1、萬科公司內部調查： 萬科企業股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中國最大的專業住宅開發企業，也是股市里的代表性地產藍籌股。總部設在深圳，至2009年，已在20多個城市設立分公司。2008年公司完成新開工面積523.3萬平方米，竣工面積529.4萬平方米，實現銷售金額478.7億元，結算收入404.9億元，凈利潤40.3億元。2009年實現營業收入486億，營業利潤142億，毛利率29.2%，實現凈利潤52.8億。在企業領導人王石的帶領下，萬科通過專注于住宅開發行業，建立起內部完善的制度體系，組建專業化團隊，樹立專業品牌，以所謂“萬科化”的企業文化（1、簡單不復雜2、規范不權謀；3、透明不

2、黑箱；4、責任不放任）享譽業內。 它是所有的權力都集中在總部，總公司與子公司、總公司職能部門與子公司職能部門之間也并不完全是指揮與被指揮、領導與被領導的關系，而是根據發展的需要和職能的種類，有些部門總部集權的程度極高，比如財務管理部門、資金管理部門、規劃設計部門等；而其他職能部門，包括營銷企劃部門、工程管。同時，萬科內部形成了萬科“忠實于制度”、“忠實于流程”的價值觀和企業文化，這些制度和規范得以自覺和充分落實。萬科在制度和流程管理上有不少創新，把很多具體事務性的工作上升到了制度和流程層面，這些標志著企業系統的健全和成熟。譬如，企業如何對待媒體采訪，如何對待媒體的負面報道，就各有一款專門的制度

3、來指引、來規范，制度內容中涉及了負面報道的定義、適用范圍和接待負面報道的流程等條款，還有“要避免溝通內容成為采訪內容”的字句。在國內很多企業還不太會接待媒體采訪時，萬科已經把應對媒體不同種類的問題都制度化了。萬科制度之規范、條款之專業、邏輯之嚴密見于字里行間。 有了這套系統，使得萬科在順境時表現為企業肌體的健康、運轉的正常和發展的穩健；而當市場大勢低迷甚至險惡時，這套系統又能保障萬科能將風險減小到最低限度，縮短度過難關的時間。 不過，總裁郁亮認為，萬科的核心能力表現在這套系統、制度和流程上，但制度不是萬能的，因為制度的執行是有成本的。而以“七個尊重”為核心的人文精神和企業價值觀的形成和認可，是

4、萬科這套系統正常運轉、制度真正執行、指引充分使用的基石，這才是萬科最珍貴的。 從2000年開始，萬科進入了一個新的發展期，年銷售額以30%左右的速度增長。現在萬科面臨的是“順境中求突破”。 2004年初，萬科總經理郁亮在企業發展的順境中提出了“3+1”的經營管理目標萬科的目標是成為最受投資者歡迎、最受客戶歡迎、最受員工歡迎和最受社會尊敬的企業，萬科的經營管理會圍繞這個目標來運作。郁亮認為，這“三個最受歡迎、一個最受尊敬”是對萬科愿景“成為中國房地產行業領跑者”的具體解釋和最新闡述。把最受社會尊敬列為企業經營管理的目標之一，這在國內企業中是少見的，也是領先的。 2008年由世界權威的品牌價值研究

5、機構世界品牌價值實驗室舉辦的2008世界品牌價值實驗室年度大獎評選活動在京展開，在住宅品牌類的評選項目中，萬科地產憑借優異的品牌印象和品牌活力，一舉囊括“2008年度中國最具競爭力品牌”和“中國購買者滿意度第一品牌”這兩項榮譽稱號。 很多企業對社會責任的承諾，更多地是停留在口頭上，而萬科不是這樣。當拖欠民工工資成為政府部門重視、媒體關注的熱點話題時，萬科這套系統又開始運轉了。這時，萬科這套系統就不僅僅是人們心目中想象的只對“利潤”、“經濟效益”敏感的冷血的賺錢機器了，而更像是對社會、弱勢群體充滿良知和溫暖的慈祥老人了。 早在2003年12月18日，萬科集團工程管理部和財務部就向自己的一線公司發

