1、.前期介入工作要點(diǎn)一）、招聘關(guān)鍵崗位人員時(shí)間：在交付前兩個(gè)月，或者外網(wǎng)施工開始時(shí)，關(guān)鍵崗位人員應(yīng)到崗。包括各部門主管、工程人員等。會(huì)計(jì)、出納、綜合主管、客服收費(fèi)等崗位因牽扯到對(duì)公司制度、工作流程、收費(fèi)價(jià)格以及收費(fèi)系統(tǒng)的熟悉，協(xié)助經(jīng)理做好交付前的準(zhǔn)備工作；工程人員要對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)檢查，熟悉現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)問題，反饋整改，因此應(yīng)根據(jù)接管計(jì)劃表提前到崗。二）、對(duì)現(xiàn)有人員進(jìn)行培訓(xùn)人員到崗后， 要對(duì)他們進(jìn)行培訓(xùn)。 包括：公司理念及制度、服務(wù)意識(shí)、工作流程、前期介入知識(shí)、案例、接管驗(yàn)收、入住辦理培訓(xùn)等。三）、工程人員前期介入的工作重點(diǎn)及注意事項(xiàng)。交付前兩個(gè)月， 物業(yè)處應(yīng)將工程人員招聘到位。 工程人員應(yīng)保證水暖、

2、電工各一人，如能招聘到弱電工更好。此時(shí)要安排兩天時(shí)間對(duì)工程人員進(jìn)行前期介入知識(shí)、 公司制度進(jìn)行培訓(xùn)，使其了解基本的工作重點(diǎn)，對(duì)公司文化有所了解，之后可進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)檢查階段 .1、現(xiàn)場(chǎng)檢查工作要點(diǎn)：a、作為物業(yè)工程人員，前期介入時(shí)要以業(yè)主的眼光去檢查物業(yè)項(xiàng)目，在使用功能和安全適用上提出自己的建議。b、物業(yè)工程人員首先要初步了解水電、暖通以及土建方面的基本規(guī)范要求，同時(shí)盡快熟悉設(shè)計(jì)圖紙，在實(shí)際中，常常會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)與圖紙不符的現(xiàn)象， 這時(shí)應(yīng)向甲方或相關(guān)專業(yè)的監(jiān)理工程師了解是否有變更，并記錄下來。;.2、工程施工現(xiàn)場(chǎng)檢查的主要內(nèi)容：1）巡查工程土建構(gòu)造、管線走向、出入線路、保安系統(tǒng)、內(nèi)外裝飾、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備

3、安裝的合理性。重點(diǎn)察看給排水系統(tǒng)、強(qiáng)弱電系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、消防安全系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、車庫及公用停車位、交通運(yùn)輸及電梯設(shè)備等， 提出整改意見， 檢查整改結(jié)果。2）提出符合物業(yè)管理需要的建議，磋商解決辦法。3）對(duì)日后維修、養(yǎng)護(hù)的要點(diǎn)進(jìn)行記錄，圖紙更改要點(diǎn)記錄。4）熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路，包括房屋結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材。5）檢查工程施工進(jìn)度（根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議和建筑師定期碰面會(huì)等） 。6）檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就設(shè)計(jì)不合理但又可以更改的部分提出建議。7）配合設(shè)備安裝、管線布置，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量。8）對(duì)物業(yè)配套設(shè)施設(shè)備進(jìn)行提出建議和要求，使配套設(shè)施設(shè)備滿足管理需要，減

4、少今后的物業(yè)管理成本。9）參與竣工驗(yàn)收。* 在施工現(xiàn)場(chǎng)的檢查中，最好將實(shí)際外網(wǎng)個(gè)項(xiàng)目的走向在平面圖中畫下來，作為將來維修的第一手資料。3、工程施工現(xiàn)場(chǎng)檢查要點(diǎn)：a、土建工程前期介入時(shí)的檢查要點(diǎn)1）.房屋外型結(jié)構(gòu)盡量減少外凸 （比如我們通常的腰線），以免造成安全隱患和維護(hù)隱患，頂層排水盡量不使用天溝的設(shè)計(jì)。2）.所有單元入戶門應(yīng)設(shè)計(jì)安裝雨遮， 最好做成現(xiàn)澆同墻體連接；復(fù)式上層露臺(tái)要設(shè)計(jì)安裝符合要求的雨遮。3）.電表最好設(shè)計(jì)出戶，集中安裝，方便管理和計(jì)量。4）.避免兩家入戶門沖突，中間入戶門的開啟方向。;.5）.要考慮預(yù)留物業(yè)管理用房及面積大小以及庫房和垃圾房的位置。6）.小區(qū)出入路口要盡可能的設(shè)

