1、思源房地產電子商務解決方案一、概述     和其它所有行業一樣，房地產業也正在受到全球電子商務化趨勢的影響。商務的運作方式將會發生變化，并且將會產生新的模式和流程。越來越多的地產發展商認為，今天開始涉足該領域的公司將成為未來地產業的領導者。    電子商務實際上就是在網絡上進行的商務，就是借助強大的數字信息技術來了解每個客戶的需求和傾向，為他們提供個性化的產品和服務，然后盡可能快速、便捷地實現交易并將產品和服務交付給用戶。個性化、自動化的服務特征，為商業機構增加收入、降低成本、建立和加強與客戶之間的關系。 

2、0;   盡管電子商務系統的好處是如此誘人，但作為房地產企業如何實現真正意義的電子商務，開發、部署以及管理這些系統，并成功獲得電子商務所帶來的巨大益處卻并不容易。除了要應用快速發展的最新技術之外，如何針對房地產業務的具體特性，融合與調整現有的傳統業務處理過程，最大限度地發揮電子商務的優點成為問題的關鍵。思源房地產電子商務解決方案，就是為此產生的一系列方法和建議，以及依此開發出來的整套應用系統。解決方案的目標在于在為房地產企業有效、快速地成功構建電子商務系統，支持從客戶資源的擴展、樓盤的吸引力、各種相關商業因素的交互式洽和、促使成交的各種手段，直至實現交易的全部業務過程。&#

3、160;    思源的解決方案包括了為發展商創建的發展商形象網站，網上樓盤展示交易系統，房屋裝修顧問系統，售樓現場促銷系統，數字化社區系統，銷售管理系統，光盤電子樓書等等。     在具體規劃、構建以及部署實施這些系統的過程中，思源的方案始終強調新的商業模式需要即時為企業創造效益，這包括：與報紙等傳統媒體廣告相配合，最大化傳播效應，形成更多的準客戶群體；利用互聯網這個世界上最大的傳播媒體，吸引更多買家的光顧；更動感精彩、更豐富翔實的內容展示，準確而完整表現發展商的創意和樓盤優勢，讓客戶更多認同；從傳統缺乏針對性的“推”營銷模

4、式，轉化為客戶個性化地“拉”以及交互式的模式，從而最大程度把握客戶的需求，有效促成購買；“任何時候、任何地點”的商務方式，有效縮短購買考察周期，減少外來機會沖擊，地提高成交率；將廣告投入效果的“縱向窄幅遞減”，轉化為“橫向寬幅疊加”，迅速地形成人氣，縮短樓盤售罄周期，加快資金周轉率，使業務進入良性循環。  二、房地產與電子商務 目前中國的房地產業的效益仍然不盡如人意，在上市公司中，地產行業的收益率低于平均水平3個百分點，房地產業的基本狀況是大部分發展商市場規劃、定位比較模糊，雖然一般地產企業都擁有高資產，但同時差不多也都高負債、高存量，雖然大部分有較高的回報，但是

5、風險高，未知的不穩定因素特別多。 這些年來，開發商為促進銷售，找專業公司策劃樓書，大手筆的廣告攻勢，制作樓盤模型，有魄力的不惜工本建樣板房甚至大型售樓處。雖然這些傳統的套路曾經有效，往后可預見的時期也一樣不可或缺。但是，業內人士，尤其是專業的大型房地產商，深感這些模式已經很難發揮根本性的效應來幫助企業走出困境，并帶來持續發展的能力和樂觀的前景。 在地產界尋求突破，甚至變革的需求下，時下如火如荼的互聯網經濟和電子商務熱潮自然成為人們首選的解決方案，建樓盤網站、網上房屋拍賣，甚至連“房.COM”的概念也被提了出來。然而，大部分的地產商目前仍處于觀望狀態，一方面還搞不清電子商務到

6、底是怎么回事以及如何與傳統的地產業務結合，另一方面主要是懷疑建一個網站能否真正為樓盤的銷售帶來實際的效益？ 目前地產界較普遍的做法是建一個只有靜態內容的網站，有的拿出一、兩套出售單位在某一個網站上拍賣一下，起一點轟動效應，基本上是將互聯網概念作為一種炒作的內容，談不上什么電子商務，也沒有對樓盤的銷售業務帶來實際的效益。另外一種做法則非常激進，即所謂的“房.COM”，標榜要給地產界帶來一場革命，徹底擺脫傳統的地產經營模式，將經營土地開發轉為經營房產供應的互聯網ICP，甚至將建筑材料的采購供應全部網絡化運作，這些網站的興起也有一、兩年的歷史，沒有太多的公司追隨，目前不是偃旗息鼓，就是完全

