1、婚前一方按揭 婚后共同還貸離婚后房屋的歸屬和分割摘 要 ?婚姻法司法解釋三?雖已出臺三年有余，且對婚前按揭房屋及增值部分的歸屬也作出了相關的規定，但是司法理論中還是出現了大量的爭議。文中通過對典型案例進展分析，從我國現行規定出發，并對此類案件的解決提出了相應的解決措施和建議。關鍵詞 ?婚姻法司法解釋三? 個人財產夫妻共同財產 婚后房屋歸屬作者簡介：許乃義，江蘇東恒律師事務所高級合伙人兼婚姻家庭部主任，江蘇離婚律師網首席律師；戴小玉，南京財經大學法學院2021級碩士研究生，江蘇東恒律師事務所見習律師，研究方向：訴訟法學。一、典型案例及其爭議焦點一案情簡介原告王某女與被告李某男系夫妻關系，后因夫妻

2、感情確已破裂王某訴至法院要求與李某離婚，并要求對夫妻共同財產予以分割。雙方對一套住房的性質及如何分割發生爭議。經查，李某婚前以自己的名義購置住房一套，該住房原價20萬元，李某支付了首付款共6萬元?；楹螳@得房產證，登記所有權人是李某，李某用自己的工資存折累計還按揭款4萬元。經評估，該住房現值40萬元。二案例分析關于該項房產的分割主要涉及兩個爭議焦點問題：一是涉案房屋的產權歸屬問題；二是涉案房屋的增值部分的處理問題。這也是理論中相關案例中主要的爭議焦點。1.爭議焦點一：房屋的產權歸屬問題。根據我國婚姻法規定，離婚時僅對夫妻間的共同財產進展分割，因此首先我們需要厘清婚前按揭房在離婚訴訟中應認定為購房

3、人一方個人財產，還是夫妻間的共同財產。對此，本案中的李某與王某各持己見：李某認為，涉案房屋是自己在婚前所買，與開發商簽訂買賣合同以及與銀行簽訂按揭借款合同均是自己本人，并且房產證登記在自己的名下，因此該房屋應為其婚前個人財產，其不同意按夫妻共同財產進展分割。王某那么認為，其參與了涉案房屋的銀行還貸，并且該房屋的房產證是在他們婚后獲得的，因此該房屋應認定為夫妻共同財產。2.爭議焦點二：房屋增值部分的處理問題。隨著我國社會主義市場經濟的快速迅猛開展，在房地產價格持續攀升的大環境下，離婚時房屋的市場價格往往會比購房時的價格高出許多甚至數倍。房屋增值部分的處理是司法理論中比較難以解決的問題之一，但是關

4、于該房屋增值部分的處理是以權屬認定問題解決為前提的，假設不能解決按揭房屋的權屬認定問題，那么房屋增值部分的定性也無法確定，進而會影響該增值部分的處理。二、我國法律的現行規定及分析我國?婚姻法司法解釋三?第十條的規定？：“夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九

5、條第一款規定的原那么，由產權登記一方對另一方進展補償。根據上述條文的規定，我們發現其確實填補了婚前按揭房屋離婚后如何處理的立法空白，但是其在措辭上的模糊性也使得司法理論中適用的不完全統一：1.法條規定夫妻如假設不能達成分割協議時，人民法院“可以判決該不動產歸產權登記一方。“可以是否也意味著也“可以不？一方可能因為該模棱兩可的規定而過度將期望付諸訴訟，輕易回絕協商，增加訴訟的本錢；同時，該條規定給予了法官很大的自由裁量權，極易出現同案不同判的情況。2.夫妻雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時根據婚姻法第三十九條第一款規定的“照顧子女與女方權益的原那么，由產權登記一方對另一方進

6、展“補償。我們可以從法理層面分析，假設按揭房屋為產權登記一方個人財產，其與銀行簽訂借款合同，那么剩余按揭款應為其個人債務。另一方參與歸還剩余按揭款，性質上應屬于代為歸還個人債務，產權登記一方對另一方共同還貸支付的款項是否應適用“歸還或“返還，而并非“補償。由此我們看到，?司法解釋三?一方面明確按揭房屋為個人財產，另一方面法律邏輯上卻有不完善之處。3.該條文雖然明確了離婚時雙方婚后共同還貸支付的款項及對應財產增值部分的分割問題，但未就分割方法和標準作出詳細詳細的規定，故仍然不能解決司法理論中出現的問題。三、婚前按揭房屋的產權歸屬的認定問題爭議焦點一對于夫妻一方婚前按揭購房，婚后獲得房產證的房屋歸

