1、2013年房地產(chǎn)估價師考試 理論與方法 真題及答案解 析為了讓各位考生更好的復(fù)習(xí)備考，整理了 2013 年房地產(chǎn)估價師考試?yán)碚撆c方法真題及答 案解析，供大家參考。一、單項選擇題 (共 35 題，每題 1 分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡 上涂黑其相應(yīng)的編號 )1.不同的注冊房地產(chǎn)估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一價值時點下的評估值可能有 所不同，主要原因是 ( )。A.掌握的估價信息不同B.遵循的估價原則不同C.履行的估價程序不同D.估價對象的狀況不同2. 根據(jù)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法，不同資質(zhì)等級房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍按照( )劃分。A.行政區(qū)域 B.估價目的C.估價

2、對象規(guī)模 D.價值類型3. 在估價中選取估價依據(jù)應(yīng)有針對性，主要是根據(jù)( )來選取。A.估價假設(shè)和估價原則B.價值類型和估價結(jié)果C.估價程序和估價方法D.估價目的和估價對象4. 房地產(chǎn)利用中存在外部性，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)( )的特性。A.不可移性 B.獨一無二C.相互影響 D.用途多樣5. 關(guān)于房地產(chǎn)互補品的說法，正確的是( ) 。A. 商業(yè)用房與工業(yè)用房是互補品B. 新建商品房與存量房是互補品C經(jīng)濟(jì)適用住房與普通商品住房是互補品D.郊區(qū)住宅與連接它和市區(qū)的高速公路收費是互補品6. 某公司 5 年前與一辦公樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中建筑面積1000 怦的寫字樓，約定租賃期限為 20 年，第

3、一年租金為 24 萬元，以后每年租金在上年租金基礎(chǔ)上增加 1 萬元，第 8 年以后每年租金與第 8 年租金相同。目前市場上類似辦公樓的年租金為360 元/m氣建筑面積)。該類房地產(chǎn)的報酬率為 10qo ，目前該承租 * 益價值為 ( )萬元。. 48 . 67. 81 . 847. 某套 100m2的期房一年后竣工投入使用，目前類似現(xiàn)房的市場價格為10000 元/m2,預(yù)計一年后漲至 10500 元/m2,每年末租賃凈收益為 40000 元/套。年折現(xiàn)率為 12%，年貸款利率為 7%,期房風(fēng)險補償為現(xiàn)房價格的 3% ,該期房目前的市場價格為 ( )萬元。. 26 . 43. 11 . 288.

4、 關(guān)于住宅估價中樓層因素的說法,錯誤的是( )。A.估價對象為整幢住宅樓時，樓層屬于區(qū)位因素C.拆除建筑物作為空地轉(zhuǎn)讓D.新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓B.位于同一住宅樓不同樓層的住房，景觀有所不同C. 對于一套住房而言，樓層會影響其通達(dá)性D. 同一住宅小區(qū)總層數(shù)相同的住宅樓的樓層差價可能不同9. 下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于制度政策因素的是( )。A. 開征房產(chǎn)稅 B. 物價水平變化C.調(diào)整房地產(chǎn)信貸規(guī)模 D.城市規(guī)劃變更10. 有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權(quán)益、規(guī)劃條件等相當(dāng)?shù)耐恋兀淄恋貫榭盏兀彝恋厣嫌幸?幢建筑物。合理正確的估價結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是因為( )

5、。A. 乙土地價值低于甲土地價值B. 該建筑物價值小于其重置成本C. 該建筑物價值小于其拆除費用D. 該建筑物更新改造后的價值低于其現(xiàn)狀價值11. 某辦公樓的建筑面積為 1500 怦，土地面積為 1000 血2,目前的房地產(chǎn)市場價值為 5000元/m2,同類土地的市場單價為 2200 元/m2。在法律、政策允許下，如果對該辦公樓進(jìn)行裝修改造，預(yù)計裝修改造費用及應(yīng)得利潤為1300 元/ m2;裝修改造后的房地產(chǎn)市場價值可達(dá)6500 元/ m2;如果將建筑物拆除后新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓，預(yù)計拆除費用為300 元/m，舊建筑物殘值為 50 元/m,新建筑物重置價格為 3800 元/m,新建后的房地產(chǎn)市

