1、 . . . 個人住房按揭貸款風險產生和防子華關鍵詞：按揭貸款；風險；防 摘要:隨著房地產業和金融業的改革與發展，個人住房按揭貸款已成為銀行、房地產開發商和購房人共同參加房地產開發經營的一種重要的信用方式。然而個人住房按揭貸款欺詐現象也隨之產生，已嚴重影響了商業銀行的利益。本文從按揭貸款風險的產生和方法角度出發，探討了按揭貸款風險的產生，并提出防措施。伴隨著人們對居住需求的不斷變化和住房分配制度貨幣化改革步伐的加快，致使商業銀行的個人住房按揭貸款業務得以迅速的發展起來。所謂按揭，是慣用的一種叫法，實際上就是購房者拿即將購入的房屋作抵押，向銀行申請貸款以付購房款。自90年代末期以來，銀行個人住房

2、信貸一直保持了高速增長的勢頭，直接拉動了住房供求關系。據有關資料顯示表明：2002年6月末，我國金融機構個人住房貸款余額6630.1億元，是1997年末個人住房貸款余額的38.55倍。個人住房貸款的快速增長，促進了住房消費的增長，2002年末，個人住房銷售金額達4710億元，占同期商品房銷售額的82.3。但是，在個人住房貸款和個人住房消費雙增長的同時，仍然存在著不可忽視的問題。這些問題都會反映到法律上形成一定的法律問題，因而個人住房按揭市場急待規化、合理化、法制化，為按揭市場保駕護航。與此同時為規和保障個人住房按揭市場的健康發展，有必要對個人住房按揭市場發展過程中所暴露出來的各種法律問題進行研

3、究。本文即在此背景下對個人住房按揭業務中的銀行風險與防等問題略己見，以期對我國個人住房按揭市場的健康發展有所助益。一、個人住房按揭貸款風險分析（一）個人住房按揭的涵和法律特征由于住房是價值高的耐用商品，而占有住房市場消費主體的中低收入階層很難依靠自己的經濟能力購房，必須借助于相適應的住宅信貸才能將住宅的潛在需求轉換成為真正的住宅需求。在這種情況下就出現了住房按揭這一嶄新的融資方式。所謂個人住房按揭貸款是指貸款銀行向借款人發放的、用于其購買一手房、借款人用所購住房作為抵押物、開法商提供階段性擔保的貸款形式。其中首付款不低于房價的20%、貸款期限最長30年。個人住房按揭是由銀行、房地產開發公司（開

4、發商）和購房人三方共同參加的買賣商品房的一種融資活動。作為一種嶄新的融資方式（僅就中國而言），即為貸款買房子，它是在購房人交付銀行規定的一定比例的購房款后，差額部分由銀行提供貸款。個人住房按揭涉與銀行、開發商、購房人三方，它在開發商、銀行、購方人三者利益上找到了一個最佳結合點，既能幫助開發商尤其是中小開發商渡過難以籌集大量資金以應付高昂地價和建設費用的困境，又能幫助購房人緩解一時難以湊足較大數額購房款的困難，進而解決了資金供求矛盾，有利于實現住房產業的擴大再生產。因此，自個人住房按揭產生之日起，就大受三方歡迎并不斷發展完善。其具體做法為：開發商為盡快取得售樓價款，向房地產市場推出期房或現房，購

5、房人向開發商訂購期房或現房，交付一定比例的首期購房款（一般不超過購房總價款的30%），之后向與開發商訂有協議的銀行申請購房貸款，交清購房款余額，經出證、產權抵押登記后將房產權益移轉給銀行作抵押，購房人定期向銀行還本付息，銀行提供的此種貸款即為個人住房按揭貸款。個人住房按揭貸款是抵押貸款的一種特殊形式，也是銀行貸款業務的重要組成部分。有人認為按揭貸款有所購房屋作抵押，又有開發商提供保證，可謂“雙保險”，貸款風險系數趨于零。然而隨著個人住房按揭貸款的迅速發展，這種觀點顯得愈來愈片面。事實上，銀行在按揭業務中同樣存在不可規避的金融風險，實踐中也出現了大量的按揭糾紛，銀行信貸權益遭受到了極大的侵害。因

6、此探討和建立一套行之有效的個人住房按揭中銀行風險的防機制顯得十分迫切和必要。那么，在按揭業務中銀行風險來源于那些因素？有那些表現形式？要深刻、準確認識這些問題首先必須從法律角度分析個人住房按揭的法律特征，這是分析銀行風險、建立防機制的前提。根據前述定義，個人住房按揭最顯著的法律特征是：它涉與二個合同、三方當事人。具體分析如下：其一，二個合同是指購房合同和個人住房按揭貸款合同。前者是后者的前提，沒有購房合同則必然沒有按揭貸款合同；按揭貸款合同則是購房合同的補充，沒有按揭貸款合同，購房合同就成為履行不能的合同。因此二個合同密不可分，互相作用，相互依存，任何一個合同的違約行為均可能導致另一個合同的履

