1、創建江蘇省優秀物業管理住宅小區匯報材料碧瑤花園物業管理處二。一 O年九月一、南京江鴻物業發展有限公司簡介二、碧瑤花園小區簡介三、碧瑤花園小區爭創“省優”物業管理小區規劃四、碧瑤花園小區創優工作實施方案和計劃五、碧瑤花園小區創優自查整改措施表六、碧瑤花園小區創優工作匯報七、碧瑤花園小區創優資料總目錄、南京江鴻物業發展有限公司簡介南京江 級資質物業 兼有物業管 維護，室內裝 工與維護等 m 百*4 NH VRJ 16比修青空室建體鬲證用鴻物業發展有限責任公司，為國家一 管理企業；公司以物業管理為主業， 理咨詢和培訓、園林綠化工程施工和 飾工程、電梯安裝維護、消防設施施 多元化經營。五百萬平方米，

2、具特色，涵蓋了 樓，高檔酒店、 市場等多個領 成了綜合化服務 元化經營信譽 公司企業規模和 斷提升。公司以，曾比ISU90Q1質方針 管理按規范.工作楂程序P 物業創律色.業主是鬻一!公司貫徹人才興企戰略，以良好的施展平臺和團結和諧的企業氛 圍，凝聚了一批理念先進、經驗豐富、開拓創新，多年從事物管和相 關經營的中高級專業人才。公司經營業績卓著：在外省市設有四個物業管理分公司；物業托管面積已逾 托管的體量大、項目種類豐富，各 政府機關、高檔寫字樓、大型商住 住宅小區，中外資企業和大型商業 域，積累了多方面的托管經驗，形 能力，具有較強的市場競爭力。多 好，市場拓展力強，持速快速發展； 經濟效益以

3、行業不多見的速度不優質服務贏得良好的社會信譽，全面通過了 IS09001 : 2001質量管理體系認證、ISO14001環境管理認證和 OHSAS18OO1業健康安全管理體系認證；相繼被評為“價格誠信單位”、“南京金牌社區管家”等榮譽，在業內已具有良好信譽和社會影響。公司堅持“用心服務，追求卓越”的服務理念；公司上下共欲、 左右同心，共同為把公司建成具有行業一流水準的綜合性物業管理 企業而努力奮斗。、碧瑤花園小區簡介碧瑤花園二期總規劃建筑面積約10萬平 米，其中地上面積約萬平米，地下面積約萬平米， 地下車庫面積約萬平米，容積率為，綠化率超過40%節能標準達到60%碧瑤花園一期設有6棟6層帶電梯

4、的多層,9棟9-10層的小高層。碧瑤花園一期除了繼承“歐風”的形象特色外，還融合了上海開發經驗，并結合業主和關心碧瑤花園的意向客戶 提出的有益建議，處處以人為本，以居住的舒適性為出發點，將“歐 風”概念導入到開發建設中的每一個環節，傾力打造南京住宅新標桿碧瑤花園周邊配套逐漸成熟，距奧體中心直 線約公里；距地鐵i號線奧體中心站約500米， t卷中mi規劃中的地鐵2號線也在項目附近。碧瑤花園景 觀設計充分利用原有地形優勢，突出自然、生態、度假的主題，造景的考究細致到每一寸空間。組團綠化，多層立體景觀空間，在四季的更替中，讓住戶清晰感受到生命的成長與季節變化 所帶來的自然美；恬靜的水景平臺，豐富多彩

5、的綠色小品，廣闊的視野與領空，共同編織著城市天空下的唯美風景（二）產業基本信息表廣業座落南京市建鄴區樂山路189號物業管理處編號BY物業類型口售后公房，商品房口酒店式公寓口別墅口其他名稱數量名稱數量名稱數量產業基本情況總建筑面積（M2）10綠化面積（M2）17682占地面積（M2）其中管理用房2（M）281其中草皮面積2（M）/其中道路面積2（M）約 5000便民店2面積（M）/喬木（棵）770水面面積（M2）60文化活動中心/中心綠地面積/運動休閑設施面積1組車位數372幢數15套數768其中地面停車位31其中多層/其中多層43000地下停車位438（小）高層/（小）高層32600出口3唆工

6、日期2008/其中主出口2接管日期2008/次出口1首批入住日期2008/配套設施情況小區周邊的配套以江東中路為主軸，含商務寫字樓、商業用房、酒店式公寓 等，同時奧體地區作為街區最近的成熟社區，超市、銀行、醫院、農貿市場 等應用盡有。奧體是小區最近的體育活動中心。同時小區內部配套超市、洗 衣房等和業主生活相關的設施。學區配套按照建鄴區教委規定執行收費標準商品房物業服務費2兀/m地面車位費150元/月公共能耗費據實分攤地卜車位費80元/月/臨時車位費5元/次相關部門聯絡方式發展商南洋地產（南京）有限公司地址南京市建鄴區樂山路189號所屬街道興隆街道聯系人劉主任聯系電話所屬居委樂山路社區居委主任楊

