1、萬 科 前言根據集團設計工程部對一線公司進行"規范、監控、支持、引導”的要求和公司工程管理步入正軌的需要，本著 "部門職能專業化"和"業務流程規范化”的組織建設 原則，編制出本管理手冊，期望工程建設在公司內管理規范化，最大程度地實現資 源共享，在業務操作上充分體現出規范化、透明化管理，完善溝通渠道，提高工作 效率，提高工程質量，讓我們的工程更好的滿足業主的要求。因公司目前只有一個項目，未設立項目部，故項目經理部設立與撤消程序、對供應商的評估管理規范、工程技術委員會管理規范及其它有關項目部的管理制 度再作增定。報批報建、設計變更、現場簽證、付款審批等管理規

2、范見項目發展部、設計部、成本部、財務部相關管理規范。本手冊在編制過程中，得到了集團及上海公司領導、工程管理人員的大力支持與幫助，在此深表感謝。由于時間倉促，廉政管理制度、勘察、施工、監理、材料、設備考察管理制度、細部檢查管理程序、住宅交付使用管理程序等將在實施過程中予以增定。因編制人員水平有限，不妥之處在所難免，敬請批評指正，并在 將來升級版中修正。工程部目錄一、前言二、公司與集團項目工程業務接口界面2.1 公司與集團項目工程業務對接關系 BBGC01-001頁2.2責BBGC01-01-0013頁三、工程管理程序3.1 工程招投標管理程序 BBGC01-0113頁3.2 項目施工過程管理流程

3、 BBGC01-0219頁3.3 工程部工地檢查管理程序 BBGC01-0329頁3.4 施工圖審查管理程序 BBGC01-0431頁3.5 工程質量檢查管理程序 BBGC01-0533頁3.6 工程進度檢查管理程序 BBGC01-0641頁3.7 工程安全、文明施工檢查管理程序 BBGC01-0744頁3.8 工程物資采購管理程序 BBGC01-0846頁3.9 工 程 驗 收 管 理 程序BBGC01-0954頁3.10 工程檔案管理程序BBGC01-1058頁3.11 住宅質量問題處理程序 BBGC01-1165頁四、工程施工過程管理制度4.1 施工總進度計劃編制要點 BBGC01-02

4、-00167頁4.2 施工圖會審管理制度 BBGC01-02-00271頁4.3 施工組織設計審查要點 BBGC01-02-00375頁4.4 工程部例會制度BBGC01-02-00478頁4.5 工程文件管理制度 BBGC01-02-00581頁4.6 工程技術咨詢管理制度 BBGC01-02-00683頁4.7 工程監理管理要點 BBGC01-02-00787頁五、施工圖審查要點5.1 結構圖設計檢查要點 BBGC01-04-00192頁5.2 給排水圖設計檢查要點 BBGC01-04-002.97頁5.3 電氣圖設計檢查要點 BBGC01-04-003.103頁5.4 采暖通風圖設計檢查

5、要點 BBGC01-04-004.110頁六、工程質量檢查要點6.1 地基基礎工程質量檢查要點 BBGC01-05-001.114頁6.2 砌體結構工程質量檢查要點 BBGC01-05-002.129頁6.3 鋼筋碎結構工程質量檢查要點 BBGC01-05-003.138頁6.4 建筑裝飾工程質量檢查要點 BBGC01-05-004.147頁6.5 門窗工程質量檢查要點 BBGC01-05-005.156頁6.6 樓地面工程質量檢查要點 BBGC01-05-006.167頁6.7 屋面和防水工程質量檢查要點 BBGC01-05-007.177頁6.8 幕墻工程質量檢查要點 BBGC01-05-

6、008.189頁6.9 給排水工程質量檢查要點 BBGC01-05-009.193頁6.10 電氣工程質量檢查要點 BBGC01-05-010.198頁6.11 通風與空調工程質量檢查要點 BBGC01-05-011.204頁6.12 電梯工程質量檢查要點 BBGC01-05-012.208頁七、工程安全、文明施工檢查要點 BBGC01-07-001.212頁8、 住宅交付使用標準BBGC01-13230頁9、 住宅裝修控制要點BBGC01-14235頁十、工程管理表單10.1 工程部項目管理工作考核分項表 BBGC-A1236頁10.2 工程部項目管理工作考核匯總表 BBGC-A210.3

7、項目施工日記 BBGC-A310.4 工程竣工結算前需具備完善手續清單.BBGC-A410.5 通知單BBGC-A510.6 監理人員登記表BBGC-B110.7 監理工作考核表BBGC-B210.8 施工組織設計內部審批表 BBGC-B310.9 設計變更單BBGC-B410.10 現場簽證單 BBGC-B510.11 安全管理檢查評分表 BBGC-B610.12 文明施工檢查評分表 BBGC-B710.13 合格材料設備供應商評審表 BBGC-C110.14 甲供材料設備進場計劃表 BBGC-C210.15 甲供材料設備進場計劃表 BBGC-C310.16 甲供材料設備設計變更工作流程表

