1、物業公司對開發商所移交的物業一定要把好驗收關，否則因為把關不嚴而造成的后遺癥和改造、增設工程會給物業公 司帶來沉重的包袱。一般來說物業公司接管驗收時要注重以下幾個關鍵：1 對在前期介入階段提出的完善項目和整改意見進行復核， 對尚未完善的事項， 要求開發商提出的補救和解決措 施并備案， （包括物管用房，專項基金，開辦費用，對外承諾的小區配套設施等敏感問題）。2、開發商應對小區所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工（承 包）單位名稱、工程項目、工程負責人擴聯系電話、保修期限等內容列出清單交給物業公司。3、將開發商施工未用完的小區建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件

2、等留下來備用可為以后維修減少費用。4、凡小區采用非市面上常見的建材，設備和設施的應讓開發商或施工單位提供供貨和維修保養單位的地址、電話 和聯系人。5、驗收時注意和物管密切相關的設施和管線有無按要求做好：包括崗亭、道閘、圍欄防攀防鉆設施、清潔綠化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清潔工具房）、小區標識系統、單車棚、摩托車棚、汽車泊位是否足夠，設施做好與否，小區擺攤、搞社區活動、室外加工用電的預留電源插座、空調滴水、排水系統（含商鋪）等。6、 小區公共設備、設施、輔助場所（幼兒園等）、停車位、會所等產權須界定并出具相關證明（避免以后引起業 主投訴、爭紛）。購房物業交接流程物業交接環節被疏忽，

3、將會給未來生活造成很大麻煩，因此，鏈家地產市場部認為，物業交割時要遵循以下四個 步驟：1 提前通知出售業主騰空房子2、所購房屋的水、電、氣等費用結清。買賣雙方都要在物業清單上簽字備案。3、向原業主領取房屋鑰匙。4、買方與該套房屋物業公司簽定了新的物業合同入住剛一年，屋內墻體長毛，女兒墻以及樓的外墻墻皮脫落，開發商擅自將公共空間出售或出租，開發商與其他相關 單位在建設中因為各種問題沒有達成一致，導致小區至今沒有消防設施、煤氣管道，至今辦不了房產證“他們留 下了隱患，卻讓我們埋單，業主遷怒于我們，我們也感覺很委屈。”哈市一位物業經理說。業主不滿意物業挺委屈“我們承認在服務過程中并非盡善盡美，但我們

4、也做了很多努力和工作。”負責管理中北春城小區的宏郵物業公司負責人坦言，物業公司無奈退管，其實是替開發商背了黑鍋。“業主房屋漏雨屬于房屋質量問題，在保修期內應由開發商負責維修。可是，業主們只找物業。我們幫業主聯系到了開發商，但修了多次都修不好，業主就遷怒于我們，很多 人因此就不交物業費了。 ”此外，中北春城小區會所一部分被出租，也是導致業主與物業產生矛盾的原因之一。業委會和業主們多次要求物 業公司將出租會所和公共樓道所得收入公示，但物業遲遲不“曬”賬。“小區會所的房產屬于開發商，出租行為也是開發商所為， 這些開發商遺留下來的問題一直讓我們很頭疼。 歸根結底， 是物業公司在替開發商背黑鍋。 業主意

5、見大，物業也有委屈。 ”物業：我們也是受害者去年冬天，哈市道外區某小區的業主們發現，他們整棟樓溫度不達標。物業公司經過檢查找到了癥結，原來該樓 建設時，建筑商偷工減料少裝了暖氣片，并將粗供暖管換成細管，竣工時正逢夏季，檢測也不到位。“現在要提高溫度必須更換暖氣片和管道。”物業公司說，“建筑商都找不著了，這是難上加難，費用和工程原本是物業的分外事。我們 想修，但承擔不起費用；但不修，業主就不交物業費。”類似的情況發生在哈市多個小區。“業主有問題總找物業公司，可有些事情并不是物業公司能解決的。”哈市一位物業經理說，“很多業主因為辦不了產權證著急，但是的確和物業沒有關系啊，辦不了產權證，業主就不交物

