1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上 濟(jì)寧市物業(yè)管理狀況分析 物業(yè)管理是隨著住房制度改革和房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展而誕生的一個(gè)新興行業(yè)，它對改善居民的生活環(huán)境、維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長、提高城市整體管理水平發(fā)揮著重要的作用。 從全國宏觀來看，物業(yè)服務(wù)行業(yè)作為新興的服務(wù)行業(yè)進(jìn)入中國30年的的時(shí)間，從沿海城市傳入內(nèi)陸，發(fā)展迅猛，發(fā)展空間大，需求多，但是也凸顯出了問題和矛盾。雖然我市的物業(yè)管理起步較晚，但是發(fā)展迅速，企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大，物業(yè)管理人員隊(duì)伍更加強(qiáng)壯，物業(yè)管理覆蓋面積逐年增加，這一新興行業(yè)的興起，提供了為數(shù)眾多的就業(yè)崗位。 根據(jù)山東省的整體規(guī)劃，濟(jì)寧市作為經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)發(fā)展城市，與全國的其他城市一樣，城市

2、發(fā)展速度快，外來居住人口增加，勢必進(jìn)行經(jīng)濟(jì)房產(chǎn)建設(shè)，濟(jì)寧現(xiàn)在每年都有大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工，或者正在規(guī)劃設(shè)計(jì)之中，這些項(xiàng)目建成后都會需要物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，這就為物業(yè)服務(wù)提供了發(fā)展空間。 濟(jì)寧的物業(yè)服務(wù)公司一般提供的服務(wù)包括清潔、綠化、保安、市政工程、會議服務(wù)，餐飲服務(wù)、前臺接待、工程維修（水、電、暖）、設(shè)施設(shè)備日常的養(yǎng)護(hù)管理等服務(wù)，近年由于物權(quán)法、山東物業(yè)管理?xiàng)l例的頒布，加上政府部門對物業(yè)行業(yè)的重視以及支持，物業(yè)服務(wù)在濟(jì)寧市的發(fā)展趨于正規(guī)化。 濟(jì)寧市物業(yè)管理的基本現(xiàn)狀： 一、目前，濟(jì)寧物業(yè)服務(wù)公司的模式有： 1、私營企業(yè)：個(gè)人成立的物業(yè)管理服務(wù)公司。一般資質(zhì)為3級，但是存在規(guī)模小，服務(wù)單

3、一，人力匱乏，管理模式不科學(xué)、發(fā)展后勁不足的缺點(diǎn)。例如：銀都小區(qū)宏達(dá)物業(yè)，菱花小區(qū)等。 2、開發(fā)商自己建立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，特點(diǎn)是對物業(yè)情況熟悉，資金雄厚，但是建管一家，依賴性強(qiáng)，問題暴露明顯，如房屋質(zhì)量問題，這些物業(yè)公司中有的是只承包自己本公司的物業(yè)，有的則是內(nèi)外兼包，這些物業(yè)公司有濟(jì)寧九巨龍物業(yè)服務(wù)公司，濟(jì)寧大地物業(yè)服務(wù)公司，濟(jì)寧魯興物業(yè)服務(wù)公司，濟(jì)寧艾家物業(yè)，濟(jì)寧華園物業(yè)等。 3、專業(yè)化、新型的、符合現(xiàn)在濟(jì)寧市隊(duì)伍要求和需求的企業(yè)，這些企業(yè)的特點(diǎn)是制度較完善、正規(guī)，有一定的人力資源、經(jīng)驗(yàn)、資金，成為濟(jì)寧市場上物業(yè)服務(wù)行業(yè)的新生主力，有一定的競爭力，但這些企業(yè)數(shù)量不多，沒有核心凝聚力，主要通

4、過投標(biāo)渠道為物業(yè)服務(wù)來源，如：濟(jì)寧香江物業(yè)服務(wù)有限公司，濟(jì)寧田申物業(yè)服務(wù)有限公司，濟(jì)寧彩通物業(yè)服務(wù)有限公司等。 4、外地進(jìn)駐濟(jì)寧的物業(yè)服務(wù)公司，這些公司具有一定的實(shí)力，可以擴(kuò)展外地的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，專業(yè)技術(shù)較純熟，且具有很強(qiáng)專業(yè)針對性，比如濟(jì)南明德物業(yè)服務(wù)的濟(jì)寧醫(yī)學(xué)院，北京普凈物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)的濟(jì)寧附屬醫(yī)院等。 二、物業(yè)服務(wù)公司概況 1.濟(jì)寧物業(yè)服務(wù)公司的服務(wù)內(nèi)容一般有保潔、保安、綠化、工程維修、會議招待、前臺接待、市政工程、餐飲服務(wù)、園林綠化等。 2.按照物業(yè)公司資質(zhì)的劃分：濟(jì)寧市注冊的物業(yè)公司就有363家，合格的為319家，其中一級資質(zhì)一家，二級資質(zhì)8家，其中濟(jì)寧市區(qū)內(nèi)二級資質(zhì)3家，其余為三