8、BBGC-C410.17 甲供材料計劃外增補審批表 BBGC-C510.18 甲供材料設備采購月完成情況報表 BBGC-C610.19 選用新材料設備評估意見表 BBGC-C710.20 材料設備考察分析報告 BBGC-C810.21 .甲供材料設備采購計劃月報表 BBGC-C910.22 考察承包商結果審批表 BBGC-C1010.23 工程開標記錄BBGC-C1110.24 工程評標、定標評審表 BBGC-C12十 一、 施 工 技 術 操 作 細則BBGC01-16.266負2.1公司與集團業務對接關系1. 目的明確公司工程部、設計部、成本管理部與集團總部設計工程部、財務管理部成本管理組

9、之間的業務對接關系；明確部門工作內容與方向，完善責任制度。2. 職責根據集團設計工程部制定的集團及地區公司項目工程業務對接關系一文，公司負責管理此指引，公司工程部、成本管理部、設計部負責實施。3. 內容根據總部職能部門對一線公司職能部門進行“規范、監控、支持、引導”的職能目標，界定了公司職能部門與總部的業務對接關系；同時根據項目工程管理流程透明化和規范化，職能專業化的要求，界定了公司職能部門與工程部就項目業務的對接關系；成本管理部作為項目的成本控制中心，工程部為項目的技術支持、制造中心和協調 中心。（見下圖）4. 支持文件4.1 BBGC01-01-001工程部職責；2.2工程部職責1. 目的

10、界定工程部工作內容，明確工作方向，完善責任制度。2. 工程管理職責2.1. 工程技術管理2.1.1 根據項目經營指導書和項目發展計劃，編制工程管理指導書，報公司審批。2.1.2 協助設計部處理設計中的相關專業技術問題，參與圖紙會審及施工圖交底。2.1.3 組織重大施工方案的審定，協助處理現場技術問題。2.1.4 統一公司內構造做法，并對不符合統一做法的項特殊情況下的做法進行確認。2.1.5 協助設計部編制有關專業方面的設計任務書，協助設計部與設計院就專業設計問題進行跟蹤協調；負責外圍專家團的組建和管理，對圖紙的結構體系與專業配套設備選型的性價比。2.1.6 負責與集團設計工程部的對接工作。將各

11、項目的工程管理指導書、總進度計劃以及工程月報抄送設計工程部備案，配合設計工程部對各項目工程質量、進度、資料等進行定期或不定期檢查。在集團設計工程部的指導下，跟蹤項目的三新應用情況，做到事前有論證，事后有總結。配合集團設計工程部對工程人員的培訓及考核。2.1.7 與公司人力資源部協作對工程技術人員進行專業培訓及考核。2.1.8 對主要的建筑部品進行樣板示范。2.2. 工程現場檢查管理2.2.1 定期（如每月一次）檢查各項目現場質量、安全、文明，進度、文件資料管理等工作，提出整改意見和建議。2.2.2 組織召開月度工程例會，必要時組織現場會議。2.2.3 組織工程質量事故及安全事故的調查、處理。2

12、.2.4 檢查程序見工程部工地檢查管理程序。2.3. 招投標及合同管理2.3.1 組織相關部門對承建商、供應商的考察，合格和不合格供應商、 承建商名錄 的建立和管理。2.3.2 成立招投標小組，與成本管理部組織合同額在 5萬元以上的工程招投標與甲 供物資采購（包括網上集中采購），進行招標文件、合同部分條款的擬稿，進行相關 技術標的評審；參與合同談判、合同交底及合同糾紛的處理；參與承建商和供應商 的履約評定。2.3.3 有關招投標的具體規定詳見工程招投標管理程序。3. 項目管理職責3.1. .進度控制3.1.1 根據公司審定的工程管理指導書 和擴初設計圖紙編制項目施工總進度控制計劃（詳見施工總進

13、度計劃編制要點）。3.1.2 根據施工總進度控制計劃編制樣板確認計劃、施工圖交付計劃、分包進場計劃、甲供材料進場計劃、資金使用計劃以及相關的工程報批報建計劃。敦促相關部 門按計劃和工地實際情況及時完成有關工作。3.1.3 審查施工單位編制并經監理審核通過的施工組織設計和施工進度計劃，監督進度計劃的完成情況，做好進度計劃的動態管理。3.2. . 質量控制3.2.1 在工程管理指導書中編制重要工序的質量控制要點，嚴格審查監理審查過的施工方案，并監督施工、監理單位落實實施。3.2.2 監督與質量相關的合約條款的落實情況，做好質量目標的事前、事中動態控制。3.2.3 制定材料設備供貨計劃，負責甲供材料

14、樣板的保存、進場材料的驗收與 發放對不合格材料的退換、跟蹤等。3.2.4 向設計管理部反饋設計中存在的問題，組織設計變更的交底及實施。3.2.5 對關鍵部位的質量抽查，參加防水等關鍵隱蔽工程驗收。3.2.6 對質檢部門及公司提出的整改意見跟蹤監理和施工單位落實。3.2.7 處理現場工程技術問題。3.2.8 協助設計部及時解決圖紙設計問題，盡可能減少設計導致的工程質量問題。3.3. .成本控制及合同管理3.3.1 制定勘察、監理、施工、設備、材料招投標考察計劃，組織考察并編寫考察總結。3.3.2 組織工程款在5萬元以下的工程及物資的招投標和委托，合同在公司和成本管理部備案。3.3.3 初審、支付