6、業費。”這位經理還給記者列舉了很多開發商遺留的問題：有的小區沒有任何消防設施，沒有國家電力部門統一管理的電網用 電，進戶多年至今沒有煤氣管道“所有這些隱患都是開發商遺留的，業主以這些為理由拒交物業費，我們物業也 是受害者。”市民：開發商和物業互相推諉據了解，哈市很多小區的物業是開發商的二級企業。市民劉新生說：“因為小區墻皮脫落，我們多次找到物業公司，但物業和開發商是一家， 他們互相推脫，相關負責人始終不露面。”對此，哈市一家物業公司的經理說，他們也很無奈，作為開發商的二級企業，在很多問題上“一家的事更難辦。”而另一家物業公司的經理表示，他們物業公司與開發商并不是一家，但當樓房出現質量問題去找開

7、發商時，這家公司已經解體找不到了。 “這種情況也不少見，而這入住剛一年，屋內墻體長毛，女兒墻以及樓的外墻墻皮脫落，開發商擅自將公共空間出售或出租，開發商與其他相關單位在建設中 因為各種問題沒有達成一致，導致小區至今沒有消防設施、煤氣管道，至今辦不了房產證“他們留下了隱患，卻 讓我們埋單，業主遷怒于我們，我們也感覺很委屈。”哈市一位物業經理說。業主不滿意物業挺委屈“我們承認在服務過程中并非盡善盡美，但我們也做了很多努力和工作。”負責管理中北春城小區的宏郵物業公司負責人坦言，物業公司無奈退管，其實是替開發商背了黑鍋。“業主房屋漏雨屬于房屋質量問題，在保修期內應由開發商負責維修。可是，業主們只找物業

8、。我們幫業主聯系到了開發商，但修了多次都修不好，業主就遷怒于我們，很多 人因此就不交物業費了。 ”此外，中北春城小區會所一部分被出租，也是導致業主與物業產生矛盾的原因之一。業委會和業主們多次要求物 業公司將出租會所和公共樓道所得收入公示，但物業遲遲不“曬”賬。“小區會所的房產屬于開發商，出租行為也是開發商所為， 這些開發商遺留下來的問題一直讓我們很頭疼。 歸根結底， 是物業公司在替開發商背黑鍋。 業主意見大，物業也有委屈。 ”物業：我們也是受害者去年冬天，哈市道外區某小區的業主們發現，他們整棟樓溫度不達標。物業公司經過檢查找到了癥結，原來該樓 建設時，建筑商偷工減料少裝了暖氣片，并將粗供暖管換

9、成細管，竣工時正逢夏季，檢測也不到位。“現在要提高溫度必須更換暖氣片和管道。”物業公司說，“建筑商都找不著了，這是難上加難，費用和工程原本是物業的分外事。我們 想修，但承擔不起費用；但不修，業主就不交物業費。”類似的情況發生在哈市多個小區。“業主有問題總找物業公司，可有些事情并不是物業公司能解決的。”哈市一位物業經理說，“很多業主因為辦不了產權證著急，但是的確和物業沒有關系啊，辦不了產權證，業主就不交物業費。”這位經理還給記者列舉了很多開發商遺留的問題：有的小區沒有任何消防設施，沒有國家電力部門統一管理的電網用 電，進戶多年至今沒有煤氣管道“所有這些隱患都是開發商遺留的，業主以這些為理由拒交物

10、業費，我們物業也 是受第一章物業接管驗收的基本條件1 建設工程全部施工完畢，并經竣工驗收合格（1）全部施工完畢，是指工程范圍不僅是房屋的主體工程，而且也包括房屋的附屬工程，以及設計規定應與主體工程同步交驗的配套項目（不得漏項、甩項）。住宅小區內分期建設的工程項目，可以分階段組織驗收、交接，但公用項目未竣工不得影響前期已接管工程的正常使用。（2）竣工驗收合格，是由建設單位會同施工單位及有關專業部門，按照國家建筑施工驗收規范及其他專業質量標 準，進行工程竣工驗收，由驗收部門對工程項目進行檢查、考核、鑒定，取得數據材料、憑證，證明符合標準，工程 合格，呈報批準通過。2供電、采暖、給排水、衛生、道路等