5、置少，避免增加人員值守成本；道路的設(shè)置要考慮容易清雪和人車分流，同時(shí)要考慮機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車的車位和車棚位置。7).消防中心最好與監(jiān)控中心合并,盡量減少監(jiān)控中心數(shù)量。8).信報(bào)箱的樣式及安裝位置，同時(shí)要考慮防雨水。9). 商鋪要考慮獨(dú)立水電計(jì)量，要考慮餐飲的油煙處理，商鋪排水盡可能設(shè)計(jì)獨(dú)立；10).商鋪要設(shè)計(jì)室外空調(diào)機(jī)的位置，孔要向外傾斜 5%的角度。注意馬桶與浴缸、洗手盆、墻的距離。11). 屋面防水要按施工工藝實(shí)施， 使用合格的材料； 分水器要安裝在有防水措施的廚房或衛(wèi)生間；廚房和衛(wèi)生間的防水施工要注意檢查。12).地暖管要按施工圖鋪設(shè)， 間隙按要求排列；打混凝土前要打壓，并保壓至混凝土鋪設(shè)

6、后的 24小時(shí)，不掉壓為正常。13). 衛(wèi)生間要考慮設(shè)置通風(fēng)排氣孔。b、暖通、給排水、高低壓外網(wǎng)系統(tǒng)介入要點(diǎn)1).水暖管線要按設(shè)計(jì)施工， 要關(guān)注施工工藝。 比如墊沙層的厚度、支撐的架設(shè)、過檢查井管線套管的安裝等等。2).管線的埋設(shè)深度要在凍土層以下，坡度符合要求，防腐保溫措施到位。3).暖氣、供水管線要按區(qū)域設(shè)置閥門，包括總管閥、支管閥、單元閥等，以方便維修，減少影響范圍。4).地下管網(wǎng)控制閥的要考慮預(yù)留作業(yè)空間，方便日后的檢修。5).強(qiáng)、弱電管線不得共管，合理設(shè)置人孔井；電氣井要有防水措施。;.6).商業(yè)用水、電和民用水、電要分開計(jì)量。路燈、草坪燈、景觀動(dòng)力用電也應(yīng)單獨(dú)計(jì)量，開關(guān)箱應(yīng)集中設(shè)置

7、在門衛(wèi)室中。7).高位水箱內(nèi)排水管徑大于溢流管徑；水箱底部做成斜坡面，便于清洗。8).北方考慮外露管道冬季防凍；污水井避免設(shè)置靠近房屋陽臺(tái)附近；陽臺(tái)地漏、沖涼房向污水管排放；避免設(shè)置在單元門口。9).暖氣分水器應(yīng)設(shè)置在室內(nèi)有排水的地方；暖氣設(shè)計(jì)時(shí)注意與外墻設(shè)計(jì)和門的設(shè)計(jì)相配合，考慮熱損失，并考慮防凍措施；地暖應(yīng)考慮做全部地面的防水層。10).單元暖氣及供排水管井內(nèi)的位置要合理， 要預(yù)留足夠的維修空間；暖氣進(jìn)水和回水應(yīng)分別設(shè)置閥門，進(jìn)水管安裝過濾器。所有外漏的管線均應(yīng)做保溫措施。c、單個(gè)房屋前期介入要點(diǎn)1).電器開關(guān)箱內(nèi)元、器件的規(guī)格型號(hào)符合設(shè)計(jì)要求，無損壞；各控制回路正確，標(biāo)識(shí)清楚；接地良好，

8、電表安裝正確。2).電的負(fù)荷要以層或單元為單位平均分配，地下室、樓層照明要有計(jì)量；插座要使用安全型插座。3).要做好廚房衛(wèi)生間的防滲水控制，水平排水管的坡度，管件的位置。4).空調(diào)外機(jī)位要有一定的坡度；窗戶、窗沿處的防水符合規(guī)范要求。5).注意應(yīng)急按紐、插座、開關(guān)的安裝高度、位置以及可視對(duì)講的高度位置。6).煤氣管道與電器線路要有足夠的安全距離（距離不小于 30CM）。7).檢查窗戶沒有明顯的歪斜、變形，玻璃無破裂。d、供配電及照明系統(tǒng)前期介入要點(diǎn)1).電梯、泵房、消防、景觀動(dòng)力等動(dòng)力設(shè)備要設(shè)計(jì)為獨(dú)立計(jì)量方;.式。2).配電間、電梯間、電表箱應(yīng)考慮安裝物業(yè)專用的統(tǒng)一通用鎖芯。3).配電間、電梯