7、屬問題，理論界有兩種觀點。一種觀點認為該房屋應當認定為夫妻共同財產。其給出的理由是將房屋認定為共同財產更有利于維護婚姻倫理關系同時也是公平原那么的表達，還有一種觀點認為該房屋應當認定為一方婚前個人財產，這也是?婚姻法司法解釋三?所贊同的觀點，同時也是筆者所贊同的觀點。?婚姻法司法解釋三?第十條規定，結婚前一方以按揭方式購置房屋并將該房屋登記在自己名下的，就應該歸屬于按揭的一方，而并未區分按揭房屋的房屋產權、房產證書的獲得時間。筆者認為，新司法解釋的規定是有符合法理的，且與?婚姻法?和?物權法?的根本原那么相吻合。我們知道，?物權法?規定了公示公信原那么，要求不動產必須進展登記，并且所有權人以登

8、記簿的記載為準，且具有對抗第三人的效力。在通常情況下婚姻關系存續期間雙方或者一方所得財產均屬夫妻共同財產，當然包括婚姻關系存續期間獲得的房屋，而不管簽訂房屋買賣合同的時間。但是，假設該房屋是夫妻一方以其個人財產購置的房屋，婚后獲得房屋的所有權只是個人財產的物化形態，是個人財產的一種轉化形式，故應定性為夫妻一方的個人財產。夫妻雙方共同還貸只在夫妻之間產生了債權債務關系，無論債權債務關系如何改變，都不會影響物權關系的改變。因此，?解釋三?以不動產產權登記作為歸屬根據，是比較合理的。 就上述案件來講，該房是李某婚前交納首付款按揭購置，雖然在婚后才獲得房產證，但房屋所有權是在李某簽訂購房協議時即確定下

9、來，根據我國物權法的相關規定即房產登記只是國家為了便于管理，使物權可以具有公信公示力而進展的詳細行政行為。該房并不因李某與王某結婚而變成夫妻共同財產。故法院應判決將該房屋歸李某所有。四、婚前按揭房增值部分的處理問題爭議焦點二一按揭房增值部分的定性在學術界，房屋增值部分的定性問題一直是爭論的焦點：有學者認為房屋的增值應定性為孳息，也有學者認為增值應定性為投資收益，還有人提出增值是與孳息、投資收益相并列的一種利益，也可以直接稱呼為“增值；關于按揭房增值部分的司法判例中也有如下幾種意見：第一種觀點認為，婚前按揭房屋自然增值部分應定性為一方的個人財產。原因是：房屋自然增值的客觀原因是市場規律，因此即便

10、是婚后雙方共同還貸，增值部分也只能認定為一方個人財產，不能當作夫妻共同財產處理。筆者認為，這種觀點片面考慮了增值的原因是由市場規律引起的，而無視了另一方所作奉獻而產生的增值，對另一方來說是不公平的。第二種觀點認為，當房屋的增值發生在婚姻關系存續期間，那么該增值部分理應被認定為夫妻共同財產，并按夫妻共同財產進展分割；原因在于?婚姻法司法解釋二?規定“一方以個人財產投資獲得的收益應歸夫妻共同所有，因此這部分增值由雙方平均分割。筆者不贊同對直接將自然增值的性質認定為投資收益并簡單分割，因為婚前按揭房的購置是為了夫妻共同居住的目的，而不是為了投資收益；另外，法院對于認定增值種哪些是發生在婚前哪些是婚后

11、的也存在技術障礙。第三種觀點認為，婚姻關系存續期間房屋的自然增值部分應當歸該房屋的所有權人所有，但應當由房屋所有權人對另一方進展適當的補償。這種觀點一方面考慮到在婚姻關系存續期間，使用共同財產歸還一方的個人按揭貸款債務在一定程度上更有效地防止所有權人由于不能按期歸還按揭款導致房屋被銀行行使抵押權的風險；另一方面考慮到另一方家務勞動等行為往往對該房屋的增值會產生一定的奉獻，因此這種觀點是筆者所贊同的觀點，?婚姻法司法解釋三?根本沿用了此觀點。?婚姻法司法解釋三?第五條規定：“夫妻一方個人財產在婚后產生的收益，除孳息自然增值外，應認定為夫妻共同財產。雖然這條規定了房屋的自然增值為個人財產，但該司法

12、解釋同時考慮到了非所有權人對房屋增值的協助而給予補償，在第十條第二款規定：“雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原那么，由產權登記一方對另一方進展補償。但是我們發現其卻沒有對補償數額的計算方法作出指導性的規定，使得在司法理論中的判例不統一。二按揭房屋增值部分的分割方法在肯定婚前按揭房屋所有權人要對自然增值部分給予另一方補償的前提下，由于?婚姻法司法解釋三?對于增值部分如何分割、補償數額如何確定并沒有明確規定，理論中各地法院也有不同的操作方法。其中筆者比較同意是有位學者提出的采用投資比例的分割形式，即以房屋現有的價值為基數，以各方出資的比例來進展分割。房屋的總投入是房屋首付加上已歸還的貸款本息。雙方出資比例是雙方的出資額除以房屋的總投入。而房屋的價值以現有價值為準，由評估機構評估，而非簽約價值。最后以雙方的出資比例乘以房屋的現有價值，即得雙方可分配的利益。同時，筆者認為，