1、房地產投資項目的國民經濟評價與社會評價房地產投資具有廣泛的外部影響，任何投資者不可能只考 慮自身的利益而不考慮國家或社會公眾的利益。房地產項目的 可行性研究，應根據需要，在投資項目財務評價的基礎上，開 展國民經濟評價和社會評價 。一個房地產投資項目，如果站在企業角度，或站在國民經 濟角度，進行可行性研究的分析評價的結論都是可行性的，則 該項目無疑可作為投資的對象；如果站在投資企業角度分析的 結論是項目可行，而站在整個國民經濟和社會角度評價的結論 是項目不可行，則必須以國民經濟評價的結論為準；如果站在 國民經濟和社會發展角度分析的結論是項目可行，而站在企業 角度評價的結論是項目不可行，則國家可以

2、考慮給予企業適當 的政策支持和優惠，幫助去業在經濟上具備可行性。第一節 房地產投資項目的國民經濟評價一、房地產投資項目國民經濟評價的概念和目的概念：是指根據國民經濟長遠發展目標和社會需要，衡量 房地產投資項目對社會經濟發展戰略目標的實際貢獻。是從整 個國民經濟發展的角度來分析評價房地產投資項目需要國家付 出的代價和對國家作出的貢獻，是從國家宏觀經濟角度分析項 目的微觀經濟效益。目的：是為了有效合理地分配和利用資源，提高項目的整 體經濟效益，保證項目在宏觀方面的科學性和準確性。二、房地產投資項目國民經濟評價與財務評價的區別財務評價是國民經濟評價的基礎。1、評價角度不同財務評價：從 財務經濟角度

3、評價項目的盈利及償還貸款和 收回全部投資的能力，以確定項目在財務方面的可行性；國民經濟評價：從 社會角度考察項目所耗費的社會資源和 所取得的社會效益，以確定項目在社會經濟方面的可行性。2、評價中收益與費用的劃分范圍不同財務評價：根據項目的實際收支情況確定項目的收益和費 用，凡是項目的貨幣收入都視為效益，凡是貨幣支出都視為費 用。國民經濟評價：著眼于項目對社會提供的有用產品和服務 及項目所耗費的全社會的有用資源，并以此來考察項目的效益 和費用。3、評價對象不同財務評價：只考察直接效益和費用。國民經濟評價：不僅要考察直接效益和費用， 還要考察間接效益和費用，即項目的外部效果。4、評價采用的價格不同

4、財務評價：所采用的價格是 現行價格。國民經濟評價：采用比較能反映投入物和產出物真實價格 的影子價格。5、評價的標準和參數不同財務評價：采用 各自的評價指標 （如各自的行業基準收 益率），匯率采用 調節匯率。國民經濟評價：采用 社會折現率和影子匯率。項目國民經濟評價財務評價評價目標田民經濟豉益呆大 比、提高全社會投 賽的經濟效黑隹業效益怎大化、 提高企業投豐的 經濟熾果評價出豉點國民經濟投資企業選用愉搐超子價格現行市價詵用尋數壽子匯率”社會非言壽匯率或調劑 外匯匯率.行業 堆準收益率黨賽 仝成本卓撲部效果不計入通負降脹、稅全、補 貼.國內借款利息等 轉秒支忖不計入計入評悅指標內涵經講浄現值、經濟

5、 內部收益率嘴財務掙現值、財 務內部收蒞率竽國民經諦評愉與財務講橋比較表三、效益和費用1、效益的識別和度量列為項目凡項目對國民經濟所做的貢獻都計入項目收益，現金流入。包括：（1）項目投產后增加的社會總供應量，包括所增加 的國內最終產品或中間產品。按照消費者意愿支付的價格（影 子價格）度量出來的新增社會供應量的價值即為項目的收益。（2）項目建成后減少的其他企業的房地產產品的產量，即 項目代替了其他房地產企業的等量房地產供給，那么被替代的 房地產企業因為減少開工而節省的資源價值即為項目收益。（3）項目建成后所增加的出口。由于項目竣工驗收、交付 使用而增加的外銷房的價值，即增加的外匯收入即為項目收益

6、。（4）項目外部效益。包括技術進步（智能化住宅會培養和 造就一定數量的技術和管理人員，并通過人才流動和交流而外 溢）、項目帶來的關聯效應（房地產投資項目對建筑、建材、 金融等產業的拉動作用較大）等。2、費用的識別和度量凡是國民經濟為項目所付出的代價都計入項目費用，列為 項目現金流出。主要包括：（1）因項目建設需要而增加的社會供應量。為增加社會供應量所消耗的資源的真實成本，也就是作為項目投 入物的資源的機會成本，即為項目的費用。（2 ）因項目而減少的對其他企業的供給。若項目投入物是由減少其他企業的供應而轉移過來的，那么其他企業因減少供應而 不能生產的產品用影子價格計算的邊際效用即為項目的費用。（

