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，針對目前深圳市房地產(chǎn)市場在發(fā)展過程中暴露的較多需要改善的方面，提出完善深圳市房地產(chǎn)市場的具體對策和措施。這將有利于深圳市房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)育，有利于人民生活水平的提高，因此具有重要的理論意義和現(xiàn)實(shí)意義。1.3 課題研究的方法（1）文獻(xiàn)研究法：通過搜集、整理文獻(xiàn)以獲得論文所需資料，從而全面、正確地了解深圳市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀。（2）歸納法：根據(jù)深圳市房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況，結(jié)合多位學(xué)者的研究成果，歸納總結(jié)出筆者自己的觀點(diǎn)。1.4 論文構(gòu)成及研究內(nèi)容隨著我國

19、房地產(chǎn)業(yè)取得令人矚目的發(fā)展，深圳市房地產(chǎn)經(jīng)過多年的發(fā)展，逐步克服行業(yè)中存在的種種問題，逐漸走向成熟。但不可否認(rèn)的是在新形勢、新政策的影響下，深圳房地產(chǎn)市場還存在一些問題。本文在對深圳市房地產(chǎn)市場問題進(jìn)行深入系統(tǒng)分析的基礎(chǔ)上，進(jìn)而提出相關(guān)的對策措施。本課題基本內(nèi)容包括四部分：（1）我國房地產(chǎn)市場總體情況概述及深圳市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀綜述。（2）深圳市房地產(chǎn)市場存在問題分析。（3）提出改善深圳市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的有效對策。 （4）結(jié)論。對全文所進(jìn)行的工作情況進(jìn)行小結(jié)。2 深圳市房地產(chǎn)市場總體情況概述2.1 當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場概況近年來，隨著我國市場化改革的快速推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為拉動經(jīng)濟(jì)增長的支柱

20、產(chǎn)業(yè)。9縱觀國內(nèi)，從沿海開放城市到中西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)，中國大地上幾乎所有城市商品樓如雨后春筍般拔地而起。但這種高速的發(fā)展帶來的卻是：一邊是因?yàn)榻ǚ空鞯卮笈鸁o地農(nóng)民淪為無產(chǎn)者，面對動輒上萬元1平方米的天價且日日見漲的房價只好“望樓興嘆”的城市平民；另一邊卻是大量被廉價甚至無償征用的土地建成的樓房大量閑置，所謂的開發(fā)區(qū)、工業(yè)區(qū)卻因?yàn)檎胁涣松獭⒁涣速Y而荒草叢生。從宏觀經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展角度看，目前中國經(jīng)濟(jì)長期持續(xù)發(fā)展基本上是靠貿(mào)易和基礎(chǔ)設(shè)施的巨額投資推動的，對外資的依存度較高，在全球經(jīng)濟(jì)一體化的過程中，很容易受到外部因素的影響。從外國的成功經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，具有決定性意義的內(nèi)部需求效應(yīng)恰恰是我們的軟肋，

21、內(nèi)需拉動對GDP增長貢獻(xiàn)率較低也是不爭的實(shí)事，從這個角度講，持續(xù)高漲的房價不但擾亂了房產(chǎn)市場的正常供求關(guān)系，更嚴(yán)重的是抑制了其他商品市場的健康成長，客觀上加劇了經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局的扭曲。2010年，我國房地產(chǎn)市場紛繁復(fù)雜、變幻莫測。4.17新政、9.27二次新政以及逐月出臺的各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策與治理通脹的宏觀調(diào)控政策交互作用，進(jìn)行宏觀調(diào)控和調(diào)控效果甚微成為房地產(chǎn)行業(yè)的兩大重要特征。全國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)綜合景氣指數(shù)持續(xù)下降；全年完成開發(fā)投資額48267.07億元，同比增長33.2%，增速放緩；資金來源72494億元，同比增長25.4%，其中利用外資增速最高。商品房銷售面積10.43億平方米，同比增長10.