7、主任聯系電話社區地址南京市建鄴區金馬酈城小區房管局物業處房管局物業科長單科長聯系電話所屬警署興隆派出所聯系人余警官聯系電話（三）物業管理處簡介小區物業管理處成立于 2008年3月，負責小區日常事務的管理 工作，管理處配備人員41人，崗位設置如下：其中項目經理1名，助理1名，工程人員3名，客戶服務人員4 名，秩序維護員21名，保潔11名，各專業崗位均接受過良好、系統 的培訓，持證上崗，為業主提供全方位、全系統的物業服務，除了基 本的服務如秩序維護、清潔衛生、車輛停放、設施設備運行維護以外， 還針對業主的實際生活需求，推出了一系列便民的特約服務，如洗衣、 訂水、 家政保潔、物業租售代理、室內維修，

8、總臺服務等等。通過 管理處全體員工的努力工作、熱情服務，為廣大業主創造了一個“安 全、整潔、優美、舒適、方便、文明”的生活環境！小區自交付以來，各項工作始終在優秀住宅小區標準要求下開 展。嚴格遵守國家相關的法律、法規、條例以及部門的各項管理規定，科學、規范,.管理，全面實2000質量體系，服務熱情、周到，建jSO9l0施 ISO9001:立現代化、人性化管理服務體系。建立嚴格規范的本物業防火、防水、治安等應急體系，確保安 全工作萬無一失。嚴格認真推行并實施酒店式管理與服務，達到細微、周到、真 誠、規范的服務要求，定期向用戶發放物業管理服務工作征求 意見單，對合理的建議及時整改，努力提高客戶滿意

9、度，使滿 意率達95%U上。確保社區各類設備設施運行良好，維修正常，服務配套。為業 主創立一個管理規范、服務到位、配套齊全、工作便捷的現代 服務信息平臺。規范和完善24小時值班制度，對業主和使用人對物業服務管理 報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類情況的及時反饋， 并使輕重緩急及時處理，建立配套的回訪制度和記錄。完善本物業各類標識，使之統一、規范、完備，無安隱患，提 升小區文化品味和管理服務形象。提高優質環境保障，確保小區衛生狀況良好，垃圾日產日清， 定期進行消殺，使小區保持潔凈、整潔、舒適。進一步完善小區內各項管理制度、項目運營手冊、年度運行計 劃等，建立嚴格、謹密的考核辦法，充分調動員

10、工的工作積極 性和主觀能動性，進一步加強員工的服務意識和責任心。制定完善系統的員工培訓計劃，切實提高員工隊伍的整體素質，確保持證上崗率達100%在提供夯實穩固的基礎服務的同時，物業管理處同樣注重社區文化氛圍的營造和業主的個性化需求， 從生活細微處著手，為業主提供 便利。在項目中開展豐富多彩的社區文化活動，從業主生活便利著想， 提供小區生活信息服務、在小區門崗處為業主精心準備了電動充氣 泵、便民手推車、雨傘等。三、碧瑤花園小區爭創“省優”工作總體規劃一、目的為進一步規范本小區物業管理服務的專業化運作，以促進物業管 理服務水平的持續提高，維護業主的切身利益及公司在物業管理市場 的競爭實力，通過創“

11、江蘇省物業管理優秀示范小區”的評選，借鑒 同行業單位先進的管理經驗，增強學習與交流機會，對照檢查自己的 綜合管理服務水平，爭取再創新臺階。二、指導方針以“以質為本、精細作業、持續改進”為我們創優工作的指導方針，工作中全面導入江蘇省物業管理優秀小區評分標準，全力以赴做好爭創省級物業管理優秀示范小區的各項工作。三、達標依據南京碧瑤花園小區于2009 年通過南京市優秀物業管理小區評定，我們始終圍繞“用心服務、追求卓越”的經營理念進行管理服務工作，我們都一貫秉持以“以人為本，精誠服務”為客戶提供優質的管理與服務。 我們將小區硬件的投入至軟件的管理和我們的服務， 有 機的結合起來，爭創上游。目前，不論是

12、在管理上，還是服務上，南京碧瑤花園小區都具備了創省優的條件。四、管理流程、步驟1 、成立創優秀管理領導小組由公司領導掛帥， 與物業管理處負責人、 各部門主管組成創優工作小組，加強“創優”工作的協調，支持力度，確保“創優”工作必要的人力、物力保障。2 、擬定達標規劃與實施措施，明確責任與分工。設立創優工作領導小組和實施小組， 對各項工作進行了明確的分工，實行專業工作目標責任制，工作分工落實到人。3 、開展宣傳（創優動員）通過會議、宣傳，加強管理力度等措施加強對創優工作的宣傳，使相關員工盡快進入緊張的 “創優” 工作狀態， 提高、 加快工作效益、工作節奏，做好打硬仗、吃苦的準備。使全體員工明確創優