5、級資質(zhì)，可以看出濟(jì)寧的物業(yè)管理服務(wù)公司以三級資質(zhì)為主， 序號 資質(zhì) 名稱 主要項(xiàng)目 服務(wù)內(nèi)容 備注 1 一級 濟(jì)寧九巨龍物業(yè)管理有龍城、水景花園、碧水保潔、保安、工屬于開發(fā)商 限公司 云天 程 濟(jì)寧魯興物業(yè)管理有限保潔、保安、工 2 二級 洸河花園、魯興花園 屬于開發(fā)商 公司 程 通信大廈、濟(jì)寧婦幼保保潔、保安，工 濟(jì)寧彩通物業(yè)管理有限 程、前臺接待、3 健院、中國聯(lián)通濟(jì)寧分 公司 會議服務(wù) 公司、科苑小區(qū) 濟(jì)寧市華園物業(yè)服務(wù)有銀河大廈、運(yùn)河城商業(yè) 4 保潔 屬于開發(fā)商 限責(zé)任公司 摩爾 三級 5 濟(jì)寧圣澤物業(yè)服務(wù)公司 市政道路 保潔、 資質(zhì) 濟(jì)寧田申物業(yè)服務(wù)有限置城國際，置城中央公保潔、保安

6、、工 6 公司 園 程 濟(jì)寧市第二人民醫(yī)院、 濟(jì)寧大正物業(yè)服務(wù)有限保潔、保安、工 7 伊頓液壓有限公司、中 公司 程、電梯服務(wù) 國農(nóng)業(yè)銀行 濟(jì)寧艾家物業(yè)管理有限保潔、保安，工 8 冠亞星城 屬于開發(fā)商 公司 程 鄒城監(jiān)獄辦公樓、山東 濟(jì)寧坤峰物業(yè)管理有限保潔、保安，工 9 魯抗辰欣藥業(yè)有限公司 公司 程 辦公樓及廠區(qū) 濟(jì)寧興唐物業(yè)管理有限興唐金茂大廈、興唐囯保潔、保安，工10 屬于開發(fā)商 公司 翠城 程 保潔、保安，工 濟(jì)寧誠信物業(yè)管理有限市委宿舍、中國移動(dòng)總 11 程、前臺接待、 公司 公司 會議服務(wù) 3.按照物業(yè)類型劃分： （1）、寫字樓、商場：特別是政府及一些高檔的寫字樓，濟(jì)寧香江物業(yè)管

7、理有限公司憑借香港大廈的管理優(yōu)勢，將部分酒店的金鑰匙服務(wù)注入物業(yè)管理，使其在濟(jì)寧寫字樓市場占據(jù)重要份額。 （2）、住宅：住宅建成以后，主要由開發(fā)商下屬的物業(yè)公司管理。如九巨龍、金城、鴻順等。 （3）、醫(yī)院、工廠：一般通過公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)等，產(chǎn)生物業(yè)服務(wù)公司，但是也有可能幾家物業(yè)公司分區(qū)合作。其中也可有關(guān)系運(yùn)作。 三、物業(yè)管理費(fèi) 濟(jì)寧的住宅物業(yè)管理費(fèi)主要為0.21.4元/之間，多層在0.2-0.5元/ 2之間，小高層0.7-1.4元/（含電梯）。商業(yè)在0.8-3.6元/m之間，濟(jì)寧市優(yōu)質(zhì)的寫字樓價(jià)格在1.4元/左右，比如置城國際中心，甲級寫字樓比如興唐金茂大廈物業(yè)費(fèi)用達(dá)到3.6元/。 物業(yè)管理