15、進度款，確認現場簽證，初審補充預算，對工程結算的初審。3.3.4 匯總當月工程資金使用情況，提交下月工程資金使用計劃，并監督承建商及供應商的資金使用情況。3.3.5 根據合同條款，收集一手資料，與成本管理部一起辦理工程保險索賠及對承建商和供應商的索賠、反索賠工程。3.3.6 助成本管理部對項目分項工程進行性能價格比分析，加強成本監督。3.3.7 參與對工程管理部和成本管理部組織的工程、物資招標文件和合同條款的審核。3.3.8 詳細條款見總部財務部成本管理組有關規定。3.4. .協調管理3.4.1 開工準備：現場確定紅線點、場地拆遷清理、地形圖測量、場地樹木處理、申請施工用水用電、中請施工用水排

16、放許可、臨時施工路口報批、臨建施工報批、 圍墻、道路及臨時設施施工、 市政配套管線到位情況的進一步落實、現場"三通一平"、辦理工程建設施工許可證。3.4.2 協助項目發展部辦理開工前的部分報批報建手續。3.4.3 協調質監站、安監站等周邊關系，協調監理單位、承建商、供應商之間的關系，監督監理安排好各種工序的穿插施工。3.4.4 每月審核監理提交的監理月報，編制工程月報抄送公司有關職能部門及集團設計工程部，工程月報必須包括項目的進度、質量、投資及需公司協調解決的問題。3.4.5 組織分項工程中重要部位、分部、工程竣工、物業接管驗收。（詳見工程驗收管理程序）3.4.6 組織由開

17、發商申報的項目評獎申報工作，如國家康居示范工程等。3.5. . 工程資料及工程檔案管理3.5.1 整理工程文件，完成有關開發商竣工資料的收集。3.5.2 竣工資料驗收通過后其中一份保留在公司檔案室。3.5.3 項目完成時，有關竣工資料外的工程文件檔案（如未存入竣工資料的甲方設計變更或洽商，所有與監理施工單位的往來文件，公司就該項目的有關部門問文件、報告、批示，不需政府參加的部分工程的驗收報告，所有合同，履約評定，結算協議書，維修記錄等）移交公司檔案室。3.5.4 詳細條款見工程文件管理制度、工程檔案管理程序。4. 工程部崗位劃分及人員配備4.1. 工程部部下設十個崗位，即部門經理、經理助理、工

18、程主管、土建工程師、材料工程師（兼安全管理）、給排水工程師、電氣工程師、園林工程師、項目秘書。部門經理人選的確定采用公司直接任命或競爭上崗的辦法，其它崗位的人選由部門 經理擬定后報公司及人力資源部批準同意后備案。4.2. . 人員標準配備為10人（以10萬平方米左右），配備情況如下：4.2.1 經理、經理助理、園林工程師、土建主管、配套主管、材料工程師、給排水工程師、電氣工程師各 1人。4.2.2 土建工程師2名，每人負責兩個標段的專業管理工作。4.2.3 部門架構圖4.2.4 考慮到公司的可持續發展， 各專業工程師必須要求本科以上學歷，可塑性好,責任心強，以便在最短時間內可培養成復合型項目管

19、理者。項目經理部在人員配備時，實行一職多崗，全面管理。全部崗位職責必須覆蓋項目建設的全過程，不留死角，同時要避免職責交叉重疊。每個標段設一名地盤主任，由專業工程師擔任，全面負責各專業施工的管理協調工作。4.2.5 隨公司的發展和其它項目的展開，將視需要增加工程管理和項目管理崗位。5. 工程部經理崗位職責經理作為公司工程代表，對施工過程中的所有問題向公司負最終責任。5.1. 根據公司項目組織機構編制要求，確定項目組織機構和人員安排，落實管理人員職責，組織項目經理部開展工作。5.2. 建立項目的合同管理體系，嚴格履行合同管理任務，處理好與乙方的合同的爭議和糾紛。5.3. 主持選擇勘察單位、施工總包

20、單位、施工監理單位、工程設備、工程材料的招投標工作；建立合格承包商數據庫。5.4. 全面控制施工質量、進度、成本，完成公司下達的建設任務。5.5. 組織部門周工作例會，檢查指定業務工作完成情況，貫徹實施公司及本部門的規章制度，起草工作報告。5.6. 在建筑新材料、新技術、新工藝方面與外界進行交流，建立專業顧問人才信息庫。5.7. 嚴格執行公司制定的動態成本管理制度，并負有領導和實施職責。5.8. 執行公司發布的各項指令，接受公司各業務部門的指導、檢查、監督。5.9. 負責組織工程實施中政府有關部門、市政部門、公用事業、設計單位、施工單位、監理單位等各方面之間的綜合協調工作。5.10. 定期向公

21、司領導和有關部門提交項目實施的情況報告。6. 部門經理工作權限6.1. 有對總價在10萬元以下零星工程合同的簽署或否定權；6.2. 在與人力資源部協商的基礎上，有選擇專業工程師聘用權、員工辭退權；6.3. 有獎金分配權，以及按部門管理制度對員工的獎懲權；6.4. 員工升職、加薪建議權。7. 土建工程師崗位職責7.1. 負責編制和完善土建工程管理程序文件、質量管理作業指導書。7.2. 負責編制施工招標標準文件，參與和確定工程招投標文件。7.3. 審查施工組織設計，參與組織施工圖紙技術交底會，提出建設性意見。7.4. 掌握圖紙內容工藝要求、材料的選用要求，負責本專業范圍工程圖紙的全面審核。掌握建筑

