1、淺議對小區(qū)車位歸屬權(quán)的探討（論文關(guān)鍵詞停車位產(chǎn)權(quán)歸屬（論文摘要住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬問題，一直是物業(yè)治理中矛盾的核心。房地產(chǎn)開發(fā)商，物業(yè)治理公司和小區(qū)業(yè)主就有關(guān)停車位的歸屬紛爭凸現(xiàn)，各方利害當事人各執(zhí)一端。本文試著從理論上探討小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬問題。為此問題的改良提供立法參考。一、住宅小區(qū)的類型及現(xiàn)狀通常與車位的歸屬權(quán)有著緊密的聯(lián)系。依照不同的車位類型，利用權(quán)的歸屬也不盡相同。有的歸國家，有的歸本地政府，有的歸小區(qū)業(yè)主。因此，第一要從小區(qū)車位的類型入手，明確車位的類型，才能對車位的歸屬作進一步分析。目前我國立法關(guān)于小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬的現(xiàn)狀。隨著市場經(jīng)濟的進展,房地產(chǎn)行業(yè)也迅速的壯大起來，隨

2、之便顯現(xiàn)了一系列有關(guān)房地產(chǎn)的問題，小區(qū)停車位確實是其中的一列。商品房小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬不明,將會使房地產(chǎn)開發(fā)商和小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益處于不明確的狀態(tài)，嚴峻損壞了當事人的合法權(quán)益，妨礙著房地產(chǎn)市場的正常進展，給社會經(jīng)濟生活和公共治理帶來諸多的難題。在現(xiàn)今提倡的和諧社會的大前提下，咱們更應(yīng)該盡快解決那個難題，從而使得“和諧”落到實處。值得可喜的是，在今年的兩會上，物權(quán)法終于被通過。并將于2007年10月1日起實施。這部法律的出臺，給小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬問題指明了方向。物權(quán)法第六章第七十四條規(guī)定：”建筑區(qū)劃內(nèi)計劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當?shù)谝恢銟I(yè)主的需要。其歸屬，由當事人通過出售、附贈或出租等方式約

3、定。占用業(yè)主共有的道路或其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。因此，咱們需要從現(xiàn)有的規(guī)定動身，借助物權(quán)法理論研究的功效，進一步的推理，來分析小區(qū)內(nèi)停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬問題。所謂停車位是指停車場中僅供一輛汽車停放之單元。所謂商品房住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)，是指房地產(chǎn)權(quán)。房地產(chǎn)權(quán)又包括土地利用權(quán)和建筑物、附屬物所有權(quán)兩方面的財產(chǎn)權(quán)利。在本文中，咱們耍緊論述的小區(qū)停車位專指商品房住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)置在地上、地面或地下的停車位。二、小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬顯現(xiàn)的問題在物權(quán)法沒有正式出臺前，消費者在購買商品房時，常常會遇見商品房住宅小區(qū)的停車位不計算建筑容積率的建筑物面積時，開發(fā)商在生意合同中約定“停車位的產(chǎn)權(quán)屬于房地

4、產(chǎn)開發(fā)商”如此類似的條款。當消費者作為生意合同中的弱勢群體時，很多人并非明白這種條款是無效的。其實這種條款是違背了法律的強制性規(guī)定的。在當前的房地產(chǎn)法律制度之下，如此的停車位是不能依法取得預(yù)售許可證或是房地產(chǎn)證的。在實際生意中，房地產(chǎn)開發(fā)商往往在合同中約定，不計算建筑容積率的停車位產(chǎn)權(quán)歸房地產(chǎn)開發(fā)商所有，然后再出售其車位，或以出租為名，背地里行使生意之實。如此的情形，在全國各地都大大的存在。依照中華人民共和國城市房地產(chǎn)治理法第四十四條第一款第四項和第六十七條、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營治理條例第二十三條第四項和第三十九條、商品房銷售治理方法第六條第一款和第三十八條等的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售或現(xiàn)售房地產(chǎn)

5、的，法律強制規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)取得預(yù)售許可證或房地產(chǎn)證后,才能進行衡宇生意活動。關(guān)于如此的停車位是不能取得預(yù)售許可證或是房地產(chǎn)證的，因此應(yīng)當不能生意。雖法律是如此規(guī)定的，但在現(xiàn)實生活中，開發(fā)商出售衡宇時，卻利用了格式化的合同，使得消費者不能根木的行使自己的權(quán)利。在重慶市的一個樓盤里，就發(fā)生了如此類似的事件:在業(yè)主們買房時，開發(fā)商許諾車庫永久只租不買，拒絕業(yè)主購車位的要求.可在業(yè)主進住后的某一天突然貼出通知稱車位只賣不租，一個車位13萬，每一個月買后還要交治理費70元!賣的還只是40年的利用權(quán)，還要求業(yè)主必需于某日前交一萬元的定金，不然將有車無處停!本來一個小區(qū)一千多戶，只有兩百個車位確實是設(shè)計

