1、 . . . 1 / 40目錄目錄頁碼目錄目錄 1 17.07.0 實施進度計劃實施進度計劃 4 47.1 有關本項目計劃的說明 47.2 本項目裝修標準 47.3 項目實施進度表 6投資分析投資分析 8 88.08.0 投資構成、成本分析投資構成、成本分析 8 88.1 項目基本參數與預計施工進度安排 88.2 項目開發價值（銷售收入）108.3 土地成本（政府地價和征地費用）108.4 建安工程成本 118.5 前期費用 148.6 項目其它不可預見費 148.7 應繳納之開發期稅、費 158.8 紅線、外市政與公建配套工程費 168.9 靜態總投資額 178.10 資金籌措計劃與財務費用

2、 178.9.1 資金籌措 178.9.2 財務費用 188.11 物業銷售有關稅、費 188.12 本項目銷售費用 188.13 本項目所得稅 198.14 靜態開發總投資綜述 198.15 項目全部開發總投資綜述 209.09.0 可行性研究財務數據的預測和選定可行性研究財務數據的預測和選定 22229.1.4 小區物業管理費的收入與支出 229.1.5 經營稅、費 22 . . . 2 / 409.1.6 土地增值稅 229.1.7 所得稅 23經濟效益分析經濟效益分析 232310.010.0 項目財務收益分析項目財務收益分析 232310.1 項目贏利能力 2410.1.1 財務部收

3、益率（FIRR）2410.1.2 財務凈現值（FNPV）2510.1.3 資本回報率（靜態）2510.1.4 靜態投資回收期 2610.2 項目的不確定性分析 2810.2.1 項目盈虧平衡分析 2810.2.2 項目敏感性分析 2810.2.3 概率分析 2910.2 風險分析 30附表：附表：3131附表 1：靜態總投資分期投放比例與資金籌措計劃表 31附表 2：全部投資現金流量表 42附表 3：項目損益表 44附表 4：概率分析表 46附圖：附圖：4747附圖 1：本項目盈虧平衡圖 47附圖 2：本項目靜態開發成本構成圖 487.07.0 實施進度計劃實施進度計劃本項目地塊占地廣闊，開發

4、規模巨大，開發周期長，需投入大量的人力、財力和物力，因此，發展商宜結合本項目市場研究調查的結論以與現時自身的經營狀況，包括關于本項目開發的一些初步思路，通過與研究人員共同確定，將整個項目的發展劃分為三個連續的階段（即每兩年為一個階段，每年按4 月至 11 月為一個計算期） 。 . . . 3 / 407.17.1 有關本項目計劃的說明有關本項目計劃的說明1、根據市場研究所得結論， “保利花園”的開發宜采取分區分階段開發，以前期回收之資金再投入進行后續之開發，因此，各開發階段的劃分和開發先后次序的確定，應根據市場反響而保持一定的開發節奏，盡量保證項目能夠啟動成功，持續發展，按照先啟動多層住宅樓的

5、開發建設，一待時機成熟再開發高層住宅的物業開發次序劃分。2、根據市場發展的特點和市場的需要，各開發階段，特別是第一開發階段的物業類型應較為多樣，各階段物業的開發應保持一定的完整性和獨立性，基礎設施、公建配套和綠化景觀應隨之配套，并且便于實施封閉式管理。3、根據地塊周圍環境條件與其發展變化，結合各種類型物業和各開發階段對環境的要求，來確定各開發階段的具體容。4、將根據項目的規劃設計方案，結合公建安排、道路和景觀設計，但在目前階段，僅按連貫的開發過程（即全部開發期為 6 年，每個季度為一個計算期，共分 24 期）并不具體劃分一、二、三期各開發階段。7.27.2 本項目裝修標準本項目裝修標準基礎：人

6、工挖孔樁與砼樁承臺、鋼筋混凝土底板、結構、高層（主要以 13 層配一臺電梯為主）住宅樓采用鋼筋混凝土框架或框架、剪力墻混合結構、新型墻體磚砌結；外墻：高級聚脂粉彩噴涂或鋪砌釉面條形錦磚；屋頂：西班牙式天面瓦；窗戶：選用鋁合金窗框，平開式配淺綠色強化玻璃，窗臺鋪高級花崗石，廳、房均預留冷氣機位置；室墻壁、天花均涂國產乳膠漆，地面素水泥沙漿光面；電梯系統：采用中外合資廠生產之電梯（六層單復式無電梯） ，不銹鋼轎廂飾面，后備發電機與與必要之消防、環保設施；水、電系統：每戶均配置足夠電力、自來水、暖氣供應（小區集中供暖） ，室全部安裝埋墻暖氣管、上下水管、低壓電源線、燈制與預留有線電視插制，多路開關供

7、空調和照明系統，采取獨立水、電表、配電箱，防盜對講機、埋墻安裝 IDD 線槽。室裝修工程擬采用菜單式套餐服務，即只計算基本裝修標準（交樓標準）工程造價（精裝修工程造價未計入本投資成本） 。 . . . 4 / 407.37.3 項目實施進度表項目實施進度表項目名稱項目名稱第一年第一年第二年第二年第三年第三年第四年第四年第五年第五年第六年第六年建設、施工進度、投資安排建設、施工進度、投資安排1 1 季度季度2 2 季度季度3 3 季度季度4 4 季度季度1 1 季度季度2 2 季度季度3 3 季度季度4 4 季度季度1 1 季度季度2 2 季度季度3 3 季度季度4 4 季度季度1 1 季度季度