7、行成為不可能或者不必要，這是個人住房按揭區別于其他民事經濟法律關系的一個突出特征。其二，三方當事人是指開發商、購房人和銀行。1、開發商和購房人之間是房屋買賣關系，雙方的權利義務關系具體體現在購房合同中；2、銀行與購房人的關系則包含兩層含義：第一層是借貸關系，購房人是債務人，銀行是債權人；第二層是抵押關系，購房人是抵押人，銀行是抵押權人；3、開發商與銀行的關系。目前理論界與實務界存在兩種相異的觀點：第一種觀點認為是連帶保證法律關系，開發商是保證人，銀行是被保證人，開發商對購房人所借貸款本息向銀行承擔連帶保證責任，一旦購房人未按約定歸還銀行貸款銀行可向開發商進行追償。第二種觀點認為是回購權利義務關

8、系，是購房人與銀行之間的房屋抵押法律關系的一種延伸，是銀行依法處分抵押物所產生的一種民事權利義務關系。當購房人逾期未還款構成違約時，銀行依法處分抵押房產，開發商向銀行允諾無條件回購該房產，并將回購房款優先償還銀行貸款本息，對此購房人作為抵押人在按揭貸款合同中予以書面確認。這實際上是抵押權人與賣方、抵押人就處分抵押物達成協議而產生的一種抵押物處分權利義務關系。（二）商業銀行在個人住房按揭中的主要風險在個人住房按揭的二個合同、三方當事人之中的任何一個環節，一旦發生違約情況，就很有可能發生銀行風險，危與銀行信貸資產安全，損害銀行合法權益。因此，在個人住房按揭中銀行風險無時不在，并且其來源多元化，表現

9、形式多樣化。概括起來銀行在個人住房按揭中主要存在如下風險：1、 來源于開發商的風險（1）、開發商的欺詐行為。欺詐銀行按揭貸款形式多種多樣，主要有四種：其一是開發商在取得銀行給予購房人的貸款后，用于其他用途或者攜款而逃，此種情況在樓花按揭中產生的概率較大。其二是“虛擬售房”，即開發商同十幾戶甚至幾十戶“購房人”簽訂售房合同，并據此向銀行申請貸款。在取得銀行貸款之后這些購房人便同時不按期歸還銀行貸款本息。其三是“虛值售房”，開發商將房產的價值抬高，并取得遠遠高于正常房屋價值的銀行貸款。在取得銀行貸款之后這些購房人便同時不按期歸還銀行貸款本息。其四是個人向銀行申請巨額貸款購買多處房屋，這些購房人多是

10、開發商物色來取得銀行按揭貸款的。上述行為的出現一旦發生貸款糾紛時，商業銀行貸款不可能因為進行了房產抵押而全部得到保障。（2）、開發商為解決周轉資金問題而欺詐銀行貸款。現今房地產市場仍具有巨大的消費潛力和盈利能力。很多的公司熱衷于房地產開發并不只是將它視為一種投資，在某種意義上更像是一種投機。然而房地產業畢竟是需要巨額資金支持的行業，在開發過程中出現資金短缺或者資金周轉不靈而使開發項目停滯的現象司空見慣。開發商的項目大多有銀行貸款的輔助。在不能進一步取得銀行資金支持來解決資金周轉問題的情況下，從銀行套取購房人預售房屋按揭貸款就成為解決這一問題的有效途徑。而且，相對于企業貸款，個人住房按揭貸款還具

11、有門檻低、手續簡便、利率低、速度快的特點。房地產開發商可以同十幾或幾十個“購房人”簽訂房屋預售合同，在給他們開具首期付款收據之后即可獲得銀行的貸款。在銀行無法追索貸款而決定起訴時，開發商就主動回購涉案房產，并承擔全部“保證”責任。到此時，開發商的資金周轉問題也解決了。 （3）、由于房地產市場不健康的繁榮與火爆使得許多企業蜂擁而入，一些根本不具備房地產開發資質和能力的企業也混列其中。這些企業開發的項目完全依靠銀行貸款和建設單位墊付工程款來維持，只有在房產開發完成銷售完畢他們才有可能償還銀行貸款和建設單位的工程款。有些開發商的出發點純粹就是為了騙取銀行貸款。于是就出現了將根本不存在的樓層出售、與評