22、1%；銷售額5.25萬億元，同比增長18.3%；年均銷售價格5029.149元/平方米。 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局.2010年中國統(tǒng)計(jì)年鑒EB/OL.,2010-12-15.七十個大中城市房屋銷售價格環(huán)比總體上揚(yáng)，兩次調(diào)控后均出現(xiàn)下降，調(diào)控并非沒有得到預(yù)期的效果；價格同比有較大幅度上升，但漲幅從4月以后開始逐步收緊。主流房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績搶眼，銷售額突破百億的房地產(chǎn)企業(yè)近40家，排行榜前十位房地產(chǎn)企業(yè)共銷售5319億元；銷售面積過500萬平米的房企6家，前十位共銷售5329萬平米；2 數(shù)據(jù)來源: 國家統(tǒng)計(jì)局.七十個大中城市房屋銷售價格指數(shù)EB/OL.,2011-5-2.迎合市場需要、多元化發(fā)展分散風(fēng)險

23、是房地產(chǎn)企業(yè)快速、平衡發(fā)展的重要原因。重點(diǎn)監(jiān)測城市銷售價格普遍上漲，三線城市房價漲幅最大，一線城市的漲幅最小，新建住宅房價漲幅超二手住宅；銷售面積有升有降，一線城市降幅最大，2009年成交火爆、2010年調(diào)控頻繁是銷售面積下降的重要原因。2011年，截至5月份，房地產(chǎn)市場在通脹與調(diào)控的交互作用下運(yùn)行著，成交量有較大幅度的下降。展望后半年，通脹有望得到合理控制，房地產(chǎn)調(diào)控的影響將占據(jù)主導(dǎo)地位，房價有望保持穩(wěn)定并出現(xiàn)小幅下降。2.2 深圳市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀隨著住房制度改革取得突破性進(jìn)展和房地產(chǎn)市場立法規(guī)范工作的快速發(fā)展，深圳市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭良好，市場運(yùn)作進(jìn)一步得到規(guī)范。10深圳市房地產(chǎn)業(yè)以空前

24、的速度發(fā)展，一改平穩(wěn)增長的態(tài)勢，各類房屋交易的均價由1992年的每平方米1350元上升為2010年的每平方米11623元。商品房大量供應(yīng)，買家選擇較多，形成了買方市場，商品房交易量大幅增加，以2010年10月份成交量為例，2010年10月1日至10月20日，深圳全市一手成交套數(shù)為14195套，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)均超越9月份全月成交，成交再度創(chuàng)出年內(nèi)新高。在價格方面，10月1日至10月20日，深圳全市一手住宅均價為11777元/平方米，環(huán)比下跌4.8%， 數(shù)據(jù)來源：廣州市國土資源與房屋管理局網(wǎng). 2010年年度廣州市10區(qū)房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況通報EB/OL.,2010-12-2.依然維持在高位盤整。房地產(chǎn)市

25、場機(jī)制逐步形成，受國家宏觀調(diào)控和“限購令”的影響比較大，比如在2010年10月15日深圳“限購令”頒布后，10月16日-10月20日全市日均成交套數(shù)為401套，與前20天日均成交710套相比，日均成交套數(shù)跌幅接近44%。除此之外，16日-20日全市成交均價為9591元/平方米，與前20天相比大跌18.5%， 數(shù)據(jù)來源：廣州市國土資源與房屋管理局網(wǎng). 2010年10月份廣州市10區(qū)房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況通報EB/OL.,2010-11-15.限購令的威力表露無遺。其他方面，房地產(chǎn)市場法規(guī)逐步完善，商品房的質(zhì)量也有較好的提高，商品房成交逐年增加，房地產(chǎn)市場逐步走向成熟主要表現(xiàn)在以下幾個方面：（1）深圳

26、市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長加速，投資結(jié)構(gòu)日趨合理，投資重點(diǎn)明顯向普通住宅傾斜，別墅、高檔住宅、豪華辦公樓等項(xiàng)目投資已得到了有效控制。以珠江、萬科、富力等強(qiáng)勢房產(chǎn)企業(yè)為例，這些企業(yè)目前呈現(xiàn)出產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品創(chuàng)新、規(guī)模經(jīng)營、質(zhì)量管理、營銷服務(wù)、成本控制、物業(yè)管理、品牌競爭八大競爭優(yōu)勢，具體表現(xiàn)為產(chǎn)品結(jié)構(gòu)堅(jiān)持專業(yè)方向，以住宅開發(fā)為主，對商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓持謹(jǐn)慎態(tài)度，降低了市場經(jīng)營風(fēng)險，贏得較好收益；產(chǎn)品創(chuàng)新上不斷突破，從規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、園林景觀等方面不斷推陳出新；質(zhì)量管理上將精品理念貫穿于項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等整個流程，在消費(fèi)者中贏得了良好的口碑。（2）房地產(chǎn)開發(fā)的商品房檔次，更趨于普通市民階層。住宅的標(biāo)