8、2 2 季度季度3 3 季度季度4 4 季度季度1 1 季度季度2 2 季度季度3 3 季度季度4 4 季度季度1 1 季度季度2 2 季度季度3 3 季度季度4 4 季度季度一、征地拆遷1、征地拆遷與場地七通一平二、設計與工程勘探1.規劃方案設計、報建2.工程勘測、建筑模型制作3.各類施工圖紙設計三、辦理前期報建手續四、工程施工1、場地大開挖土方工程與基礎施工2、地下室工程（25 層住宅樓）3、砼框架結構土建與室基本裝修4、會所與公建配套設施工程五、設備安裝1.給、排水工程2.變配電與室電氣工程3.消防工程4.電梯工程5.暖氣工程6.煤氣工程六、小區圍、外配套工程 . . . 5 / 40項

9、目名稱項目名稱第一年第一年第二年第二年第三年第三年第四年第四年第五年第五年第六年第六年建設、施工進度、投資安排建設、施工進度、投資安排1 1 季度季度2 2 季度季度3 3 季度季度4 4 季度季度1 1 季度季度2 2 季度季度3 3 季度季度4 4 季度季度1 1 季度季度2 2 季度季度3 3 季度季度4 4 季度季度1 1 季度季度2 2 季度季度3 3 季度季度4 4 季度季度1 1 季度季度2 2 季度季度3 3 季度季度4 4 季度季度1 1 季度季度2 2 季度季度3 3 季度季度4 4 季度季度外水、外電、綠化、道路、公建說明：時間單位為季度1、總工期為理論工期，未含外界因素

10、(或施工單位、設備供應商進場、生活與臨建施工、施工準備和設計修改、報建、出施工圖紙、圖紙會審等時間工期延誤)影響.2、除二次裝修、室、外環境工程，其它分項工程，如、外墻砌體與裝飾、客、貨電梯、給、排水、空調、消防、通訊、煤氣等分項工程可同時穿插進行施工.3、由于東北特殊氣候原因,每年 11 月 15 日后到第 2 年 4 月 15 日前室外不能施工.但依然可以利用該段時間進行施工準備等。資料來源：受托方研究部 . . . 6 / 40投資分析投資分析本項目各項總投資開發成本的計算，是充分結合了本地塊開發狀況以與委托方的經營能力，基本采取按各階段開發過程中實際取得的土地面積，分階段、按比例實行對

11、征地補償款、綜合開發費和征地款利息、小區道路占地面積的征地款的投入，其它分項成本：建安工程造價、前期費用、紅線外市政配套設施工程費用和開發期稅費的投入，按實際工程量統計和計算。8.08.0 投資構成、成本分析投資構成、成本分析本項目總投資的基本構成和整體建設的開發投入的計劃安排，是經過受托方研究部與委托方以與本項目建筑設計單位共同商討的結果，并經過初步統計和歸納出對本開發項目的用地規模、分塊發展方式，包括對各類單項開發成本的分階段投入、物業功能要求和檔次標準、小區部道路的占地面積以與公共建筑配套、市政基礎設施的統一分攤原則，并根據此原則，提出了分階段發展和投資成本的分階段投入安排建議。8.18

12、.1 項目基本參數與預計施工進度安排項目基本參數與預計施工進度安排各類投資成本的分階段發展投入安排，是基于穩健有序、滾動式開發的原則。根據委托方提交的初步土地出讓協議，并且，考慮到項目開發所征用土地的地塊面積巨大，委托方前階段必須支付的費用主要包括：國有土地使用權出讓金、 （征地補償款、土地綜合開發費為未知數，待求）和前期費用、建筑工程安裝費用、開發期稅、費、紅線外市政配套設施工程費以與銷售期稅、費包括銀行貸款等的金額投入量過大，同時，考慮到本項目開發的物業種類，開發周期較長等原因影響。本項目投資建設計劃，根據地塊規劃方案的具體要求，采用分地塊、分階段發展的方式。施工進度安排包括開發計劃橫度圖

13、詳見本報告第七部分。表表 8-18-1本項目建筑技術參數一覽表本項目建筑技術參數一覽表序號序號本項目基本經濟技術指標本項目基本經濟技術指標參數參數備注備注1 1實際可開發總占地面積實際可開發總占地面積120,890120,890 平方米平方米總占地面積總占地面積 126,000126,000 平方米平方米2 2項目可開發總建筑面積項目可開發總建筑面積305,712305,712 平方米平方米總可售建筑面積總可售建筑面積 285,052285,052 平方米平方米2.1多層住宅總建筑面積17,790 平方米住宅總建筑面積 232,002 平方米2.2高層住宅總建筑面積214,212 平方米車位數

14、約為 500 個2.3商場總建筑面積30,550 平方米有經營性收益之商業場所2.4會所與公建配套設施總建筑面積15,260 平方米機電設備與大廈管理用房等2.5地下室總建筑面積27,900 平方米每個停車位約占地 45 平方米3 3容積率容積率( (地上總建筑面積除總占地面積地上總建筑面積除總占地面積) )2.302.30總容積率總容積率 2.532.534 4建筑密度建筑密度( (首層建筑面積除以總占地面積首層建筑面積除以總占地面積) )29.2%29.2%按照住宅小區規劃設計要求按照住宅小區規劃設計要求5 5綠地率綠地率30.0%30.0%按照一般城市規劃細則要求按照一般城市規劃細則要求

