1、3.4普陀區(qū)五星級(jí)酒店分析本文中所指的五星級(jí)酒店包括上海所有已持五星級(jí)牌照的酒店及已開業(yè)的準(zhǔn)五星級(jí)酒店。五星級(jí)酒店市場(chǎng)分析100008000600040002000 n n n I 0 H -JL Innnnnnnr jr L丨丨，丨L丨丨丨丨丨L-ILrll ILrlLi-080%75%70%65%90%60%-新增供應(yīng)鼻累積供應(yīng)5 star供應(yīng)量：上海市五星級(jí)酒店的供應(yīng)量呈現(xiàn)平穩(wěn)上升趨勢(shì)，截至目前，上海市共有五星級(jí)酒店19家，累計(jì)客房總數(shù)9453間。平均每座酒店擁有472間客房。01、02年五星級(jí)酒店入住率分析：從整體上看，在過(guò)去兩年中，本市五星級(jí)酒店的入住率基本呈上升趨勢(shì) （除 個(gè)別淡季

2、，如春節(jié)期間），2002年平均入住率達(dá)到78.91%。幫你解決一切難題包括企業(yè)和個(gè)人一切的一切現(xiàn)在=免費(fèi)注冊(cè)=（用你的姓名搶注）享受會(huì)員功能極力推薦。補(bǔ)充一下信息實(shí)名認(rèn)證要用到身份證相片用手機(jī)照下來(lái)然后上傳上去就行了， 實(shí)名認(rèn)證是對(duì)用 戶資料的真實(shí)性進(jìn)行驗(yàn)證審核。保障用戶的合法權(quán)益。01、02年平均客房?jī)r(jià)（實(shí)際價(jià)格）J-01 F-01 M-01 A-01 M-01 J-01 J-01 A-01 S-01 O-01 N-01 D-01 J-02 F-02 M-02 A-02 M-02 J-02 J-02 A-02 S-02 O-02 N-02 D-02T 5 star線性（房?jī)r(jià)走勢(shì)）ooooo

3、O 4 2 0 8 6 4 IkDhm/HWU從過(guò)去兩年酒店價(jià)格水平來(lái)看，本市五星級(jí)酒店的價(jià)格均相對(duì)比較穩(wěn)定；從具體數(shù)據(jù)分析，本市五星級(jí)酒店標(biāo)房的平均價(jià)格維持在100美元130美元/日之間，五星級(jí)的價(jià)格要比四星級(jí)的價(jià)格高出50鳩上需求分析境外客人（含港澳臺(tái)）為五星級(jí)酒店的主要客源，境外客人比例超過(guò)80%有些高達(dá)90%以上，如喜來(lái)登豪達(dá)太平洋酒店。境外來(lái)滬的人數(shù)變動(dòng)情況直接影響對(duì)高級(jí)酒店的實(shí)際需求量。自1990年以來(lái)，來(lái)滬旅游的境外人數(shù)快速增長(zhǎng)，1995年為136.79萬(wàn)，2001年超過(guò)200 萬(wàn), 2002年達(dá)到272萬(wàn)，比上年增長(zhǎng) 36%入境境外旅游者人數(shù)（萬(wàn)人次）近年來(lái)海內(nèi)外客源對(duì)五星級(jí)酒

4、店的需求比例走勢(shì)穩(wěn)中有升，其中，海外客源平均達(dá)到20.40%，2002年有20.75%抵滬海外客人住宿五星級(jí)酒店。20022沏9998997996995999海內(nèi)外客源對(duì)五星級(jí)酒店的需求比例例比求需源客內(nèi)國(guó)S'*3 2 2 11例比求需源客外海-海外客源對(duì)五星級(jí)賓館需求比例 T一國(guó)內(nèi)客源對(duì)五星級(jí)賓館需求比例區(qū)域市場(chǎng)分析五星級(jí)酒店的主要分布區(qū)域主要位市中心六個(gè)區(qū)， 普陀區(qū)只擁有四星級(jí)酒店 兩座，沒(méi)有五星級(jí)酒店。高檔酒店及客房數(shù)量都相對(duì)較少。這與普陀區(qū)的發(fā)展定位不相稱，未來(lái)將是 區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)與供給的主要矛盾點(diǎn)之一。2002年底上海四、五星級(jí)酒店分布情況1256539區(qū)域供應(yīng)量（百分比）10