12、估機構人員串通抬高房產估價，騙取了銀行貸款的荒謬事情。可想而知，貸款收回也就毫無保障了（4）、開發商由于經營管理不善，導致樓盤爛尾，無法按期交樓致使購房協議無法履行與由于開發商所建樓房存在質量缺陷，不符合合同要求等原因，購房人以開發商違約為由要求解除購房協議不再履行按揭貸款協議，這樣必然導致按揭貸款協議無常履行，致使銀行信貸資產受到損害。（5）、開發商所開發樓盤沒有取得合法使用權或偽造使用權證，無法取得房產證或開發商預售等原因，導致銀行風險等。2、來源于購房人的風險(1)、購房人經濟狀況嚴重惡化或發生其他足以影響其償債能力的變故，無力繼續履行按揭貸款協議。（2）、購房人死亡或者被宣告死亡或者失

13、蹤，繼承人或財產代管人不再或不愿繼續履行協議。（3）、由于我國的誠信制度和銀行部資源共享體制還沒有建立，貸款人的信用情況無法掌握，惡意逃債者無法控制，下崗、失業人員無能力還貸的信用情況無法證實。與購房人存在欺詐行為，故意提供虛假證明材料如個人收入證明、營業執照等。3、來源于銀行自身的風險（1）、銀行沒有嚴格執行貸款審核操作規程。按揭貸款，就其本意來說，是一種抵押貸款，即購房人將其依據買賣合同取得的房地產所有權或期待權抵押給銀行，以獲得銀行貸款。因此，對于現房，商業銀行要求進行抵押登記，對于期房則要求進行預售登記，預售登記具有公示的效力，可以對抗第三人。然而房地產開發商能夠將根本不存在的樓層出售

14、獲得了銀行的按揭貸款，出現購房人違約致使銀行金融風險的產生，顯然是銀行在審貸環節出了問題。 （2）、銀行貸款審查中注重審查申請資料的合規性忽視其真實性。銀行在發放按揭貸款之前都會按照規定對購房人的個人情況，包括職業、職務、年齡、健康狀況、家庭收入情況、支出情況等進行審查，以此來確定購房人的還款能力。但是實際操作中，因為由于我國的誠信制度和銀行部資源共享體制還沒有建立，貸款人的信用情況無法掌握，惡意逃債者無法控制，開發商以房貸名義騙貸無法了解，下崗、失業人員無能力還貸也可能出現。而上述資料的來源主要是由購房人提交或者以問卷形式獲得。它們的真實性無法得到保證。于是就會出現了一人在同一銀行得到1千多

15、萬元貸款購買多處房產的現象。 （3）、沒有明確中介機構職責與責任。雖然貸款操作規程要求在某些情況下應具備中介機構的審查報告但是這種規定已然被流于形式。中介機構提供的不是負責任的中介服務。律師事務所出具的法律審查意見依據的是購房人提交的材料（包括復印件），即使出現可疑情況也沒有進一步作法律調查。資產評估機構同樣良莠不齊，它們提交的資產評估報告與實際價值可能相差甚遠。（4）、銀行在訂立合同時因簽章不規導致合同未成立或者合同無效（在合同法中，當事人簽字或蓋章關系到合同的成立或生效，因此簽章問題顯得異常重要）從而危與銀行權益。4、來源于其它方因素的風險在按揭貸款協議履行期限，由于國家政策、不可抗力等因

16、素也會使銀行存在風險。如國家因公共利益和公共基礎設施建設需要征用房屋使用圍的土地，雖給購房人一定補償金但數額不足以清償銀行貸款，使銀行未受清償的部分貸款處于無法收回的境地；又如，因地震、火災等難以預料的自然災害導致樓房毀損、滅失而無恢復原狀之可能或必要時，雖為房屋進行投保但保險公司因特殊原因破產或無力支付保險賠償金從而使銀行權益受到損害。二、住房按揭貸款風險的防對策與建議（一）銀行風險的防個人住房按借貸款的期限一般較長，各種人為事件或意外情況均有可能發生。事先對各種可能產生的銀行風險進行有效的法律防可謂明智之舉，這也是維護銀行信貸債權的根本所在。筆者認為銀行風險防應著重從風險轉移、風險化解、風

17、險預防三方面考慮，借鑒國外與的有益經驗，進行綜合防，建立行之有效的有中國特色的個人住房按揭銀行風險的法律防機制。1、明確開發商所應承擔的法律責任，確立風險化解啟動機制在住房按揭中，銀行與開發商不在任何法律關系，住房按揭僅限于購房人與銀行之間，與開發商無關。但是，我國從經濟發展水平、企業資信、個人信用等各方面實際情況出發把開發商列入住房按揭法律關系中且占據重要地位。實踐證明這種模式適應了中國目前的實際情況，極大促進了我國住房商品化進程。作為住房按揭中重要一方的銀行當充分利用這一有效模式防和化解金融風險。正如前文所述，銀行與開發商的關系存在兩種不同的觀點，筆者認為最好將二者緊密結合起來達到真正的“