15、6 6綠地面積綠地面積36,26736,267 平方米平方米綠化率乘以總占地面積綠化率乘以總占地面積7 7地上部分總建筑面積地上部分總建筑面積277,812277,812 平方米平方米首層建筑面積首層建筑面積 35,24535,245 平方米平方米7.1多層住宅部分總建筑面積17,790 平方米平均以 6 層住宅樓為主7.2高層住宅部分總建筑面積214,212 平方米平均以 13 層住宅樓為主7.3商場部分總建筑面積30,550 平方米主題商場與特色酒樓、西餐廳7.4會所與公建配套設施總建面積(設備房、管理用房等)15,260 平方米地下室一層 . . . 7 / 40序號序號本項目基本經濟技

16、術指標本項目基本經濟技術指標參數參數備注備注7.5地下停車位總建筑面積與總可銷售車位數22,500 平方米地下設備房 5,400 平方米8 8多、高層住宅總單元戶數多、高層住宅總單元戶數共有住戶共有住戶 1,8141,814 戶戶居住人口居住人口 6,3496,349 人人9 9第第 1 1 期開發總建筑面積期開發總建筑面積79,13279,132 平方米平方米學府路與工電路交界為一期學府路與工電路交界為一期9.1商場面積13,834 平方米裙樓商場約二層9.2多層住宅面積9,696 平方米4 層6 層(地面以上計-含商場)9.3高層住宅面積55,602 平方米7 層16 層(地面以上計-含商

17、場)1010第第 2 2 期開發總建筑面積期開發總建筑面積107,263107,263 平方米平方米自興街與工電路交界為二期自興街與工電路交界為二期10.1商場面積9,160 平方米裙樓商場約二層10.2多層住宅面積4,008 平方米4 層6 層(地面以上計-含商場)10.3高層住宅面積94,095 平方米7 層16 層(地面以上計-含商場)1111第第 3 3 期開發總建筑面積期開發總建筑面積119,317119,317 平方米平方米自興街與學府里交界為三期自興街與學府里交界為三期11.1商場面積7,556 平方米裙樓商場約二層11.2多層住宅面積4,086 平方米4 層6 層(地面以上計-

18、含商場)11.3高層住宅面積64,515 平方米7 層16 層(地面以上計-含商場)11.4會所建筑面積12,600 平方米位于小區中心地帶11.5居委會、管委會面積180 平方米11.6地下室建筑面積（機電設備房）5,400 平方米每戶車位數約 0.28 個11.7地下室建筑面積（室停車位）22,500 平方米每車位約 3.63 戶11.8幼兒園2,120 平方米11.9變電所熱交換站面積360 平方米資料來源：受托方研究部8.28.2 項目開發價值（銷售收入）項目開發價值（銷售收入）本項目銷售總收入：本項目銷售總收入：86,22986,229 萬元；詳見下表。萬元；詳見下表。表表 8-28

19、-2本項目銷售收入一覽表本項目銷售收入一覽表8.08.0各功能物業總銷售收入各功能物業總銷售收入可銷售建筑面積可銷售建筑面積單價單價( (人民幣元人民幣元) )83,17483,174 萬元萬元8.1多層住宅銷售收入17,790 平方米2,500 元/平方米4,4488.2高層住宅銷售收入214,212 平方米2,800 元/平方米59,9798.3商場部分銷售收入30,550 平方米4,500 元/平方米13,7488.4停車位銷售收入500 個10 萬元/個5,000資料來源：受托方研究部8.8.3 3 土地成本（政府地價和征地費用）土地成本（政府地價和征地費用）經過委托方提供之關于土地成

20、本的資料，本文項目土地出讓金與征地補償費擬按照一億九千萬元考慮，樓面地價（單價）：621 元/平方米。即：1、本項目土地出讓金：11,116 萬元，按照總建筑面積 305,712 平方米進行分攤，則單方成本為：364元/平方米。2、擬準備談判繳交之征地、拆遷、安置補償費：7,884 萬元。 . . . 8 / 403、地塊圍房屋拆遷工程與征地管理費約為 0.00 萬元。詳見下表：表表 8-38-3本項目土地成本構成一覽表本項目土地成本構成一覽表序號序號項目名稱項目名稱技術參數技術參數基本參數基本參數合計合計( (萬元萬元) )按總建筑面積分攤按總建筑面積分攤1.01.0土地成本（土地成本（1.

21、1+1.2+1.41.1+1.2+1.4）19,00019,000 萬元萬元621621 元元/ /平方米平方米1.1多層住宅國有土地使用權出讓基準地價(364 元/m21.1)17,790 平方米400 元/平方米712.31 萬元按市國土出讓金標準1.2高層住宅國有土地使用權出讓基準地價(364 元/m21.1)214,212 平方米400 元/平方米8,577.05 萬元按市國土出讓金標準1.3商場國有土地使用權出讓基準地價(520元/m21.15)30,550 平方米598 元/平方米1,826.89 萬元按市國土出讓金標準1.4擬準備談判繳交之征地、拆遷、安置補償費305,712 平