13、的意義，熟悉“創優”的具體要求，并對各部門進行培訓，提高業務水平，工作技能。4 、組織員工到省優物業管理項目參觀學習就創優工作開展全員內部培訓，使全體員工明確創優的意義，熟悉“創優”工作的具體要求，提高業務水平，工作技能。組織員工到優秀項目參觀學習，并在參觀后對其他物業項目的優點、可取之處進行總結，列入我們的改進計劃中。5 、創優申報（送申報表）6 、籌備工作（設施設備維修、內業資料整理等）7 、自檢自查與整改對照“創優”標準進行內部自檢自評，及時發現自身存在的問題并制定整改實施計劃，將創優工作進行分解，整改工作落實到人，完善各項規章制度，工作規程，對小區硬件設施進行整改，定期檢查整改實施計劃

14、的落實情況，并定期向公司領導匯報創建工作的進展情況，接受公司對應專業模塊的指導。8 、 在 7 月份完成對創優工作的整改， 由公司領導牽頭組成內部檢查小組，進行自檢和預檢，及時發現存在的問題和不足，及時糾正和改進。9 、接受上級主管部門的初評檢查。10 、迎接創優考評團領導蒞臨指導、檢查。11 、迎檢結束后，由“創優”領導小組寫出總結材料，歸檔保存四、碧瑤花園小區創優工作實施方案一、概述根據公司統一安排部署，碧瑤花園小區參加本次爭創“物業管理示范小區”的活動，并借此次考評全面提升物業管理服務水平。因此，要認真對待考評，本著高標準、嚴要求的原則做好準備工作。二、總體目標通過“江蘇省優秀物業管理住

15、宅小區”的驗收，并且獲得好的名次。三、成立工作小組（ 3 月 1 日至 3 月 10 日）根據公司規定，管理處成立爭創工作領導小組，成員如下：組長：尹燕文副組長：顧俊鄭建杭 柳新生 張鶴 曹蘭蘭實施小組：碧瑤花園班長以上人員四、宣傳動員和自檢自查（ 4 月 1 日至 4 月 15 日）組織全體員工進行第一輪創優考評標準的學習，使員工掌握考評的各項標準， 帶領員工骨干到優秀物業管理項目參觀學習， 并對全體員工進行創優動員， 讓全體員工都投入到創優的工作中去， 各部門根據標準進行自檢自查， 尋找自身差距與不足， 找出與標準不符之處。五、整改第一階段（ 4月 16 日至 5月 20 日）根據自檢自查

16、結果，對不符合標準要求之處進行全面整改，劃分項目， 責任到人。 對硬件設施進行整改， 并進行資料的收集和整理，將需要公司予以協調指導的問題（物資申購、標識制作、外協事宜、培訓需求）擬出清單，提請各相關部門協調。對全體員工進行迎檢查創優第二輪培訓及考核，就創優工作加強對業主的宣傳，緊密與小區業主、街道辦事處、轄區派出所關于創優事宜的溝通和協調。六、整改第二階段（ 5 月 21 日至 6 月 30 日）5 月 1 日 -15 日，總結第一階段的整改結果，對第二階段的工作進行部署。對硬件設施的遺留問題進一步解決。資料收集和整理工作基本完成。對全體員工進行迎檢的第三輪培訓及考核。對需要業主配合的問題與

17、業主溝通協調完成。七、公司復檢（ 7 月 1 日至 7 月 15 日）整改工作完成后由公司創優工作領導小組組織相關人員對整改工作進行驗收，對照創優考評標準進行自評打分，總結經驗，彌補不足，對不合格事項逐項進行整改。八、資料準備（ 6 月 20 日至 7 月 15 日）在硬件設施檢查整改的同時，按照考評迎檢要求對資料進行準備。整理創優匯報材料、申報材料、工作計劃，物業管理處各類資料按“創優標準”整理、裝訂。九、迎接檢查在整改的基礎上，不斷提高管理服務水平，嚴格按照要求去做，隨時準備迎接考評小組的檢查。附件一碧瑤花園小區創優工作進度計劃表附件二創優工作小組成員分工表附件三創優工作培訓計劃表 附件四

18、爭創工作實施流程南樂碧瑤化園小區創建南京“省優”小區工作進度計劃表3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月上中下上中下上中下上中下上中下第一籌階段 備1、成立創建領導小組2、制打工件方性3、宣傳動員4、中報4、自檢自查5、參觀學習第二創階段建1、整改2、公司測評第三迎 階段檢1、整改、鞏固、提高2、資料準備3、迎接檢查第四總結 階段總結評比南樂碧瑤化園小區創優工作小組成員職責分工表創優工作領導小組小組成員部門職務職責分配顧俊總經理室組長統籌指導協調創優工作，所需經費核算、支出、 審批唐文燕物管中心組員負責創優工作的指導，各個部門崗位分工責任的 落實，物業管理處創優工作的對外聯絡柳新生物管