18、雙保險”的目標，從而有效化解銀行風險，對任何一方的偏廢都將導致銀行風險。在這種風險化解機制下，當購房人不能按合同償還借款時，首先開發商必須回購該抵押房產，并優先清償銀行貸款本息，如仍不足以清償的，開發商對不足部分承擔保證責任，這樣銀行可以真正實現“雙保險”。2、保險業必須全面介入住房按揭，建立住房按揭銀行風險轉移機制保險融資與住房按揭融資具有許多在的切合因素，購房人的人身財產安全、開發商的履約能力與銀行風險的防，這些需求均可以通過保險業的介入而得以妥善解決，使保險與按揭各方利益得到最佳組合。銀行風險轉移機制可通過以下三個方面得以建立：第一、購房人所購房屋的財產保險。此處值得注意的事，在實際操作

19、中，筆者發現在絕大多數保險合同中都明確寫著“如發生意外事故導致房屋毀損后，銀行為被保險人或第一受益人”，筆者認為由于銀行對抵押房產并不擁有所有權，這種作法違反保險法的規定，該保險法律關系是無效的。對此筆者建議在保險合同中可以明確約定“ 如發生意外事故導致房屋毀損后，銀行可以從保險賠償金中優先受償”。第二、購房人的人壽保險，1998年4月下旬，國家發展計劃委員會與荷蘭國際集團共同舉辦了“住房融資與壽險聯合運營機制研討會暨荷蘭住房融資模式介紹會”。荷蘭國際集團（ING)提出了一個被認為適用中國情況的建議“模式”，筆者認為“ING模式”為我國住房按揭風險防提供了一個嶄新的思路。“ING模式”的核心是

20、將購房抵押貸款與人壽保險相結合，它要求購房人購買相應年限和金額的人壽保險作為借貸的擔保，購房人只需支付全部房價15%至20%的首期購房款即可購房。在這種機制下，一方面購房人每月僅需支付貸款的利息，人壽保險期滿后其保險金恰足以清償貸款本金，經濟負擔大為減輕；另一方面又可確保銀行債權不會因購房人中途死亡、殘廢以致喪失還款能力而出現貸款無法收回的風險。“ING模式”為購房人帶來許多便利，也為保險公司帶來新型客戶群體，拓展市場業務領域，同時也給開發商帶來新的生機，最終也給銀行確立了因購房人傷亡而造成的還貸風險防機制。第三、開發商和購房人的履約保險。這是一種新的保險業務，其核心是當開發商和購房人因某種原

21、因（保險責任圍）導致其履約能力下降時，由保險公司支付賠償金，從而避免了因開發商和購房人履約能力下降給銀行帶來的還貸風險。 3、開辟律師業務與個人住房按揭業務的契合點，確立個人住房按揭銀行風險預防機制首先個人住房按揭從根本上講是一種融資活動，其突出特點是信用行為，而對于信用程度的認定往往需要有專業法律技能，因此律師業介入個人住房按揭成為必要和可能。實際上律師業與按揭的競合在國際上是十分普遍的，像經濟發達的美國、荷蘭等國家在這方面做得相對完善，而我國在目前仍缺乏足夠的結合面。筆者認為，律師至少可以在以下幾個方面發揮其重要作用：第一、對開發商進行資信審查。開發公司是否依法設立，是否具有房地產開發權，

22、公司注冊資金來源與注資是否充足，公司組織機構、管理機構是否健全等；第二、對購房人的資信進行審查。首先審查購房人是否符合法律、銀行規定的主體資格，其次審查經濟收入來源是否足夠和穩定，是否自用購房，是否存在“炒樓”意圖等情況；第三、對開發項目的合法性進行論證審查。如開發商是否合法取得土地使用權，使用權的用途、期限以與是否可能自由轉讓；該項目是否經合法程序審批報建、該項目是否具備預售條件、有否取得預售證、可否保證依時取得合法有效證明等；第四、代為起草、簽訂住房按揭合同、購房合同甚至是保險合同。從合同形式、合同容兩方面依法維護開發商、銀行、購房人的合法權益，確保各契約的真實性和合法性；第五、律師對按揭

23、資金的流向可以起監管職能。律師通過對開發商銀行賬戶的監管，使按揭資金確能用于項目開發建設，并保證按工程進度有計劃用款，防止開發商抽逃資金。其次律師介入住房按揭業務，從防銀行風險的角度講具有如下重大意義：第一、從程序和實體上保證整個按揭行為的合法性，防止因銀行審查不慎而帶來的銀行金融風險；第二、律師對自己的法律行為負責，如因律師過錯而導致合同無效或者其他損失，律師應承擔相應的法律責任，包括民事賠償責任、行政責任甚至是刑事責任。4、實行制度創新，加強制度建設，提高銀行信貸管理水平和防風險能力法律是一種最具穩定性和最強約束力的制度。制度建設對于發展經濟的作用已為大多數的經濟學家和法學家所認同。在制度