22、方米258 元/平方米7,883.75 萬元1.5地塊圍房屋拆遷工程與征地管理費120,890 平方米0.00 萬元資料來源：受托方研究部8.48.4 建安工程建安工程成本成本本項目建安工程造價是按照建筑設計方案進行估算；總計為：34,100 萬元，按照總建筑面積 305,712平方米進行分攤，則單方成本：1,115 元/平方米；按照總可售面積 285,052 平方米進行分攤，則單方成本：1,1196 元/平方米；詳見下表：表表 8-48-4本項目建安工程造價構成一覽表本項目建安工程造價構成一覽表序號序號項目名稱項目名稱技術參數技術參數基本參數基本參數合計合計( (萬元萬元) ) 按總建面積分

23、攤按總建面積分攤備注備注2.02.0建安工程投資（建安工程投資（2.1+2.22.1+2.2）34,10034,100 萬萬元元1,1151,115 元元/ /平方米平方米1,1961,196 元元/ /平方平方米米資料來源：受托方研究部其中：1、土建與裝修工程造價：26,750 萬元，按照總建筑面積 305,712 平方米進行分攤，則單方成本：875元/平方米；詳見下表：表表 8-58-5本項目土建工程造價構成一覽表本項目土建工程造價構成一覽表序號序號項目名稱項目名稱技術參數技術參數基本參數基本參數合計合計( (萬元萬元) )按總建筑面積分攤按總建筑面積分攤2.12.1土建與裝修工程（土建與

24、裝修工程（2.1.1+2.1.62.1.1+2.1.6）26,75026,750 萬元萬元875875 元元/ /平方米平方米2.1.1一期:多層住宅樓土方工程、基礎承臺連上部框架結構工程費9,696 平方米510 元/平方米494.50 萬元以下均已包括裝修工程造價2.1.2一期:多層住宅樓室裝修工程造價9,696 平方米190 元/平方米184.22 萬元多層土建造價 700 元/平米2.1.3一期:高層住宅樓土方工程、基礎承臺連 55,602 平方米 620 元/平方米 3,447.32 萬元 高層土建造價 830 元/ . . . 9 / 40序號序號項目名稱項目名稱技術參數技術參數基

25、本參數基本參數合計合計( (萬元萬元) )按總建筑面積分攤按總建筑面積分攤上部框架結構工程費平米2.1.4一期:高層住宅樓室裝修工程造價55,602 平方米 210 元/平方米 1,167.64 萬元商場土建 1,000 元/平方米2.1.5一期:商場部分土方工程、基礎承臺連上部框架結構工程費13,834 平方米 550 元/平方米760.87 萬元會所與公建土建 695 元/平米2.1.6一期:商場部分室裝修工程造價13,834 平方米 450 元/平方米622.53 萬元地下室土建 1,250 元/平米2.1.7二期:多層住宅樓土方工程、基礎承臺連上部框架結構工程費4,008 平方米510

26、 元/平方米204.41 萬元裝修套餐詳見交樓裝修標準2.1.8二期:多層住宅樓室裝修工程造價4,008 平方米190 元/平方米76.15 萬元建安工程造價則含水電設備2.1.9二期:高層住宅樓土方工程、基礎承臺連上部框架結構工程費94,095 平方米 620 元/平方米 5,833.89 萬元多層住宅 837 元/平方米2.1.10二期:高層住宅樓室裝修工程造價94,095 平方米 210 元/平方米 1,976.00 萬元高層住宅 974 元/平方米2.1.11二期:商場部分土方工程、基礎承臺連上部框架結構工程費9,160 平方米550 元/平方米503.80 萬元裙樓商場 1,150

27、元/平方米2.1.12二期:商場部分室裝修工程造價9,160 平方米450 元/平方米412.20 萬元會所公建 838 元/平方米2.1.13三期:多層住宅樓土方工程、基礎承臺連上部框架結構工程費4,086 平方米510 元/平方米208.39 萬元地下室 1,392 元/平方米2.1.14三期:多層住宅樓室裝修工程造價4,086 平方米190 元/平方米77.63 萬元6 層住宅樓無電梯2.1.17三期:高層住宅樓上部框架結構工程費64,515 平方米 620 元/平方米 3,999.93 萬元多層住宅按 6 層計算2.1.18三期:高層住宅樓室裝修工程造價64,515 平方米 210 元

28、/平方米 1,354.82 萬元 高層住宅按 13 層計算2.1.19三期:商場部分土方工程、基礎承臺連上部框架結構工程費7,556 平方米550 元/平方米415.58 萬元商場按裙樓 2 層計算2.1.20三期:商場部分室裝修工程造價7,556 平方米450 元/平方米340.02 萬元地下室按 1 層計算2.1.21二期:地下室土方工程、挖孔樁與承臺、砼底板、防水工程費27,900 平方米1,250 元/平方米3,487.50 萬元會所與公建按 2 層計2.1.23會所與公建配套設施部分框架結構連基本裝修工程造價17,020 平方米 695 元/平方米 1,182.21 萬元高層住宅配

29、1 臺電梯資料來源：受托方研究部2、機電設備安裝工程造價：7,350 萬元，按照總建筑面積 305,712 平方米進行分攤，則單方成本：240元/平方米；詳見下表：表表 8-68-6本項目機電設備安裝工程造價構成一覽表本項目機電設備安裝工程造價構成一覽表序號序號項目名稱項目名稱技術參數技術參數基本參數基本參數合計合計( (萬元萬元) )按總建面積分攤按總建面積分攤 . . . 10 / 40序號序號項目名稱項目名稱技術參數技術參數基本參數基本參數合計合計( (萬元萬元) )按總建面積分攤按總建面積分攤2.22.2機電設備安裝工程（機電設備安裝工程（2.2.1+2.2.102.2.1+2.2.1