6、出通知，要求防止拖欠民工工資的事情在萬科的項目上發生。2004年1月8日，萬科集團工程管理部、財務部、審計法務部等四部門又制定出了防止拖欠民工工資的具體措施，從而實現未雨綢繆的目的。 增加相應的內容，對有這方面不良記錄的承建商應取消其投標資格。而對那些已經簽訂、還未履行完畢的施工合同，應盡快要求施工單位出具承諾函，如果承建商發生拖欠、克扣工人工資行為的，萬科有權從工程款中扣除相應款項，直接支付給工人，并有權解除承建合同。 萬科企業股份有限公司成立于1984年5月，是目前中國最大的專業住宅開發企業。2008年公司完成新開工面積523.3萬平方米，竣工面積529.4萬平方米，實現銷售金額478.7

7、億元，結算收入404.9億元，凈利潤40.3億元。 萬科認為，堅守價值底線、拒絕利益誘惑，堅持以專業能力從市場獲取公平回報，是萬科獲得成功的基石。公司致力于通過規范、透明的企業文化和穩健、專注的發展模式，成為最受客戶、最受投資者、最受員工、最受合作伙伴歡迎，最受社會尊重的企業。憑借公司治理和道德準則上的表現，公司連續六次獲得“中國最受尊敬企業”稱號，2008年入選華爾街日報（亞洲版）“中國十大最受尊敬企業”。 萬科1988年進入房地產行業，1993年將大眾住宅開發確定為公司核心業務。至2008年末，業務覆蓋到以珠三角、長三角、環渤海三大城市經濟圈為重點的31個城市。當年共銷售住宅42500套，

8、在全國商品住宅市場的占有率從2.07%提升到2.34%，其中市場占有率在深圳、上海、天津、佛山、廈門、沈陽、武漢、鎮江、鞍山9個城市排名首位。 萬科1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司，持續增長的業績以及規范透明的公司治理結構，使公司贏得了投資者的廣泛認可。過去二十年，萬科營業收入復合增長率為31.4.%，凈利潤復合增長率為36.2%；公司在發展過程中先后入選福布斯“全球200家最佳中小企業”、“亞洲最佳小企業200強”、“亞洲最優50大上市公司”排行榜；多次獲得投資者關系等國際權威媒體評出的最佳公司治理、最佳投資者關系等獎項。 經過多年努力，萬科逐漸確立了在住宅行業的競爭優勢：“萬科”

9、成為行業第一個全國馳名商標，旗下“四季花城”、“城市花園”、“金色家園”等品牌得到各地消費者的接受和喜愛；公司研發的“情景花園洋房”是中國住宅行業第一個專利產品和第一項發明專利；公司物業服務通過全國首批ISO9002質量體系認證；公司創立的萬客會是住宅行業的第一個客戶關系組織。同時也是國內第一家聘請第三方機構，每年進行全方位客戶滿意度調查的住宅企業。 自創建以來，萬科一貫主張“健康豐盛人生”，重視工作與生活的平衡；為員工提供可持續發展的空間和機會，鼓勵員工和公司共同成長；倡導簡單人際關系，致力于營造能充分發揮員工才干的工作氛圍。2001年起，萬科每年委托第三方顧問公司對全體職員進行員工滿意度調

10、查。 公司致力于不斷提升產品品質。至08年，萬科共有15個項目獲得“詹天佑大獎優秀住宅小區金獎”，其中天津公司水晶城、廣州公司四季花城、中山公司城市風景項目先后獲得“中國土木工程詹天佑大獎”。2008年，萬科集團上海公司榮獲由中國質量協會頒布的“2008年全國質量獎”，成為房地產行業內首家獲此殊榮的企業。 公司努力實踐企業公民行為。萬科從2007年開始每年發布社會責任報告。由公司出資建設的廣州“萬匯樓”項目被廣東省建設廳列為“廣東省企業投資面向低收入群體租賃住房試點項目”，并于08年年中正式實現入住。08年12月31日，由公司全額捐建的四川綿竹遵道鎮學校主教學樓及衛生院綜合樓交付儀式在四川遵道

11、正式舉行，成為震后首批企業捐建的永久性公共建筑。在由中國民政部主辦的2008年度中華慈善大會頒獎典禮上，萬科榮獲“中華慈善獎最具愛心內資企業”稱號。 碧水灣主要競爭對手調查物業名稱清華·憶江南風雅頌·天驕學府富田太陽城九龍城正弘藍寶灣聚龍城·德國印象起價3600元/M24500元/M25500元/M24800元/M26900元/M29800元/M2均價4050元/M25600元/M26688元/M25900元/M288001200元/M2總套數內購期間推出10余套約100套280余套500余套200余套90余套優惠情況一次性付款優惠2%-3%一次性付款98折一次性