22、工程的規范要求，并能夠合理的運用。7.5. 掌握建筑結構專業工程與相關水、電氣、暖工程之間的關系。能夠合理運用專業知識技巧，使建筑工程的施工達到設計要求、裝飾美觀、使用方便。7.6. 能夠掌握建筑結構相關的專業知識，并熟悉相關工程的專業知識，能夠指導設計工作、工程安裝工作、工程材料的選用，達到建筑結構系統的功能和品質要求。7.7. 嚴格控制工程投資成本在預算范圍內，對成本控制結果負責。7.8. 按照監理工作考核表，定期或不定期考核監理公司的土建工程質量、進度、成本控制和現場安全文明施工管理業績，并提供書面報告。7.9. 協調組織工程建設中的基礎、主體、竣工等驗收，從工程方面負責與物業公司的交接

23、工作。7.10. 收集和整理土建工程管理的新思路、新方法、新技術和新工藝，為工程提供技術服務支持；7.11. 跟蹤熟悉有關設計、施工規范，確保工程執行的是最有效的工程規范；組織 新型節能材料、新工藝、新技術研討活動并推廣應用，確保科學、節能、節支、環 保要求。力求：材料、設計、施工、管理一體化創優。7.12. 負責范圍：土建的全部工程8. 給排水工程師崗位職責8.1. 負責編制和完善給排水工程管理程序文件、質量管理作業指導書，參與和確定工程招投標文件。8.2. 掌握本專業的工程圖紙內容工藝要求，材料的選用要求，負責本專業范圍工程圖紙的全部審核。8.3. 能夠掌握水系統及采暖系統相關的專業知識，

24、并熟悉相關工程知識，能夠指 導設計工作、工程安裝工作、工程材料的選用，達到水、暖系統的功能品質要求協 調工程建設后期的竣工驗收，從專業工程方面負責與物業公司的交接工作。8.4. 掌握水、暖專業工程與相關土建、電氣、建筑工程之間的關系，能夠合理的運用水、暖專業知識技巧，使水系統及采暖系統的安裝合理美觀、使用方便。8.5. 具有組織本專業施工的能力，能夠在現場指導監理公司、工程隊的安裝，確保工程進度工程質量達到整體工程進度要求。8.6. 按照監理工作考核表，定期或不定期考核監理公司的給排水工程質量、進度、成本控制和現場安全文明施工管理業績，并提供書面報告。8.7. 掌握水、暖系統相關的配套知識，熟

25、悉政府相關部門對水、煤、消防系統的管理辦法及相關的法規規定。8.8. 負責完成本專業從確定方案、委托設計、辦理各種施工審批手續，到組織配套施工單位進場、施工管理及協調等一切事宜；與相關部門密切聯系，申請減免費用、繳費。8.9. 嚴格控制專業工程投資成本在預算范圍內，對成本控制結果負責。8.10. 收集和整理給排水工程管理的新思路、新方法、新技術和新工藝，為工程提供技術服務支持。8.11. 負責范圍：上水工程、排水工程、消防工程、煤氣工程。9. 電氣工程師崗位職責9.1. 負責編制和完善電氣工程管理程序文件、質量管理作業指導書，參與和確定工程招投標文件。9.2. 掌握本專業的工程圖紙內容工藝要求

26、，材料的選用要求，負責本專業范圍工程圖紙的全部審核。9.3. 能夠掌握供電、通訊、電梯、有線電視、安保系統、網絡技術相關的專業知識和規范，能夠指導設計工作、工程安裝工作、工程材料的選用，達到各系統的功能品質要求。協調工程建設后期的竣工驗收，從專業工程方面負責與物業公司的交接工作。9.4. 掌握電氣專業工程與相關土建、給排水、建筑工程之間的關系，能夠合理的運用電氣專業知識技巧，使各系統的安裝合理美觀、使用方便。9.5. 具有組織本專業施工的能力，能夠在現場指導監理公司、工程隊的安裝，確保工程進度工程質量達到整體工程進度要求。9.6. 按照監理工作考核表，定期或不定期考核監理公司的電氣工程質量、進

27、度、成本控制和現場安全文明施工管理業績，并提供書面報告。9.7. 掌握電氣系統相關的配套知識，熟悉政府相關部門對各系統的管理辦法及相關的法規規定。9.8. 負責完成本專業從確定方案、委托設計、辦理各種施工審批手續，到組織配套施工單位進場、施工管理及協調等一切事宜；與相關部門密切聯系，申請減免費用、繳費。9.9. 嚴格控制專業工程投資成本在預算范圍內，對成本控制結果負責。9.10. 收集和整理電氣工程管理的新思路、新方法、新技術和新工藝，為工程提供技術服務支持。9.11. 負責范圍：供電、通訊、電梯、有線電視、安保系統、網絡系統。10. 材料工程師崗位職責10.1. 工程材料10.1.1 負責編