30、0）7,3507,350 萬元萬元240240 元元/ /平方米平方米2.2.1中外合資廠生產之備用發電機與環保消音器(1800KVA)2 臺45 萬元/臺90.00 萬元水電與設備工程造價如下2.2.2多層住宅樓室外電力系統(含高低壓配電柜、線槽施工)17,790 平方米 59.0 元/平方米 104.96 萬元多層住宅 137 元/平方米2.2.3高層住宅樓室外電力系統(含高低壓配電柜、線槽施工)214,212 平方米 62.0 元/平方米1,328.11 萬元高層住宅 144 元/平方米2.2.4商場部分室外電力系統(含高低壓配電柜、線槽施工)30,550 平方米 65.0 元/平方米

31、198.58 萬元裙樓商場 150 元/平方米2.2.5會所與公建配套設施電力系統(含高低壓配電柜、線槽施工)15,260 平方米 60.0 元/平方米 91.56 萬元會所公建 141 元/平方米2.2.6地下室部分室外電力系統(含高低壓配電柜、線槽施工)27,900 平方米 62.0 元/平方米 172.98 萬元地下室 144 元/平方米2.2.7中外合資廠生產之名牌電梯系統(連安裝工程)65 臺22.5 萬元/臺1,461.53 萬元含暖氣設備與管道安裝費2.2.8商場與地下室、會所消防栓、煙感、噴淋頭與保安監視73,710 平方米 95.0 元/平方米 700.25 萬元含高低壓配電

32、柜與線槽2.2.9多層住宅樓供、排水管網安裝工程造價17,790 平方米 78.0 元/平方米 138.76 萬元含給排水管道安裝工程費2.2.10高層住宅樓供、排水管網安裝工程造價214,212 平方米 82.0 元/平方米1,756.54 萬元2.2.11商場部分供、排水管網安裝工程造價30,550 平方米 85.0 元/平方米 259.68 萬元2.2.12會所與公建配套設施供、排水管網安裝工程造價15,260 平方米 81.0 元/平方米 123.61 萬元2.2.13地下室供、排水管網安裝工程造價27,900 平方米 82.0 元/平方米 228.78 萬元2.2.14供暖用國產鍋爐

33、設備連管道安裝工程造價2 臺339 萬元/臺678.00 萬元每臺 10 噸2.2.15管道煤氣安裝工程費1,814 戶0.00 萬元由購房消費者負擔2.2.16有線電視安裝費（300 元/戶）1,814 戶0.00 萬元由購房消費者負擔2.2.17大樓保安與住宅對講系統（250 元/戶）1,814 戶0.00 萬元由購房消費者負擔2.2.18零星工程費（防雷接地、泛光照明等）0.23%7,333 萬元16.87 萬元資料來源：受托方研究部8.58.5 前期費用前期費用本項目前期費用：1055 萬元，按照總建筑面積 305,712 平方米進行分攤，則單方成本：35 元/平方米。按照總可售面積

34、285,052 平方米進行分攤，則單方成本：37 元/平方米；詳見下表：表表 8-78-7本項目前期費用構成一覽表本項目前期費用構成一覽表 . . . 11 / 40序號序號項目名稱項目名稱技術參數技術參數基本參數基本參數合計合計( (萬元萬元) ) 按總建面積分攤按總建面積分攤備注備注3.03.0前期費用（前期費用（3.1+3.2+3.3+3.43.1+3.2+3.3+3.4）1,0551,055 萬元萬元3535 元元/ /平方米平方米3737 元元/ /平方米平方米3.1場地三通一平、砌筑圍墻等工程費120,890 平方米3.00 元36.27 萬元3.2市場調查與項目可行性研究費0.0

35、6234,100 萬元 21.14 萬元3.3建筑規劃方案研究費、建筑模型制作費305,712 平方米2.0 元61.14 萬元3.4工程勘探120,890 平方米3.0 元35.66 萬元3.5建筑設計費305,712 平方米20.0 元611.42 萬元3.6籌建開辦費與項目管理費0.85%34,100 萬元 289.85 萬元 按本項目建安工程造價0.85%資料來源：受托方研究部8.68.6 項目其它不可預見費項目其它不可預見費本項目項目其它不可預見費：680 萬元，按照總建筑面積 305,712 平方米進行分攤，則單方成本：22元/平方米；按照總可售面積 285,052 平方米進行分攤

36、，則單方成本：24 元/平方米；詳見下表：表表 8-88-8項目其它不可預見費計算表項目其它不可預見費計算表序號序號項目名稱項目名稱技術參數技術參數基本參數基本參數合計合計( (萬元萬元) ) 按總建面積分攤按總建面積分攤備注備注4.04.0項目不可預見費（項目不可預見費（2.12.5%2.12.5%）2.5%2.5%26,75026,750680680 萬元萬元2222 元元/ /平方米平方米2424 元元/ /平方米平方米資料來源：受托方研究部8.78.7 應繳納之開發期稅、費應繳納之開發期稅、費本項目應繳納開發期稅、費：2,460 萬元，按照總建筑面積 305,712 平方米進行分攤，則