7、沒有實際運作，成為互聯網泡沫在地產界的典型體現。 思源的解決方案在于利用互聯網和數碼先進技術構建真正的電子商務系統，改造傳統的地產商業模式和必要地重組部分業務流程，將傳統的地產業務與電子商務模式有機地結合起來，即時促進商業效益。  三、思源解決方案的產生 思源公司是最早將計算機技術引入房地產物業管理行業的軟件開發商之一。自1994年首先推出 “1+1=1”物業管理軟件以來，思源相繼推出了從3.0、5.0到6.0版本的思源物業管理系列軟件，房產銷售、租賃管理軟件以及為大型房地產企業或集團化物業管理公司開發的7.0版MIS管理系統。 經過6年來不懈

8、的努力，思源公司及其軟件產品得到了行業和社會的廣泛認同。目前，全國二十多個城市、近五百家專業的房地產、物業管理公司已經使用思源的管理軟件系統。思源的軟件還通過了國家科委、建設部的鑒定，正式發文在全國推廣。擁有最多的客戶、最高的市場占有率，在房地產、物業管理行業，思源成為名副其實的最大軟件開發、提供商。 作為房地產、物業管理行業軟件的領跑者，思源還努力成為行業發展的推動者。思源歷次軟件版本的更新都體現了我們對房地產、物業管理的最新理解和解決方案。思源是最早開始研究將業務流程的計算機化轉向基于Internet的軟件開發商之一，我們不是從科技文獻，而是與客戶一起，在對房地產、物業管理模式的

9、共同探索和實踐中，逐步認識和理解到房地產電子商務的勢在必行及其巨大的發展前景，從而開始投入了大量的資金，歷時一年半研發并成功推出了完整的房地產電子商務解決方案及其應用系統。 2000年3月，思源率先推出了數字化社區系統，并于5月份在北京天鴻集團開發的回龍觀文化居住區成功實施。數字化社區系統的成功，奠定了思源房地產電子商務解決方案的基礎，并成為完整應用系統的重要組成部分。因為，數字化社區所實現的網上社區服務與管理、網上購物、生活資訊、社區大家談（BBS）等，不僅僅是電子商務技術在物業管理行業的成功應用，更重要的市改變了地產商的產品樓盤的本身。具有巨大附加值的樓盤將大大提高客戶的認同并成

10、功提升營銷的業績，并且將改變傳統地產經營的理念和營銷模式。 思源六年來曾先后為蘇州易通“獨墅苑”、北京“現代城”、北京曙光花園、回龍觀通達花園以及北京天創世緣等項目提供房地產營銷或物業管理顧問，還協助其中的一些企業成功地實施了重大的管理架構調整和業務流程重組。這使思源對房地產、物業管理的具體運作模式、業務需求和內涵有了深刻的理解，對數字化技術在地產業務中的應用掌握了大量的第一手數據。另外，思源集團的成員公司，深圳仲衡商務在這個方案的討論前期，對北京、上海、廣州和深圳共200家房地產公司進行了專題抽樣調查。所有這些都為思源房地產電子商務系統的可靠性和實用性打下了堅實的基礎，并確保了思源

11、所提出的是真正面向行業、全面可行的解決方案。 思源房地產電子商務系統的綜合優勢還在于，其不僅擁有大量最新技術所開發的新系統，同時還集成了思源房地產MIS管理、房地產銷售管理以及數字化社區等已有的、功能強大、性能穩定可靠的應用系統，這將確保用戶組建的是成本經濟、高效率、高效益的真正實用的電子商務系統。  四、思源房地產電子商務系統的功能 電子商務，電子是手段，商務才是主體，因此必須支持從客戶資源的擴展、產品的吸引力、各種相關商業因素的交互式洽和、促使成交的各種手段，直至實現交易的全部業務過程。     因此，房地產電

12、子商務系統，絕不只是建一個網站那么簡單！思源房地產電子商務解決方案包括了為發展商創建的發展商形象網站，網上樓盤展示交易系統，房屋裝修顧問系統，售樓現場促銷系統，數字化社區系統，銷售管理系統，光盤電子樓書等。這些基于互聯網和數碼技術的系統，將有效地幫助地產商迅速樹立品牌，提升管理水平，從而大幅度地提高樓盤的銷售業績。 發展商形象網站介紹發展商實力和開發經營理念，使客戶對地產商品牌產生信心和認同。 網上樓盤展示銷售系統 網上實景瀏覽采用最新VR360度旋轉影像瀏覽技術，客戶可以在網上身臨其境地觀看樓盤樣板房及各種現場實景。買家還可以通過網站瀏覽樓盤不斷更新的外觀圖片，