27、準(zhǔn)適應(yīng)不同的消費(fèi)人群，有面向成功人士、高層管理人員的中高檔住宅；有面向工薪一族的大眾化住宅，如經(jīng)濟(jì)房、廉租房等住宅；也有適合打工一族的單身公寓。隨著2010年深圳亞運(yùn)會的成功舉辦，深圳市的城市公共交通快速發(fā)展，地鐵二號線、三號線、三號線延長線、四號線、五號線、八號線、廣佛線等交通規(guī)劃項(xiàng)目的建成，很多商住小區(qū)向市郊發(fā)展，有車一族更把購房目標(biāo)定在順德、番禺、從化等地，以滿足休閑、度假需要。（3）房地產(chǎn)一級市場逐步規(guī)范，土地供應(yīng)總量從嚴(yán)把關(guān)的宏觀調(diào)控政策已收到明顯成效。完成土地面積幅度減少，正在開發(fā)的土地面積略有減少。據(jù)中原地產(chǎn)的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，深圳全市十區(qū)2010年1-10月份居住類用地供應(yīng)面積約1

28、45萬平方米，相當(dāng)于2010年全年供應(yīng)量的九成左右，不過僅占2009年全年供應(yīng)的六成左右。從2004年以來深圳居住類土地的供應(yīng)量來看，平均年供應(yīng)約150萬平方米的土地，可建設(shè)商品住宅約300萬平方米；其中2004、2005兩年間，深圳全市供應(yīng)的居住用地不足20幅、可建筑面積僅110萬平方米左右。這直接導(dǎo)致在其后的幾年間一手住宅市場一直存在供不應(yīng)求的壓力。雖然2006年以來深圳加大了土地供應(yīng)，但在2008年，全市新供應(yīng)的居住類用地的建筑面積又回落至320萬平方米左右， 數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn).2010年廣州市房地產(chǎn)市場監(jiān)測報告EB/OL.2010-11-28.還不到近幾年一手住宅年均成交面積的一半。

29、（4）商品房銷售價格增長速度快于居民經(jīng)濟(jì)收入水平的增長速度。據(jù)調(diào)查,2010年，深圳130個主流樓盤,在7月前后共有51個項(xiàng)目出現(xiàn)價格下調(diào),占據(jù)總量的39.2%,價格持平和上漲的樓盤數(shù)量分別為49個和30個,約占37.7%及23.1%。深圳市2010年商品房平均價格增長速度約為38%,而人均年收入的增長卻還不到15%,6 數(shù)據(jù)來源: 陽光家緣網(wǎng).2010年廣州市商品房平均價格統(tǒng)計(jì)報告EB/OL.2010-12-21.市民對開發(fā)商的打折則認(rèn)為是假打折、有小優(yōu)惠。高房價帶來的恐慌讓不少觀望者在買房與不買房之間徘徊不前，引起變相的供求矛盾突出。3 深圳市房地產(chǎn)市場存在的問題分析3.1 房價雖受到政策

30、影響，但仍高企難降深圳市房價在受到國家宏觀調(diào)控和“限購令”的情況下，雖在一定的時間段是有所下降，但總體趨勢是呈現(xiàn)出上漲的勢頭。以2010年的深圳市房價為例，陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，2010年1月1日至12月28日，深圳十區(qū)二市一手住宅均價為11623元/平方米，除了增城與從化，2010年全市十區(qū)一手住宅成交均價為13107元/平方米，同比2009年的9501元/平方米，上漲了38%，是2004年深圳樓價進(jìn)入上升通道后升幅較大的一年。深圳樓價均價從9501元/平方米到超1.3萬元/平方米，3606元/平方米的漲幅只花了一年時間。也就是說，市民遲一年購買一套100平方米的房子，平均要多付36萬多元。20

