1、房產價格分析方:乙 方：簽訂日期： 年 月對南寧市房產價格的初步剖析2020 年 12 月以來，為抵制我國部分城市房價飛漲的形勢， 國家連續出臺了一系列針對房產價格的各個層面的調控政策。 2 020 年以來， 國內的經濟大事多以房地產行業為主。 但我們卻不 能不看到， 房地產業是國民經濟的先導產業， 也是現代服務業的 重要組成部分。一方面連著投資，一方面連著消費，房地產業能 否保持平穩健康運行， 對于擴大最終消費需求至關重要。 從調查 中了解到，隨著政府宏觀調控效果的進一步顯現及市場自身的調 節，南寧市房地產投資保持平穩增長，市場需求旺盛，銷售形勢 喜人，資金到位良好，市場運行呈健康發展態勢。

2、一、南寧市房地產業的現狀1、土地供給情況。從我市的土地供給情況來看，我市今年 半年共拍賣土地 XX 萬畝，比去年全年僅僅相差 XXXX 畝，可說 是半年的時間達到了去年一年的 XX% 。縱觀近年以來的土地供 給情況，我們發現從 2001 年以來，除 2005 年投入總量同比有 所萎縮以外， 其余各年投放總量都是在逐步上升。 而南寧市的房 價也恰恰是從 2005 年開始猛烈飆升的。2、商品房建設情況。 2020 年，經濟適用住房完成開工 10 1.27 萬平方米，其中，經濟適用住房 86.28 萬平方米，全額集 資建房 14.99 萬平方米； 竣工 84.43 萬平方米， 其中，經濟適用 住房

3、65.44 萬平方米，全額集資建房 18.99 萬平方米； 2020 年 我市經濟適用住房施工面積 61 萬平方米， 竣工面積 59 萬平方米。 2020 年保障性（政策性）住房 11600 套，建筑面積 7 4.29 萬平方米，建設用地約 30.02 公頃。除保障性住房外，南 寧市還加大了對廉租房的建設， 目前在建的廉租住房約 3592 套， 總建筑面積 179632 平方米， 能解決近萬人的居住問題， 較大地 改善了城市低收入家庭人民的居住環境。 與此同時， 商品房開發 規模明顯擴大。 2020 年度， 建設各類住房約 5.23 萬套，總建筑 面積約 460.00 萬平方米， 其中商品住房

4、 3.81 萬套， 建筑面積 3 63.3 萬平方米， 同比增長 81.35% 。受全球金融危機的影響及國 家對房地產的調控，南寧市 2020 房地產雖然也受到沖擊，但影 響極為細微，相對于同市來看卻創立新高。 2020 年，南寧市計 劃建設各類住房 14200 套，建筑面積 91.68 萬平方米，建設用 地約 67.84 公頃。3、商品房銷售情況。經過 07 、08 年商品房銷售價格的大 漲，南寧市商品房的銷售情況一直處于高位運行狀態， 2020 年 在南寧的房產歷史上應該是一個值得大書一筆的時間段， 這一年 國內的房價開始下降， 而南寧市房價卻是一月至七月出現 “小陽 春”，進入九月以來，

5、南寧市房地產延續了“金九銀十”的銷售 黃金段，進入 10 月，商品房銷售繼續火爆，一直到 2020 年 11 月份，月成交量才有微量萎縮。 2020 年 12 月份南寧市的房產 行業進入到一個歷史的階段， 在這個月里， 南寧市的商品房與二 手房的價格與成交量雙雙創下歷史新高。進入 2020 年，在全國房價一片降聲當中，南寧市的房價依然是穩中有升，成交量也穩步增長。4、商品房銷售價格。南寧市房價從 2003年開始上漲以來， 一直以比較平穩的幅度上漲， 即便是出現全球性的金融危機和全 國性的房產政策調整，也沒能讓南寧市的房價停下上漲的幅度。 雖然在2020年11月，南寧市房產價格有所回調，但也僅僅