13、從而了解樓盤的建設進度。網上選房客戶既可以直接進入某棟樓、某層及某一套房查看相關資料，也可以設定樓層、朝向、面積、首期金額等條件，迅速查找到適合自己需求的單元。客戶可以查看到房間的平面布置、戶型點評、裝修效果、售價、各種付款方式的比較表等詳細資料。 環境規劃展示以電子地圖結合三維動畫技術，展示樓盤基本資料介紹社區周邊環境介紹、社區智能化、會所情況、社區內部環境及市政、商業、文化配套設施、分級展示樓盤的區位、交通、周邊等的電子地圖、樓盤的建筑外觀形象的工程進度情況的動態展示等。 在線訂房客戶可以通過互聯網遠程查詢樓盤的單位銷售狀況并隨時下訂，系統支持客戶信用卡在線支付交易。&

14、#160;按揭理財客戶可以根據自身的財務情況，查詢、計算各種按揭方式的付款情況，便于安排資金計劃及確定合適的置業投資策略。發展商還可以通過這一系統向客戶提供本樓盤投資回報的分析資料等。 數字化社區系統對于已建成或擬建數字化社區的發展商，可以讓買家和準買家通過這個系統了解和體驗從網上社區服務到網上超市，從社區BBS系統到無所不包的網上生活雜志的數字化社區生活新模式，充分認可物業的高附加值。 網上裝修顧問系統每一種戶型都提供高、中、低三種檔次的裝修方案，客戶可以觀看不同的裝修效果圖以及裝修材料說明和參考報價。客戶可以自由組合不同房間的裝修方案，并獲得系統提供的相應報價組合。&#

15、160;售樓處現場促銷系統通過售樓處現場局域網絡的電腦配置，更豐富、動感地介紹樓盤的資料，既可以由客戶自行操作，也可以作為售樓人員樓宇推介、說服的強效輔助。 光盤電子樓書不僅僅是樓書的電子版本，除了三維動畫模擬實景等動態展示效果外，系統還設置了各種功能可以讓客戶隨時通過互聯網遠程連接，查詢樓盤銷售的最新動態和資料，成為不會過期的“活”的樓書。 房產銷售管理系統 結合不同類型的房地產公司和房地產代理公司的先進經驗，借鑒優秀的銷售管理模式，涵蓋房地產銷售從定價、潛在客戶管理、成交合同管理、模擬成交、收款管理到銷售傭金管理的全過程，采用前、后臺管理，即方便銷售又有利于資料的保密，

16、并且可以在后臺隨時靈活地發布和更新網上展示的樓盤房間資料和定價。  五、電子商務如何為發展商帶來效益 評價商業模式的標準只有一個，那就是能否為企業帶來效益。房地產電子商務的模式的前景，在于其能即時地推動樓盤的營銷，增加成交機會，創造更多的銷售額。 1、世界首富已經不在是某個鋼鐵大王或石油大王，而是比爾蓋茨軟件公司創始人，而最近國內著名IT企業北大方正領導人則宣稱，其公司內在今年底將會出現數以百計的百萬富翁。在已經到來的新經濟時代，與IT相關的企業管理人和白領階層越來越將成為置業人群中的主流。    因此，基于互聯網構建的電子

17、商務模式，不僅變革、擴展傳統的房產營銷方式和手段，更是創造了一個符合時代精神與傳播氛圍的營運形態，更能夠獲得潛在客戶群體的品牌認同感。可以說，無論是高尚住宅還是經濟適用的樓盤開發，誰贏得了這部分的購房消費群體，誰就獲得了在地產業生存與發展的機會。 2、與報紙等傳統媒體廣告相配合，最大化傳播效應，形成更多的準客戶群體。根據相關的市場研究，在傳統媒體廣告的攻勢下，被搶奪到的“眼球”基本上分為形成擁有欲望的、有興趣的以及引起注意的三類群體。第一類群體差不多都會現場看樓，而且最終成交的買家只能在這類群體中產生，而大部分的第二類群體和全部的第三類群體，則由于沒有足夠的驅動力去安排時間和跨越空間

18、去現場看房，成為了大量的無效廣告受眾。問題在于，這些被流失的群體中實際存在著大量適配的準買家。    互聯網 “任何時候、任何地點”的特點，將使第二、三類群體中大量人士通過網站“親臨樓盤”，而一個優秀的樓盤展示交易網站將盡可能地使瀏覽者升級為有擁有欲望的群體，有效增加現場看樓準客戶的數量。 3、互聯網本來就是世界上最大的傳播媒體，通過與房地產專業信息網站的鏈接，以及準客戶通過搜索引擎查詢，都會使樓盤有更多的機會吸引買家的光顧。 4、發展商初始的規劃以及樓盤策劃所形成的賣點和優勢概念，由于媒體篇幅的限制、銷售人員的素質及其流動性等各種因素，往往造