28、制和完善甲供材料管理程序文件。10.1.2 建立和完善建材供應商和產品質量標準、產品體系、建材行情信息庫。力求材料性能特征、應用技術精湛。保證材料采購有可操作性、實用性、可追溯性。10.1.3 積極執行“住宅聯盟”建材采購網上交易，與集團設計工程部接口，獲取技術 信息擴大信息渠道，公平、公正選擇供應商，降低工程和管理成本，提高工作效率和管理技能。10.1.4 整理產品的價格信息、廠家信息，建立合格供應商、分承包商資料信息庫。建立合格供應商名冊一覽表，建立穩定完善的供應商體系。保證工程質量，規避風險。每次招投標只針對一覽表內的分承包商，對合格供應商不斷跟蹤、考察、評估并作好考評記錄。對一覽表外的

29、分承包商進行綜合評審，如屬符合要求的合格分承包商，將其納入一覽表內，作為合格供應商的補充。10.1.5 制定甲供材料招標文件標準文本、評標標準、相關表單。10.1.6 編制甲供材料入圍資格、供應商考察、考評、評定標準，作為合格供 應商考察和評定工作的依據。10.1.7 組織并負責實施公司在建、新建項目甲供材料采購招投標和合同簽約工作。10.1.8 編制甲供材料現場檢驗和驗收指導書，并在工程部備案，作為材料檢驗和驗收的依據之一，確保工程應用材料質量。10.1.9 編制甲供材料供貨進度、質量執行情況統計表和供應商合同履行綜合考評表，并在工程部備案，作為考核各供應商材料供應執行情況的依據。10.2.

30、 文明施工和安全管理10.2.1 負責編制和完善工程文明施工和安全管理程序文件及要點。10.2.2 定期（如每月一次）檢查各項目現場安全、文明、文件資料管理等工作，提 出整改意見和建議。10.2.3 詳細檢查條款見工程安全、文明施工檢查管理程序、工程安全、文明施工檢查要點。10.2.4 組織召開月度工程安全例會，必要時組織現場會議10.2.5 組織工程質量事故及安全事故的調查、處理。11. 園林工程師崗位職責11.1. 掌握室外景觀、道路工程（道路、路燈、園林綠化、圍欄、標識、球場、停車場等）的相關知識及規范。負責編制和完善所負責項目的工程管理程序文件、質 量管理作業指導書。11.2. 負責完

31、成各專業從確定方案、委托設計、招投標、辦理各種施工審批手續，到組織施工單位進場、施工管理及協調等事宜。11.3. 與有關部門密切聯系，申請減免費用、繳費。11.4. 協助施工單位開展工作，監督進度、質量、安全文明施工，并確保完成合同要求。11.5. 協調工程建設后期的竣工驗收，并完成與物業公司的交接工作。11.6. 嚴格控制專業工程投資成本,對分管部分成本控制結果負責。11.7. 從專業工程方面負責與物業公司的交接工作。11.8. 由部門經理統一安排，分擔其他專業工作和管理工作。3.1 工程招投標管理程序1. 目的為規范公司工程部工程招標管理，在保證項目質量、工期等要求的前提下，以合理低價選擇

32、最佳中標單位，制定本管理程序。2. 范圍2.1 本辦法適用于公司所有工程項目的勘察、施工、監理、設備的招標，其中金額在5萬元上（含5萬元）工程必須實行招標選擇合作單位。工程招標應采用公開招標或邀請招標的方式， 但無論采取何種方式，都須有三家以上投標單位參與競標0但下列情況除外：（1）金額在5萬元以下的工程可按照貨比三家、合理低價的原則,報公司招標工作小組批準后確定承包商；（2）某項工程已經過公司審批確定了長期合作伙伴關系；（3）某些政府壟斷工程。2.2 招標應遵循以下基本原則：2.2.1 全面招標原則：凡是符合招標條件的工程項目都要以招標方式確定承包商；2.2.2 整體招標原則：禁止將項目肢解

33、或化整為零，規避招標；2.2.3 資質審查原則：所有投標單位都要經過資質預審，符合項目要求的投標單位 才能參加項目投標；2.2.4 合理低價中標原則：選擇的中標單位應是在滿足各項要求的前提下，報價低且合理；2.2.5 透明公正原則：整個招標過程務必有充分的透明度，應與各部門積極配合、加強溝通、信息共享，杜絕暗箱操作；2.2.6 保密原則：要做好標底、投標文件、評標、定標等內容的保密工作，以防影 響招標的公正與效果。2.3 招標管理機構及職能劃分2.3.1 招標管理機構2.3.2 職能劃分3. 建立合格承包商數據庫3.1 合格承包商是經各相關部門推薦并經公司招標工作小組審查合格的工程施工、 監理

34、，由工程部主持合格承包商相關資料的收集、整理及預審，組織對通過預審的 預選單位的考察篩選，并建立合格承包商數據庫，所有項目招標都須從合格承包商 數據庫中選擇投標單位。3.2 合格承包商預審應符合以下要求：3.2.1 證照齊全、守法經營、管理規范；3.2.2 技術力量和資金實力雄厚，在本行業中有一定的知名度；3.2.3 重合同、守信用，信譽良好；3.2.4 近三年無重大質量、安全事故；3.2.5 近三年與 AAAA無訴訟。3.3 對預選單位的考察篩選3.4 合格承包商資格評審及增減3.4.1 合格承包商資格并非終身制，每隔一定時間應對其進行重新評審。3.4.2 對于簽署承包合同的承包商，應由成本