24、建設中，制度創新更是重中之重。制度創新這個概念，在經濟學里的含義是指能使創新者獲得追加利益的現存制度的變革，它與技術創新有某種相似性，制度創新往往是采用某種組織形式或者經營管理形式方面的一種新發明的結果。從觀念上講，制度創新就是解放思想，轉變觀念，是突破舊觀念、舊制度的束縛而建立新觀念、新制度的結果，因此對于創新者而言，它既需要理論勇氣，更需要實踐的勇氣。一種新制度的誕生并產生預期的純收益是這兩種勇氣相結合的結果。目前我國有很多銀行經營者已經意識到了制度創新對于改進管理制度，提高經濟效益的巨大作用并進行了許多成功的嘗試，但是，還遠遠不能適應我國經濟和金融形勢發展的需要。實踐證明我國銀行在原有計

25、劃體制下建立起來的部經營機制包括信貸管理機制已經不能適應市場機制的需要，需要通過制度創新，拋棄原有的舊制度、舊機制，建立新制度、新機制，同時吸收原有機制中仍然具有生命力的制度，從而建立起商業銀行新的適應市場機制需要的靈活高效的部經營機制和信貸管理機制，使商業銀行獲得新的生命力，真正按照企業化的要求經營，去追求和實現利潤最大化，最終做到防金融風險，保障銀行信貸資產安全。5、提高認識，強化管理，建立一套權責分明，平衡制約，運作有序的控機制以防住房按揭中得銀行風險在建立控機制上，關鍵是嚴格建立健全法人管理體制和法人授權制度。在強化一級法人制度的同時，要嚴格對下屬分支機構推行授權和轉授權制度，對信貸資

26、產管理薄弱，違軌違紀，經營效益低的高風險機構，上級銀行應收回授權和轉授權。要盡快完善其它部管理制度，實現控監督的現代化，從而提高控監督的廣度和深度，減少控環節，改善控機制的運作質量，達到防和化解風險（包括住房按揭風險）的目的。（二）、開發商和購房者的風險防1、建立健全個人資信評估 發達國家已經建立起個人信用評估體系，由專業機構提供個人信用評估報告。專業機構的資料來源于信貸機構的紀錄，法庭紀錄，且各專業機構之間的資料是共享的，因而他們能夠提供準確、快捷的個人信用報告。銀行可以在短時間迅速而準確的掌握借款申請人的信用背景資料，并在短時間對借款人的還款能力做出客觀判斷。我國也要借鑒發達國家的經驗，建

27、立起自己的信用評估體系。個人要樹立誠信觀念，對影響自己信用的行為要堅決維護好。銀行機構首先要實現行各部門之間和行際之間資源的共享。房貸部門在審核個人按揭貸款申請時，應該能夠看到有關個人貸款與償還記錄、信用卡透支情況紀錄等信息，以對個人信用狀況做出初步判斷。個人作為負責人的企業的信用狀況也可以作為對個人貸款申請進行考察的參考因素。 2、建立健全擔保企業資信評估 每一個商業銀行都有自己的法人客戶信用評級標準和體系，通過對法人客戶的財務會計報表進行審核，確定企業的信用等級，并據此決定該客戶的授信額度。對于房地產開發商的資信評估完全可以適用銀行自己現有的法人客戶評級標準，并參照對房地產開發商的授信額度

28、確定其所擔保的按揭貸款的額度、期限和利率。 3、建立健全房地產評估體系 在個人住房按揭貸款中，房產評估是防貸款風險的非常重要的措施。在個人按揭貸款長期的貸款期里，抵押物的價值是保證貸款人債權安全的主要屏障。在我國期房按揭貸款中涉與到房地產評估的是對房地產開發商的在建工程的價值評估，這是房地產開發商向銀行整體擔保的需要，也是將來房屋價值評估的基礎。在按揭貸款期限，商業銀行已經承擔了房地產可能貶值的巨大市場風險，那么減少房地產評估不實造成的損失就尤顯重要了。 4、嚴格中介機構的審查，加強其風險責任 現今按揭貸款過程中的律師審查僅被銀行視作一種程序要件，發放按揭貸款只要具備律師審查報告即可；受聘律師

29、事務所也把出具法律審查報告簡化成填寫格式性條款的工作。這樣律師審查既起不到防風險的作用，真正發生糾紛時也不會有人追究受聘律師事務所的責任，律師承擔的責任與其收取的高額咨詢費是不對等的。既然貸款審核規程規定了律師事務所審查這道程序，那么就應該發揮其作用。銀行在與律師事務所簽訂的合作協議中應該明確這一點，律師事務所要對經其審核的資料的真實性負責。比如，對于年薪400萬元的核實，絕不是購房人單位的一紙證明就能解決問題的，律師應該到稅務機關進行查實。另一方面，很多的律師事務所向保險公司投保了責任險，這也為律師事務所承擔過失責任提供了可能。如果能夠做到這一點，銀行的很多按揭貸款風險都可以避免。 三、對于