12、付款98折一次性付款98折一次性付款98折一次性付款98折主力戶型兩房一廳80余M2三房兩廳126M23房4房124158M23房4房120160M2161205M2130300M2平層：120160M2躍層：165M2銷售預估還未開盤約25%約80%約50%90%以上90%以上位置江山路與北四環交叉口中州大道與三全路交叉口中州大道與航海路交匯處化工路與西三環交匯處東風路花園路交叉口鄭東新區CBD附近規模占地：1.8萬M2總建面:8.9萬M2由3幢高層和1幢多層組成占地：10000M2由一幢高層寫字樓和3幢高層住宅組成總建面：2.4萬M2由25層躍層29層平層組成總建面3.1萬M2綠化率25%

13、25%60%25%30%35%容積率約4.93.03.53.03.35.0層高3米3米3.3米33米3.3米售樓部特點臨時售樓部無特點整潔、清新、一般化比較大氣、醒目、設施齊備豪華、設施齊全、服務周到比較大氣、醒目、設施齊備景觀配套市政設施市政設施中庭園景，周邊環境俯瞰突出鄰街環境突出鄰街環境緊鄰CBD、藝術中心智能化防盜報警系統,紅外線監控,煤氣報警系統,網上預定,視頻點播,一卡通,停車場管理系統監控、對講系統閉路監控系統，防盜系統，消防系統消防及閉路監控中央空調系統，消防照明系統，緊急照明系統，門鈴對講計算機管理及監控,全自動消防預警,廣播及滅火系統車位布置地下車庫地下車庫地上和地下車庫4

14、000M2停車場商場上有4層地上停車場80余個車位,地下車庫配套設計休閑娛樂會所綠化和亭臺，其余沒有什么特別配套綜合健身房，信息中心，網球場，兒童樂園康體中心,兒童樂園,高級觀光會所私人會所，露臺游泳池高級會所,高級娛樂休閑設施建筑風格歐式風格現代建筑風格，音樂回廊歐式風格現代風格港式風格歐陸建筑風格整體規劃三層高層呈品字分部以道路為價構，錯落分布圍合式4幢高層，平行排列單幢35層,凌于時代廣場之上高層主體建筑高層主體建筑建筑設計一梯六戶從排列分離，體現莊重典雅情調采用流行時尚的設計理念融智能型綜合商業大廈碧水灣·國際新城品牌形象調查近幾年來商業領域所發生的變化就是，每一個品類的產品

15、選擇機會都在以驚人的速度增長。經濟快速增長使得人們面臨諸多選擇從而迷失了方向，更多的選擇越來越成為人們決策的阻力，在提高了人們的期望值和需求值的同時，給企業帶來了更為嚴峻的挑戰。當然選擇是驅動市場前進的動力，而企業形象系統是一種無形的商品和市場競爭力。企業在當今社會要想有長足發展更需要“包裝”。 一個品牌是一個產品，包括它的商標，品牌的名字，它的聲譽以及圍繞著它建立的一種氛圍。歸根結底就是要找尋正確的品牌定位，穿合適的“衣服”，在大眾之間和同行競爭者中樹立起別具一格的形象。共振設計致力于用設計帶動銷售，一獨一無二的設計樹立品牌差異化。只有一個企業存在差異化，才能在日趨激烈的競爭中脫穎而出，成為

16、佼佼者。 碧水灣·國際新城是由萬科股份有限公司創辦，是一個具有獨立開發。經營多元化的國際公司，一直從事著商業地產的開發和運營，現已發展成為資產達數億元人民幣，下屬有萬科工貿、萬科國際輕紡城、萬科通科技廣場、萬科國際窗簾布藝城、萬科工業園、萬科商貿城、等分公司。涵蓋的行業多樣，設計通過對鄭州（深圳）萬科國際進行全案的企業VI形象設計，為其樹立起獨一無二的品牌形象。保持鄭州（深圳）萬科國際在業內領先地位的同時，也帶來銷售額上的持續攀升。 但是在不確定要向社會強調什么，即便設計出帥氣的造型，也不知該采用什么樣的判斷標準，面對這種沒有明確觀點和傳達導向的狀況，即便設計出大量的標志，卻沒有決定