5、0%80%60%40%20%靜安 長(zhǎng)寧 徐匯 匸盧灣 -黃浦 廠浦東 普陀 1其它區(qū)域靜安 長(zhǎng)寧徐匯 門盧灣 二黃浦浦東ri普陀其它區(qū)域市場(chǎng)潛力分析我行根據(jù)上海市歷年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，對(duì)未來(lái)五年內(nèi)五星級(jí)酒店的潛在需求和市 場(chǎng)供應(yīng)量進(jìn)行預(yù)測(cè)。其預(yù)測(cè)主要數(shù)據(jù)包括：1）上海的海外游客入境人次預(yù)測(cè)-根據(jù)上海歷年海外游客入境人次平均 的幾何增長(zhǎng)率進(jìn)行預(yù)測(cè)；2）國(guó)內(nèi)其它省市來(lái)滬商務(wù)、旅游、探親訪友人次的預(yù)測(cè)-根據(jù)上海歷年國(guó)內(nèi)其它省市來(lái)滬商務(wù)、旅游、探親訪友人次的平均幾何增長(zhǎng)率；3）未來(lái)五星級(jí)酒店的客房供應(yīng)量預(yù)測(cè) 應(yīng)量來(lái)測(cè)算。根據(jù)已知的未來(lái)可能新增酒店供如下圖所示，預(yù)測(cè)結(jié)果如下:五星級(jí)酒店未來(lái)供求預(yù)測(cè)80.0%6

6、0.0%40.0%20.0%0.0%I!五星級(jí)酒店客房總量實(shí)際客房利用量 T-平均岀租率客房數(shù)300002500020000150001000050000100.0%未來(lái)五年內(nèi)，整個(gè)市場(chǎng)的供應(yīng)量和需求量基本保持在平行向上增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。 其中，市場(chǎng)供應(yīng)量的平均增長(zhǎng)率為 8.36%,略高于潛在需求量8.08%的增長(zhǎng)。由 于需求量的預(yù)測(cè)是基于對(duì)過(guò)去10年的平均幾何增長(zhǎng)率，而在此期間，上海的高 檔酒店業(yè)因亞洲金融危機(jī)的影響而經(jīng)歷了一段低靡期，需求量一度下滑至負(fù)增 長(zhǎng)。因此，我行所預(yù)計(jì)的未來(lái)需求量是基于一個(gè)較為保守的增長(zhǎng)率。未來(lái)供應(yīng)量：未來(lái)五年內(nèi)每年會(huì)有一至兩個(gè)新增五星級(jí)酒店。預(yù)計(jì)在2005、2006年，

7、將有三家大型五星級(jí)酒店開業(yè)，市場(chǎng)會(huì)有一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力，因此，預(yù) 計(jì)客房出租率會(huì)略有下調(diào)。但是，在潛在需求保持穩(wěn)步上升的情況下， 未來(lái)五年 的客房出租率預(yù)計(jì)基本能保持在 70%的理想水平，整個(gè)市場(chǎng)不會(huì)有太大的波動(dòng)。到2007年年底之前，本市已知將建的五星級(jí)酒店將有 12座浦東：環(huán)球金融中心、中古酒店、新鴻基工程；靜安區(qū)：靜安香格里拉工程、大仲里工程、昌輝工程（可能）；黃浦：世茂國(guó)際廣場(chǎng)、明天廣場(chǎng)、世福匯；徐匯：萬(wàn)都工程；盧灣：金玉蘭廣場(chǎng)；虹口：北外灘工程；這些酒店提供的總套數(shù)將超過(guò) 5000間，占目前存量的近50%;發(fā)展前景：雖然上半年受到非典等因素的影響，但國(guó)內(nèi)外入滬人數(shù)增長(zhǎng)勢(shì)頭不會(huì)因此而 受到

8、遏制。專家預(yù)測(cè)，第四季度的旅游接待量有望接近和達(dá)到去年同期水平。普陀區(qū)新一輪的發(fā)展建設(shè)已經(jīng)啟動(dòng)，蘇州河沿岸憑借其地理與歷史文化優(yōu) 勢(shì)，未來(lái)必將逐漸成為上海新的商務(wù)旅游區(qū)。上海已經(jīng)成為外資企業(yè)在中國(guó)投資的熱土，具備了發(fā)展商務(wù)旅游市場(chǎng)的基 礎(chǔ)，另一方面上海舉辦國(guó)際性會(huì)展活動(dòng)的軟硬件環(huán)境日趨完善，會(huì)展旅游業(yè)將會(huì)是上海旅游事業(yè)的主要增長(zhǎng)點(diǎn)。會(huì)展旅游由于計(jì)劃性強(qiáng)，沒(méi)有季節(jié)性，因此能給 酒店帶來(lái)穩(wěn)定的收入，據(jù)上海市旅游事業(yè)管理局的統(tǒng)計(jì)資料顯示， 入住高星級(jí)酒 店的國(guó)際商務(wù)客中，60%以上是來(lái)參加國(guó)際會(huì)議和展覽的。另外，世博會(huì)申辦成功，將極大地促動(dòng)上海旅游業(yè)的發(fā)展。鑒于此，我行認(rèn) 為普陀五星級(jí)酒店仍具有較強(qiáng)