19、中心工程 部組員指導并協助項目工程資料的準備，負責公共設施 設備的維修，提供所需的各類工程資料提供設備 的維護、保養、驗收等資料唐文燕物管中心品質 部組員根據方案和創優標準檢查與督導各項工作的落 實創優工作實施小組曹二二物業管理處組長根據創優“標準”及創優領導小組的安排，負責 現場組織，實施具體操作張鶴物管中心成員物業管理處創優工作的對外聯絡，項目參觀學習 組織安排余勝林物業管理處成員負責公共設施設備的維修，提供所需的各類工程 資料提供設備的維護、保養、驗收等資料田紅物業管理處成員負責客服模塊相關資料、工作紀錄的整理和存檔楊晶物業管理處成員負責秩序、消防、車庫的現場標識，業務資料整 理、工作技

20、能培訓曹二二物業管理處成員負責內業資料整理；擬稿、申報創優材料及提供 其它有關的內業資料田紅物業管理處成員小區內保潔安排，工作紀錄、綠化修剪、保養、 驗收等資料準備，質量監督工作。曹二二物業管理處成員財務收費系統建立，業主資料檔案整理，相關財 務制度和公示資料的準備南用碧瑤化園小區創優工作培訓情況表時間培訓內容參加者號/ 協調人公司全體客服人員、工程1316日創優考評標準培訓公司品質部 主管和領班、秩序主管和領班、各部門經理2412日參觀學習顧俊創優項目主管以上人員3427 日參觀學習顧俊創優項目主管以上人員4510日內部資料整理公司品質部 項目客服人員設施設備保養手冊工程主管、維修領班、維5

21、512日公司工程部設備機房管理工作規程修工工程主管、維修領班、維6517日家庭維修工作規程余勝林修工突發事件處理程序7622 日楊晶 秩序部人員消防管理工作規程8720 日創優迎檢工作規程曹蘭蘭全體員工編制人：曹蘭蘭審核人：尹燕文批準人：俞鴻鈞序培訓爭創工作實施流程五、碧瑤花園小區創優自查及整改措施表一、管理處自查情況2010 年 4 月 25 日創優自查情況按照公司創優領導小組的工作安排， 4 月 25 日在總經理的帶領下，創優領導小組對小區進行了創優自檢查自評工作，現對檢查中存在的問題總結如下：一、基礎資料1、規劃建設及配套設施資料缺少；2、接管驗收手續資料不完善；3、房屋及設備檔案不齊全

22、。二、工程維修保養1、園區窨井蓋缺損嚴重，綠化要修補2、設備卡掛放不規范，部分設備缺少設備卡3、地下機房內有雜物，控制柜內有灰塵，設備管道有銹跡4、水箱無雙鎖，壓力表沒貼比對校驗標識5、防火卷簾門下沿生銹，沒有確定防火責任人。三、秩序維護1、護衛隊員文明禮貌用語不規范2、監控室缺消防緊急預案，電子巡邏沒有書面記錄3、值班記錄有不嚴謹之處4、溫罄提示標識不規范，對天臺、平臺應制定安全管理規定及措施四、環境衛生1、保潔責任人標識牌未公示2、水池有污垢3、 5 幢平臺有雜物2010 年 5 月 15 日創優自查情況根據公司創優領導小組的工作安排， 5 月 15 日，創優小組對小區再次進行了創優自檢查

23、自評工作，現對檢查中存在的問題總結如下：一、基礎資料1、文件資料盒沒有按要求設立；2、工程資料缺項較多，客服、秩序維護、綠化保潔資料基本完成；3、申報缺乏意見同意匯總表；4、移交資料項仍沒得到解決。二、工程維修保養機房：1、二門口需增加2 塊擋鼠板；2、水箱間清潔工具加標識；3、機房上方懸掛物清除、無用的電線頭隱藏好；4、電梯機房盤輪工具板加標題，工具加輪廓線。盤輪操作說明用鏡框上墻。地面橋架刷漆。5、室外風機下注意雜物、設備刷漆。6、塑料草坪不能覆蓋室外地漏。7、管井雜物整理。8、增加部分閥門檢修狀態標識。6幢1、水管間應急梯要有標識。捆扎管道鐵絲改用尼龍扎帶；2、增加部分閥門檢修狀態標識；

24、3、電梯廳地面鋪木板對地面實施保護；地下停車場1、泵房增加停水、跑水預案，排水溝清掃，2、風機設備刷漆，地面雜物較多；3、室外閥門建議掛塑料狀態牌“開”、 “關” 。4、水泵房水箱底座刷漆，水管、電線走向要整齊；5、風機房制度上墻。6、工程值班室臟、亂、差，需整改。工具板加標題，工具畫輪廓線；7、配電房清潔工具加標識，防鼠措施要落實，梯子放置處加標識。8、水泵房清潔工具增加標識。水箱處梯子加“檢查梯”標識；9、風柜上不得放物品。三、秩序維護危險處安全標識牌不統一。四、環境衛生1、外墻不清潔；2、 5 幢單元門口地面石材嚴重損壞；3、租擺維護不到位，有枯葉、泥水；4、外場綠化有枯死植物，綠化帶內