35、管理部組織各相關部門對其履約情況進行評審，評審主要內容為承包商工作質量、進度、配合情況等，評審結果經招標工作小組審查后作為該承包商綜合記錄。3.4.3 對于未簽署承包合同的承包商由工程部組織相關部門對其進行定期的年度評審，評審結果經招標工作小組審查后作為該承包商綜合記錄。3.4.4 對未列入合格承包商數據庫中的投標單位，應由招標工作小組組織進行考察，考察人員不得少于三人（且分屬不同部門），考察結束后填寫 承包商考察結果審批表，經公司招標工作小組審查合格后列入合格承包商數據庫中。3.4.5 招標工作小組根據承包商的評審情況決定該承包商是否在合格承包商數據庫中保留。4. 招標工作程序部門程序成本管

36、理部工程部1、制定招標計劃 參與并提出意見 主持開標會議，根據項目情況制定招標詳細計劃2、編制招標文件 編制標底、審查修改標書中經濟條款等工作主持編制招標文件3、發布招標信息或投標邀請函選擇投標單位并提出意見主持信息發布及選擇投標單位4、發標、答疑 參與并負責經濟標部分的答疑主持發標、答疑會議，審查投標單位資質5、開標主持接標工作，主持開標會議參與會議并提出意見6、評標 主持評標會議、負責評審經濟標、談判評審技術標并與投標單位談判7、定標、發中標通知 招標工作小組副組長主持，集體表決定標，并發出中標通知8、資料管理 工程部主持招標資料的收集、整理、歸檔工作（應指定專人負責資料管理）；并進一步完

37、善合格承包商數據庫4.1 招標文件4.1.1 標準（示范）招標文件由工程管理部組織成本管理部、財務部共同起草，經 公司招標工作小組審核后，作為公司該類招標的標準示范文本。4.1.2 招標文件內容招標文件應包括正文和附件。正文包括：招標內容、招標范圍、項目簡介、工期、質量要求、造價要求、投標須知、投標截止日期、開標時間和地點、評標辦法、違 約責任及特別約定、相關規范、投標文件格式；附件包括：施工圖紙、擬簽標準合 同（合同中應明確發包人要求的所有內容）。其中施工招標文件的造價要求應由成本管理部予以明確；4.1.3 施工類項目限制采用費率招標。如確因施工圖不能及時提供但經營需要而采 用費率招標，則必

38、須在招標文件和合同中明確計費依據，并規定在施工圖預算編制 完成后，及時根據施工圖預算和中標費率確定項目造價，雙方核對后作為合同預算 造價，并就確定后的總價簽署補充協議。4.1.4 采用費率招標的項目，特別要求投標單位按招標文件規定對以下費用作出詳細、明確的說明（是否計取，如何計取），這類費用包括：開辦費、施工組織措施費、 擾民費、文明現場施工費、趕工費用、總承包配合管理費等。4.2 投標邀請4.2.2如合格承包商數據庫中沒有合適的投標單位，應由招標工作小組組織進行考 察確定（考察人員不得少于三人且分屬不同部門），補充、完善該數據庫。4.3 發標4.4 開標4.5 評標、定標4.5.1 招標工作

39、小組應根據招標文件中的各項指標要求，制定評標辦法，并結合項 目目標成本指導書，客觀、公正地對所有投標文件進行評價。評標人員對投標文件 有疑問時，可向投標單位問詢并要求其做出書面解釋，但該解釋不得對投標文件進 行實質性修改。4.5.2 確定中標單位后 3天內，招標工作小組向中標單位發出中標通知書，并將中 標結果以書面形式通知其他投標單位。4.5.8 整個評標、定標過程需由工程管理部做好記錄，全體參加評標人員簽字確認。4.6 簽定合同4.6.1 在中標通知規定的簽定合同時間內，成本管理部負責按照招標文件中的合同條件和中標單位的相關承諾與中標單位簽訂承包合同。5. 其他規定5.6 投標結束后，由工程

40、部主辦工程師做好項目招標資料（招標文件、投標文件、承包商考察結果審批表、答疑記錄、開標和評標的記錄、評定標評審表、相關會議紀要等）的收集、整理、歸檔工作。6. 支持表格6.6 BBGC-C10 AAAAt限公司考察承包商結果審批表6.7 BBGC-C11 AAAAt限公司工程開標記錄6.8 BBGC-C12 AAAAt限公司工程評標、定標評審表3.2 項目施工過程管理流程1. 目的確保項目的施工過程處于受控狀態，監督和協調監理、施工單位履行合約義務，協 調與項目有關的外部周邊關系及公司各職能部門關于本項目的工作，完成公司的關于項目的質量目標和進度目標，協助成本管理部完成成本控制目標。2. 范圍

41、本程序適用于本公司開發的所有項目在施工準備及施工階段的質量、進度、成本、安全及現場協調等的管理和控制。3. 職責工程部經理全面負責相應項目的質量、進度、成本、協調和安全文明施工以及與監理單位的配合、監控等工作。工程部專業工程師、材料工程師等，分別負責進度、質量、成本（協助成本部）及甲供材料等工作，并記錄項目施工日記 。行政秘書負責工程部的后勤、行政管理及文書工作。4. 內容4.1 .施工準備管理4.1.1 完成勘察、施工、監理單位的考察、招投標和合同簽定。完成試樁單位招投標和試樁的施工。詳見工程招投標管理流程、工程合同管理流程（成本部）。4.1.2 場地“三通一平”的實施，施工臨時排水、施工路