31、10年全年深圳僅供應(yīng)住宅用地197.1732萬平方米，供地量不足2平方公里。但樓面地價均價高達(dá)6615元/平方米，比2009年上升60%。這個數(shù)值超越了2007年的高位，成為深圳年度地價的新高峰。2010年中的最高地價則是在2010年12月16日，白云新城三幅住宅用地出讓再創(chuàng)深圳地價新高，保利以35億元奪得兩地塊，7 數(shù)據(jù)來源: 陽光家緣網(wǎng). 2010年廣州市土地供應(yīng)狀況報告EB/OL.2011-2-2.其中一幅地塊地價高達(dá)20605元/平方米。而與一路攀升的高房價相比，居民的購買能力就相形見絀了。據(jù)2010年深圳市統(tǒng)計(jì)局公布的對深圳八個城區(qū)（南沙、蘿崗除外）的5000名常住居民進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)查

32、表明：自2006年以來，按家庭月收入1萬元以上、30009999元、3000元以下分組，三組收入水平的市民表示生活水平下降的比例分別為6.8%、15.7%和24.8%，8 數(shù)據(jù)來源: 廣州市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng).2010年年度廣州市國民經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)EB/OL.,2010-1-13.市民的經(jīng)濟(jì)收入水平不高往往在當(dāng)今高房價的情況下難有購房興趣。3.2 房地產(chǎn)市場的法規(guī)和服務(wù)體系仍不夠健全和完善近幾年來，深圳市雖然制定出臺了有關(guān)土地使用、商品房預(yù)售、房屋租賃、抵押、房地產(chǎn)中介、城市房屋拆遷、物業(yè)管理等方面的政策法規(guī)，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了一定的規(guī)范，但是，房地產(chǎn)市場的法規(guī)建設(shè)仍滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)法規(guī)的實(shí)

33、施情況較差，有法不依的現(xiàn)象較為普遍，房地產(chǎn)糾紛不斷，爛尾樓仍時有出現(xiàn)，房地產(chǎn)虛假廣告多，物業(yè)管理收費(fèi)不規(guī)范。4深圳市房地產(chǎn)市場的中介服務(wù)、金融服務(wù)、法律服務(wù)仍不完善，收費(fèi)過多、服務(wù)不規(guī)范的現(xiàn)象較多，房地產(chǎn)咨詢、評估、經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)體系不完善，從業(yè)人員和中介機(jī)構(gòu)的信譽(yù)不強(qiáng)。金融服務(wù)體系不完善，銀行按揭審批手續(xù)繁瑣，銀行之間缺乏良性競爭，金融對房地產(chǎn)的支持力度不足。法律服務(wù)體系還沒有形成，老百姓有關(guān)房地產(chǎn)交易的法律問題沒有得到及時有效的解決。3.3 舊城改造面臨文化保護(hù)、資金成本和改造阻力等問題深圳是典型的依據(jù)老城區(qū)發(fā)展的現(xiàn)代化都市，城市發(fā)展速度快，城中村現(xiàn)象極為嚴(yán)重。據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳市白云、天河、海珠

34、、芳村、黃埔等區(qū)共有138個城中村。自2009年起，深圳市政府拉開了深圳市史上規(guī)模最大的城中村改造工程的序幕。隨著相關(guān)項(xiàng)目的動工以及房地產(chǎn)企業(yè)在城中村改造中的一系列動作，深圳市城中村改造工程也倍受社會各界關(guān)注。但在對城中村的實(shí)際改造過程中面臨著以下三大難題：（1）改造成本高，投資回報小。城中村現(xiàn)有建筑密度大，容積率高，社會管理問題嚴(yán)重，這也是使政府將城中村改造迫切地提上議事日程的原因。撇開城中村改造的社會問題，高昂的拆遷安置成本，巨額的投資，而且由于回遷安置面積大，可用于銷售的面積小，投資回報小。如何降低城中村改造的成本，保證合理的投資回報率，是城中村改造能否順利推進(jìn)的最大制約因素。（2）文化