19、成大量的信息流失，嚴重影響客戶對樓盤的認同率。而售樓現場展示促銷系統、光盤電子樓書等更動感精彩、更豐富翔實的內容展示，準確而完整表現發展商的創意和樓盤優勢，更多認同必然得到更多的商業機會。 5、買房作為大宗商品的消費行為，其必然要經歷理性考量的過程。其實每一位準買家都在尋找自身需求狀況與樓盤之間的 “適配點”，找不到這個“適配點”就不會有成交。然而，買家的需求是完全個性化的，很難由發展商宣傳的有限的主題賣點來解決。比如，客戶的預算可以買到同一個樓盤高層的兩房單位或低層的三房單位，而這個決定只有買家自己最清楚應該如何選擇。    思源的房地產電子商務系統中

20、網上展示、現場促銷系統以及電子樓書，提供了強大的聯機查詢、搜索功能。客戶完全可以根據自己的預算、面積、朝向、戶型等檢索到相應的單位，迅速定位“適配點”。這就從傳統的營銷模式缺乏針對性的“推”，轉化為由客戶有針對性地“拉”，以及交互式的模式，從而最大程度把握客戶的需求，有效促成購買。 6、除了極個別的旺銷樓盤，大部分買家的購買過程都會有一定的周期，包括親朋多次看房、交訂考慮等等，這個周期會流失大量的成交客戶。網上看房、電子樓書的聯機查詢以及網上交訂等，可以有效地縮短購買考察周期，減少外來機會沖擊，極大地提高成交率。 7、發展商投入傳統媒體廣告會有“效果遞減”的現象，即同樣的廣

21、告效果越來越差，這是由于同一受眾群體反饋不可抗拒的自然規律。然而，當樓盤仍然高存量，廣告又趨于零效果時，發展商就會陷入尷尬的困境。電子商務的方案實施，在于將廣告投入效果的“縱向窄幅遞減”，轉化為“橫向寬幅疊加”，迅速地形成人氣，縮短樓盤售罄周期，加快資金周轉率，使業務進入良性循環。  六、電子商務帶來商業模式和業務流程的變化  房地產電子商務模式為地產業帶來了巨大的發展前景，但同時也提出了挑戰，要求企業在商業模式和業務流程上做出變革，主要表現在以下幾個方面： 經營內容的擴展商業模式不再僅僅是傳統房地產從圈地到銷售的過程，還在于通過網絡的服務將業務內容擴展

22、和延長，經營的資源也不再是與買家一次性的交易，而是建立了永久的客戶關系。 虛擬資產的經營 虛擬空間的價值開始進入地產商的經營范疇。就如同北京天鴻集團董事長李法增在回龍觀數字化社區建成開通時所說的：“建數字化社區等于再造一個回龍觀，虛擬的社區今后將比現實的社區更值錢！”  跨區域的經營和管理互聯網真正的魅力和發展前景就在于其提供了超越空間的經濟模式。電子商務的實現和深化，將使得地產的跨區域經營和管理成為現實。整個系統的資源共享和協同運作，將使商業組織的效率和利潤最大化。 直銷化的模式由于網絡經濟中房地產企業架構的中間層次作用減弱，行政結構逐漸趨向扁平化。信息化商業模式每宗交易或準買家的

23、訪問點擊相關資訊的記錄都會由系統保存下來，這些信息將會由知識管理和數字神經系統進行處理和分析，地產商的規劃和產品定位將會變得清晰而準確。 服務個性化網絡經濟的特征是任何的商業模式都將成為一種服務模式，而個性化服務是其中的精髓。購房者與發展商在網絡端點的直接交互，因此發展商將更需要實時的掌握客戶的思維、喜好和他們對價格的承受能力，從而根據人們個別的特點來專門設計，制造的個性化居住空間和氛圍。  七、系統的架構與技術說明     這部分介紹系統的物理配置、技術平臺、開發工具、網絡安全及系統的總體框架。 1、系統配置圖： 2、技術平臺與開發工具：經過充分的論證和比較，思源的房地產電子商務解決方案選用微軟的平臺和開發技術，這不僅因為微軟的平臺和技術具有運行穩定可靠、開發工具齊全高效等優點，還因為思源與微軟的合作伙伴關系，這將在開發技術、培訓、服務等方面獲得全方位的支持。Microsoft BackOffice 服務器應用程序平臺提供了大量的實施電子商務系統的產品。其中包括：用于應用程序服務器和網絡共享的 Windows