42、口手續的辦理及各種施工許可證的報批報建工程開工之前，工程部負責監督施工單位進行現場前的“三通一平"（水通、電通、路通、場地平整），辦理場地臨時排水及施工路口手續的工作，同時，根據項目發展計劃并按照政府有關之規定及程序辦理各項施工許可證的報批報建手續。協助相關部門的其他工程報建工作。4.1.3 施工組織設計審查。詳見施工組織設計審查要點在施工單位中標后，工程部應要求中標單位在進一步熟悉施工圖及施工現場實際情況的基礎上，有針對性地完善投標時報送的施工組織設計，并一式二份報工程部及監理單位審查。雙方審查完成后形成施工組織設計審查意見表，將審查意見表交施工單位，由施工單位對施工組織設計進行修

43、改和補充，并需總經理最終批準。4.1.4 開工報告的審批主體工程開工前，工程部應要求施工單位向監理單位提出開工申請報告，具備下列條件方可批準開工：A施工許可證已辦妥；B施工圖已會審；C施工組織設計已審批；D施工現場的準備已具備開工條件。4.2 進度管理（詳見工程進度檢查管理程序）4.2.1 項目施工進度控制計劃管理工程部根據項目發展計劃及擴初設計圖紙，充分考慮施工工藝、做法要求等，按照項目施工進度控制計劃編制指引完成總施工進度控制計劃的編制。必要時可以將總施工進度控制計劃分解為年度施工進度控制計劃和季、月度施工進度控制計劃關鍵線路上的關鍵點可另行編制詳細計劃以便更好地組織和監控施工。施工進度控

44、制計劃編制完成后， 工程部應組織公司相關部門對計劃給予討論和評審，并填寫項目施工進度控制計劃評審記錄，以保證計劃的可行性和嚴肅性。評審完以后應交工程部經理批準后發公司相關部門執行。除非項目發展計劃或銷售計劃發生重大變化，否則一般不對項目總施工進度控制計劃給予調整。若調整，也應作好相關的評審工作，并且分計劃要作相應的調整。監督監理單位檢查施工單位的進度計劃及完成情況。檢查現場作業面勞動力、機械設備、材料的到位情況，進度款是否專款專用，對周、月及總進度控制計劃與實體實際進度進行對比，分析進度滯后的原因， 針對影響進度的因素前瞻性地采取措施，及時報批報建、合理安排工序穿插，解決圖紙、限價、甲方分包、

45、甲供材料等甲方需協助的問題。4.2.2 樣板確認計劃、承建商進場計劃、施工圖紙交付計劃及甲供材料進場計劃的管理項目總施工進度控制計劃審定后，工程部工程師根據項目總施工進度控制計劃完成項目的樣板確認計劃、乙供材限價計劃、承建商進場計劃、施工圖紙交付計劃以及甲供材料進場計劃的編制工作，并分別抄送設計部、成本管理部等，以便各職能部門根據項目時間要求和工作本身周期安排部門工作計劃。在每月的工程月報中對下月需要職能部門完成的工作列出時間清單，前瞻性地敦促和協助職能部門完成相關的工作。4.3 技術管理4.3.1 圖紙管理4.3.2 設計變更管理設計部及公司其它部門可以直接提出問題，并歸口到設計部發出AAA

46、AS計變更通知單。工程部、監理單位及施工單位也可以對圖紙中存在的或現場施工過程中出現的問題提出疑問。后者由工程部負責歸口匯總并審核。特別是由監理單位負責組織的第二次圖紙會審為發現問題的重要環節，監理單位記錄并整理后，工程部應注意認真核對。工程部將上述問題匯總后，再以公司部門工作聯系單或圖紙會審紀要的形式督促設計部或設計院解決。在緊急情況下，也可以先電話或口頭通知，再補公司部門工作聯系單。原則上，設計變更問題的解決由設計部負責歸口，再交設計院解決。但在施工過程中若出現緊急情況，工程部也可以在征得設計部同意后口頭指令施工單位進行變更，或者直接與設計院聯系，定好解決方案，要求施工單位施工，再聯系設計

47、部，由其與設計院協商后補設計變更單。任何口頭指令或電話聯系后都要補辦公司或設計院正式發出的書面變更通知。當問題解決形成變更文件以后，由設計部發給工程部，然后由工程部發給各有關單位實施。為使工作有序及有利于結算等，工程部應每月整理設計變更文件（AAAA設計變更通知單），填寫設計變更文件清單。4.3.3 施工技術管理4.4 成本管理4.4.1 根據公司彳e款程序，負責工程進度款的初審，注意各項扣款的及時執行；在工程快結束時注意規避超付的風險。根據有關規定，辦理工程結算和保固金支付。4.4.2 根據成本管理部有關規定，及時進行設計變更、現場簽證的造價審核。4.4.3 根據工程和物資合同，及時收集有效

48、資料和證據，與工程部和成本管理部一起對施工單位和供貨商或者進行理賠、反索賠和索賠的工作。4.4.4 根據工程投保合同，收集足夠有效證據和資料，與工程部和成本管理部一起向保險公司及時進行索賠。4.4.5 詳細條款詳見集團成本管理組有關成本管理文件。4.5 質量管理（詳見工程質量檢查管理程序、）4.5.1 質量目標工程部作為公司派駐施工現場的專門機構，應認真作好質量控制工作。在評審招標文件和合同條款中，注意有關質量和現場配合的條文的審核，確立明確的質量目標。在施工過程中按照合同規定和規范的要求督促監理單位和施工單位嚴格履約實現質量目標。4.5.2 事前控制：4.5.3 過程監控4.5.4 事后控制

