1、物業管理基本制度與政策第一章物業管理概述1.物業管理是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及其配套的設施設備和相關的場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。 物業管理是由業主通過選聘物業管理企業的方式來實現的活動。2.將市場原則作為物業管理活動的前提條件，其主要目的在于以下兩點：一是強調業主在市場活動中的自主權，二是強調物業管理活動必須納入市場秩序3.社會化、專業化、市場化（最主要特征）是物業管理的三個基本特征。4.解放前我國城鎮住房呈現的特征：住房投資由國家和國有企業統包，住房分配采取實物分配，住房消費采取福利低租金和國家保修保

2、養的制度。5.1981年深圳市第一家涉外商品房管理的專業公司深圳市物業管理公司掛牌成立6.物業管理作為一個新興的行業，在實現全面建設小康社會的目標中，更要發揮其重要的作用； 居住消費主要包括購房消費支出；家庭裝飾指出、家具家電等消費支出，使用過程中的水電氣暖等方面的長期消費支出；房屋大中修及設施設備改造以及物業管理消費支出。7.20世紀90年代到條例頒布前我國物業管理政策法規主要體現特點有：借鑒性、過渡性、針對性。城市新建住宅小區管理辦法是我國第一部系統規范物業管理制度的規范性文件，是推動我國全面開展物業管理活動的基石。8.物業管理條例的頒布是我國物業管理發展史上一件具有里程碑意義的大事，報紙

3、著我國物業管理進入了法制化、規范化發展的新時期。9.條例的立法指導思想主要表現在：一是強調保護業主財產權益，協調單個業主的共同利益關系；二是強調業主與物業管理企業是平等的民事主體，是服務和被服務的關系；三是強調業主與物業管理企業通過公平、公開、公正和協商的方式處理物業管理事項。10.條例創設的法律制度有：業主大會、業主規約、前期物業管理招投標、物業承接查驗、物業管理企業資質管理、物業管理從業人員職業資格、住宅專項維修資金等七項物業管理基本制度。 條例有七章共70條。11.條例確立的基本法律關系：業主之間的法律關系、物業管理企業和業主之間的關系、開發企業與業主之間的關系，供水、供電等單位與業主及

4、物業管理服務企業之間的關系，社區居委會與業主、業主大會及物業管理企業的關系，物業管理各方主體與政府之間的關系。第二章物業管理服務12.物業管理服務的特點：公共性和綜合性 廣泛性和差異性 及時性和無形性 持續性和長期性； 物業管理的內容：對房屋及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理； 維護相關區域內的環境衛生和秩序；我國物業管理服務的服務內容有六個方面制定了三個等級的服務標準。13.物管收費的定價形式：政府指導價和市場調節價。14.物業服務合同應當具備以下主要內容：物業管理事項、物業服務質量、物業服務費用、雙方的權利和義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任。1

5、5.前期物業服務合同特征：過渡性，是建設單位和物管企業簽訂的，是要式合同。16前期物業服務合同應包括以下內容：合同當事人與物業的基本情況，物業經營管理活動的內容，物業的承接查驗。17.維護物業管理區域的主要方式：履行告知義務，制止義務，報告義務。18.條例第三十六條規定物業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身和財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。 所謂“相應”：根據不同的情況，承擔不同的責任；根據物業服務合同的不同約定，承擔不同的責任。19.條例對各主體在使用和維護物業行為進行了明確的規范： 公共建筑和共用設施規劃用途不得擅自改變； 物業管理區域內的道路場地不得擅自占用與挖掘；

6、 公用事業單位應當依法履行相關管線和設施設備的維修養護責任； 業主裝飾裝修房屋應當依法規范； 利用物業共用部位、共用設施設備經營應當遵守有關規定。第三章：物業管理基本制度20.業主就是房屋的所有權人。 現實物業管理中具備業主身份的情況有三種：一是房屋所有權證書持有人；二是房屋共有權證書持有人；三是待領房所有權證書和房屋共有權證書的購房人。21.業主的權利： (一)按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務;(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;(三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;(四)參加業主大會會議，行使投票權;(五)選舉業主委員會成員，并享有