25、落葉較多。5、地下車庫有衛生死角2010 年 6 月 19 日創優自查情況根據公司創優領導小組的工作安排， 6 月 19 日，創優小組對小區再次進行了創優自檢查自評工作，現對檢查中存在的問題總結如下：一、文檔資料1、移交項目清單有缺項；2、 按照資料盒內容修改目錄， 缺精神文明建設公約、 治安安全責任書等；3、圖片資料及時補齊；二、工程維修保養1、機房內仍有雜物放置現象；2、工程人員配備一覽表上墻公示，各機房分工責任落實到人，機房張貼責任人照片等信息資料。3、個別地方需補漆。4、公共部位照明全面檢查，及時更換燈管。三、秩序維護1、車輛管理要嚴格按照公司和地產關要求執行。2、消防栓箱編號統計四、

26、環境衛生1、平臺植物有枯死現象，加強管養力度。2、完善 2010 年消殺計劃及消殺記錄。2010 年 6 月 23 日創優檢查情況根據創優進度工作安排， 6 月 23 日，創優檢查小組對小區管理處進行了初次創優檢查工作，現對檢查中存在的問題總結如下：一、基礎資料1、文件資料盒缺少歸檔責任人、建檔時間；2、創優資料密級程度未區分，且資料子目錄及頁碼未注明；3、工程資料缺項較多；二、工程維修保養1、水泵房水壓指示表無檢測校對標識；三、秩序維護1、監控室滅火器材未配備，水管間門上未張貼銘牌，內部消防水管上不可懸掛雜物。2、交行自行車位無輪廓線，具體擺放位置不明確。四、環境衛生1、保潔物品擺放不規范，

27、消防器材不可懸掛雜物。2、外場綠化帶局部有枯死和露土現象。附部分創優會議紀要：會議紀要會議時間： 2009 年 3 月 27 日會議主題：創省優全體員工動員會議及自查要求會議地點：公司 F 會議室主持人： 尹燕文會議記錄：楊曉嵐出席人：孟義兆、周敏、唐雯燕、柳新生、鄭建航、曹蘭蘭主要內容紀要如下：1 、公司在 3 月份已全面啟動了“創優”工作，對照省優標準及評分細則，認真學習，找出差距。小區管理處將省優標準層層分解，細化落實到各部門、各崗位、各責任人，并對照“標準”制定學習、整改計劃，全面進行補差補缺。2、全體員工一起努力，進一步提高自身的業務技能，全面提升服務水平,讓小區管理處順利躋身“江蘇

28、省優秀示范小區”行列。3、各設備機房積極整改，內部衛生清潔清理，物品有序擺放。4、完善檔案資料，迎接第一輪自檢。5、制定小區文化活動計劃，組織開展健康向上、有益省心的文 化娛樂活動。主題詞：會議紀要抄發：各部門抄報：物業中心行管中心會議紀要會議時間：2009年6月15日會議主題：6月自查情況及創優要求會議地點：管理處會議室主持人：尹燕文會議記錄：出席人：孟義兆、周敏、唐雯燕、柳新生、鄭建航、曹蘭蘭主要內容紀要如下：1、強調創優的最終目的為提高服務質量，要求各創優管理處借此機會逐 條整改，為業主提供更優質的服務。2、再次整理資料，填補不足。目前承接查驗資料欠缺較多，積極與甲方 協商解決。在創優資

29、料中，有年度維保計劃的，必須由公司總經理簽字,年度培訓計劃，必須由副總經理簽字。3、6月18日之前將檔案盒目錄統一，并上交匯報資料。4、報修、派工、回訪等的避環處理。5、強調電梯三方對講的熟練操作、消防設備的現場測試及二次供水的保養。6、消火栓箱設備編號、清單到位。7、加強表單管理，妥善保管。主題詞:iHZiEH抄發：各部門抄報：物業中心行管中心二、整改措施（一）碧瑤花園小區創優申購物資清單工程部需求清單在舁 廳P標識內容數量安裝位置備 注1高壓危險請勿靠近4變壓器房墻牌2倉庫重地閑人免進6地卜車庫用門牌3檢修中暫停使用6活動人字形4維修中 請繞行6活動人字形5有人作業嚴禁合閘10活動掛牌6請