9、間等設(shè)備間要考慮通風(fēng)和防小動(dòng)物措施。4).室外高低壓電纜保護(hù)管要使用鋼管。5).景觀照明、道路照明分別控制；車庫和路燈以及室外景觀照明等系統(tǒng)要設(shè)計(jì)為分路控制（最佳為 3路）。6).水景照明電壓要采用安全電壓、要接地、漏電保護(hù)。7).室外景觀照明、水景照明不要設(shè)計(jì)燈過多，只要能滿足亮度既可；8).樓道照明燈應(yīng)設(shè)計(jì)為聲光控復(fù)合開關(guān)，節(jié)能型燈管；9).燈具、開關(guān)等品種要少， 最好使用大路貨， 以便將來維修更換。10).公共照明的燈座最好選用與住戶室內(nèi)照明燈座（含業(yè)主地下室）不同的類型。e、電梯前期介入要點(diǎn)1).電梯機(jī)房要考慮通風(fēng)降溫措施。2).轎箱內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)要實(shí)現(xiàn)與監(jiān)控室的通話功能。3).電梯基

10、坑內(nèi)要設(shè)計(jì)排水。4).電梯門廳地面要適當(dāng)設(shè)置導(dǎo)坡，防止水流入電梯轎箱。5).電梯要具有自動(dòng)平層功能。6).電梯機(jī)房窗戶要采取防盜措施，安裝柵欄和防盜門。4、就檢查問題與地產(chǎn)公司對(duì)接1）、每日檢查結(jié)束后工程人員整理檢查出的問題并匯總， 填寫工作聯(lián)系單，交予前期介入組長（小區(qū)經(jīng)理） 。2）、前期介入小組成員每周參加監(jiān)理例會(huì)，由組長將工作聯(lián)系單一式兩份提交地產(chǎn)公司現(xiàn)場(chǎng)部經(jīng)理并簽字確認(rèn)，一份留檔。現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行經(jīng)理安排施工單位進(jìn)行整改完畢后，前期介入小組成員進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行經(jīng)理未能解決的， 物業(yè)前期介入小組應(yīng)立即上報(bào)地;.產(chǎn)公司工程主管領(lǐng)導(dǎo)，確保潛在問題在交付前得以解決四）、接管驗(yàn)收。1、 時(shí)間：竣工驗(yàn)收

11、后，地產(chǎn)公司將逐步將建設(shè)項(xiàng)目交予物業(yè)，此時(shí)進(jìn)入了接管驗(yàn)收階段。2、工作步驟：1）.接到地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)發(fā)的項(xiàng)目移交計(jì)劃 （包括驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)）后，對(duì)計(jì)劃進(jìn)行分析，進(jìn)行組員分工，并熟悉標(biāo)準(zhǔn)和資料，做好充分的接管驗(yàn)收準(zhǔn)備。設(shè)備和公用設(shè)施驗(yàn)收人員應(yīng)熟悉設(shè)備操作規(guī)程，熟悉公用設(shè)施的啟閉的部件的位置和使用要求，便于現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施驗(yàn)收操作接管驗(yàn)收及檢查。2）.檢查覆蓋范圍為逐層、逐間、逐項(xiàng)公用工程逐點(diǎn)檢查。3）.驗(yàn)收主要并從使用角度對(duì)工程質(zhì)量作出評(píng)價(jià)。驗(yàn)收組發(fā)現(xiàn)有不完善的地方做好書面記錄，參與驗(yàn)收成員在記錄上簽字。4）.每日驗(yàn)收需填寫 分戶房屋移交檢驗(yàn)缺陷登記表 ，一式兩份轉(zhuǎn)發(fā)地產(chǎn)公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簽收。地產(chǎn)公司安排施工單位限

12、期整改，由驗(yàn)收小組組長組織復(fù)查。 地產(chǎn)公司工程部應(yīng)明確整改時(shí)間，確保問題在交付業(yè)主前得以解決完畢。5）. 驗(yàn)收記錄表和整改項(xiàng)目復(fù)查記錄由物業(yè)公司驗(yàn)收組長在驗(yàn)收?qǐng)?bào)告上簽署同意接收的意見， 報(bào)告一式兩份，由公司資料員和地產(chǎn)公司總工部資料員進(jìn)行存檔保管。6）.鑰匙交接施工單位在地產(chǎn)公司現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行的監(jiān)管下點(diǎn)交全部鑰匙，將鑰匙點(diǎn)交給物業(yè)公司綜合部。綜合部人員進(jìn)行清點(diǎn)，做好驗(yàn)收工作，填寫鑰匙移交清單。清單包括：樓號(hào)、單元號(hào)、房間號(hào)、數(shù)量、移交人、接收人、時(shí)間、備注等內(nèi)容。 如發(fā)生鑰匙數(shù)量不夠，物業(yè)公司可以拒收并要求施工單位配齊。7）. 資料移交;.地產(chǎn)公司總工部資料員將相關(guān)資料移交給物業(yè)公司， 并辦理交接手