7、被選舉權;(六)監督業主委員會的工作;(七)監督物業服務企業履行物業服務合同;(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;(十)法律、法規規定的其他權利。22.業主的義務：(一)遵守管理規約、業主大會議事規則;(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;(五)按時交納物業服務費用;(六)法律、法規規定的其他義務。23.業主大會是

8、業主參與物業管理活動的組織形式，由物業管理區域內的全體業主組成。業主大會代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益，有權依據法律法規的規定和業主公約的約定，決定物業管理區域內一切物業管理事項。24.業主大會的職責：(一)制定和修改業主大會議事規則;(二)制定和修改管理規約;(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;(四)選聘和解聘物業服務企業;(五)籌集和使用專項維修資金;(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;25.業主委員會的職責：(一)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;(二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;(三)及時了解業主、物業使用人的意見和

9、建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;(四)監督管理規約的實施;(五)業主大會賦予的其他職責。26.業主委員會資格自行終止的條件：有下列情況之一的機殼終止：因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；喪失民事行為能力的；依法被限制人身自由的；法律、法規以及管理規約規定的其他情形。27. 業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。第十四條召開業主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業主。住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。業主委員會應當做好業主大會會議記錄。28.禁止業主大會、業主委員會做出與物業管

10、理區域內物業管理事項無關的決定以及從事與物業管理活動無關的活動。29.管理規約的主要內容：管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。 管理規約的法律效率：管理規約對物業管理區域內的全體業主具有約束力。30.業主臨時公約的內容：物業臨時自然情況與權屬情況；業主使用物業應當遵守的規則；維修養護物業應當遵守的規則；涉及業主共同利益的事項；違約責任。31.前期物業管理招投標的原則：公開公平公正和誠實信用的原則。前期物業管理招投標的強制性規定：住宅物業的建設

11、單位，應當以招投標的方式選聘物業管理企業。32.招標文件的內容：投標函、投標報價、物業管理方案、招標文件要求提供的其他材料。33.物業承接查驗制度的意義：有利于明確各方的責、權、利；可以督促建設單位提高建設質量，保障業主財產權益具有重要意義；可以彌補前期物業管理期間業主大會缺位的弊端。 物業承接驗收的資料：在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;(四)物業管理所必需的其他資料。34.建設單

12、位應當按照國家規定的保修期和保修范圍，承擔物業的保修責任。建設單位在向用戶交付或者銷售商品住宅時，必須提供住宅質量保證書和住宅使用說明書，建設單位在前期物業服務合同中的保修承諾，不得低于住宅質量保證書所規定的保修范圍和保修期限。35.從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。物業管理企業按資質等級需具備的條件（一）一級資質：1.注冊資本人民幣500萬元以上；2.物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財務等業務負責人具

13、有相應專業中級以上職稱； 3.物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書；4.管理兩種類型以上物業，并且管理各類物業的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100：（1）多層住宅200萬平方米；（2）高層住宅100萬平方米；（3）獨立式住宅（別墅）15萬平方米；（4）辦公樓、工業廠房及其它物業50萬平方米。 5建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準，建立企業信用檔案系統，有優良的經營管理業績。（二）二級資質： 1.注冊資本人民幣300萬元以上；2.物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于20人。其

14、中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱； 3.物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書； 4.管理兩種類型以上物業，并且管理各類物業的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100：（1）多層住宅100萬平方米；（2）高層住宅50萬平方米；（3）獨立式住宅（別墅）8萬平方米；（4）辦公樓、工業廠房及其它物業20萬平方米。 5.建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準，建立企業信用檔案系統，有良好的經營管理業績。（三）三級資質：1.注冊資本人民幣50萬元以上；  2.物業管理專

15、業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于10 人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務等業務負責人具有相應專業中 級以上職稱； 3.物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書； 4.有委托的物業管理項目； 5.建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準，建立企業信用檔案系統。36.物業管理師應當具備的職業能力：掌握物業管理、建筑工程、房地產開發與經營等專業知識；具有一定的經濟學、管理學、社會學、心理學等相關學科的知識；能夠熟練運用物業管理相關法律法規和有關規定；具有豐富的物業管理實踐經驗； 第四章：房地產相關制度與政策37.房地產開發的四個