30、勿跳水2移動落地牌7機房重地閑人免進3地卜車庫用門牌8電梯保養暫停使用5地卜車庫用人字形9配電問6地卜車庫用門牌10有電危險請勿靠近6人字形11低壓配電室1墻牌12局壓配電室1墻牌13水流報警問1門牌14新風機房13新風機房用門牌15送風機房6地卜車庫用門牌16排風機房6地卜車庫用門牌17消防水箱2地卜車庫用門牌18水泵房2地卜車庫用門牌19操作問1維修部用門牌20大棚管井230門牌21強弱電井230門牌22新風管井230門牌23水表管井230門牌24技術夾層50門牌25送電10掛牌26公共設施請勿亂動30掛牌27總進水閥門1水泵房用掛牌28閥門開啟50掛牌29閥門關閉50掛牌30各色油漆（1

31、7KG15桶園區用材料31管井鎖芯1000所有管井更換用材料秩序部需求清單在舁 廳P標示內容數量安裝位置備注1請勿泊車4活動人字型2消防器材嚴禁挪用360各消防器材點墻牌3地卜車庫（指向標示）2地卜車庫主出入口落地牌4自行車停放點4非機動車停放點墻牌5摩托車停放點4非機動車停放點墻牌6臨時停二車收覽表1恒山路崗落地牌7通道出入口4各出入口墻牌8內有監視器28電梯內墻牌9乘梯須知28電梯內墻牌10消防栓標示30消防栓箱上墻牌11高空危險請勿攀爬44各樓頂墻牌12監控室1墻牌13門崗3墻牌14洗手間2口墻牌15高空作業請勿靠近2活動人字型16小心地滑4活動人字型需購買物品在舁 廳P品名數量擺放位置

32、備注1消防栓箱38棟2單元樓頂1棟1單元樓頂3棟1單元樓頂2消防水帶415棟2單元樓頂12棟1單元樓頂6棟1單元樓頂3消防水帶接口83棟1單元樓頂7棟2單元樓頂13棟1單元樓頂3棟1單元1樓4消防水袋槍口311棟2單元樓頂1棟1單元樓頂9棟1單元樓頂客服部需求清單在舁 廳P標識內容數量安裝位置備 注1小區平向圖2兩個大門2自行車停布處4自行車入口不干膠貼3服務時間1管理處玻璃門邊4物業管理收費標價牌1管理處物價局監制5項目經理崗位職責1經理辦公室6客服、工程、秩序、環境主管崗位職責4辦公室7大門崗崗位職責2南北門8監控中心崗位職責1監控室9特約服務價目表1管理處10服務人員公示欄1管理處墻牌環

33、境部需求清單在舁 廳P標識內容數量安裝位置備 注1請勿嬉水7水池邊墻牌2植物銘牌170植物上掛牌序號1234567891011121314151617181920（二）創優整改問題匯總題 責任人 完成時間 需配合資源 備 注樓層內所有的管道井的清理；田紅6 月 30 日垃圾袋300 個樓層電梯廳頂棚板更換；余勝林6 月 30 日電梯廳里頂燈改為吸頂長明燈；余勝林6 月 30 日45 盞燈具樓頂所有鋼鐵物件全部重新刷漆； 包括支撐新余勝林7月 10日各色油漆30 桶風管的鋼架以及水泥敦也一并刷漆 （水泥敦刷樓頂裝飾草皮進行整理、鋪平修補、 ；田紅7 月 30 日裝飾草皮1000對樓棟屋頂進行全面

34、清潔、雜物清理。田紅7月 10日垃圾袋100 個針對樓頂墻體油漆涂料剝落現象，對剝余勝林7月 10日墻體油漆50 桶落所有部位進風行口重新刷漆對、機風修排的清洗；補；余勝林7月 20 日清除花壇里面的枯死花草、雜物、垃圾，田紅7 月 30 日樓道內巡視簽到表全部撤除、更新重；新補種；楊晶6 月 30 日所有單元管道井門上須有標識標牌；田紅6 月 30 日1000個標牌單元內告示牌上的樓管照片更新；曹蘭蘭6 月 30 日樓管照片 15 張車庫頂棚管道保潔，必要時要刷漆；余勝林7 月 30 日各色油漆80 桶配電房對內的潔及警并衛生整示管道的閥線門處貼標識、標牌；余勝林7 月 30 日絕緣墊50

35、米配電房內缺失的橋架蓋進行增補；余勝林7月 20 日各種橋架蓋 20米配電房內所有該有標識標牌的部位全部余勝林7月 20 日標牌 130 個配電機房內墻上系統圖圖版變形，進行粘貼并位重置統一；新余勝林7月 20 日系統圖板3 塊配電機房內上墻制度更更換換；余勝林7月 20 日各種制度15 塊值班室內交接班記錄表的板式應統一；余勝林6 月 30 日交接班記錄 10滅鼠投放點無警示標牌；田紅6 月 30 日鼠藥投放點標牌 20 塊（三）實施階段費用預算日期515實施內容I所 需 經 費要皺責 任 人1、消防設施設備配件不齊2、路燈燈罩、燈架缺3少月3、路燈架、2n小區鐵門油3唯0理漆15眄日4、補