17、性要素的存在，無法進行下一步設計工作的展開。 于是就采取了正面觀察輔之以不同角度重新審視的方法，由于萬科國際涉及多個領域，并占據一定地位。透過分析調研總結出如下特征： 涵蓋領域廣泛 集團多元化 社會影響力大 追求穩健和諧發展 文化底蘊濃厚 具有房地產界領頭羊風采 萬科集團LOGO寓意深刻：標識語“建筑無限生活”更改為“讓建筑贊美生命”。新標識由四個"V"組成。其寓意如下： 1、四個“V”旋轉圍合而成中國傳統民宅中常見的窗花紋樣，體現了萬科專注于中國住宅產業的業務戰略。 2、四個“V”朝向不同角度，寓意萬科理解生而不同的人期盼無限可能的生活空間，積極響應客戶的各種需要，創造性

18、的為人們提供各種差異化的理想居住空間。 3、四個“V”形狀規整有序，象征萬科推進更加工業化的全新建筑模式，從而提高住宅質量水準，減少環境污染和材料浪費。 4、四個“V”相互呼應循環往復，代表萬科積極承擔社會責任，堅持可持續發展經營理念。 5、四個“V” 鮮艷活潑，寓意萬科員工生趣盎然、健康豐盛、充滿自信的性格特征。 6、單純從碧水灣名字出發，以“碧水灣”為名，顯示出濃厚的華夏民族傳統文化底蘊。“碧”是一種方向，是一種方略、策略。還有地略、城邦之意，與萬科集團的地產投資運營商的行業屬性密切相關，巧妙相連。取“碧”字，恰到好處地與古時儒家所倡導的處世哲學聯系到一起。“水”同水能載舟亦能覆舟之說，萬

19、科國際作為一個一個多元化的地產運營品牌，需不斷的審查自己。以資本為紐帶，進行強強聯合，不斷運營成功的項目，豐富項目類型，是集團的一種發展策略。在著手于設計時，一開始通常會產生諸多疑問，例如，面對如此龐大、紛繁復雜的集團，如何有效地設計出體現其特征的標志？怎樣才能打破常規企業形象識別系統，樹立獨特的品牌形象，增強自身競爭力，從而起到帶動銷售的作用。這就需要“旁觀者清”的態度，站在第三方角度看問題。假如我是集團老總，我會希望我的企業產生何種影響力，并有怎樣的發展戰略？我是普通大眾，我會對此產生何種興趣，留下什么印象？萬科標志整體酷似玉如意，是現代與古代的巧妙結合，連貫而又有變化，組合流暢，意在表達

20、集團多元化和涵蓋領域廣的典型特點。整個圖形標志組合巧妙，很好的表達了集團“強本固基、尋求突破、追求卓越”的發展方略，標志圖形大氣、穩重、醒目、簡潔，而富有吸引力，時間和空間中與中國玉如意契合，與萬科國際的地產運營特性吻合，也蘊含著企業的巨大覆蓋空間和發展潛力。標志整體感覺兼具中國傳統文化底蘊、現代構成圖形和富有美好民族精神的菱形充分表現了本企業積極向上，充滿朝氣與生機的信念和精神面貌。 名片、信箋、資料袋、文件夾、請柬、電子郵件以及戶外廣告，小至樓層指示牌等等諸多細節體現出方仕國際的文化魅力，先進的管理理念和制度文化。戶外環境、戶外商業空間的識別規劃、戶外標識燈箱廣告的應用在傳承整個企業VI系

21、統內涵的同時，有力的擴大了北京萬科國際的影響力。 設計分析了深圳萬科國際的特征，制定一系列要達到此特征的目標。最后反復修改，朝著一個既定的方向前進，以達到完美狀態。企業形象系統是商業效力與創新的完美結合，只有不斷的突破和創造，用設計的力量給品牌帶來本質上的提升，帶來輝煌的銷售業績，使其進入一個全新發展的時代。 11年中國房產消費者年度調查數據2011房產消費者年度調查數據:60.1%的房產消費者購房目的主要是為了自住，而純粹為投資房產的人僅占7.0%，既有自住也有投資目的的房產消費者比例達32.8%，數據表明住房投資兩不誤房產消費者也不在少數。2011房產消費者年度調查數據:房產消費者中打算購

22、買二居室的人數為最多，占比達到48.2%，其次是打算購買三居室及以上房屋類型的比例為多，占比45.5%，預購一居室的比例僅為4.3%。2011房產消費者年度調查數據:房產消費者打算購買房產面積在90 m²-120 m²之間的比例為39.2%，打算購買房產面積在60 m²-90 m²之間的比例為37.2%，打算購買房產面積在120 m²以上的比例為15.3%。2011房產消費者年度調查數據:房產消費者中，欲購房產單價在3001-5000元/m²之間的比例為50%，房產單價每平方米為3000元以下和5001-7000元/m²兩個