16、階段：投資機會選擇與決策分析階段、房地產開發前期工作階段（取得建設用地、取得建設項目的立項批復、完成房屋拆遷、審計項目規劃設計）、房地產開發建設階段、房地產租售經營階段。38.工程竣工驗收備案應當提交下列文件：工程驗收備案表、工程竣工驗收報告、法律行政法規規定的有規劃公安消防環保等部門出具的認可文件或者準許使用的文件；施工單位簽署的工程質量保修書和住宅使用說明書；法規規章規定的必須提交的其他文件。39.土地使用權的處理原則：以出讓方式取得土地使用權的房地產轉讓；以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓 。 房地產轉讓程序：（1）房地產轉讓當事人簽訂書面轉讓合同； （）房地產轉讓當事人在房地產轉讓合

17、同簽訂后日內將房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，并申報成交價格； （）房地產管理部門對提供的有關文件進行審查，并在日內做出是否受理申請的書面答復； （）房地產管理部門核實申報的成交價格，并根據需要對轉讓的房地產進行現場查勘和評估； （）房地產轉讓當事人按照規定繳納有關稅費； （）房地產管理部門核發過戶單。房地產轉讓當事人憑過戶單辦理產權過戶手續，領取房地產權屬證書。 40.商品房預售的條件第一，未交付全部土地使用權出讓金并取得土地使用權證書；第二，沒有建設工程規劃許可證；第三，投入開發建設的資金未達到工程建設總投資的25以上，未確定施工

18、進度和竣工交付日期；第四，未向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記并取得商品房預售許可證明。41.商品房現售應當符合的條件：(一)現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書； (二)取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件； (三)持有建設工程規劃許可證和施工許可證； (四)已通過竣工驗收； (五)拆遷安置已經落實； (六)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期； (七)物業管理方案已經落實42。商品房買賣合同主要內容：（1） 當事人名稱或者姓名和住所； （2） 商品

19、房基本情況； （3） 商品房的銷售方式； （4） 商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間； （5） 交付使用條件及日期； （6） 裝飾、設備標準承諾 （7） 供水、供電、供熱供氣、通訊、道路、綠化等配套設施和公共設施的交付承諾的有關權利、責任； （8） 公共配套建筑的產權歸屬； （9） 面積差異的處理方式； （10）辦理產權登記有關事宜； （11）解決爭議的方法； （12）違約責任； （13）雙方約定的其他事項。43.住宅質量保證書應當包括的內容：工程質量監督部門核驗的質量等級； 地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修； 正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期； 屋面防水

20、3年； 墻面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏1年； 墻面、頂棚抹灰層脫落1年； 地面空鼓開裂、大面積起砂1年； 門窗翹裂、五金件損壞1年； 管道堵塞2個月； 供熱、供冷系統和設備1個采暖期或供冷期； 衛生潔具1年； 燈具、電器開關6個月； 其他部位、部件的保修期限，由房地產開發企業與用戶自行約定。44租賃合同應具備以下主要條款：（一）當事人的姓名或名稱及地址；（二）房屋的位置、面積、裝飾及設施；（三）房屋用途；（四）租賃期限；（五）租金數額及交付方式；（六）房屋維修責任；（七）裝修的約定；（八）轉租的約定；（九）解除合同的條件；（十）違約責任；（十一）當事人約定的其他條款。45.房地產中介

21、服務合同主要內容：（一）當事人姓名或者名稱、住所； （二）中介服務項目的名稱、內容、要求和標準； （三）合同履行期限； （四）收費金額和支付方式、時間； （五）違約責任和糾紛解決方式； （六）當事人約定的其他內容。46. 異產毗連房屋指結構相連或具有共有、共用設備和附屬建筑，而為不同所有人所共有的房屋。所有人和使用人對共有、共用的門廳、陽臺、屋面、樓道、廚房、廁所以及院落、上下水設施等，應共同合理使用并承擔相應的義務；除另有約定外，任何一方不得多占、獨占。所有人和使用人對房屋的使用和修繕，必須符合城市規劃、房地產管理、消防和環境保護等部門的要求，并應按照有利使用、共同協商、公平臺理的原則，正確

