1、分析鏈際競爭下的房地產企業供應鏈本錢控制研究分析鏈際競爭下的房地產企業供應鏈本錢控制研究 分析鏈際競爭下的房地產企業供應鏈本錢控制研究分析鏈際競爭下的房地產企業供應鏈本錢控制研究 精品源自語文科內容摘要:本文在以往對鏈際競爭和房地產企業供應鏈本錢研究的根底上,將鏈際競爭引入到房地產企業的供應鏈本錢管理中。從房地產企業供應鏈本錢構成的角度,分析了鏈際競爭對房地產企業供應鏈本錢的影響,并構建了鏈際競爭下的房地產企業供應鏈本錢控制模型。關鍵詞:房地產企業供應鏈本錢 供應鏈本錢控制 鏈際競爭 鏈際競爭的概念可以獲取材料和效勞的渠道有很多,其中由從事產品的設計、消費、加工、銷售及后期使用維護等相關工作的

2、商業實體構成的網絡就是供應鏈經濟。供應鏈經濟是這些商業實體之間構成的供應鏈之間的消費力、競爭力以及市場地位的統一體,這些商業實體在供應鏈經濟中以一個統一的整體發揮作用。因此,供應鏈經濟就是由互相關聯的供應鏈構成的一個網絡,供應鏈經濟中的供應鏈之間互相作用就形成了鏈際競爭。供應鏈之間互相競爭影響著供應鏈的本錢,對于單獨的一條供應鏈,我們可以通過供應鏈上各個企業之間的協同關系來控制供應鏈本錢。然而,實際中的供應鏈往往是處于動態的互相作用中的,供應鏈之間的這種互相作用叫做競合作用。對于房地產企業而言,房地產企業的供應鏈長、經營管理復雜;房地產企業價值與信息的傳遞都是靠內部與外部的雙向交換,呈星狀發散

3、;工程的投資決策、規劃設計、材料采購、施工管理、營銷、物業管理等過程是一種并行系統,開發商要考慮工程全生命周期中的所有因素;企業內部資源有限,企業一般僅保存最具優勢的核心業務,而把其他非核心業務外包。這些特征都決定了房地產企業供應鏈的復雜性,供應鏈與供應鏈之間的競爭必然會對房地產企業的供應鏈本錢產生影響。鏈際競爭對房地產企業供應鏈本錢的影響供應鏈本錢管理作為一種跨企業的本錢管理方法,其管理的范圍延伸到了整個供應鏈上各個相關聯企業的作業本錢以及交易本錢,從而到達優化和降低整個供應鏈總本錢的目的。在分析房地產企業供應鏈本錢時,可參照一般的制造企業,將房地產企業的供應鏈分為上游本錢、房地產開發企業核

4、心本錢和下游本錢。其中上游本錢是保證工程建立的啟動本錢,包括土地開發本錢、融資本錢、勘察設計本錢、招投標及會談本錢、材料采購本錢、建筑安裝工程費用及咨詢本錢等,上游本錢所涉及的單位主要有政府、金融機構、設計單位、材料供應商、承建商、咨詢機構等;房地產開發企業核心本錢包括前期工程費、規劃費、根底設施費、管理費用、經營費用、稅金等;下游本錢是指在銷售及售后中所發生的本錢,包括了銷售本錢、物業管理本錢和客戶效勞本錢,涉及的單位主要有銷售代理機構、物業管理公司和客戶。根據房地產企業的供應鏈本錢分類,構建房地產企業供應鏈本錢的構成模型(見圖1)。(一)鏈際競爭對房地產企業供應鏈上游本錢的影響 工程的建立

5、期,從材料和人工方面來講,與房地產企業相關聯的上游供應商之間在進展產量競爭時會引起原材料及設備零部件的采購本錢上升;位于多條供應鏈的焦點上的供應商,多家房地產企業都從這個供應商獲得原材料和設備,供應商借機抬價或者是供應商為滿足多個開發商的需求,不斷的擴大產能,從而引起原材料和設備本錢的變化。同時,房地產企業的上游供應商之間為了獲取市場通過擴大產能進展產量競爭,導致企業對人工的需求越來越大,間接引起人工本錢的增加。房地產企業選擇材料供應商的過程中,供應商之間的競爭會增加招投標本錢的投入以及會談本錢的產生。從工程建立的角度,在工程的建立期,房地產企業通過業務外包政策,將工程發包,承包單位的實力及承

6、包單位的本錢管理程度都會影響建安工程費用的上下,為了保證工程的有效施行,房地產企業必須對承包單位各方面的才能進展理解,運用監理制度對工程的施行進展監視,這些都會增加供應鏈本錢。房地產供應鏈上的咨詢本錢是指在咨詢單位對建立工程進展本錢概預算、結算及其它相關的咨詢效勞時產生的各項本錢,主要表達為咨詢費用。隨著咨詢市場的日益開展壯大和咨詢價格的公開性,大大的縮減了房地產企業咨詢環節的供應鏈本錢。(二)鏈際競爭對房地產企業核心本錢的影響房地產企業核心本錢包括房地產企業自身管理本錢和房地產企業支付的開發本錢。房地產企業的自身管理本錢是房地產企業為組織和管理消費經營活動發生的各項費用,包括:管理費用、財務