35、保護(hù)問題。舊城區(qū)擔(dān)當(dāng)著城市政治、經(jīng)濟(jì)、文化和社會生活中心的功能。舊城歷史文化重點(diǎn)表現(xiàn)為舊民居及空間所代表的傳統(tǒng)居住文化。因此，在改造過程中如何更好保存和延續(xù)舊城區(qū)的文化和生活方式是舊城改造面臨的一大難題。（3）村民的阻力問題。目前，城中村村民收入主要靠集體經(jīng)濟(jì)和出租屋收入。改造后的拆遷安置補(bǔ)償成為制約城中村改造進(jìn)程最大的障礙，村民現(xiàn)有出租屋經(jīng)濟(jì)收益是村民改造的機(jī)會成本問題，因而村民只愿意接受面積補(bǔ)償。城中村現(xiàn)有容積率已接近或達(dá)到城市規(guī)劃的上限，如果要使城中村改造盈利，勢必要提高容積率，從而突破城市規(guī)劃的界限。從目前一些城市的改造來看，改造后村民依舊過著以出租收入為主的寄生生活，沒有實(shí)現(xiàn)村民生存

36、方式的轉(zhuǎn)變。因此改造面臨村民的意愿與改造最終目的相背的困境。3.4 物業(yè)管理發(fā)展速度快，但服務(wù)質(zhì)量尚待提高深圳是國內(nèi)樓盤引入物業(yè)管理最早的城市之一。經(jīng)過多年的摸索，深圳的物業(yè)管理水平已經(jīng)有了很大的提高。5但是，提高并不代表就令人滿意。最近一段時間，深圳多個樓盤爆發(fā)物業(yè)管理糾紛，這并不僅僅是一種巧合。隨著業(yè)主們的維權(quán)意識的覺悟，物業(yè)管理所存在的問題也一一在暴露，亂收費(fèi)、霸道、水平低下等等問題也還存在于部分樓盤和小區(qū)。以2009年為例，據(jù)深圳市房屋管理所統(tǒng)計(jì)，深圳市共調(diào)處各類矛盾糾紛4000多宗，1至5月，全市共發(fā)生群體性事件300多宗，其中30人以上重大群體性糾紛200多宗，占群體性事件總數(shù)的7

37、7。物業(yè)管理糾紛呈上升趨勢，2009年以來共發(fā)生30宗，占總數(shù)12。9 數(shù)據(jù)來源: 廣州市國土資源與房屋管理局網(wǎng).2009年年度廣州市物業(yè)管理運(yùn)行信息通報EB/OL., 2010-1-23.物業(yè)管理糾紛一直是媒體關(guān)注的熱點(diǎn)，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生糾紛的報道經(jīng)常見諸報端。深圳一些小區(qū)里新生的業(yè)主委員會頻頻和物業(yè)管理公司產(chǎn)生摩擦，更以各種理由炒掉自家原來有開發(fā)商背景的“老管家”，招聘合心意的“新管家”。但是“老管家”總是不肯輕易退出固有的“祖?zhèn)鹘鸬V”；而“新管家”早已急不可待地?fù)屔蠟╊^去接管。于是新老“管家”之間的械斗成為今年深圳物業(yè)管理市場上的“頭條新聞”，令人側(cè)目也讓人擔(dān)憂。面對如此之多的糾紛

38、，連物業(yè)管理的主管部門也為之頭疼。4 改善深圳市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的對策4.1 從政府、開發(fā)商、購房者三方面入手解決房價高問題解決高房價問題，要從以下三方面入手：（1）必須建立在政府自身定位清楚的基礎(chǔ)之上。為什么房價會居高不下、越來越高、高得離奇，中央政府三令五申，出臺各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策來整治高房價，而地方政府卻陽奉陰違，不愿出重拳整治。因?yàn)楦叻績r最大的獲利者正是地方政府本身。11因此，要從兩方面入手：一方面，取消“土地財政”，把土地出讓的權(quán)利收歸中央，由中央統(tǒng)一管理，這就從根本上解決了土地財政和高房價之間的矛盾；另外一方面，遏制房價瘋漲，政府要大力建設(shè)保障性住房，并且應(yīng)該禁止保障性住房進(jìn)入流通領(lǐng)域