6、是 曇花一現，從12月開始又維持在高位運行。2020年1-8月全 市房地產企業商品房平均銷售價格為6044.76元/平方米，比去年年均銷售平均價高出 22.3%新建商品住宅存量房住宅年份面積（萬/ m2）均價（元/ m2）面積（萬/ m2）均價（元/ m2）2004 年350.462517.302005 年336.982630.4156.351691.192020 年437.102800.0756.561768.142020 年594.753279.9161.772166.532020 年394.003815.5950.902607.072020 年718.744942.91117.53354

7、3.602020 年1-8月258.19756044.7683.354011.654、走勢分析。根據全市房地產市場運行情況和目前的宏觀經濟形勢，房地產開發投資將繼續保持穩中有升的增長勢頭，增速會高于去年同期水平，商品房銷售也將保持一定增長，銷售增幅的高低在一定程度取決于商品房價格的變化情況。原 因有以下幾點：一是隨著世界經濟出現“二次探底”的可能性以 及中國經濟穩中降溫的趨勢， 國家不太可能會針對房地產行業做 出進一步的嚴厲政策。 與之同時伴隨的可能是整個經濟層面的貨 幣寬松政策， 這也給房地產行業以喘息的機會。 二是隨著整個房 地產市場的復蘇和轉暖， 開發企業資金緊張狀況有所好轉， 開發 商

8、的投資信心和熱情將會有所增強和提高， 房地產開發投資的規 模和速度將有所擴大和加快， 房地產投資規模和速度的雙增效應 必將大大帶動和促進全市固定資產投資的發展。 三是拉動內需的 需求，使得房產行業成為內需消費占比重最大的一個行業。5、后期預測。一方面土地越來越少，土地的價格不可能下 跌，隨著工資成本的增加等各種成本的增加， 南寧市的房價與全 國其它省會城市相比， 房價處于中等偏低的水平， 房屋價格下降 的可能性極小； 另一方面買房人的觀望情緒濃重， 經濟上存在著 一定的壓力， 房價大幅度上漲的可能性也不大。 預計后市南寧市 的房屋價格會保持穩中上揚的格局，但幅度不會太大。二、房地產在南寧市經濟

9、發展中的地位和作用1、促進了城市發展和城市化進程，城市發展給房地產的發 展帶來了機遇。城市原有居民的剛性需求和農村人口向城市轉 移，加快推進了城鄉一體化建設， 同時隨著北部灣經濟開發區成 為國家戰略性區域 ,也給南寧市房地產業的發展帶來巨大商機； 城市發展改善了基礎設施和環境，使房地產產品增加了吸引力；房地產業的發展也促進了城市發展和城市化的進程。 房地產開發改變了城市居民的居住條件， 拓展了城市空間， 促進 城市空間結構的調整， 提升了城市檔次， 改善了城市功能和城市 的環境質量。2、正確引導住房消費。堅持正確的輿論導向，充分認識房 地產業在國民經濟發展中的中心地位與作用， 樹立抓房地產業就

10、 是抓經濟增長、社會進步、財政增收的觀念，進一步增強大局意 識，結合南寧市房地產市場的實際情況， 加強對房地產市場調控 措施的正確宣傳， 加強對企業和消費者的引導， 使他們正確理解 房地產市場調控的立足點、 基本原則和調控目的， 以利消費者全 面了解房地產市場情況， 樹立市場信心， 從而正確引導理性投資 和消費。南寧市在貫徹落實國家房地產政策的同時 ,也根據自身 的特點進一步細化和出臺了各種房地產政策規定， 如南寧市廉 租住房保障工作細則 、南寧市經濟適用住房管理辦法 、南 寧市經濟適用住房貨幣補貼實施方案 等一系列措施。 保障了城 市低收入家庭居有其屋。3、帶動相關行業經濟的增長。房地產業是

11、一個關聯度高、 產業鏈長的行業， 房地產業作為一個基礎性產業， 既是投資品又 是消費品， 它的發展一方面可以直接刺激投資需求， 另一方面也 可以間接拉動消費需求， 與生產、 流通和消費各環節都有較高的 關聯度， 它的發展可以帶動 50 多個行業的發展， 對南寧市來說， 特別是與建筑企業、貨物運輸企業、建材、化工、儀表、家電等 商業企業的經濟活動密切相關， 同時還與金融、 服務業等第三產 業有著很大的相互促進作用， 是與宏觀經濟關聯度最高 的產業之一，對各相關行業經濟發展的帶動作用極為明顯。4、改善了居民居住條件，促進了居民生活質量的提高。由 于住宅是人類生存的基本條件之一， 所以房地產的發展又