37、單方成本：80元/平方米。按照總可售面積 285,052 平方米進行分攤，則單方成本：86 元/平方米；詳見下表：表表 8-98-9項目應繳納開發期稅、費構成一覽表項目應繳納開發期稅、費構成一覽表序號序號項目名稱項目名稱技術參數技術參數基本參數基本參數合計合計( (萬元萬元) )按總建面積分攤按總建面積分攤備注備注5.05.0開發階段應繳納稅、費開發階段應繳納稅、費（5.1+5.1+5.175.17）2,4602,460 萬萬元元8080 元元/ /平方米平方米8686 元元/ /平方米平方米5.1土地管理費(按照總占地面積3.0 元/m2一次性收取)城鎮土地分級適用稅額3.0 元(由財政部門

38、收)36.27 萬元120,890 平方米5.2投資方向調節稅（暫免征收） 2000 年開始暫免征收按1991國務院 82 號令0.00 萬元 住宅按 5%計算5.3水利建設附加(按照本項目總建筑面積 1 元/平方米)1.0 元30.57 萬元305,712 平方米5.4城市配套設施建設費(8 層以上免收)按現行標準計算統一按 50.0 元/平方米計算88.95 萬元17,790 平方米5.5多層住宅樓供電用電負荷費按供電局標準多層住宅樓平 478.90 萬1,814 戶8KW/戶 . . . 12 / 40序號序號項目名稱項目名稱技術參數技術參數基本參數基本參數合計合計( (萬元萬元) )按

39、總建面積分攤按總建面積分攤備注備注(按 330 元/KVA 計)均按 8KW/戶元5.6商場部分供電用電負荷費(按330 元/KVA 計)按供電局標準裙樓商場按120W/m2120.98 萬元30,550 平方米120W/平方米5.7會所與地下室供電用電負荷費(按 330 元/KVA 計)按供電局標準會所、地下室65W/m292.58 萬元43,160 平方米65W/平方米5.8中小學教師住房集資費按文件規定17.4 元531.94 萬元305,712 平方米5.9供水設施補助費(按 750 元/m3計算)按自來水公司標準3.5 人/戶、0.25 噸/人.日119.04 萬元6,349 人0.

40、25 立方米5.10預算定額管理費按建安工程造價計34,100 萬元34.10 萬元0.1%5.11建筑工程監理費(按建安工程造價計算)按建安工程造價計34,100 萬元406.13 萬元1.2%5.12建設工程質量監督費(按建安工程造價計)按建安工程造價計34,100 萬元85.25 萬元0.25%5.13建設工程質量監督費檢驗費(按土建造價)按土建工程造價計26,750 萬元40.12 萬元0.15%5.14建設工程安全監督費(按土建工程造價計算)按建安工程造價計34,100 萬元51.15 萬元0.15%5.15占道費(在施工過程中可能發生的紅線外占道)按占道實際工作日計算1.0 元0.

41、22 萬元2,190 工作日5.16建設工程招投標活動資金按建安工程造價計34,100 萬元68.20 萬元0.2%5.17墻改基金9.0 元275.14 萬元305,712 平方米資料來源：受托方研究部8.88.8 紅線、外市政與公建配套工程費紅線、外市政與公建配套工程費本項目紅線、外市政與公建配套工程費：1,390 萬元，按照總建筑面積 305,712 平方米進行分攤，則單方成本：45 元/平方米。按照總可售面積 285,052 平方米進行分攤，則單方成本：49 元/平方米；詳見下表：表表 8-108-10紅線、外市政與公建配套工程費構成一覽表紅線、外市政與公建配套工程費構成一覽表序號序號

42、項目名稱項目名稱技術參數技術參數基本參數基本參數合計合計( (萬元萬元) ) 按總建面積分攤按總建面積分攤備注備注6.06.0紅線、外工程成本（紅線、外工程成本（6.1+6.1+6.86.8）1,3901,390 萬元萬元4545 元元/ /平方米平方米4949 元元/ /平方米平方米6.1外電工程費(含新裝變電設備與小區圍電纜溝敷埋挖掘)305,712 平方米65 元397.43 萬元20%按實際工程個案估算6.2臨時施工用電費305,712 平方米7.8 元59.61 萬元25%按實際工程個案估算 . . . 13 / 40序號序號項目名稱項目名稱技術參數技術參數基本參數基本參數合計合計(

43、 (萬元萬元) ) 按總建面積分攤按總建面積分攤備注備注6.3小區紅線圍道路設施與標牌工程費120,890 平方米55 元200.67 萬元30%按實際經驗估算6.4外水工程費(包含大廈上下水管道敷埋挖掘)305,712 平方米90 元412.71 萬元15%按實際工程個案估算6.5臨時施工用水費305,712 平方米5.5 元42.04 萬元25%按實際工程個案估算6.6環境美化與園林綠化工程費120,890 平方米60 元217.60 萬元30%按實際經驗估算6.7紅線市政與公建配套設施零星工程費120,890 平方米25 元30.22 萬元10%按實際經驗估算6.8紅線外市政與公建配套設

44、施零星工程費120,890 平方米25 元30.22 萬元10%按實際經驗估算資料來源：受托方研究部8.98.9 靜態總投資額靜態總投資額本項目靜態開發總投資（1.0+6.0）：58,685 萬元。按照總建筑面積 305,712 平方米進行分攤，則單方成本：1,920 元/平方米。按照總可售面積 285,052 平方米進行分攤，則單方成本：2,059 元/平方米；本項目各類靜態開發總投資構成，詳見下表：表表 811811本項目靜態總投資構成一覽表（按總建筑面積分攤）本項目靜態總投資構成一覽表（按總建筑面積分攤）序號序號項目名稱項目名稱技術參數技術參數基本參數基本參數合計合計( (萬元萬元) )