11、設備和設施能正常使用即要求供水、供電、供氣等設施正常運轉，做到電通、水通、氣通、路通（高級住宅還要求電話線路進戶，電視 信號到位，安全技防聯網等）并做到：雨污水排放暢通；廢棄物處理的落實；綠化面積達標；房屋配套齊全；設備功 能完備，滿足業主生活必需的要求。3房屋幢、戶編號已經有關部門確認即要求建設單位在房屋竣工驗收前，應同當地公安干部門聯系，確認幢、戶編號，提前申領門牌，安裝到位。以 免業戶入住后，無法申報戶口、入托入學、就業安置、郵電通信等；也避免幢、戶編號不清，給產權登記、物業管理、 房產交易帶來后遺癥。第二章物業接管驗收應檢索提交的材料在物業接管驗收前，建設單位應將有關產權資料和技術資料

12、系統整理，分類立卷，在驗收時交物業管理單位歸檔 保管，以適應產權管理、維護保養的需要。1 產權資料（1）什么是產權資料。房地產的產權資料是國家房地產管理部門依法對各類房地產進行管理的依據； 市房地產管理部門確認產權、 稅務 部門依法征稅、司法部門處理產權糾紛的必要依據；也是產權人參與房產租賃、交易、抵押的必要依據。物業管理企 業將以產權資料為依據，收取或分攤有關費用，行使管理職能，防止發生私拆、亂改、違章搭建，損壞房屋結構和公 共設施等行為，維護共有設施、共有部位和綠地不受侵犯，維護廣大業主的權益。（2）接管驗收時檢索提交的產權資料主要有：1）項目批準文件；2）用地批準文件；3）建筑執照；4）

13、拆遷安置資料；5）房地產平面圖。2技術資料（1）技術資料是房屋接管驗收時對房屋進行質量檢驗的依據。物業管理單位在接管驗收時，必須根據有關技術資 料來進行檢驗：1）房屋結構、管線布置是否按設計要求施工；2）工程質量、裝修標準是否符合驗收標準；3）建房用的各類材料是否符合設計要求；4）房屋各項附屬設施的數量、性能、規格、型號及安裝是否符合技術文件的要求。（2）接管驗收時應提供的技術資料主要有:1）竣工圖一一包括總平面圖、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；2）地質勘查報告；3）工程合同及開、竣工報告；4）工程預決算；5）圖紙會審紀錄；6）工程設計變更通知及技術核定單（包括質量事故處理記

14、錄）；7）隱蔽工程驗收簽證；8）沉降觀察記錄；9）竣工驗收證明書；10） 鋼筋、水泥等主要材料的質量保證書；11） 新材料、構配件的鑒定合格證書；12） 水、電、采暖、衛生器具、電梯等設備的檢驗合格證書；13） 砂漿、混凝土試塊試壓報告；14） 供水、供暖的試壓報告；15） 園林綠化的圖紙和清樣；16） 設備清單、安裝調試記錄、使用注意事項說明、質保書和保修單；17） 有關工程項目的其他重要技術決定和文件。上述技術資料中，竣工圖是一份尤其重要的資料。竣工圖是全面、真實地反映各種地下、地上建筑物、構筑物、 管線、電纜等施工最終情況的技術文件（圖紙、資料）。它是工程接管驗收后，物業管理企業進行房屋

15、保養、維修、改建、擴建的重要依據。繪制、整理竣工圖時，在保證完整、準確的原則基礎上，可根據不同情況，區別處理：凡嚴格 按施工圖施工，對原設計未作任何變動的，由施工單位在原施工圖上加蓋竣工圖”印記；凡在施工中對原設計作過一般性變更，又能將原施工圖作修改補充后改為竣工圖的，可不必另繪竣工圖，但須有施工單位在原施工圖上標明修改 部分（需附上設計變更通知和施工說明），再加蓋竣工圖”印記才能做竣工圖。凡結構形式、平面布置、生產工藝、體形體量等有重大改變著，均須重新繪制竣工圖。如果竣工圖不準確、不完整、不符合歸檔要求者，不能辦理接管驗收 手續。第三章物業接管驗收交接雙方的責任在接管驗收的整個過程中交接雙方