6、場價值可達(dá)8000 元/m。該房地產(chǎn)的最高最佳利用方式為 ( )。A.維持現(xiàn)狀 B.裝修改造12.謹(jǐn)慎原則主要是評估房地產(chǎn) ( )時應(yīng)遵循的原則。A.抵押價值 B.征收價值C.現(xiàn)狀價值 D.投資價值13. 某可比實例成交價格為 100 萬美元，成交時人民幣兌美元的匯率為:1 ，至價值時點按人民幣計的類似房地產(chǎn)價格上漲5% ，人民幣兌美元的匯率為 :1，對該可比實例進(jìn)行市場狀況調(diào)整后的價格為人民幣 ( )萬元。采用百分率法進(jìn)行交易情況修正時，應(yīng)以可比實例( )為基準(zhǔn)確定交易情況修正系數(shù)。A.成交價格 B.賬面價格C.正常價格 D.期望價格15. 某類房地產(chǎn) 2013 年 4 月的市場價格為 65

7、00 元/怦，該類房地產(chǎn) 2013 年 3 月至 10 月的 環(huán)比價格指數(shù)分別為 105. 53 、103. 85 、100. 04 、99. 86 、98. 28 、96. 45 、92. 17 、90. 08 ， 該類房地產(chǎn) 2013 年10 月的市場價格為()元川 12。. 51 . 26. 37 . 1316. 某套建筑面積為 100 怦的住宅，含家電家具的成交價格為50 萬元，首付 40%，余款半年后一次付清，假設(shè)年利率為 8%，家電家具價值為 5 萬元，現(xiàn)將該交易實例作為可比實例，評估類 似住宅不含家電家具的市場價格，可比單價為()元/ m217. 評估某宗房地產(chǎn)的市場價值，選取了

8、甲、乙、丙三個可比實例：甲可比實例的成交價格為8000 元/m,比正常價格低 2%;乙可比實例的賣方實收價格為7800 元/m,交易稅費全由買方負(fù)擔(dān)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中買方和賣方應(yīng)繳納的稅費分別為正常交易價格的3%和 6%;丙可比實例的成交價格為 8300 元/ m2，其裝修標(biāo)準(zhǔn)比估價對象的裝修標(biāo)準(zhǔn)高200 元/ m2。假設(shè)不考慮其他因素影響，三個可比實例比較價值的權(quán)重依次為、，該房地產(chǎn)的市場價格為( ) 元/2。. 60 . 91. 57 . 8818. 某宗房地產(chǎn)的收益期限為8 年，未來第一年的有效毛收入為 80 萬元，運營費用為 45 萬元，此后每年的有效毛收入和運營費用在上年基礎(chǔ)上分別遞

9、增 4%和 3% ，該房地產(chǎn)的報酬率為 6%。該房地產(chǎn)的收益價格為 ( )萬元。. 78 . 55. 19 . 1619. 某寫字樓年凈收益為 420 萬元，未來三年內(nèi)仍然維持該水平，預(yù)計三年后該寫字樓為現(xiàn)在 價格的倍，該房地產(chǎn)的報酬率為 13%。該寫字樓現(xiàn)在的價格為 ( )萬元。20. 關(guān)于有租約限制房地產(chǎn)估價的說法，錯誤的是( )。A. 因估價目的不同，評估有租約限制房地產(chǎn)價值時可不考慮租約限制B. 承租*益價值可能為負(fù)值C. 出租*益價值與合同租金及市場租金有關(guān)D. 承租*益價值等于房地產(chǎn)剩余經(jīng)濟(jì)壽命期間合同租金與市場租金差額的現(xiàn)值之和21. 某房地產(chǎn)每年凈收益為 20 萬元，加裝空調(diào)系