8、費(fèi)用的構(gòu)成： 1.管理服務(wù)人員的工資，社會保險(xiǎn)和按規(guī)定提供的福利費(fèi)的等， 2.物業(yè)共用部位，公用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行，維護(hù)費(fèi)用， 3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用， 4.綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用， 5.秩序維護(hù)費(fèi)用， 6.辦公費(fèi)用， 7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊， 8.物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)別及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用， 9.稅費(fèi)、利潤， 10.經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用， 開發(fā)商與物業(yè)管理公司合作方式： 1.由開發(fā)商出資物業(yè)管理費(fèi)用，物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)服務(wù)； 開發(fā)商投資的物業(yè)建成后，有的開發(fā)商會請自己下屬的物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，有的開發(fā)商會與物業(yè)公司進(jìn)行接洽，外聘物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，對于開發(fā)商建成的物業(yè)內(nèi)有拆遷戶的或者為

9、達(dá)到盡快銷售的目的，有的開發(fā)商會與業(yè)主簽訂協(xié)議，3-5年內(nèi)承擔(dān)物業(yè)費(fèi)用，3-5年后業(yè)主自行承擔(dān)，另一種現(xiàn)象是開發(fā)商在前期引進(jìn)物業(yè)服務(wù)公司，業(yè)主入住率達(dá)到50%或者達(dá)到成立業(yè)主委員會的條件后，可與物業(yè)服務(wù)公司接洽，自行確定物業(yè)公司，后期業(yè)主確定物業(yè)公司后，業(yè)主與物業(yè)公司簽訂合同，開發(fā)商脫離關(guān)系，有的開發(fā)商建成的物業(yè)進(jìn)行自用的，自請物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，費(fèi)用由物業(yè)公司提出，雙方確定物業(yè)費(fèi)用，費(fèi)用根據(jù)實(shí)際情況按平方或者人員計(jì)算。 2.由業(yè)主出具物業(yè)費(fèi)用，物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)服務(wù)； 物業(yè)建成后，業(yè)主自行成立業(yè)主大會，選定物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用按照平方或者人員計(jì)算。 物業(yè)管理公司收取物業(yè)服務(wù)

10、費(fèi)用由2種方法： 1.包干制，給取物業(yè)公司一定的物業(yè)費(fèi)用，費(fèi)用包含所有物業(yè)服務(wù)費(fèi)用以及物業(yè)公司利潤，物業(yè)公司自主盈虧， 2.傭金制，給取物業(yè)公司額定的費(fèi)用作為服務(wù)費(fèi)，其余物業(yè)費(fèi)用全部用于物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，結(jié)余或者不足均由業(yè)主承擔(dān)。 濟(jì)寧物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的計(jì)算與收取一般按第一種結(jié)算。 四、行業(yè)的薪酬 根據(jù)濟(jì)寧經(jīng)濟(jì)的消費(fèi)水平和人民的收入情況，以及濟(jì)寧部分業(yè)主對物業(yè)管理認(rèn)識不夠，致使物業(yè)服務(wù)人員的工資水平處于中低水平， 高層管理干部：2500-3500元； 中層干部：月薪1800-2500元 ； 物業(yè)管理員及文員：1000-1500元； 會議服務(wù)及前臺接待人員：1000-1500元， 工程人員：18

11、00元； 保安員：1200元； 清潔員：800元。 五、濟(jì)寧市物業(yè)服務(wù)發(fā)展中存在的問題 1、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收繳難，居民對物業(yè)服務(wù)認(rèn)識不夠 原因：目前濟(jì)寧市民的消費(fèi)意識有待提高，物業(yè)費(fèi)應(yīng)作為現(xiàn)代城市人納入自身消費(fèi)體系的一個(gè)不可或卻的重要消費(fèi)環(huán)節(jié)，而這一觀念的養(yǎng)成，仍然有待時(shí)日。在物業(yè)服務(wù)中，尤其在住宅物業(yè)服務(wù)中，物業(yè)費(fèi)用收繳率低，這其中有物業(yè)公司服務(wù)不到位外，業(yè)主不及時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，或者惡意不繳納服務(wù)費(fèi)也是原因之一，這種現(xiàn)象持續(xù)發(fā)生就會造成惡性循環(huán)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收繳不及時(shí)，造成物業(yè)公司負(fù)荷運(yùn)行，成本增加，久而久之，物業(yè)公司無力承擔(dān)就會造成物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，而作為業(yè)主，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，享受不到相