36、各走道0要余燈罩安全出力勝說05口燈0先.林月5、各種線路宿洛r元3整理規范06、補電表箱如日箱玻璃7、各樓道粉刷修補8、強、弱電井噴字9、風機房地面環氧漆10、設備運 行維護記錄11、規章制度上墻12、制作標識、標牌1、按需求配SX火器32、安裝消防月箱玻璃23、消防設備10。維護、配備5日工、消防管網0唯眄!邪m油漆、噴標0品5?識0要月5、糾正違元3章、發放整0改日6、車輛規范管理3R1、加強保潔6唯月S力度，消除0眄田2H1衛生死角0要041 （如樓頂平0日叁七臺、雨污水元力6月20日4”等）2、清理三 亂、遺廢物 3、清理各樓 外外雨陽篷 4、抓緊綠化 補苗、移伐、 養護等工 作。5

37、、清理雨、 管網水井、 化糞池6、管網井蓋 油漆標識7、消毒、滅 四害。8、墻向粉刷先宿如、5月20日7月1。*1、創優匯報材料2、倉I中報材J料3、創優計劃、4、管理處內業資料5、依“標準”整理材料，500元唯眄要!蘭0日裝訂7月15日1左已1、管理處組織自行檢查L2、對存在的問題進行整改f7/如 月左 分1、準備好創優材料J2、明確迎檢L時各部門職責、分工f附：1、各項費用預算必須 在20010年4月15 日 前完成并報公司批準；2 、社區文化活動工作 安排，按各時期的不同節日 進行安排。六、創優工作匯報 PPT七、資料總目錄碧瑤花園創優資料目錄第一章、基礎管理按規劃要求建設，房屋及配套設

38、施投入使用1.1.1項目批文1.1.2房地產開發項目開工建設的批文1.1.3 南京市土地使用權證1.1.4 建筑工程施工許可證1.1.5 建設工程規劃許可證1.1.6 商品房預售工許可證1.1.7 物業用房及平面圖1.1.8 紅線圖小區驗收手續齊全，有完整的驗收檔案及交接手續1.2.1 建設工程規劃驗收合格書1.2.2 竣工驗收合格備案表1.2.3 消防驗收意見書1.2.4 物業移交清單1.2.4.1 消防設施移交清單1.2.4.2 電梯移交清單1.2.4.3 電表移交清單1.2.4.4 水泵控制箱移交清單1.2.4.5 消防，通風移交單1.2.4.6 消防工程資料移交清單1.2.4.7 地下

39、庫，樓棟設施移交單1.2.4.8 智能化驗收交接記錄1.2.4.9 門禁可視對講系統設備移交清單1.2.4.10 IC 卡設備移交清單1.2.4.11高桿照明驗收單1.2.5 接管驗收圖紙匯總清單（總平圖、道路設計圖、室外排水圖、強弱電管線圖、煤氣管布線圖）1.2.6 房屋交接清單1.2.7 門窗檢驗合格表1.2.8 人防工程竣工驗收書1.2.9 鑰匙移交一覽表1.2.10 共用部位鑰匙交接清單1.2.11 景觀驗收清單建立維修基金，其管理、使用、續籌符合有關規定1.3.1 南京市物業維修基金管理辦法的實施意見1.3.2 小區物業維修基金交納情況統計表1.3.3 共有收益資金使用規定1.3.4

40、 共有收益資金使用情況說明1.3.5 共有收益資金使用記錄房屋使用手冊、 裝飾裝修管理規定及業主 （臨時） 管理規約等各項公眾制度完善1.4.1 住宅質量保證書 住宅使用保證書1.4.2 裝修指南1.4.3 小區物業服務指南1.4.4 小區前期物業管理協議1.4.5 南京市裝飾裝修管理規定1.4.6 小區房屋裝修管理協議1.4.8 附：室內裝修施工許可證1.4.9 施工人員臨時出入證1.4.10 業主臨時規約1.4.11 小區精神文明建設公約1.4.12 治安安全責任書1.4.13 消防安全責任書1.4.14 收費標準1.4.15 南京市普通住宅物業服務等級和收費標準業主委員會按規定程序成立，

41、 并按章程履行職責， 按計劃開展工作，有定期活動和日常工作記錄1.5.1 業主清冊1.5.2 業主大會議事規則文本規范1.5.3 業主規約文本規范1.5.4 業主委員會章程草案1.5.5 業委會成員名單1.5.6 業委會活動記錄1.5.7 業委會工作記錄業主委員會 （建設單位） 與物業服務企業簽訂物業服務合同， 合同文本規范，雙方責權利明確1.6.1 物業管理公司簡介1.6.2 物業管理公司組織架構圖1.6.3 企業法人營業執照1.6.4物業管理公司稅務登記證（正、副 ）1.6.5 物業管理公司組織機構代碼證1.6.6 物業管理公司資質證書1.6.7 小區管理處簡介1.6.8 管理處組織架構圖