30、已實際存在的損失的防對于已潛在的違約行為銀行應主動出擊核實相應的資料和證明以減少損失；對已經發生的房貸金融風險，作為銀行應通過多種渠道尋找處理違約行為的平衡點，目前主要有下列方法：追償、仲裁、訴訟與移交資產經營公司進行處理以降低銀行的金融風險。綜上所述，當前在我國商業銀行面臨個人住房按揭多種風險的情況下，通過建立健全商業銀行信貸風險防機制與引入外部法律機制和銀行貸款擔保體系，從法律和制度的層面，從外部和部兩個方面來防、化解銀行風險，在理論上講是合乎邏輯的，在實踐上也是切實可行的。商業用房與居民住房不同，購買商業用房的投資性較強、經營風險較高，因而商業銀行在發放商業用房貸款時就承擔了較大的風險。

31、：（1）須有城鎮常住戶口或有效居留證件；（2）有穩定的經濟收入，有償還貸款本息的能力，無不良信用記錄；（3）有合法有效的購買商業用房的合同、協議以與貸款行要求提供的其他證明文件；（4）有所購商業用房全部價款或評估價值40%以上（含40%）的自籌資金，并保證用于支付所購商業用房的首付款；（5）能提供貸款行認可的有效擔保；（6）貸款行規定的其他條件。貸款銀行建設銀行產品名稱個人商業用房貸款貸款種類抵押貸款貸款額度最高為所購商業用房銷售價格或評估價值（以兩者較低額為準）的60。最高貸款期限(年)10貸款利率按照中國人民銀行規定的同期同檔次貸款利率執行，可浮動。申請條件支持個人在中國大陸境城鎮購買商業

32、用房住房，目前其主要產品是抵押加階段性保證個人商業用房貸款。服務95533產品特色貸款條件：（1）須有城鎮常住戶口或有效居留證件；（2）有穩定的經濟收入，有償還貸款本息的能力，無不良信用記錄；（3）有合法有效的購買商業用房的合同、協議以與貸款行要求提供的其他證明文件；（4）有所購商業用房全部價款或評估價值40%以上（含40%）的自籌資金，并保證用于支付所購商業用房的首付款；（5）能提供貸款行認可的有效擔保；（6）貸款行規定的其他條件。申請貸款應提交的資料：（1）合法的件復印件（居民、戶口本、軍官證、在中國大陸有居留權的境外國外自然人為護照、探親證、返鄉證等居留證件或其他件）；（2）貸款行認可的

33、借款人償還能力證明資料，例如：收入證明和資產證明等；（3）合法有效的購買商業用房的合同、協議等；（4）涉與抵押或質押擔保的，需提供抵押物或質押權利權屬證明文件，有處分權人出具的同意抵押或質押的書面證明；（5）涉與保證擔保的，需提供保證人同意提供擔保的書面承諾與保證人的資信證明；（6）借款人用于購買商業用房的自籌資金的有關證明；（7）貸款行規定的其他文件和資料。還貸方式貸款期限在1年以（含1年）的，實行到期本息一次性清償的還款方法。貸款期限在1年以上的，可采用等額本息還款法和等額本金還款法。借款人可以根據需要選擇還款方法，但一筆借款合同只能選擇一種還款方法，合同簽訂后，不得更改。產品或服務的區域

34、：方向：供應有效期：長期有效簡要說明： 貸款銀行建設銀行產品名稱個人商業用房貸款貸款種類抵押貸款貸款額度最高為所購商業用房銷售價格或評估價值（以兩者較低額為準）的60。最高貸款期限(年)10貸款利率按照中國人民銀行規定的同期同檔次貸款利率執行，可浮動。申請條件支持個人在中國大陸境城鎮購買商業用房住房，目前其主要產品是抵押加階段性保證個人商業用房貸款。服務95533產品特色貸款條件：（1）須有城鎮常住戶口或有效居留證件；（2）有穩定的經濟收入，有償還貸款本息的能力，無不良信用記錄；（3）有合法有效的購買商業用房的合同、協議以與貸款行要求提供的其他證明文件；（4）有所購商業用房全部價款或評估價值4

35、0%以上（含40%）的自籌資金，并保證用于支付所購商業用房的首付款；（5）能提供貸款行認可的有效擔保；（6）貸款行規定的其他條件。申請貸款應提交的資料：（1）合法的件復印件（居民、戶口本、軍官證、在中國大陸有居留權的境外國外自然人為護照、探親證、返鄉證等居留證件或其他件）；（2）貸款行認可的借款人償還能力證明資料，例如：收入證明和資產證明等；（3）合法有效的購買商業用房的合同、協議等；（4）涉與抵押或質押擔保的，需提供抵押物或質押權利權屬證明文件，有處分權人出具的同意抵押或質押的書面證明；（5）涉與保證擔保的，需提供保證人同意提供擔保的書面承諾與保證人的資信證明；（6）借款人用于購買商業用房的