12、應(yīng)的服務(wù)就會不支付或少支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，且對物業(yè)服務(wù)公司不滿，造成物業(yè)公司和業(yè)主關(guān)系不和諧。 解決方法：改變?nèi)藗兊挠^念不是一蹴而就的，提高人們物業(yè)管理的認(rèn)知度一方面加大宣傳，有政府參與的正確引導(dǎo)，改變?nèi)藗兤さ目捶?，另一方便物業(yè)公司本身也要樹立品牌化的物業(yè)服務(wù)，為業(yè)主提供良好的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，樹立正確的服務(wù)意識，和業(yè)主做良好的溝通，想業(yè)主之所想，急業(yè)主之所需，樹立良好的信譽(yù)及口碑。 2、物業(yè)服務(wù)人員質(zhì)量參差不齊，缺少核心競爭力 原因：優(yōu)質(zhì)的服務(wù)是增強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的實(shí)力和市場競爭力的基礎(chǔ)，因物業(yè)服務(wù)為服務(wù)行業(yè)，行業(yè)薪水較其他行業(yè)低，物業(yè)公司很難吸收到高素質(zhì)人才，沒有辦法保證服務(wù)質(zhì)量，高素質(zhì)人才要進(jìn)入

13、物業(yè)服務(wù)公司必須從基層做起，要做好的物業(yè)管理者，就要有一線的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)在的高素質(zhì)人才很難接受這個(gè)落差，一般不會從事這個(gè)行業(yè)，人才流失嚴(yán)重，這樣就造成核心競爭力的下降，物業(yè)公司就要降低門檻吸收人員，保潔、保安等職位有些是下崗工人，她們?nèi)鄙俜?wù)的意識和相應(yīng)的知識，服務(wù)質(zhì)量上不去，因此造成社會上有些業(yè)主認(rèn)為物業(yè)就是低技術(shù)的行業(yè)，其日常工作就是打掃衛(wèi)生，簡單維修，看門而已的錯(cuò)誤認(rèn)識。 解決辦法：物業(yè)服務(wù)公司廣納人才，提高物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員薪水待遇，提高物業(yè)從業(yè)人員門檻，在招聘人才時(shí)，要如實(shí)的介紹公司情況，選準(zhǔn)合適企業(yè)需要的人，對于一線的工作人員，補(bǔ)充知識，定期開展培訓(xùn)，認(rèn)真開展敬業(yè)、愛業(yè)教育，引導(dǎo)他們

14、忠于職守，物業(yè)服務(wù)公司也要努力創(chuàng)造良好的工作環(huán)境、成才環(huán)境，從整體提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量水平。 3、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容單一，缺少完整的市場機(jī)制及管理 原因：物業(yè)服務(wù)傳入后，缺少相應(yīng)的人才，物業(yè)服務(wù)規(guī)模上不去，內(nèi)容單一，高端物業(yè)服務(wù)缺乏，市場不成熟，社會認(rèn)知度不高，政府缺少相應(yīng)的扶持與管理，濟(jì)寧市場上的物業(yè)服務(wù)公司各自為戰(zhàn)，缺少系統(tǒng)的交流，無法進(jìn)入良性競爭的局面。 解決方法：學(xué)習(xí)先進(jìn)的物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)和模式，各物業(yè)公司之間可以以行業(yè)交流的方式互相學(xué)習(xí)，吸取優(yōu)勢和經(jīng)驗(yàn)，引進(jìn)高端物業(yè)和人才。 4、物業(yè)管理公司資產(chǎn)規(guī)模較小，發(fā)展后勁不足，企業(yè)經(jīng)營困難。 原因：前面也已經(jīng)介紹到濟(jì)寧市的一部分物業(yè)服務(wù)公司為私營小企業(yè)，物

15、業(yè)等級為三級資質(zhì)，承包的物業(yè)一般為小型物業(yè)，盈利少，成本高，物業(yè)費(fèi)用難以快速回收，資金鏈過長，導(dǎo)致虧損。 解決辦法：擴(kuò)大承包物業(yè)服務(wù)面積，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，縮短物業(yè)費(fèi)用收繳時(shí)間，但真正從根本上解決這個(gè)問題，是一個(gè)漫長的過程，要盡快使企業(yè)市場化，正規(guī)化。 5、物業(yè)管理公司資質(zhì)等級偏低，優(yōu)秀品牌企業(yè)較少。 原因：我市物業(yè)管理公司有300多家，但達(dá)到一級資質(zhì)以上的僅有1家，二級資質(zhì)的8家，同其它先進(jìn)城市的高科技含量相比較，勞動(dòng)密集型依然是我市物業(yè)管理企業(yè)的特點(diǎn)。例如深圳北京等地的物業(yè)管理企業(yè)，具備高學(xué)歷的人員并不少見，而在我市，從事物業(yè)管理依然是層次和素質(zhì)低下的代名詞；另外，物業(yè)管理在市場中的地位也