9、的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展?jié)摿ΑＯM(fèi)者分析我行對(duì)上海五星級(jí)酒店進(jìn)行了抽樣調(diào)查，結(jié)果顯示：客戶來(lái)源地：目前，入住五星級(jí)酒店的客人有80%為境外客人，有些酒店境 外客源的比例數(shù)甚至高達(dá)90%，如太平洋酒店。這一方面是由于五星級(jí)酒店的價(jià) 格非一般國(guó)內(nèi)客人所能承受，同時(shí)，由于五星級(jí)酒店多由國(guó)際管理集團(tuán)管理，因此其很大一部分客源來(lái)自其全球預(yù)定系統(tǒng)。客戶需求：入住五星級(jí)酒店的主要客戶群為商務(wù)客源， 五星級(jí)酒店的商務(wù)客 人占其全部客源80%左右。未來(lái)發(fā)展：上海的五星級(jí)酒店所針對(duì)的主要客人依舊會(huì)是境外商務(wù)客人。針對(duì)商務(wù)客人的需求，酒店服務(wù)主要功能為會(huì)議、展覽和商務(wù)，其次才為旅游、觀 光、購(gòu)物休閑等消費(fèi)者特征分析：根據(jù)客戶的需

10、求偏好，地段是客戶選擇酒店的主要考慮因素考慮因素因素含義重要性地理位置地理位置是訪談對(duì)象一致認(rèn)為最重要的考慮因素。 客戶理想的居住酒店為：位于市中心，但能鬧中取 靜；同時(shí)購(gòu)物、娛樂(lè)、商務(wù)活動(dòng)方便，這對(duì)不熟悉A上海環(huán)境的客戶尤其重要。管理和服務(wù)客戶認(rèn)為，優(yōu)質(zhì)的酒店管理和完善的服務(wù)是促使他 們選擇某一酒店的基礎(chǔ)。B周邊環(huán)境周邊環(huán)境主要指酒店的環(huán)境狀況：如綠化、景觀小 品、噴泉等。C酒店風(fēng)格酒店風(fēng)格包括房間大小，房型設(shè)計(jì)和酒店整體的建 筑風(fēng)格等。D競(jìng)爭(zhēng)工程案例分析 圖表一一競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較金茂君悅酒店浦東香格里拉波特曼麗嘉酒店形象特色上海標(biāo)志性建筑，世界最高的酒店。目前浦東唯一靠濱江的 酒店，且正對(duì)浦西

11、外灘萬(wàn) 國(guó)博覽建筑群獨(dú)特的建筑造型，且地處浦 西咼檔商業(yè)中心。品牌美譽(yù)度高-世界頂級(jí)豪華 酒店之一。設(shè)施配備設(shè)施配備完善、齊全。設(shè)施配備完善、齊全。設(shè)施配備完善，齊全。管理機(jī)構(gòu)美國(guó)凱悅集團(tuán)香港香格里拉集團(tuán)美國(guó)麗嘉集團(tuán)報(bào)務(wù)理念為所有客人提供迅 捷、創(chuàng)新的酒店產(chǎn)品。“顧客的世外桃源”-由 體貼入微的員工提供的 亞洲式接待”“黃金準(zhǔn)則”（“ GoldenStandards ）'”三步式服務(wù)”。特有客房7層的嘉賓軒行政樓 有 82套客房/套房，為 客人提供私人化的貼 心服務(wù)。香格里拉套房54間麗嘉特色客房為客人提 供豪華的服務(wù)。客房數(shù)555612564出租客房年 平均房?jī)r(jià)（2002 年）USD

12、 181.1USD 130.2USD155出租率（2002 年）77.73%84.30%81.49%上述所列三家酒店為目前上海頂級(jí)酒店成功案例之代表，其2000年的營(yíng)位 收入在上海市所有酒店中位列前三位從上表可知，此三家酒店均由國(guó)際知名管理集團(tuán)管理。 他們之所以能有如此 好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，不僅在于其先進(jìn)硬件設(shè)施的配備及高水準(zhǔn)的服務(wù)， 更在于其各自 獨(dú)特且深入人心的鮮明形象和多年建立之品牌的保證。 因此，作為一家頂級(jí)五星 級(jí)，必須有先進(jìn)的軟硬件設(shè)施， 同時(shí)還要建立鮮明之形象， 具有自身特色之服務(wù)。本工程SWO分析優(yōu)勢(shì)：1) 區(qū)位條件優(yōu)越，周邊環(huán)境逐步改善。2) 該地塊為綜合開發(fā)工程，各種物業(yè)類型可相