36、自籌資金的有關證明；（7）貸款行規定的其他文件和資料。還貸方式貸款期限在1年以（含1年）的，實行到期本息一次性清償的還款方法。貸款期限在1年以上的，可采用等額本息還款法和等額本金還款法。借款人可以根據需要選擇還款方法，但一筆借款合同只能選擇一種還款方法，合同簽訂后，不得更改。詳細介紹：貸款銀行建設銀行產品名稱個人商業用房貸款貸款種類抵押貸款貸款額度最高為所購商業用房銷售價格或評估價值（以兩者較低額為準）的60。最高貸款期限(年)10貸款利率按照中國人民銀行規定的同期同檔次貸款利率執行，可浮動。申請條件支持個人在中國大陸境城鎮購買商業用房住房，目前其主要產品是抵押加階段性保證個人商業用房貸款。服

37、務95533產品特色貸款條件：（1）須有城鎮常住戶口或有效居留證件；（2）有穩定的經濟收入，有償還貸款本息的能力，無不良信用記錄；（3）有合法有效的購買商業用房的合同、協議以與貸款行要求提供的其他證明文件；（4）有所購商業用房全部價款或評估價值40%以上（含40%）的自籌資金，并保證用于支付所購商業用房的首付款；（5）能提供貸款行認可的有效擔保；（6）貸款行規定的其他條件。申請貸款應提交的資料：（1）合法的件復印件（居民、戶口本、軍官證、在中國大陸有居留權的境外國外自然人為護照、探親證、返鄉證等居留證件或其他件）；（2）貸款行認可的借款人償還能力證明資料，例如：收入證明和資產證明等；（3）合法

38、有效的購買商業用房的合同、協議等；（4）涉與抵押或質押擔保的，需提供抵押物或質押權利權屬證明文件，有處分權人出具的同意抵押或質押的書面證明；（5）涉與保證擔保的，需提供保證人同意提供擔保的書面承諾與保證人的資信證明；（6）借款人用于購買商業用房的自籌資金的有關證明；（7）貸款行規定的其他文件和資料。還貸方式貸款期限在1年以（含1年）的，實行到期本息一次性清償的還款方法。貸款期限在1年以上的，可采用等額本息還款法和等額本金還款法。借款人可以根據需要選擇還款方法，但一筆借款合同只能選擇一種還款方法，合同簽訂后，不得更改。個人商業用房貸款是指中國農業銀行向借款人發放的用于其購買商業用房，并以所購商業

39、用房作為抵押物、按月向中國農業銀行還本付息的貸款。申請貸款的商業用房應為竣工驗收合格的現房。能滿足個人消費者因購買商業用房時資金不足的融資需求。適用對象是個人客戶。申請人必須具備以下基本條件：1、具有有效明（居民、戶口簿或其他有效居留證件）。2、信用良好，有按期償還貸款本息的能力。3、具有購買商業用房的合同或協議。4、能夠支付不低于所購商業用房全部價款40的首期付款。5、同意以所購商業用房作為抵押物，或提供經營行認可的資產作為抵押物或質物，或有具擔保資格的足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔連帶責任的保證人。一、住房信貸風險的形成 1.由借款人引發的風險。即由于借款人不遵守合同約定的

40、按期還貸而導致銀行利益受損產生的風險，這是住房信貸風險中最常見的。引發借方違約的原因十分復雜，主要有：一是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化，不能按期或無力償還貸款，被迫放棄所購房屋，從而給商業銀行利益帶來損失。我國正處于就業壓力的高峰，勞動力的相對過剩現象將在一定時期存在；加上人們選擇工作的觀念也在發生變化，伴隨著勞動用工制度的深化改革和企業經營狀況的起伏變化等，這些都會影響借款人收入的穩定，從而影響還款計劃的順利執行。我國目前對借款人的審查主要是靜態審查，而不是過程或動態審查；主要審查借款人借款時的還款能力，也就是貸款時的把關，至于以后的還款能力的變化考慮的很少。由于目前商業銀行

41、無法對借款人的財務狀況進行持續有效的監督，商業銀行對樓市的預測也相當困難。并且，我國目前還沒有對職工個人的資信狀況調查和評估的機構，商業銀行很難對借款人資信的真實狀況做出準確的定量判斷。二是借款人在通過按揭方式購置房屋并發生一段按揭期后，房地產價格大幅度下降，以致借款人在權衡利弊后，放棄原來的按揭購房行為，而利用尚需償還商業銀行的借款，再重新購置其他房屋，造成商業銀行貸款不能收回，也就是所謂的“理性違約”。這種風險對銀行的損害更大。房地產行情上漲時，這種情況一般不會發生。但房地產的發展具有非常強的周期性，我國房地產同樣也要遵循這個規律。三是個別借款人利用我國信用制度不健全的漏洞，利用借方與貸方