16、有著明顯的差別。例如對深圳等一些城市而言，物業(yè)已經(jīng)成為公司的主要發(fā)展支柱，大名鼎鼎的萬科地產(chǎn)就是從物業(yè)公司慢慢地發(fā)展起來的，在我市還說是很難比擬的。 解決辦法：我市物業(yè)公司發(fā)展自身企業(yè)的同時(shí)還要學(xué)習(xí)其他地區(qū)的先進(jìn)技術(shù)，提高我市物業(yè)服務(wù)公司的含金量，使服務(wù)不僅停留于表面文章，找到物業(yè)服務(wù)發(fā)展的根本，提高競爭力，打出自己的品牌才是重中之重。 從此可以看出，濟(jì)寧的物業(yè)管理企業(yè)沒有形成成熟的管理機(jī)制及市場化運(yùn)行，在管理中問題矛盾明顯，有的物業(yè)公司沒有進(jìn)入良性運(yùn)營，在資金短缺的情況下，物業(yè)服務(wù)下降，造成了業(yè)主和開發(fā)商的雙重?fù)p失，和先進(jìn)國家及國際化物業(yè)服務(wù)有很大的差距。 六、濟(jì)寧物業(yè)服務(wù)的發(fā)展?jié)摿?物業(yè)服

17、務(wù)是具有長期發(fā)展?jié)摿Φ男袠I(yè)，對于二、三線城市更是如此，因此濟(jì)寧市的物業(yè)服務(wù)發(fā)展還是很有發(fā)展性的，目前隨著人們對物業(yè)認(rèn)識度的提高，政府對此也越來越重視濟(jì)寧的物業(yè)發(fā)展，濟(jì)寧市物業(yè)服務(wù)正在向?qū)I(yè)化、產(chǎn)業(yè)化、規(guī)模化、品牌化發(fā)展的方向轉(zhuǎn)變。物業(yè)公司要尋求大的突破，一定要有大的管理規(guī)模。只有達(dá)到一定的規(guī)模，物業(yè)服務(wù)公司才會有盈利，有了足夠的資金支持，保證了物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，達(dá)到公司信譽(yù)與收益的雙贏。 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的健康發(fā)展，為我市物業(yè)管理業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。物業(yè)管理業(yè)是隨著房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的發(fā)展而發(fā)展的。濟(jì)寧市很多地塊都在進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，城市化建設(shè)進(jìn)程加快，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)迅猛發(fā)展，濟(jì)寧市的居住環(huán)境發(fā)生了巨大變化，

18、物業(yè)建成后，將產(chǎn)生大量的物業(yè)需求，尤其現(xiàn)在物業(yè)服務(wù)在濟(jì)寧市場中已打下基礎(chǔ)，這對濟(jì)寧市的物業(yè)發(fā)展是一個(gè)很好的契機(jī)，對物業(yè)服務(wù)的成熟有很大的推動(dòng)作用，政府在此時(shí)加以引導(dǎo)，對濟(jì)寧物業(yè)有利好的發(fā)展。 濟(jì)寧物業(yè)服務(wù)行業(yè)模式單一，濟(jì)寧物業(yè)對高端的物業(yè)服務(wù)有很大需求，現(xiàn)在在濟(jì)寧已出現(xiàn)很多高端的住宅、酒店，有的物業(yè)價(jià)格已達(dá)到1萬元/，一方面這種高檔物業(yè)需要高檔的物業(yè)服務(wù)，我們可以借鑒外來物業(yè)公司的優(yōu)點(diǎn)與長處，結(jié)合實(shí)際情況，進(jìn)行相對應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，一方面目前濟(jì)寧市場的高端物業(yè)服務(wù)鮮有，高端物業(yè)服務(wù)在濟(jì)寧會有很大的發(fā)揮潛力和市場，這對濟(jì)寧物業(yè)服務(wù)市場也是一個(gè)改革性的變化，高端物業(yè)進(jìn)入濟(jì)寧市場后會被快速吸收，容易被濟(jì)寧市場接受，可以引進(jìn)先進(jìn)的服務(wù)技術(shù)，比如管家式服務(wù)，保姆式服務(wù)，這些都能夠快速的形成企業(yè)的品牌效應(yīng)。 在這個(gè)信息化的時(shí)代，行業(yè)的發(fā)展也離不開信息化，物業(yè)公司信息化有利于提高工作效率，