13、續(xù)，物業(yè)公司在移交記錄上簽字。交接資料包括：1）竣工驗(yàn)收資料2）質(zhì)監(jiān)站的竣工驗(yàn)收備案證明。3）完整的全套竣工圖。4）建設(shè)用地范圍內(nèi)地下綜合管網(wǎng)圖（含管線接口位置）。5）沉降觀察記錄。6）重大工程質(zhì)量事故記錄。7）供應(yīng)商提供的水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的出廠產(chǎn)品檢驗(yàn)合格證書，保修單和使用說明書。8）保修清單（包括所有保修項(xiàng)目，主要保修內(nèi)容，保修起止日期，保修責(zé)任單位，聯(lián)系方式，聯(lián)系人，未付保修金數(shù)額等）。9）公司對(duì)外簽署的合同、質(zhì)保協(xié)議及附件。3、使用表單包括：鑰匙移交清單、分戶房屋移交檢驗(yàn)缺陷登記表、公用工程移交檢驗(yàn)缺陷登記表。五）、相關(guān)資料、表單的印制，建立業(yè)主檔案。1、時(shí)間入住前一

14、個(gè)月，各類表單應(yīng)開始印制到位，可參考公司表單結(jié)合當(dāng)?shù)仨?xiàng)目實(shí)際情況而定。同時(shí)，物業(yè)公司與銷售部聯(lián)系，由銷售部提供業(yè)主信息，綜合部開始業(yè)主檔案的建立準(zhǔn)備工作2、業(yè)主檔案的內(nèi)容主要包括：入住須知、物業(yè)管理服務(wù)手冊(cè)、業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約、房屋移交驗(yàn)房及證卡登記表 、房屋移交驗(yàn)房表、業(yè)主及家庭成員登記表 、業(yè)主裝修承諾書、業(yè)主裝修驗(yàn)收;.表、裝修許可證、消防安全責(zé)任書、天然氣安全使用責(zé)任書等。六）、會(huì)同銷售部制定業(yè)主交付計(jì)劃，明確交付前的準(zhǔn)備和交付現(xiàn)場(chǎng)的布置，演練房屋交付過程。1、時(shí)間：在交付前 20 天，物業(yè)公司對(duì)公共區(qū)域體進(jìn)行清潔開荒；辦理入住前一周， 各崗位應(yīng)對(duì)房屋交付過程進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)演練。通過演練，熟悉

15、交付流程，找到遺漏點(diǎn)，針對(duì)交付過程中可能出想的問題制定統(tǒng)一的解釋口徑。2、入住辦理流程：a驗(yàn)證：業(yè)主執(zhí)地產(chǎn)公司開據(jù)的維修基金收據(jù)、購房合同，業(yè)主有效證件身份原件及復(fù)印件1張，業(yè)主 1寸照片 1張；物業(yè)交付確認(rèn)單、入住通知書 6種資料去房管員處進(jìn)行驗(yàn)證手續(xù)。檢查證件的原件及復(fù)印件是否一致，是否屬業(yè)主本人證件，物業(yè)交付確認(rèn)單上是否有地產(chǎn)相關(guān)部門的簽字蓋章。b繳費(fèi)：收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)在收費(fèi)軟件中設(shè)定好，由收費(fèi)員按規(guī)定收繳的費(fèi)用。（此類費(fèi)用包括一定時(shí)限的物業(yè)費(fèi)，垃圾處理費(fèi)，裝修押金，停車費(fèi)，代收代繳的費(fèi)用，如：代收的預(yù)存水、電費(fèi)、暖氣費(fèi)等，工本費(fèi)，如：門禁卡、出入證。C收費(fèi)員打印繳費(fèi)憑條。d填寫業(yè)主檔案內(nèi)容：（1）、填寫物業(yè)管理手冊(cè) 、房屋質(zhì)量保證書 。填寫按手印后將存根聯(lián)撕下來收入業(yè)主檔案中，其余交業(yè)主保管。（2）、填寫天燃?xì)獍踩褂秘?zé)任書 、消防安全責(zé)任書均為一式二份，一份留業(yè)主，一份收入業(yè)主案檔。(3)、填寫業(yè)主及家庭成員登記表。(4)、由房管員出具房屋移交驗(yàn)房及證卡登記表，安排維修;.人員拿著鑰匙、水電卡等，帶領(lǐng)業(yè)主驗(yàn)房。（ 5）.驗(yàn)房完成后，填寫驗(yàn)房信息，并由業(yè)主、維修養(yǎng)護(hù)部人員在此表中簽字、按手印。房管員將鑰匙、水電氣卡、門禁卡交業(yè)主。（ 6）交房完成。3、現(xiàn)場(chǎng)布置。交付前一周，應(yīng)與地產(chǎn)公司就交房現(xiàn)場(chǎng)的問題進(jìn)行對(duì)接。 交房現(xiàn)場(chǎng)最好采用一站式服務(wù)，即銷售部、物業(yè)公司、工程部、維修