16、均應嚴格執行國家建設部批準的房屋接管驗收標準（ZBP3001-90）的有關規定，明確各自應承擔的責任，協調配合，加快接管驗收進度。1接管驗收的程序和時限（1）建設單位在完成竣工驗收后，應及時提出接管驗收申請，并同時提交有關物業的產權、技術資料；（2）物業管理單位在接到驗收申請和產權、技術資料后，應立即組織有關管理、技術人員進行審查，對資料清楚、符合要求、具備接管驗收條件的，應在15 天內簽發驗收通知并約定時間進行驗收；（3）交接雙方共同清點房屋、設備和附著物，按驗收標準，查驗物業質量并做好書面紀錄，并由雙方主辦人員會 簽；（4）經檢驗符合要求，物業管理部門應在七天內簽署驗收合格憑證和接管文件；

17、（5）驗收不合格的項目，雙方協調處理辦法，并商定時間復驗，建設單位應按約返修合格，再申請復驗，復驗通過，再辦合格憑證和接管文件；（6）新建房屋一經接管，建設單位或開發商應在三個月內辦理入戶手續和租賃手續，逾期不辦者，應承擔因房屋 空置而產生的經濟損失和事故責任。2交房方的責任（1）接管前，建設單位必須狠抓工程質量，落實公建配套，注重使用功能，完善資料管理，做好竣工驗收。竣工 驗收合格后，妥善保管物業，盡快提出接管驗收申請；2 2、文件材料的收集由各部門或經辦人員負責整理，交總經理審閱后歸檔。（2）在接管驗收時，如發現不符合質量標準的工程項目，以及不具備使用功能的設備、設施應在雙立商定的期限 內

18、加以解決，待符合接管驗收要求后，再組織復驗；（3）在接管驗收后，負責規定期限的保修；（4）房屋接管交付使用后，如發生隱蔽性的重大質量問題，應由接管單位會同建設單位組織設計、施工等單位， 共同分析研究，查明原因，如屬設計、施工、材料方面的原因，由建設單位負責處理、解決。3接管方的責任（1）按規定的時限要求落實驗收時間，簽署合格憑證和接管文件。無特殊理由，超過時限規定的，要承擔責任；（2）自房屋接管之日起，至住戶入戶為止，由接管單位（物業管理企業）負責看管，由于看管失職而發生人為損 害，設施被盜，由接管單位負責；（3）房屋投入使用后，如使用不當、管理不善的原因造成設備和房屋損壞，由接管單位負責。4

19、交接驗收后的物業保修（1）交接驗收后的物業應落實保修事宜，物業管理單位與建設單位，應按照建設部1984 年 3 月 3 日制定的建筑工程保修辦法（試行）的規定簽訂保修實施合同，明確保修項目內容、進度、期限、方式等公司檔案管理制度一、總則1 1、為加強本公司檔案工作，充分發揮檔案作用，全面提高檔案管理水平，有效地保護及利用檔案，為公司發展服務，特制定本制度。2 2、公司檔案，是指公司從事經營、管理以及其他各項活動直接形成的對公司有保存價值的各種文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄。公司檔案分為受控檔案和非受控檔案。3 3、公文承辦部門或承辦人員應保證經辦文件的系統完整（公文上的各種附件一律不準抽

20、存）。結案后及時歸檔。工作變動或因故離職時應將經辦的文件材料向接辦人員交接清楚，不得擅自帶走或銷毀。責文件材料的管理。二、文件材料的收集管理 1 1、公司指定專人負3 3、一項工作由幾個部門參與辦理的，在工作中形成的文件材料，由主辦部門或人員收集，交行政部備案。會議文件由行政部收三、歸檔范圍來追隨那些站立時代前面的人們了！在甜夢初醒的時候，她所有的惟有空虛，悵惘；悵惘自己的黃金時代的遺失。咳！蒼蒼者天，既已給與人們的生命，賦與人們創造社會的青紅，怎么又吝嗇地只給我們僅僅十余年最可貴的稍縱即逝的創造時代呢？1 1、重要的會議材料，包括會議的通知、報告、決議、總結、典型2 2、本公司對外的正式發文與有關單位來往的文書。3 3、本公司的各種工作計劃、總結、報告、請示、批復、會議記錄、統計報表及簡報。4 4、本公司與有關單位簽訂的合同、協議書等文件材料。5 5、本公司職工勞動、工資、福利方面的文件材料。6 6、本公司的大事記及反映本公司重要活動的剪報、照片、錄音、錄像等。四、歸檔要求1 1、檔案質量總的要求是：遵循