13、互取長(zhǎng)補(bǔ)短，發(fā)揮互動(dòng) 效應(yīng)。3) 綜合型商務(wù)酒店設(shè)計(jì)，商務(wù)配套先進(jìn)齊備。劣勢(shì)：1) 較之與目前其他星級(jí)酒店所處位置相對(duì)集中的特點(diǎn)，該地塊的位置 較為獨(dú)立，積聚性較差，難以引起注意。機(jī)會(huì)：1) 蘇州河沿岸成片開發(fā)，將進(jìn)一步完善沿岸的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，未來(lái)交 通更便捷，這必將帶動(dòng)商務(wù)、旅游的全面發(fā)展，從而促進(jìn)客源的增長(zhǎng)。2) 會(huì)展業(yè)在上海的蓬勃發(fā)展，必將吸引更多商務(wù)客源的入住。3) 普陀區(qū)四星級(jí)以上酒店偏少。作為整體規(guī)劃為大型物流中心的普陀 區(qū)，缺少中高檔酒店，未來(lái)將是區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)與供給的主要矛盾點(diǎn)之一，這 也是本工程進(jìn)入的最佳時(shí)機(jī)。挑戰(zhàn)：1) 隨著其他五星級(jí)酒店的推出，將對(duì)本工程的商務(wù)、旅游客源造成

14、一 定的沖擊。戰(zhàn)略定位及建議 目標(biāo)客戶：根據(jù)上海目前五星級(jí)酒店客源特征以及未來(lái)蘇州河沿岸作為上海 新的旅游、商務(wù)中心的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，該酒店的目標(biāo)客戶應(yīng)以商務(wù)、旅游客源為主。本工程產(chǎn)品方向： 生態(tài)精品超五星級(jí)酒店工程定位建議： 蘇州河邊的地標(biāo)型建筑物， 融生態(tài)和國(guó)際超高標(biāo)準(zhǔn)為一體的 超五星級(jí)酒店。 利用其不受建筑高度的限制， 為本工程地塊， 同時(shí)也是普陀區(qū)發(fā) 展的標(biāo)志性建筑，可以提高整個(gè)地塊區(qū)域的整體品質(zhì)與形象。景觀設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)使之與周圍的自然水景、 綠景融合在一起， 防止噪音、 空氣污染，將蘇州河沿岸獨(dú)特的文化、藝術(shù)展現(xiàn)出來(lái)，使酒店不只是過(guò)夜休憩之處，更 是享受旅游休閑氛圍的場(chǎng)所。經(jīng)營(yíng)模式建議：由于高

15、檔酒店的投資耗費(fèi)龐大，許多企業(yè)無(wú)法獨(dú)立承擔(dān)，而旅游市場(chǎng)的國(guó)際 化又使得有財(cái)力的業(yè)主不見得有能力經(jīng)營(yíng)， 因此，出現(xiàn)了所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的 現(xiàn)象。據(jù)統(tǒng)計(jì)，本市2/3以上五星級(jí)酒店為國(guó)外酒店管理公司管理。從上海目前高檔酒 司無(wú)論在管理水平、規(guī)模 落后于國(guó)際知名的管理 壞對(duì)整個(gè)酒店品質(zhì)非常 公司管理的四、五星級(jí)酒1外資管理 廠內(nèi)資管理店的經(jīng)營(yíng)來(lái)看，國(guó)內(nèi)管理公 以及品牌知名度上均遠(yuǎn)遠(yuǎn) 集團(tuán)。酒店管理公司的好 重要，國(guó)際著名酒店管理 店的客房?jī)r(jià)格要比國(guó)內(nèi)公司管理的同級(jí)別酒店的客房?jī)r(jià)格高出 30%以上，部分甚至超過(guò)100%因此，針對(duì)本工程之豪華五星級(jí)酒店定位，建議開發(fā)商尋求與國(guó)際知名管理 的合作，引進(jìn)其下屬