42、1.6.9 小區簡介1.6.10 物業公司管理業績表1.6.11 小區管理處服務理念1.6.12 物業管理委托服務合同物業服務企業制訂創優計劃和實施方案， 并經業主委員會或90%以上業主的同意1.7.1 申請物業管理省優秀項目征求業主意見表1.7.2 征求業主意見匯總表1.7.3 創優規劃實施方案1.7.4 小區管理處自檢記錄1.7.5 創優整改措施表1.7.6 創優工作匯報材料1.7.7 達標申請表小區物業管理建立健全各項管理制度、 各崗位工作標準， 并制定具體的落實措施和考核辦法1.8.1 工程設備管理作業指導書1.8.2 保潔管理作業指導書1.8.3 綠化管理作業指導書1.8.4秩序維護

43、管理作業指導書1.8.5 消防管理作業指導書1.8.6 客服部作業指導書1.8.7 管理處內部管理制度1.8.8 公司員工手冊1.8.9 獎懲條例1.8.10 文明公約1.8.11 物業接管標準作業規程物業服務企業的管理人員和專業技術人員經過培訓，持證上崗；員工統一著裝，佩戴工作牌，服務主動、熱情，工作規范1.9.1 管理處員工花名冊1.9.2 員工上崗證、資格證1.9.3 員工應聘表1.9.4 員工行為規范1.9.5 員工培訓記錄1.9.6 員工著裝圖片1.9.7 工作牌樣本物業服務企業應用計算機、智能化設備等現代管理手段，提高管理效率；主要檔案資料，報修、養護記錄，財務結算，運用電腦操作1

44、.10.1 計算機使用管理規定1.10.2 計算機使用管理說明1.10.3 本臺計算機上儲存情況物業服務企業在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執行有關規定；小區服務項目、收費標準公開，至少每半年公開一次物業管理服務費用收支情況1.11.1 南京市物業服務收費管理實施辦法1.11.2 財務管理制度1.11.3 管理處收費管理規定1.11.4 南京市物價局文件關于碧瑤花園住宅小區前期物業管理試行收費標準的批復1.11.5 2009年財務收支情況公示1.11.6 2010年上半年財務收支情況公示1.11.7 月收費匯總表1.11.8 收費臺帳房屋及其共用設施設備檔案資料（含權屬清冊）齊全，分類成

45、冊，管理完善，查閱方便1.12.1 房屋總平面圖1.12.2 地下管網圖1.12.3 房屋統計清冊1.12.4 權屬清冊1.12.5 房屋及公共設施設備大中修記錄建立住用戶檔案、清冊，查閱方便1.13.1 業主清冊1.13.2 入戶檔案附：入住通知書身份證復印件家庭情況登記表物業驗收表鑰匙、資料領取記錄表前期物業管理協議業主臨時公約房屋裝修管理辦法施工管理辦法裝修許可證有服務接待地點，建立24 小時值班制度和服務電話，報修按雙方約定的時間到達現場，并及時處理，有報修回訪制度和相關記錄1.14.1 24 小時值班制度1.14.2 維修承諾制度1.14.3 業主報修記錄1.14.4 派工單1.14

46、.5 住戶報修反饋單1.14.6 報修走（回）訪記錄表1.14.7 維修統計表每年定期向住用戶發放物業管理服務工作征求意見單， 對合理的建議及時整改，滿意率達95%以上1.15.1 征求業主意見管理規定1.15.2 業主滿意度調查表1.15.3 業主滿意度調查匯總表1.15.4 業主意見整改措施報告立并落實便民維修服務承諾制，零修、急修及時率100%，返修率不高于1%，并有回訪記錄1.16.1 管理處回訪制度1.16.2 維修服務承諾管理規定1.16.3 零修急修及時率統計表1.16.4 返修率統計表1.16.5 回訪記錄表業主和使用人的投訴和建議及時答復處理，并作好記錄1.17.1 業主求助

47、記錄及處理表1.17.2 業主投訴、建議記錄處理表1.17.3 應急電話一覽表第二章、房屋管理及維修服務小區主出入口設有總平面示意圖，主要路口設有路標，組團及幢、單元（門）、戶門標號標志明顯2.1.1 小區平面圖2.1.2 主要路口路標圖照片2.1.3 房屋標識2.1.4 項目管理處標識2.1.5 標識管理規程無違反規劃和亂搭建，無擅自改變房屋用途現象2.2.1 私搭亂建擅改房屋用途整改通知2.2.2 上報區房產局的有關私搭亂建的報告房屋外觀完好、整潔，無脫落、無污跡2.3.1 外墻清潔維護計劃表2.3.2 外墻清潔維護記錄表室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置，保持整潔統一美觀，無安全隱患或破損，空調安裝位置統一，冷凝水集中收集，支架無銹蝕2.4.1 室外廣告檢查管理規定2.4