6、失敗，此刻又把業(yè)主逼上死路，使得業(yè)主們氣憤不己。業(yè)主們紛紛討論，買房時，開發(fā)商打出的“善待你一生”，是多少業(yè)主心中的神話，現(xiàn)在卻被打破了，他們關(guān)于巴掌大的地址，競?cè)灰惨畞砣f元錢很是不滿!他們希望能通過法律的途徑來尋求幫忙。關(guān)于小區(qū)停車位的問題，還不止這一種，例如很多小區(qū)的物管擅自利用地下停車庫來修建衡宇從而出租，業(yè)主們對此反對卻無濟于事。又如物管漫天要價的出租車位，使得許多業(yè)主不敢把車停回家，他們宣稱有車比沒車難。三、各國立法例中關(guān)于車位歸屬的規(guī)定從世界各國立法例來看，也是各有特色。如在日本如此一個人多車多而地少的國家，停車位也一度成為社會要緊矛盾之一。為此，日本通過了以強化停車場設(shè)置義務(wù)為

7、宗旨的停車場法律案，把停車位分為地面露天停車位和屋內(nèi)停車位?？墒?，對停車場的產(chǎn)權(quán)歸屬問題并無作十分明確的規(guī)定。日本的地址法院與最高法院專門是在對地下停車位究竟是屬于法定共用部份仍是專有部份不合嚴峻。而日本學術(shù)界以為,由于建筑物一層或地下部份之容積率是不記入建筑物總面積的，最高法院將地下停車位認定為專有部份的理由是不充分的，故建議應(yīng)當通過共用部份的專有利用權(quán)來進行處置。而在大陸法系之傳統(tǒng)國家德國，其民法典對停車位問題并沒做出規(guī)定，而是于1973年修訂住宅所有一權(quán)法）時取得了明確，即該法的第三條第二項“以持久性界標標明范圍之停車場，視為有獨立性之房間:亦即地上、地下之停車場皆可設(shè)“專有所有權(quán)”，并

8、能夠獨自讓與、設(shè)定負擔。（參見陳華彬著：現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究，法律出版社1995年版，第工69頁。）一樣，在另一個傳統(tǒng)大陸法國家法國，在其1950年的都市打算法當中也規(guī)定了“居住區(qū)域與停車區(qū)域得為別離的不動產(chǎn)”，亦即將停車位視為建筑物區(qū)分所有當中的專有部份。與上述幾個國家之規(guī)定不同的是我國的臺灣地域，1991年4月臺灣內(nèi)政部營建署命令舊后建筑物在地下室依法附建的防空避難室兼停車空間，應(yīng)視為公共設(shè)施，不準記錄為個人私有，也不準分割零售”。（林永訂：論地下室停車位的所有權(quán)與利用權(quán)，載軍法?？?期。）該規(guī)定將停車位視作公共設(shè)施，并依附于專有部份。對此，臺灣學者也有不同觀點,以為停車位既可成

9、為區(qū)分所有權(quán)而單獨記錄，也可作為共有部份進行專有利用。這是要緊大陸法國家和地域關(guān)于停車位的有關(guān)規(guī)定，對同屬大陸法系的我國不無借鑒的地方。四、對我國物權(quán)法中的小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬規(guī)定的探討于2007年10月1日起實施的物權(quán)法明確規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)計劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當?shù)谝恢銟I(yè)主的需要。其歸屬，由當事人通過出售、附贈或出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有，。全國人大常委會法工委副主任王勝明介紹，車庫、車位不像電梯、樓梯、綠地那樣能夠共有公用，它一樣都是由業(yè)主專有和專用的;而且在買房進程中，通常都是和開發(fā)商約定，這些約定可能是出售、附贈或出租。王勝明

10、說，物權(quán)法規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)，計劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當?shù)谝恢銟I(yè)主的需要”要緊針對現(xiàn)實生活中的一些情形:有的開發(fā)商將車位、車庫高價出售給小區(qū)外的人停放;很多小區(qū)沒有車位、車庫或車位、車庫嚴峻不足，占用共有的道路或其他場地作為車位等問題。關(guān)于在小區(qū)共有道路上停放汽車，并收取相關(guān)費用的現(xiàn)象，北京大學法學院教授尹田指出，法律規(guī)定，占用業(yè)主共有道路停放汽車的車位，屬業(yè)主共有。這就意味著，開發(fā)商、物業(yè)公司不能將車位收費所得據(jù)為己有;若是需要收費，在扣除必要治理費后的所得款應(yīng)屬于全停業(yè)主共有。若是有車的業(yè)主無償占據(jù)了小區(qū)的公共道路，那么損害了無車業(yè)主的利益，因此只有讓全部業(yè)主一起分享停車利益，天平才能取得平穩(wěn)。而其中的一部份規(guī)定仍是不準確，關(guān)于“建筑區(qū)劃內(nèi)計劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當?shù)谝恢銟I(yè)主的需要。其歸屬，由當事人通過出售、附贈或出租等方式約定”而現(xiàn)實生活中顯現(xiàn)的沒有約定的情形，物權(quán)法沒有規(guī)定該怎么處置?關(guān)于物權(quán)法出臺前車位的生意，是利用權(quán)的生意，而現(xiàn)在的生意就存在產(chǎn)權(quán)證的辦理，車庫、地下車庫能夠為是建筑物，就可辦理產(chǎn)權(quán)。而地