23、區間的比例分別為10%和30%。 2011房產消費者年度調查數據:房產消費者中，有43.7%表示會采用“大部分首付+小部分貸款”的支付方式，有42.4%表示會采用“小部分首付+大部分貸款”的方式，僅14.0%選擇一次性付清所有房款。2011房產消費者年度調查數據:房產消費者中，表示“位置”是購房影響因素的比例最高，達到了69.0%，其次是房產價格、交通便利、周邊配套設施、房產品質等，分別占64.2%、58.7%、58.5%和57.1%，數據說明，位置和價格在房產購置中尤為重要。2011房產消費者年度調查數據:以互聯網資訊/廣告作為對樓盤初步信息的獲取渠道的房產消費者比例最高，達66.6%，其次

24、是以報紙資訊/廣告（58.1%）、售樓處資訊/廣告（54.7%）和親戚、朋友、同事告知（48.0%）獲取樓盤初步信息。2011房產消費者年度調查數據顯示，八成（80.1%）房產消費者表示“去售樓處現場咨詢”是其購房過程中的信息獲取方式，上網搜索相關資訊也是購房過程中不可或缺的信息獲取方式，占比為73.0%。上業主論壇了解其他人對樓盤的看法的比例為56.2%，口碑效應極為重要。撥打售樓電話咨詢的比例也達到50.4%。作為大額消費的典型，房屋購置的理性與謹慎使得購房者對信息的真實性、經驗共享等訴求更為明顯。2011房產消費者年度調查數據:，七成（70.1%）房產消費者認為“業主論壇里已經買房業主的

25、評價”對其購房決策（購買時機、選擇樓盤等）起到重要的作用，其次是網友對樓盤的點評（60.7%）、媒體對政策的解讀（46.0%）。2011房產消費者年度調查數據:在房產消費者中，認為焦點房地產網為對其購房幫助最大的網站的受眾占比為35.6%，而認為搜/房網為對其購房幫助最大的網站的受眾占比為32.7%。2011房產消費者年度調查數據:房產消費者中，未來會使用搜狐/焦點房地產網的比例達32.9%，未來會使用搜/房網的受眾比例為31.7%，未來會使用新/浪房產的受眾比例為23.6%。未來會使用的比率越高，說明了受眾對該網站的忠誠程度越高，搜狐/焦點房地產網用戶忠誠度優勢明顯。房地產市場調查分析報告一

26、、2011年前2個月房地產市場基本情況1.房地產開發投資增幅穩步回落1-2月，房地產開發投資規模仍然保持較快速度增長，但增幅已明顯回落。全市累計完成房地產開發投資總額14.8億元，同比上升24.7%，增幅比去年回落了45.1%。其中住房開發投資10.1億元，同比上升28.4%；90平方米以下的住宅投資1.9億元，同比上升28.1%。2.商品房開發建設進度趨緩1-2月，商品房施工面積為498.6萬平方米，同比上升12.3%，增幅比去年下降了28個百分點，其中住宅施工面積為322.0萬平方米，同比上升10.7%。新開工面積為48.8萬平方米，同比下降12.3%，其中住宅新開工面積為32.7萬平方米

27、，同比下降13.9%。竣工面積為8.7萬平方米，同比下降44.3%，其中住宅竣工面積為7.7萬平方米，同比下降38.9%。3.房地產開發資金來源增速大幅回調1-2月，全市房地產開發資金來源總額為28.9億元，同比增長5.5%，低于上年同期59個百分點。從資金來源看，除了定金以及預收款及個人按揭貸款有所上升外，其他來源均比去年有所下降。其中國內貸款資金為10.8億元，同比下降4.6%。其中銀行貸款為8.2億元，同比下降22.1%；自籌資金為8.2億元，同比下降8.3%。其中自有資金3.5億元，同比下降37.6%；其他資金為9.9億元，同比上升39.1%，其中定金以及預付款為7.1億元，同比上升4

28、9.2%，個人按揭貸款為2.1億元，同比上升50.1%。4.商品房成交量持續下降，但90平米以下住宅需求仍旺盛目前，市場觀望氣氛仍然濃重，1-2月，全市商品房銷售面積為22.0萬平方米,同比下降了24.5%；但剛性需求仍旺盛，小戶型面積仍是供不應求，90平方米以下住宅銷售面積為6.0萬平方米，同比上升29.4%。5.商品房住宅成交均價同比增長1-2月份全市新建商品住宅成交均價為10648元/平方米，同比增長20.44%，環比增長16.73%；二手住宅成交均價為6500元/平方米，同比增長45.71%，環比增長1.5%。 6.商品住宅供應量同比上升，小面積商品住宅供應占比仍不高1-2月，全市商品