42、的信息不對稱，在申請住房貸款時就存在詐騙動機，導致到期不歸還貸款。這種情況雖然數量不大，但危害相當嚴重。四是由于不可預見的自然災害等不可抗力因素，導致借款人喪失履行合同的能力，而形成貸款風險。 2.由房地產開發商引發的風險。即由于房地產開發商不能按照合同約定準時、按合同質量標準將樓房交付借款人使用，導致銀行被迫陷入債務糾紛，貸款利益受到損失。具體表現：一是善意違約。開發商將購房款入賬后，因地價、建筑材料、施工技術、自籌資金和環境保護等情況的影響造成不能按時交樓或所交樓盤不符合購房人與開發商簽訂的合同標準，由此引發購房人停還銀行借款，使銀行被迫陷入糾紛。二是惡意詐騙。一些開發商利用當前銀行法規不

43、健全的空隙和一些工作人員執行制度不嚴的機會，通過不正當的手段，以其關聯企業或有特殊關系的個人名義購買開發的房產，用以籌措資金；甚至偽造購房人詐騙銀行資金，以按揭貸款之名，套取乃至詐騙銀行資金，一旦資金到手，就挪作它用，甚至攜款潛逃。 3.銀行自身引發的風險。商業銀行作為貸方當事人，是住房信貸風險的真正受害者，也是防以至杜絕信貸風險的最大受益者，理應在防信貸風險上積極主動。在面臨外部環境不確定的情況下，商業銀行由于信息不對稱和自身體制不健全而面臨風險，主要包括逆向選擇和道德風險。按照委托代理理論，在銀行向房地產開發商和購房者提供貸款上，商業銀行無疑是委托者，處于擁有信息較少的不利地位。逆向選擇問

44、題是指那些具有很強冒險精神、信用記錄差、最有可能違反信貸合同的人群往往借款的積極性最高，并從商業銀行獲得貸款，從而給商業銀行帶來風險。最近兩三年，由于房價大幅度上漲，許多投資性購房者在短時間致富，造成投資性購房者所占的比重在不斷上升，出現了利用一套住房重復抵押、多次抵押和循環抵押進行貸款，過度投機等行為，這無疑加重商業銀行的風險。鑒于住房信貸是銀行的優良資產，許多商業銀行為了吸引客戶，過分看重住房信貸的贏利性，忽視信貸風險的危害性。在對客戶的審查過程中敷衍了事，不能嚴格按照銀行的規章制度辦事，擅自降低首付比例，或者以住房信貸名義進行商業用房貸款，或者對未完工的期房發放貸款。貸方引發信貸風險是銀

45、行自身因素形成的，從理論上講可以避免、減輕并予以防，是信貸風險防工作的重中之重。 住房信貸風險的形成與防 來自: 免費論文網 paper800. 4.借款契約引發的風險。一是合同潛伏的風險。由于借貸雙方簽訂的借款合同存在漏洞和缺少重要條款，導致貸款風險。這種風險潛伏在合同本身，應全力避免。二是貸款保證形式風險。如借款人不具備抵押和質押的條件，銀行則按規定要求貸款人必須有單位作保，表面上看這項規定對保證貸款人的利益有益。但是，如果企業充當擔保人，從短期看，規模小或經營不善的單位相當多，讓這些企業充當擔保者并不能保證貸款人的債權利益；從長期來看，在市場經濟中，任何企業充當擔保人，貸款人債權利益的實

46、現也不一定有保證。 5.抵押物引發的風險。目前，以房屋產權作為貸款抵押存在以下幾個問題：一是產權不清晰，抵押物的歸屬確定難；二是私宅抵押，一旦不還本付息，銀行上訴成立，但執行起來又受民事訴訟法有關條款的限制，難以達到目的；三是價值不實，抵押人在對房產權進行評估時弄虛作假，其評估價值超過實際價值，使銀行在實現抵押權時造成部分債權無法實現；四是抵押物的處置難，如借款人違約或不能履約償還銀行貸款，作為抵押物的住房，存在著難以變現的風險。 二、住房信貸風險的防 1.加強貸款管理。一是商業銀行要提高認識，克服把房地產信貸片面作為一種“優良資產”大力發展，在經營上急功近利的不良傾向。對房地產信貸風險與其危害性要加以高度重視，妥善處理安全性與贏利性的辯證關系，增強防金融風險的意識。國際上的經驗一再證明，住房信貸風險與國家的宏觀經濟形勢特別是居民對宏觀