39、。現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)適用房，居住使用5年后允許轉(zhuǎn)讓，建議取消市場化轉(zhuǎn)讓，由政府回購，用于安置其他符合條件的人員。所以，解決高房價問題的關(guān)鍵在政府，根本前提是政府明確自身定位，與此同時嚴(yán)打開發(fā)商囤地炒地。（2）開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)起相應(yīng)的社會責(zé)任。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該要自覺配合國家宏觀調(diào)控，不要一味地追求利益，以建立“有責(zé)任、有良心、有效益”的企業(yè)為宗旨，且應(yīng)做到提高商品房質(zhì)量，增加商品房有效供給；樹立品牌，提高行業(yè)信譽(yù)。細(xì)一點(diǎn)說，房地產(chǎn)商應(yīng)該要致力于提高自己的質(zhì)量，不僅僅是建造質(zhì)量，還有售后服務(wù)質(zhì)量；第二個就是要控制好房價。一方面房地產(chǎn)商通過抬高房價來增加利潤，另一方面市民因經(jīng)濟(jì)收入增長幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房價增長幅度

40、而買不起房子。經(jīng)濟(jì)收入水平上不去，房價又降不下來，久而久之，購房者就從心理上形成了一種對房地產(chǎn)企業(yè)反感甚至敵對的情緒，這就給房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展造成不良的影響，因此，房地產(chǎn)商應(yīng)該自己控制好成本和房價，在保障自已盈利的同時，更要保證市民買得起房，從而促進(jìn)企業(yè)自身的發(fā)展和房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。（3）這里所提的購房者包括普通購房者和投資客。首先，普通購房者應(yīng)該做到不盲目跟從購房大潮，更多的是要做到冷靜對待當(dāng)今房市，不做無辜的房市受害者；然后是投資客，現(xiàn)在一種流行的觀點(diǎn)是投資客是房價失控的罪魁禍?zhǔn)祝丫芙^投資客當(dāng)作是房市調(diào)控措施之一，其實(shí)是相當(dāng)錯誤的。投資客的加入就有了二手市場的發(fā)育，一手、二手的相互

41、補(bǔ)充可以起到穩(wěn)定市場的作用。另外，由于投資客的加入刺激了開發(fā)商的開發(fā)積極性，增加了可供房源，雖然短期內(nèi)有部分不能落實(shí)到實(shí)際需求者手中，但卻有相當(dāng)部分流入出租市場，而使當(dāng)?shù)氐淖》砍鲎鈨r格下降，使一部分暫時買不起房子，而對住房要求又比較高的人群能以可以接受的房租比較容易找到自己滿意的住房。 當(dāng)然，任何事物物極必反，如果投資專為了投機(jī)，一旦發(fā)生某種誘因，容易產(chǎn)生市場大的波動而帶來許多社會問題，要解決這個問題，一要政府加強(qiáng)行情監(jiān)測，及時向公眾公布房市運(yùn)行情況；二是政府拿出可行性的平抑房價的措施，讓投機(jī)客覺得無利可圖，自然投機(jī)行為就會退潮。4.2 加大力度落實(shí)房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)，完善市場體系鑒于深圳市房

42、地產(chǎn)市場的法規(guī)建設(shè)仍滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)法規(guī)的實(shí)施情況較差的實(shí)際情況，政府和相關(guān)管理部門必須在認(rèn)真實(shí)施現(xiàn)行法規(guī)的前提下，加大市場監(jiān)督力度，提高法律法規(guī)執(zhí)行力，落實(shí)國家房改政策。不斷提高政府對房地產(chǎn)市場的管理水平，不斷完善房地產(chǎn)法律，加快促進(jìn)房地產(chǎn)市場的法規(guī)建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的競爭環(huán)境更加公平合理，推動房地產(chǎn)市場逐步走向法制化。通過完善房地產(chǎn)市場法規(guī)，建立和完善房地產(chǎn)市場體制，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造良好的市場環(huán)境，促使深圳市房地產(chǎn)市場持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。在完善房地產(chǎn)市場體系方面，首先要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場服務(wù)體系，完善房地產(chǎn)中介、法律、金融和售后服務(wù)體系。加強(qiáng)對中介企業(yè)的管理，搞好住宅市場