45、 按總建面積分攤按總建面積分攤備注備注7.07.0靜態投資總額（靜態投資總額（1.0+1.0+6.06.0）58,68558,685 萬萬元元1,9201,920 元元/ /平方米平方米2,0592,059 元元/ /平方平方米米資料來源：受托方研究部8.108.10 資金籌措計劃與財務費用資金籌措計劃與財務費用8.9.18.9.1 資金籌措資金籌措本項目開發投資的資金來源有三個渠道：首先，是企業自有資金；其二是銀行貸款；第三，是預售樓花。資金運作方式如下：自有資金全部用于投資，當自有資金全部投入完畢尚有資金缺口時，通過貸款解決。預售房主要安排在靜態總投資已經達到 25%時，但由于該部分收入不

46、穩定，原則上只用于還貸，而不作為投資資金的來源。8.9.28.9.2 財務費用財務費用本項目的財務費用主要由利息費用構成。利息費用的計算參照建設部發布的經濟評價標準按如下方法確定：假定貸款發生在當年均在年中支用，按半年計息，其后年份按全年計算，還貸當年按年末償還，照全年計息，即：每年應計利息=（年初借款本息累計+本年借款額2）貸款年利息本項目當前融資成本為年利率 8.0%，鑒于銀行利率已開始下調，估計數年后融資成本必將下降。據此，假定建設期貸款利率維持 8.0%不變，并維持整個開發期。本項目合計需支付利息 3,255 萬元，至項目開始第七年還清。 . . . 14 / 408.118.11 物

47、業銷售有關稅、費物業銷售有關稅、費本項目物業銷售有關稅費為：4,500 萬元。詳見下表；表表 812812本項目物業銷售有關稅費一覽表本項目物業銷售有關稅費一覽表9.09.0物業銷售有關稅費物業銷售有關稅費5.41%5.41%83,17483,174 萬元萬元4,5004,500 萬元萬元9.1營業稅金：按營業額 5%計算。5%4,159 萬元9.2營業稅附加:包括教育附加費等按營業稅額 5%計算0.25%208 萬元9.3防洪費：按營業額 0.18%計算。0.09%75 萬元9.4其它稅費0 萬元9.5印花稅：按交易額的 0.05%計算。0.07%58 萬元資料來源：受托方研究部8.128.

48、12 本項目銷售費用本項目銷售費用本項目物業銷售費用為：3,327 萬元。計算過程詳見下表；表表 813813本項目銷售費用一覽表本項目銷售費用一覽表10.010.0銷售費用銷售費用( (按出租收入按出租收入 5%5%計算計算) )4.0%4.0%83,17483,174 萬元萬元3,3273,327 萬元萬元資料來源：受托方研究部8.138.13 本項目所得稅本項目所得稅本項目所得稅為：2,745 萬元。計算過程詳見下表；表表 814814本項目經營所得稅一覽表本項目經營所得稅一覽表14.014.0經營所得稅經營所得稅( (按銷售額按銷售額 33%33%之之 10%10%計提計提) )3.3

49、%3.3%83,17483,174 萬元萬元2,7452,745 萬元萬元資料來源：受托方研究部8.148.14 靜態開發總投資綜述靜態開發總投資綜述綜合上述，得出本項目開發的靜態投資成本（不包含財務成本） ，為：5858,685,685 萬元，以本開發項目總建筑面積 305,712m305,712m2 2分攤，則靜態總投資的單方成本，為：1,9201,920 元/m2；以本開發項目實際可銷售面積的總建筑面積 285,052285,052m m2 2分攤，則靜態總投資的單方成本，為：2,0592,059 元/m2；表表 8-158-15靜態開發總投資構成比例（按總建筑面積分攤）一覽表靜態開發總

50、投資構成比例（按總建筑面積分攤）一覽表序號序號項目名稱項目名稱總建筑面積總建筑面積按總建筑面積分攤單價按總建筑面積分攤單價靜態總投資靜態總投資占靜態總投資比例占靜態總投資比例1.01.0土地成本土地成本305,712305,712 平方米平方米621621 元元19,00019,000 萬元萬元32.38%32.38%1.1政府地價305,712 平方米304 元9,289 萬元15.83%1.2其它土地成本305,712 平方米318 元9,711 萬元16.55%2.02.0建安工程費用建安工程費用305,712305,712 平方米平方米1,1151,115 元元34,10034,100

51、 萬元萬元58.11%58.11%2.1土建工程造價（含豪華裝修）305,712 平方米875 元26,750 萬元45.58%2.2機電設備安裝305,712 平方米240 元7,350 萬元12.52% . . . 15 / 403.03.0前期費用前期費用305,712305,712 平方米平方米3535 元元1,0551,055 萬元萬元1.80%1.80%4.04.0項目不可預見費項目不可預見費305,712305,712 平方米平方米2222 元元680680 萬元萬元1.16%1.16%5.05.0開發期稅費開發期稅費305,712305,712 平方米平方米8080 元元2,4