7、費用、經營費用和稅金;房地產企業支付的開發本錢是在工程施工前和施工過程中為完成工程工程所發生的非實體工程的費用。眾多的房地產企業之間彼此競爭,會引起房地產企業核心本錢的增長。(三)鏈際競爭對房地產企業供應鏈下游本錢的影響在工程開工投入使用階段,鏈際競爭對房地產工程的銷售本錢、物業管理本錢的影響較大,房地產企業要想獲得更大的市場份額,就選擇較好的籌劃公司和物業管理公司作為合作伙伴,還要從效勞及質量上贏得顧客的青睞,這需要投入較大的本錢。鏈際競爭的條件下,進步自身也是一個非常重要的途徑,房地產企業只有不斷加強自身的管理,不斷地增加對高科技人才的投入,才能贏得市場。鏈際競爭下房地產企業供應鏈本錢控制

8、模型和措施(一)鏈際競爭下的房地產企業供應鏈本錢控制模型運用目的本錢和作業本錢相結合的方法,分為6個步驟:確定目的本錢目的本錢分解供應鏈作業層本錢控制供應鏈作業本錢分析供應鏈作業本錢考核供應鏈目的本錢改善。目的本錢設定:首先是確定工程的方案,通過對工程的定位和規劃設計,預測工程售價;其次參考標準數據庫中公司的長期利潤率,綜合權衡工程的區位銷售情況、現金流等情況確定工程的目的利潤。目的本錢=目的售價-目的利潤目的本錢分解:確定了目的本錢后,對目的本錢進展分解。作為供應鏈的核心企業,房地產企業必須協調各部門的做好供應鏈流程分解的工作,把房地產企業的供應鏈流程分解為嚴密連接的作業鏈。在對房地產企業的

9、供應鏈流程的分解過程中,要采取作業分解和粒度分解相結合的原那么。根據歷史數據,自上而下將目的值逐級分解為多層級的自作業目的本錢值,位于供應鏈上的節點部門記錄完成自己作業的作業和本錢值,并對同質作業本錢進展歸集,形成作業中心。 對造本錢錢偏向的原因進展分析,歸結本錢動因,看其屬于是資源動因還是作業動因,對其關聯的供應鏈環節進展分析,考核房地產企業的供應鏈本錢施行情況,并采取措施對其進展糾正,使其到達最優。(二)鏈際競爭下的房地產企業供應鏈本錢控制措施對房地產企業供應鏈上游本錢的控制。在工程開發前期,提早對土地價格進展合理的價格預測,采取策略性報價或者是通過支持政府的根底性建立,低價拿地。拿到土地

10、后,在政府粗略規劃的根底上,合理的提出意見,進步對土地的利用率以降低土地本錢。為保證工程的運行,企業必須建立完善的融資渠道,目前我國房地產企業最多采用的還是銀行貸款,與國際上房地產企業的融資形式還有差距,應該學習國外先進經歷,拓寬融資渠道,應對銀行不斷進步儲藏金等政策的影響。在工程設計階段,房地產企業應該選用設計經歷和施工經歷豐富的企業作為供應鏈合作企業,采用設計監理和施工監理并存的制度,防止出現設計中盲目進步設計標準,影響后期的施工本錢。在施工階段,為保證材料供應,與各供應商之間,可以通過實行供應商關系管理,一方面建立與供應商間的長期嚴密合作,整合多方的資源和核心力量來開發更加廣闊的市場,實

11、現本錢的雙贏;位于供應鏈上的企業在適當增加人工本錢的同時,可以運用新工藝、新施工方法,改善施工條件進步施工效率,從而轉移人工本錢。房地產企業應選擇效勞質量好、信譽好的第三方物流公司、銷售公司、物業管理公司,建立良好的合作伙伴關系,減少中間環節的供應鏈本錢浪費。還要選擇有相應資質的施工單位,采用國際上通用的建立工程總承包形式,從根本上解決設計和施工的不協調,縮短工期,減少供應鏈本錢。對房地產企業供應鏈核心本錢的控制。目前我們國家在提倡開展住宅產業化,住宅產業化可以幫助房地產企業大大的縮短工期,通過消費的批量化、標準化也可以進步施工的質量,防止返工、變更等一系列問題。大型的房地產企業可以率先進入,中小型的房地產企業可以結成聯盟,向供應鏈上下延伸,獲得資源優勢,從根本上降低本錢。此外,還應該加強房地產企業自身的管理,減少供應鏈核心企業內部的本錢流失。對房地