43、的中介服務(wù)，通過充分的信息溝通、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，促進(jìn)住房的銷售、交易和租賃，提高中介行業(yè)的專業(yè)水平和服務(wù)質(zhì)量。加強(qiáng)房地產(chǎn)交易過程中的法律支持和服務(wù)，保障消費(fèi)者的權(quán)益。提供完善的金融服務(wù)，增強(qiáng)市民的購房能力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的繁榮。其次要培育房地產(chǎn)三級市場。12促進(jìn)房改房上市交易的擴(kuò)大，促進(jìn)存量房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)流動和房地產(chǎn)市場的長期繁榮穩(wěn)定。房地產(chǎn)二級市場必須以房地產(chǎn)三級市場為依托。要有遠(yuǎn)見地制定合理的政策和具體實(shí)施對策，堅(jiān)持放水養(yǎng)魚的原則，制定優(yōu)惠的稅收政策、金融政策和土地價格政策，支持房地產(chǎn)買賣、租賃等交易，促進(jìn)交易規(guī)模的擴(kuò)大。4.3 有步驟、分階段推進(jìn)城中村改造（1）遵循“誰受益、誰投資”原則，解決

44、“城中村”改造資金來源問題。在城中村改造資金的籌措上，以村集體和村民個人出資為主，市、區(qū)兩級財政視情況對編制規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及建設(shè)公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施給予適當(dāng)支持。由當(dāng)?shù)卮宓募w經(jīng)濟(jì)或改制后的股份制經(jīng)濟(jì)實(shí)體拿出一部分自有資金、原村民共同集資和銀行優(yōu)惠貸款等方式籌款；所在區(qū)政府財政拿出一部分資金；深圳市政府實(shí)施優(yōu)惠政策，并建設(shè)部分市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施。在特殊情況下，市政府在這個問題上可以考慮允許房地產(chǎn)開發(fā)商插手，比如富力地產(chǎn)、合景泰富、香港新鴻基地產(chǎn)三家房地產(chǎn)商聯(lián)手共建獵德村。（2）深圳的舊城改造必須注意地域文化的提煉。首先，在規(guī)劃上應(yīng)該將嶺南的傳統(tǒng)工藝建筑文化和騎樓民居文化融為一體，將現(xiàn)代大廈

45、文化和西方建筑思想融為一體，成為舊城改造的建筑文化風(fēng)格和特色。地域文化離不開地理氣候環(huán)境，更離不開土生土長的原住民。俗語說“一方水土，養(yǎng)一方人”，深圳舊城改造不要只顧拆建，不給回遷。無論是舊村改造還是舊城改造，只有讓原居民回遷才能保持“原汁原味”，保持地域民俗和文化本源。堅(jiān)持“新舊分治”的思路，根據(jù)不同區(qū)域的歷史文化特點(diǎn)和當(dāng)代建設(shè)的功能訴求，引導(dǎo)城市風(fēng)格的取向，使歷史文化與現(xiàn)代文明有機(jī)融合，在城市更新中尋求新的發(fā)展契機(jī)。在實(shí)施城市更新的過程中，既要避免歷史街區(qū)被夷為平地，又要承載產(chǎn)業(yè)新的發(fā)展。如我們可以通過發(fā)展綠色建筑，營造宜居環(huán)境，改善能源結(jié)構(gòu)，推廣中水和雨水利用，加強(qiáng)建筑廢棄物再利用等多種

46、途徑，有效地推進(jìn)節(jié)能減排工作，以促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)和社會可持續(xù)發(fā)展。（3）確保村民利益不受侵害。村民是城中村改造的主體，城中村改造必然涉及每個村民的切身利益，村民最關(guān)心的是自己的切身利益是否得到保障，因此改革的難點(diǎn)在村民自身。城中村改造不但要重視城中村的景觀改造，更要重視人的改造。改造后村民的生活方式?jīng)]有得到根本改變，依舊過著游手好閑的生活，是城市人力資源的極大浪費(fèi)。因此，要大力對村民開展宣傳教育活動，提高他們對開展改革的重要性、必要性的認(rèn)識；要將村民納入社會保障范疇，在過渡期內(nèi)保證他們的最低生活水平，免費(fèi)開展勞動技能培訓(xùn)，提高他們思想文化素質(zhì)，使他們能夠獨(dú)立地開展種植業(yè)以外的經(jīng)營活動，以便維持生計(jì)