29、房累計批準預售面積為16.85萬平方米，同比上升23.6%，但90平方米以下住宅批準預售面積為4.72萬平方米，同比下降了23.3%，僅占全部商品住宅供應量的28%。7.房地產開發貸款總量保持適度增長截至2月末，全市金融機構房地產開發貸款余額48.74億元，同比增長11.64%，同比增長提高4個百分點。8.個人購房貸款平穩增長，增速有所放緩今年年初以來，個人購房貸款增速也有所放緩，但剛性的住房需求并沒有被壓制，全市金融機構個人購房貸款仍然保持平穩增長態勢。截至2月末，全市金融機構個人住房貸款余額133.24億元，同比增長22.37%，增速比去年同期下降26個百分點。二、2011年房地產市場發展

30、推斷預測1.宏觀調控仍將持續為遏制房價過快上漲，2010年中央出臺了一系列房地產調控政策，經濟手段和行政手段并用，從抑制需求、增加供給、加強監管等方面對中國房地產市場進行了全方位的調控，然而全年房價仍在波動中呈現了上升的趨勢。從房地產業長遠發展的角度來看，房價適度下跌或增長減弱應該是一件好事。所以2011年，相信政府一定會繼續采取“加強”的方式進行調控，從宏觀上抑制房價上漲步履堅定，調控的力度在短期內將不會改變的。2.資金周轉難度加大我市房產調控新政將實行商品住房限購政策，以家庭為單位購房人只允許新購一套商品住宅（包括存量房），基本杜絕了房產投資需求，這對開發企業資金回籠帶來壓力。再加上我省從

31、2010年11月1日起將實行商品房預售資金監管，采用項目資金專款專用，并且要對不低于工程預算清冊總額130%的預售資金實行監管，開發企業資金周轉難度加大，這對于項目多且又同期開發的房產企業來說，將面臨不小資金壓力。3.供求矛盾逐步緩解從供給方面來看，根據2011年度計劃開盤項目調查數據來看，2011年全市共計推出21567套商品住宅，與歷年來的成交量相比，供給可謂充足，開盤時間主要集中在下半年。從需求方面來看。2011年房地產市場存在影響需求的以下幾個因素：一是2011年計劃推出7919套90平方米以下的普通商品住房，基本可以滿足市場剛性需求；二是受國家調控政策的持續或繼續加大調控力度的影響，

32、市場觀望氣氛會逐步加重，嚴格執行信貸、稅收、限購令等調控政策將進一步抑制不合理購房需求。三是實體經濟逐漸好轉，將拓寬民間投資渠道，減少熱錢向房地產市場的流入；四是政府繼續加大經濟適用房、廉租房及公共租賃房的保障力度，將分流一定數量的自住購房需求。供需矛盾有望在2011年上半年得到緩解，下半年市場供應將趨于寬松。4.商品房價保持穩定2010年上半年我市商品住宅價格總體保持穩定， 7月份開始隨著房市回溫，房價出現逐月上漲趨勢，9月份房價達到新高，如臨城新區中央花城，7月一期開盤成交均價為11264元/平方米，9月二期成交均價上升為12295元/平方米。10月二次調控房價出現短暫回落后，年末再次出現

33、報復性上漲。但是隨著房產調控新政全面落實，預計明年房價將保持相對穩定。一方面調控新政進一步遏制了投資購房需求；另一方面2011年我市商品住宅供應量較為充足，能夠滿足市場需求，供求關系相對穩定。而開發企業在面對開發資金壓力周轉困難的前提下，會出現降價銷售或開盤定價更為謹慎。但短期內降價或降幅較大的可能性不大，首先，商品房成交量保持了一段時間的旺盛態勢，開發商目前資金還是比較充裕；其次，土地價格不斷上漲，樓面價格居高不下，商品房價格下行的空間還是有限；最后，通貨膨脹的凸顯，商品價格持續攀升，帶動上游行業紛紛提價，在這樣的背景之下，房價難以出現全面下降的趨勢。5.投資重心逐漸轉移2010年出臺的調控政策重點針對住宅市場，商業和