12、與百姓 的生活息息相關， 直接關系到人民的生活水平。 隨著南寧市房地 產業的快速發展，南寧市城市居民的居住條件有了極大的改善， 城市居民住房的居住面積逐年增大。三、存在問題1、土地價格一路飚升，推動房價不斷攀升。地價飚升成為 房價高漲的主要推手。 中國東盟自由貿易區的建成， 泛北部灣 經濟合作的逐步深入， 以及南寧舒適的居住環境和氣候條件， 吸 引了越來越多的房地產開發商前來投資， 市場競爭力增強也是導 致土地溢價的一個重要原因。 根據中國指數研究院數據信息中心 監測顯示， 2020 年全國城市住宅用地溢價水平排行榜中，南寧 城市住宅用地溢價水平一度高居榜首，遠高出北京、上海、廣州 等一線城市

13、。 尤其是在 2020 年南寧市的城市住宅用地溢價高達 174% 。所以，土地成本的提高形成對未來房價上漲的預期，一 定程度上推動目前各地房價的上漲。3、保障性住房難以滿足需求，商品住房結構性矛盾還比較 突出。 07 年以來，雖然，南寧市加大了經濟適用房和廉租房等 保障性住房建設的投入力度， 但是面對龐大的低收入群體對住房需求，仍是杯水車薪，且時間較長。各地都對商品住宅的供應結構進行了調整，以逐步實現 90 平方米以下戶型占比 達到 70 的目標，但目前無論從投資完成額還是施工面積或者 是新開工面積，離 70% 的目標還有很大差距，商品房供應結構 性矛盾短時間內還難以得到根本解決。 在一定程度

14、上加重了商品 住房供應壓力，起到了房價上漲的傳導作用。4、多套住房和投資性需求及投機行為助推房價。市場上存 在對房價繼續上漲的預期， 致使部分居民將住房消費提前， 加之 居民投資渠道較窄，股市推動房市、投機炒房，形成了房價上漲 的另一股動力。 加之南寧市處于首府城市的地位以及北部灣開發 區的核心地位， 使得區域優勢十分明顯， 因而造成了全區各地甚 至于全國各地的消費者前來購房。 據調查不完全統計， 目前南寧 市房價在節節攀升， 其中一個重要現象就是， 商品住房被全區人 員購買第二套以上的達 40% ，來自區外人員投資或炒房的在 3 0% 以上。四、幾點建議總的來看， 近年來南寧市房地產市場發展

15、比較穩定， 未見較 大幅度下跌， 但是針對一些不容忽視的問題， 我們必須加以密切 關注和認真解決。 為了促進南寧市房地產市場的健康發展， 必須 做好以下幾方面工作：第一、從政府的層面來看，各地、各部門要針對當前房地產 市場中存在的突出問題，切實貫徹落實國家宏觀調控的各項政策 和措施，認真制定和抓緊實施住房建設規劃制度，進一步完善房地產開發土地供應辦法， 調整住房供應結構。充分認識加強商品 住房價格管理的必要性和可行性， 加強房地產業的成本監審， 壓 縮其水分。認真履行對房地產市場價格行為的監督檢查職責，對房地產開發企業擅自定價提價、變相漲價、哄抬房價、不執行上 述制度的價格欺詐等損害消費者利益的違法違規行為予以嚴格 的處罰。房價是否穩定，直接關系到經濟社會是否健康發展，關 系到人民群眾能否安居樂業， 也影響到一方社會是否穩定。 近年 來，房價越來越高、上漲幅度較快，住房貴、住房難，已成為社 會和群眾普遍關心的價格熱點難點問題之一。因此緩解房價熱點難點問題，做好穩定房價工作，把商品住房價格管理納入我們各 級政府重要職能，是非常必要的。第二、從企業的層面來說，各房地產開發企業應抓住當前宏 觀調控的下的機遇，進一步苦練內功，在提高質量、強化服務、 降低成本、提升品牌形象等多方面下大力氣，做大做強企業，千 萬不要忽視企業內在素質的提升。 市