47、。這樣，就能更好的解決在改造過程中的人為阻力問題。4.4 積極探索物業(yè)管理公司與業(yè)主之間和諧相處的策略（1）完善物業(yè)管理公約，以消除不合理的物業(yè)管理關(guān)系。盡管物業(yè)管理糾紛的發(fā)生有其必然性，但并不是說物業(yè)管理糾紛不能預(yù)防、減少或有效解決。13解決深圳物業(yè)管理的糾紛，最重要的是完善物業(yè)管理公約，消除不合理的物業(yè)管理關(guān)系產(chǎn)生因素。在新建住宅小區(qū)中，開發(fā)商像其他產(chǎn)權(quán)人一樣，應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)管理費(fèi)，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行職責(zé)。產(chǎn)權(quán)人或使用人只有在正確判斷不合理物業(yè)管理關(guān)系產(chǎn)生原因的基礎(chǔ)上，通過完善物業(yè)管理公約條款及內(nèi)容來約束、制裁破壞正常物業(yè)管理關(guān)系的行為，將糾紛消滅于萌芽。那么，如何完善物業(yè)管理公約的條款及

48、內(nèi)容呢？筆者認(rèn)為，最重要的是在物業(yè)管理公約中明確業(yè)主委員會議事程序及監(jiān)督問題。在簽訂物業(yè)管理公約時，物業(yè)管理各方就應(yīng)詳細(xì)約定業(yè)主委員會的組成、議事規(guī)則和工作程序、考核標(biāo)準(zhǔn)、工作準(zhǔn)則、業(yè)主委員會組成人員的選舉、罷免程序、監(jiān)督業(yè)主委員會工作的機(jī)構(gòu)組織及監(jiān)督程序等問題，這樣才能更好地保障物業(yè)管理各方的合法權(quán)益。（2）政府應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管力度，規(guī)范物業(yè)管理的收費(fèi)。對于如何解決物業(yè)管理中的亂收費(fèi)問題，政府應(yīng)在物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方面采取新的舉措，結(jié)合行業(yè)實(shí)際運(yùn)作需要，政府有關(guān)部門需完善行業(yè)立法，規(guī)范行業(yè)相關(guān)管理，擬定物業(yè)收費(fèi)定價的指導(dǎo)機(jī)制，并成立價格指導(dǎo)專家小組，為非普通住宅小區(qū)的收費(fèi)定價提供專業(yè)的評審意見、建議，進(jìn)

49、一步理順物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理，促進(jìn)物業(yè)管理的市場化進(jìn)程。對亂收費(fèi)的物業(yè)管理公司，應(yīng)給予重罰。情節(jié)嚴(yán)重的需限制其經(jīng)營。建立物業(yè)管理事前防范機(jī)制，減少民事糾紛。9建立事前防范機(jī)制，小區(qū)的水、電管線和計(jì)量表直接由供水、供電部門接入每一戶家中，以減少業(yè)主與物管公司的矛盾，避免物管公司將自用水、電的費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到業(yè)主身上。做到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，并由這些單位依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、保養(yǎng)的責(zé)任。（3）明確物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)管權(quán)。當(dāng)業(yè)主違規(guī)時或違約欠費(fèi)時，物業(yè)管理公司必須具備有效的方法進(jìn)行監(jiān)管和保護(hù)自己的權(quán)利。14物業(yè)管理企業(yè)畢竟是一個民事主體而非行政管理機(jī)關(guān)，作為民事主體的物業(yè)管理企業(yè)不具有行政權(quán)力，因而物業(yè)管理企業(yè)不可能采取任何強(qiáng)制措施，它所能做的僅僅是發(fā)現(xiàn)了問題，及時向業(yè)主及施工單位提出意見，或者向有關(guān)行政管理部門報告，而不能直接采取有效的行政制裁手段。目前物業(yè)管理公司的作法通常是斷電斷水，但由于這種作法缺乏法律上的依據(jù)，往往會遭到拒交物業(yè)管理費(fèi)的小業(yè)主的強(qiáng)烈反對，致使矛盾激化。香港也常發(fā)生的管理費(fèi)拖欠的事，為了物業(yè)的公共利益，對于拖欠管理費(fèi)的問題，香港的某些法律規(guī)定了物業(yè)公司可采取的手段。例如，香港多層大廈（業(yè)主立案法團(tuán)）條例第二十二條至第二十六條規(guī)定的手段主要有：法團(tuán)在田土廳登記田土注冊備忘錄；強(qiáng)行