16、的頂級(jí)品牌上海五星級(jí)酒店的合作經(jīng)營(yíng)方式主要有:1. 委托經(jīng)營(yíng)方式（如紅塔瑞吉）這一方式是目前上海采用最多的合作方式。 委托和約期限一般在10年以上 其不足之處是管理公司借助其國(guó)際知名度在簽定和約之初， 往往先提出對(duì)其自身 較為有利的條件，而在經(jīng)營(yíng)期間，業(yè)主對(duì)自己所擁有的資產(chǎn)無(wú)百分之百的自主權(quán)。2. 合資經(jīng)營(yíng)方式（如四季酒店）此方式與委托經(jīng)營(yíng)的不同之處僅在于國(guó)際管理集團(tuán)以入股的形式構(gòu)成合作 關(guān)系，使其與集團(tuán)業(yè)績(jī)直接相關(guān)。3. 出讓土地使用權(quán) （如花園飯店）中方出讓土地使用權(quán)，由一家外資集團(tuán)全權(quán)投資管理，在土地使用期到期之 時(shí)，中方可收回酒店。這一方式的好處在于中方無(wú)投資經(jīng)營(yíng)之風(fēng)險(xiǎn)。上市時(shí)間200

17、5-2006年預(yù)計(jì)大量酒店進(jìn)入市場(chǎng)，因此，為降低風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)推遲進(jìn)入市場(chǎng)考慮到世博會(huì)伸辦成功，2010年對(duì)酒店產(chǎn)生巨大需求，由于酒店有一年的試營(yíng) 業(yè)期，因此，推測(cè)應(yīng)在2009年開出，可借助世博會(huì)迅速提升酒店經(jīng)營(yíng)知名度。價(jià)格建議一家酒店的價(jià)格首先取決于該酒店本身的品質(zhì)、品牌美譽(yù)度、服務(wù)水準(zhǔn)以及 酒店所處地理位置。以本工程而言，若假設(shè)該五星級(jí)酒店現(xiàn)已建成，基于本行對(duì)于其酒店之品質(zhì)、 服務(wù)水平定位以及酒店所處的地理位置，該酒店的房?jī)r(jià)水平將至少達(dá)到目前上海 的平均水平：100 USD/間/天。就未來(lái)而言，本工程酒店之價(jià)格還取決于當(dāng)時(shí)之 市場(chǎng)整體狀況。價(jià)格預(yù)測(cè)對(duì)于未來(lái)五年本工程酒店的價(jià)格預(yù)測(cè)，本行是根據(jù)預(yù)計(jì)

18、的客房入住率對(duì)于客 房?jī)r(jià)格的彈性來(lái)測(cè)算的。在需求以8.08%的速度保守增長(zhǎng)的前提下，未來(lái)五年上 海市五星級(jí)酒店的房?jī)r(jià)將會(huì)隨著客房入住率的起伏略有浮動(dòng)，但整體價(jià)格將保持 在US$100以上的水平。2005年之后按保守原則及英國(guó)經(jīng)濟(jì)家雜志對(duì)中國(guó)未 來(lái)的通脹率的預(yù)測(cè)，本行取每年 3%勺通脹率對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。上海市五星級(jí)酒店房?jī)r(jià)水平預(yù)測(cè)五星級(jí)酒店租金預(yù)測(cè)+五星級(jí)酒店租金 一調(diào)整后租金隨著普陀區(qū)蘇州河沿岸商務(wù)旅游區(qū)的日趨成熟以及會(huì)展旅游業(yè)的進(jìn)一步蓬 勃發(fā)展，本工程的租金水平將略高于全市五星級(jí)酒店的平均水平。入住率預(yù)測(cè)根據(jù)五星級(jí)酒店的經(jīng)營(yíng)常規(guī)可知：在正常市場(chǎng)情況下，由國(guó)際知名集團(tuán)管理 的酒店在開業(yè)后的前三個(gè)月內(nèi)入住率水平一般在 40%左右，在隨后的三個(gè)月逐步 上升，通常半年左右即可達(dá)到一個(gè)正常入住水平： 65%-75%。基于保守的原則，本工程的酒店開業(yè)第一年的平均入住率水平在 50%，第二年即可達(dá)到70%的正常水平風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)對(duì)酒店的影響規(guī)避方法經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)全球經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)會(huì)直接 影響境外的客源，從而導(dǎo) 致五星級(jí)酒店的出租率 下降中國(guó)經(jīng)濟(jì)的不確定性會(huì) 影響消費(fèi)者在旅游方面 的支出。因此，這也會(huì) 間接影響酒店的出租狀 況。關(guān)注經(jīng)濟(jì)動(dòng)向，推遲 入市時(shí)機(jī)。選擇靈活多樣的經(jīng)營(yíng) 模