7、3 ）因項目而增加的進口或減少的出口。指項目建設使國家不得不增加進口，以滿足項目投入物的需要，國家由此而多支付 的外匯即為項目的費用；或者項目使用了國家準備用于出口的 產品作為投入物，國家因此而減少出口所損失的外匯收入即為 項目的費用。（4）項目外部不經濟性（外部費用） 。主要指房地產項目建設 中所產生的環境污染（包括水污染、施工噪聲污染）給社會造 成的損失。或者由于房地產開發所造成的森林砍伐、水土流失 或其他生態環境的破壞等。四、轉移支付轉移支付：是在識別項目國民經濟效益與費用時必須明確 排除于現金流量之外的項目。是那些既不消耗國民經濟資源， 又不增加國民經濟收入， 只是一種權屬轉移的款項，

8、 包括稅金、 補貼、國內借款利息、土地出讓金 等。其中，（1）稅金：企業（項目）政府（2） 補貼：政府企業（項目）（3） 國內借款利息：企業（項目）銀行等金融機構（4）土地出讓金：城市用地單位（項目） 五、國民經濟評價中的調整參數（一）影子價格影子價格是指當社會處于某種最優狀態時，能夠反映社會勞動的耗費、資源稀缺程度和最終產品需求情況的價格。或者，是指在完善的市場經濟條件下，資源的分配和利用達到最優狀 態，即供求均衡時的價格。影子價格在我國也稱為修正價格或 經濟價格。其確定方法：1、外貿貨物外貿貨物是指其生產和使用將直接或間接影響國家出口的 貨物。包括（1）項目產出物中的外貿貨物， 是指產出物

9、中直接 出口的和間接出口的以及替代進口的貨物；（2）項目投入物中的外貿貨物，是指投入物中直接進口的和間接進口的以及減少 出口的貨物。2、非外貿貨物非外貿貨物是指生產或使用將不影響國家進出口，只影響 國內供求關系的貨物。包括（1） 一些“自然型”非外貿貨物， 如建筑物、國內運輸等基礎設施和商業產品和服務；（2）由于運輸費用過高或受國內外貿易政策和其他條件限制而不能進行 外貿的貨物。3、特殊投入物是指勞動力和土地。其影子價格確定的方法：（1）勞動力的影子價格在國民經濟評價中，勞動力的影子價格是用 影子工資來反映 的。影子工資：是指社會為項目建設使用了勞動力而支付的代價。或者，是勞動力投入于該項目而

10、使社會為此放棄勞動力原有的效益，以及國家和社會為此而增加的資源消耗。作為費用 計入經營費用。影子工資二工資與福利費之和*影子工資換算系數（由國家統 一測定發布）（2 ）土地的影子價格是指由于建設項目的占用而使土地減少的收益（農業年收益、工業年收益、商業年收益）為基礎，按國際市場價格作適當調整，制定出的土地價格。 就是指擬建項目占用土地而使 國民經濟為之放棄的效益一一土地機會成本，以及國民經濟為 項目占用土地而新增加的資源消耗（如拆遷費用、剩余勞動力 安置費用等）。土地的影子價格=土地機會成本+新增資源消耗費用（二）影子匯率影子匯率是外匯的影子價格，實際是外匯的機會成本，反 映由于項目的投入或產

11、出所導致的外匯減少或增加而給國民經 濟帶來的損失或收益。影子匯率和國家外匯掛牌匯率在數值上的關系可用影子換 算系數來表示。影子匯率換算系數=影子匯率/國家外匯掛牌匯率影子匯率二國家外匯掛牌匯率*影子匯率換算系數影子匯率換算系數=影子匯率/國家外匯掛牌匯率影子匯率二國家外匯掛牌匯率*影子匯率換算系數即：SER=OER*式中，SER為影子匯率，OER為掛牌匯率， 為影子匯率換算系數（三）社會折現率是反映社會對資源時間價值的一種估量，在國外稱為影子 利息率。由國家根據一定時期內的投資效益水平、資金機會成本、資金供求情況、合理投資規模等因素統一測定發布。不僅考慮短 期的經濟效益，還要考慮長期的經濟效益

12、。第二節房地產投資項目的社會評價財務評價和國民經濟評價，都是在評價投資項目經濟上的 可行性。但房地產投資是一種基礎性投資活動，對社會的發展 和文明的建設將產生重大的影響和作用。擬建項目應有利于社 會的公平和可持續發展，有利于生態環境的保護和利用。某些 只具備經濟效益，缺乏社會效益或缺乏生態效益的項目，要全 面衡量利弊，慎重決定。一、投資項目社會評價的概念投資項目的社會評價；旨在系統地調查和預測擬建項目的 建設、運營產生的社會影響與社會效益，分析項目所在地的社 會條件對項目的適應性和可接受程度。通過分析項目所涉及的 各種社會因素，評價項目的社會可行性，提出項目與當地社會 協調關系、規避社會風險、