22、處理毗連關系。所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有損害他方利益的行為。異產毗連房屋的所有人按照城市房地產行政主管部門核發的所有權證規定的范圍行使權利，并承擔相應的義務。47. 異產毗連房屋的修繕規則：一方所有人如需改變共有部位的外形或結構時，除須經城市規劃部門批準外，還須征得其他所有人的書面同意。第九條 凡異產毗連房屋發生自然損壞(因不可抗力造成的損壞，視同自然損壞)，所需修繕費用依下列原則處理：(一)共有房屋主體結構中的基礎、柱、梁、墻的修繕，由共有房屋所有人按份額比例分擔。(二)共有墻體的修繕(包括因結構需要而涉及的相鄰部位的修繕)，按兩側均分后，再由每側房屋所有人按份額比例分擔。(

23、三)樓蓋的修繕，其樓面與頂棚部位，由所在層房屋所有人負責；其結構部位，由毗連層上下房屋所有人按份額比例分擔。(四)屋蓋的修繕。1不上人房蓋，由修繕所及范圍復蓋下各層的房屋所有人按份額比例分擔。2. 可上人屋蓋(包括屋面和周邊護攔)，如為各層所共用，由修繕所及范圍復蓋下各層的房屋所有人按份額比例分擔；如僅為若干層使用，使用層的房屋所有人分擔一半，其余一半由修繕所及范圍復蓋下各層房屋所有人按份額比例分擔。(五)樓梯及樓梯間(包括出屋面部分)的修繕：1各層共用樓梯，由房屋所有人按份額比例分擔。2為某些層所專用的樓梯，由其專用的房屋所有人按份額比例分擔。(六)房屋共有部位必要的裝飾，由受益的房屋所有人

24、按份額比例分擔。(七)房屋共有、共用的設備和附屬建筑(如電梯、水泵、暖氣、水衛、電照、溝管、垃圾道、化糞池等)的修繕，由所有人按份額比例分擔。(八)房屋拆除，其拆卸支付或殘值回收，由房屋所有人按份額比例分配。48.住宅專項維修資金的管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。49.住宅專項維修資金的交存主體包括以下三類：1、住宅的業主，但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外。2、住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅的業主。3、涉及公有住房出售的，售房單位應當按照規定交存住宅專項維修資金。50.住宅專項維修資金的交存金額：商品住宅的業主、

25、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%。業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地房改成本價的2%。（二）售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。51. 住宅專項維修資金的交存方式：商品住宅的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。已售公有住房的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維

26、修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項維修資金專戶。公有住房售房單位應當在收到售房款之日起30日內，將提取的住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶。業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續交。52.住宅專項維修資金的使用：范圍：住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。 使用原則：住宅專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。53.業主的建筑物區分所有權的構成：業主對專有部分的所有權（占有、使用、收益、處分）、業主對建筑區劃內的共有部分的共有權、業主對建筑物區劃

27、內的共有部分的共同管理權。54.專有部分的所有權：業主對其建筑物專有部分享有、使用、收益、處分的權利；業主使專有部分所有權時，不得危及建筑物的安全，不得損壞其他業主的合法權利；業主轉讓建筑物的住宅、經營性用房等專有部分，對其共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓；業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。55.業主對專有部分以外的共有部分享有權利、承擔義務，不得已放棄權利不履行義務。其他內容：物業管理和物權法56.建筑區劃內車位、車庫所有權：物權法第七十四條 建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。 建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，

28、由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。 占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。 57.業主共同決定事項的范圍：物權法第七十六條 下列事項由業主共同決定： （一）制定和修改業主大會議事規則； （二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約； （三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員； （四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人； （五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金； （六）改建、重建建筑物及其附屬設施； （七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。 58.業主共同決定事項的表決規則：決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。59.業主大會和業主委員會的處置權：物權法第八十三條 業主應當遵守法律、法規以及管理規約。 業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、