49、4.6 對監理單位的管理（詳見工程監理管理要點）監理是現場質量、進度控制和施工單位間協調的主要責任單位，并協助開發商進行成本控制。對監理單位監理行為的監控必須得到有力控制。4.6.1 控制依據：監理合同、經審定的監理規劃、監理細則及建設工程 監理規范（建設部2000版）等有關法規和監理條例。4.6.2 對監理工程師的資格審查： 工程部應對監理單位派出的監理工程師進行資格審查，核對監理人員數量、 資格證書是否與監理合同的規定相一致、是否具備資格、工作人員數量是否足夠等。在核對無誤后，再將監理工程師的姓名、性別、專業、技術職稱、資格證書名稱、證書號碼等登記在監理工作人員登記表上。4.6.3 督促監

50、理單位向承包商移交施工場地，發布監理配合要求，向承建商明確現場管理規定和程序。4.6.4 參加由監理單位組織的施工組織設計評審，由監理監督承建商根據審核意見完善施工組織設計。參加由監理單位組織的施工圖紙會審，配合設計部催促設計院完善設計圖紙，解決設計問題。4.6.5 督促監理單位對建設工程使用的材料進行有見證送檢，監督監理單位對現場實體質量的檢查、旁站監理執行情況，監理對有關質量問題的跟蹤解決措施。4.6.6 監督監理單位完成上墻資料：晴雨表、監理單位各種規章制度、監理架構、監理人員崗位職責，每月工程進度照片、 工程進度形象表、各階段總平面布置圖等。4.6.7 監理的文件管理監督：4.6.8

51、監理與承建商的關系協調：在施工單位剛進場時， 工程部應首先與之取得聯系，并將其介紹給監理單位。由監理單位向其發放有關配合監理管理的配合要求，在施工過程之中，當承建商與監理單位發生由其自身不能解決的矛盾時，工程部有 責任及時發現并給予妥善解決。4.6.9 承建商之間的協調：各承建商之間的相互進度配合、成品與半成品的相互保護等易發生矛盾的地方，原則上由監理單位負責解決。但當矛盾較大時，工程部也 有責任根據監理單位的要求從中給予協調解決。工程部可以通過召開協調會等方式來協調各承建商之間、承建商與監理之間以及工程部與監理之間的關系。具體可參照工程部例會指引的相關規定來執行。對于每次協調的結果，應形成例

52、會紀要并發給各相關單位。另外，工程部也可以通過書面文件的形式來協調上述單位之間或與上述單位之間的關系。4.7 安全文明施工管理（詳見工程安全、文明施工檢查管理程序、工程安全、文明施工檢查要點）4.7.1 在施工合同中對現場硬地化、安全網、施工機械、腳手架、圍墻、標牌、圍護、場地清潔等安全文明施工措施作出明確的規定。對于施工單位不按合同履行安全文明施工措施的違約行為，按合同罰則扣除相應的措施費。審定不同施工階段的施工現場平面布置。4.7.2 督促監理單位做好施工安全和文明施工的監控管理；在每周的監理例會或其它工程會議上要監理講評現場安全和文明施工的落實情況。對于存在的嚴重隱患要以整改通知單的形式

53、發監理公司，責令施工單位限期整改，并負責驗證和封閉。4.7.3 對于政府及公司檢查過程中發現的安全隱患和文明施工問題，要監理跟蹤落實。4.8 文件資料管理工程部文件按工程文件管理制度進行管理，在完工后向公司檔案管理機構移交有關項目質量記錄。檔案管理見工程檔案管理程序。4.9 工程物業移交4.9.1 工程移交物業管理部門應具備的條件：4.9.2 工程移交物業管理部門程序：4.10 工程結算之后進入結算程序。結算工作另見工程預決算管理辦法4.10.1 工程竣工后，項目主辦人員據 工程竣工結算前需具備完善手續清單完成 結算前的準備4.10.25. 支持文件5.1 BBGC01-02-0045.2 B

54、BGC01-02-0055.3 BBGC01-02-0075.4 BBGC01-04-0010045.5 BBGC01-05-0010125.6 BBGC01-07-0015.7 BBGC01-146. 支持表單6.1 BBGC-A36.2 BBGC-A43.3 工程部工地檢查管理程序工程部例會制度工程文件管理制度工程監理管理要點施工圖審查要點工程質量檢查要點工程安全、文明施工檢查要點住宅交付使用標準項目施工日記工程竣工結算前需具備完善手續清單1. 目的 保證工程質量、進度、工程安全處于受控狀態，強化檢查工作的制度化，便于公司全面了解各項目的質量、安全等情況，確保工程建設順利進行。2. 范圍適用于公司工程項目。3. 職責由工程部管理并實施。其他相關部門配合實施工作。4. 內容4.1 檢查時間：對在建項目每月例行檢查一次（特殊工序、重點部位可增加檢查次數）。4.2 檢查人員：工程總監（總工程師）、工程部經理、設計部、成本部、監理單位總監、各施工單位4.3 檢查依