13、促進項目順利實施、保持社會穩定 的方案。從福利經濟學角度出發，結合房地產投資的特點，社會發 展目標基本上包含兩個：一是 效率目標；二是公平目標，即公 平地進行資源與收入的分配的目標（含環境保護目標）。二、項目社會評價與經濟評價的差異影響項目的社會因素很多， 涉及面很廣，在進行社會評價時 多為定性分析，很難定量判斷。具體將社會評價與經濟評價相比較，參看下表項目社會評價與項目經濟評價的區別項目財務評價國民經濟評價社會評揄井析角 度和目 的企業角度 盈利為目的國民經濟角度資 源最佳配置為H 的社會角度社會、經 濟與生態協調發展為 目的（公平觀，效率 觀采用價 格現行價格效率影子價格社會影子愉格（即在

14、 效率崽子析格基礎上 考應收入分配的影響 尊因素）采用貼 現率行業基準貼現 率或瓷金成本 率以資金的邊際產 出率為特征的社 會貼現率在社會貼現率基礎上， 考應各種形式的收入 給社會邊際價格的貢 獻而確定的計算利率三、項目社會評價的適用范圍一般適用于那些社會因素復雜，社會影響較為久遠，社會 效益較為顯著， 社會矛盾較為突出， 社會風險較大的投資項目。 包括：需要大量移民搬遷且占用農田較多的項目、扶貧項目、 農村區域開發項目，以及文化、衛生等公益性項目。四、項目社會評價的主要內容1、社會影響分析分析預測項目可能產生的 正面影響（通常稱為社會效益）和負面影響。編制項目社會影響表項目社會影響表序號影響

15、的社會因素影響 范圍可能出 現的后 果措施和 建議居民收入2生活水平和質量3居民就業4不同群休利益5弱勢群體利益6文化、教育、衛生7 '基礎設施"社會服務容雖r城 市牝進程8少數民族鳳俗習慣和宗教2、互適性分析主要分析預測項目能否為當地的社會環境、人文環境所接 納，以及當地政府、居民支持項目存在與發展的程度，考察項 目與當地社會環境的相互適應關系。如表。社會對項目的適應性和可接受程度的分析序號當地社會因素對項目的適應 程度可能出現 的問題措施和建議1不同利益群體2組織機構3技術文優第件3、社會風險分析對可能影響項目的各種社會因素進行識別和排序，選擇影響面大、持續時間長，容易導

16、致較大矛盾的社會因素進行預測， 分析可能出現這種風險的社會環境和條件，并提出防范措施。編制社會風險分析表。社會図險分析表序號風險因素持續時間可能導致的后果措翊建謖五、房地產項目的社會評價的實施1 、投資機會階段 的社會分析（1）調查研究擬開發建設地點地域的社會經濟狀況，包括社 會經濟發展水平、產業政策、居民收入水平、同類物業的市場 狀況等；（2）明確項目與當地社會經濟發展的一致性或適應性，研究 項目對當地社會經濟發展的貢獻和對該地域城市建設的影響， 該項目可享受的優惠政策及該項目的大致市場定位等；（3 ）預測和分析擬開發項目可能產生的主要社會效益及影響。 調查和分析項目的受眾和業主），了解他們

17、的基本需求以及對 該項目的態度；（4）分析受眾對項目的接納力；（5）估計項目的社會風險，綜合判定項目是否具備社會可行性。 2、可行性分析階段 的社會分析（1）深入研究受眾和受影響群體，包括他們的需求、消費傾 向、承受能力及當地的社會文化、風俗習慣、歷史文物、自然風景等，將這些調研結果形成對項目規劃設計有指導意義的意 見。（2）再次鑒別社會風險，并提出處置風險的措施。3、項目實施階段的社會分析此階段的社會評價的功能在于構建一套信息系統，及時發 現問題，并盡快確定解決對策。4、營銷或經營階段 的社會分析主要側重于研究如何使項目被受眾所接受、購買或租賃，分析的著眼點在于讓受眾明了項目的正外部效益及負

18、外部效益的 可接受性，將社會效益和影響與受眾的需求對接起來。六、房地產投資項目社會評價的程序與方法1、社會評價的程序（1 ）籌備計劃階段：組建具有明確分工的社會評價的專家小組、確定調查地點、確定項目目標與分析范圍、選擇評價指標、編制實施社會評價計劃等；（2 ）調查研究階段：到確定的調查地點進行實地調查，并結合文獻查閱補充和核實有關信息資料;（3）分析評價階段根據評價需要對調查收集來的資料進行整理和分析，確定分析的基準，根據財務評價時已經預測的若干種方案，對應產生出社會評價的若干種方案，并最終篩選出最優方案；（4）總結報告階段經過專家論證，對社會評價結論進行評述，并最后編制修訂社會評價報告。2、社會評價方法（1）生態經濟損失估算方法生態經濟損失：指項目選址區域因項目開發建設而使生態 環境遭到破壞帶來的損失，包括生物的枯萎、作物的減產或死 亡。通過典型地區的調查或試驗來估算生態經濟損失的大小。（2）文物古跡經濟損失估算方法文物古跡的價值包括科學研究價值和觀賞價值。科學研究價值很難用貨幣單 位衡量，只能采取替代工程價值進行間接估 算；觀賞價值是指包括文物古跡的旅游、文物出口創匯和個人、團體收藏購買的價值。（3）水資源污染經濟損失估算方法水污染的損失包括缺水經濟損失、人體健康經濟損失等方 面。主要強調缺