52、602,460 萬元萬元4.19%4.19%6.06.0紅線外工程費紅線外工程費305,712305,712 平方米平方米4545 元元1,3901,390 萬元萬元2.37%2.37%7.07.0靜態總投資靜態總投資305,712305,712 平方米平方米1,9201,920 元元58,68558,685 萬元萬元100.0%100.0%資料來源：受托方研究部表表 8-168-16靜態開發總投資構成比例（按總可售面積分攤）一覽表靜態開發總投資構成比例（按總可售面積分攤）一覽表序號序號項目名稱項目名稱總可售面積總可售面積按總可售面積分攤單價按總可售面積分攤單價靜態總投資靜態總投資占靜態總投資

53、比例占靜態總投資比例1.01.0土地成本土地成本285,052285,052 平方米平方米667667 元元19,00019,000 萬元萬元32.38%32.38%1.1政府地價285,052 平方米326 元9,289 萬元15.83%1.2其它土地成本285,052 平方米341 元9,711 萬元16.55%2.02.0建安工程費用建安工程費用285,052285,052 平方米平方米1,1961,196 元元34,10034,100 萬元萬元58.11%58.11%2.1土建工程造價285,052 平方米938 元26,750 萬元45.58%2.2機電設備安裝285,052 平方米

54、258 元7,350 萬元12.52%3.03.0前期費用前期費用285,052285,052 平方米平方米3737 元元1,0551,055 萬元萬元1.80%1.80%4.04.0項目不可預見費項目不可預見費285,052285,052 平方米平方米2424 元元680680 萬元萬元1.16%1.16%5.05.0開發期稅費開發期稅費285,052285,052 平方米平方米8686 元元2,4602,460 萬元萬元4.19%4.19%6.06.0紅線外工程費紅線外工程費285,052285,052 平方米平方米4949 元元1,3901,390 萬元萬元2.37%2.37%7.07.

55、0靜態總投資靜態總投資285,052285,052 平方米平方米2,0592,059 元元58,68558,685 萬元萬元100.0%100.0%資料來源：受托方研究部8.158.15 項目全部開發總投資綜述項目全部開發總投資綜述表表 8-178-17項目全部開發總投資構成比例（按總建筑面積分攤）一覽表項目全部開發總投資構成比例（按總建筑面積分攤）一覽表序號序號項目名稱項目名稱總建筑面積總建筑面積按總建筑面積分攤單價按總建筑面積分攤單價 靜態總投資靜態總投資占靜態總投資比例占靜態總投資比例1.01.0土地成本土地成本305,712305,712 平方米平方米621621 元元19,00019

56、,000 萬元萬元26.20%26.20%1.1政府地價305,712 平方米304 元9,289 萬元12.81%1.2其它土地成本305,712 平方米318 元9,711 萬元13.39%2.02.0建安工程費用建安工程費用305,712305,712 平方米平方米1,1151,115 元元34,10034,100 萬元萬元47.03%47.03%2.1土建工程造價305,712 平方米875 元26,750 萬元36.89%2.2機電設備安裝305,712 平方米240 元7,350 萬元10.14%3.03.0前期費用前期費用305,712305,712 平方米平方米3535 元元1

57、,0551,055 萬元萬元1.46%1.46%4.04.0項目不可預見費項目不可預見費305,712305,712 平方米平方米2222 元元680680 萬元萬元0.94%0.94%5.05.0開發期稅費開發期稅費305,712305,712 平方米平方米8080 元元2,4602,460 萬元萬元3.39%3.39%6.06.0紅線外工程費紅線外工程費305,712305,712 平方米平方米4545 元元1,3901,390 萬元萬元1.92%1.92%7.07.0靜態總投資靜態總投資305,712305,712 平方米平方米1,9201,920 元元58,68558,685 萬元萬元

58、80.9%80.9%8.08.0各功能物業總銷售收入各功能物業總銷售收入305,712305,712 平方米平方米2,7212,721 元元83,17483,174 萬元萬元9.09.0物業銷售有關稅費物業銷售有關稅費305,712305,712 平方米平方米147147 元元4,5004,500 萬元萬元6.2%6.2% . . . 16 / 40序號序號項目名稱項目名稱總建筑面積總建筑面積按總建筑面積分攤單價按總建筑面積分攤單價 靜態總投資靜態總投資占靜態總投資比例占靜態總投資比例10.010.0銷售費用銷售費用( (按出租收入按出租收入 4.0%4.0%計算計算) )305,712305

59、,712 平方米平方米109109 元元3,3273,327 萬元萬元4.6%4.6%11.011.0財務費用財務費用( (按銀行利息按銀行利息 8.0%8.0%計算計算) )305,712305,712 平方米平方米106106 元元3,2553,255 萬元萬元4.5%4.5%12.012.0稅前開發毛利潤稅前開發毛利潤305,712305,712 平方米平方米439439 元元13,40813,408 萬元萬元13.013.0稅前資本收益率稅前資本收益率305,712305,712 平方米平方米22.85%22.85%14.014.0經營所得稅經營所得稅( (按銷售額按銷售額 33%33

60、%之之 10%10%計提計提) )305,712305,712 平方米平方米9090 元元2,7452,745 萬元萬元3.8%3.8%15.015.0稅后開發凈利潤稅后開發凈利潤305,712305,712 平方米平方米349349 元元10,66310,663 萬元萬元16.016.0稅后資本收益率稅后資本收益率305,712305,712 平方米平方米1 1 元元18.17%18.17%17.017.0稅后開發收益稅后開發收益( (元元/ /平方米計算）平方米計算）305,712305,712 平方米平方米349349 萬元萬元18.018.0開發總成本開發總成本305,712305,7