10、統(tǒng)后不考慮空調(diào)系統(tǒng)重置提撥款下的每年凈收益為 25 萬元，空調(diào)系統(tǒng)需在 10 年后以 15 萬元更換，更換空調(diào)系統(tǒng)后立即轉(zhuǎn)售的價格為 萬元。償債基金儲蓄的年利率為 4% ，貸款年利率為 7% ，報酬率為 10% ，在考慮重置提撥款下， 該房地產(chǎn)價值為 ( )萬元。260. 13 . 18. 18 . 8622. 某綜合樓的土地取得成本為1000 萬元，建設(shè)成本為 800 萬元，管理費用為 60 萬元，投資利息為 140 萬元，營業(yè)稅及附加和其他銷售稅費分別為售價的 5. 6%和 20% ，契稅稅率為 4% ，直接成本利潤率為 25% 。該綜合樓的價值為 ( )萬元。. 52 . 75. 63

11、. 4923. 某商品住宅項目開發(fā)利潤為300 萬元，土地取得成本為 600 萬元，建設(shè)成本為 900 萬元，管理費用為 50 萬元，銷售費用為 60 萬元，投資利息為 150 萬元，銷售稅金為 120 萬元。該 商品住宅項目的成本利潤率為 ( )。. 44% . 86%24.某房屋的建筑面積為 100血2,單位建筑面積的重置價格為 1000 元/12，建筑物自然壽命 為 45 年，殘值率為 2. 5% 。經(jīng)測算，至價值時點該建筑物有效年齡為 10 年，建筑物市場價格為 萬元。假設(shè)該建筑物在經(jīng)濟(jì)壽命內(nèi)每年折舊率相等。該建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為( )年。25.某辦公樓的建筑面積為 20000 怦，土地

12、面積為 10000 怦，土地已取得 9 年，取得土地 2 年后 建成。目前該辦公樓的市場價格為 5200 元/m2,土地重新購置價格為 4800 元/m2,建筑物重 置價格 為 3200 元/m，建筑物自然壽命為 50 年，殘值率為 2%，建筑物折舊總額為()萬元。26. 某在建商城的建設(shè)用地使用權(quán)于 2 年前以出讓方式取得，土地使用期限 40 年，不可續(xù) 期。預(yù)計尚需年建成，總建筑面積為50000 怦，可供出租的面積為總建筑面積的80%;經(jīng)市場調(diào)查，目前當(dāng)?shù)卦擃惿坛堑氖袌鲎饨馂槊吭?0 元/m2,空置率為 10%;預(yù)測該商城建成后當(dāng)?shù)卦擃惿坛堑氖袌鲎饨馂槊吭?100 元/m2,空置率為 15

13、%，運營費用率為 30%。報酬率為 10%，折現(xiàn)率為 12% ,該商城開發(fā)完成后的現(xiàn)值為 ( )萬元。27. 關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中靜態(tài)分析法和動態(tài)分析法的說法,錯誤的是( )。A. 靜態(tài)分析法中應(yīng)根據(jù)價值時點的房地產(chǎn)市場狀況測算后續(xù)建設(shè)成本B. 動態(tài)分析法中要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測C. 靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都不顯觀出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中D. 動態(tài)分析法中要考慮各項收入、支出發(fā)生的時間點28. 某在建工程按正常建設(shè)進(jìn)度建設(shè) 1 年后停工,停工半年后基坑進(jìn)水,現(xiàn)人民法院強(qiáng)制拍賣該在建工程,預(yù)計拍賣處置正常期限為年,之后處理基坑進(jìn)水、清淤、協(xié)調(diào)施工約需年。經(jīng)市場調(diào)查，類似開發(fā)項目正常建設(shè)期為年，

14、開發(fā)完成后的市場價格為5000 元/ m2。折現(xiàn)率為 10%，用動態(tài)分析法估價時，開發(fā)完成后的市場價格的現(xiàn)值為()元/m。. 93 . 93. 23 . 8729.假設(shè)開發(fā)法中,同一估價對象在業(yè)主自行開發(fā)、自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)三種估價前 提下的評估值由大到小的順序通常是 ( )。A.業(yè)主自行開發(fā)、自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)B. 自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)、業(yè)主自行開發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)C. 被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)、自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)、業(yè)主自行開發(fā)D .自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)、業(yè)主自行開發(fā)30.在運用長期趨勢法測算房地產(chǎn)未來價格時，當(dāng)房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升的，并且 各期上升的幅度大致接近，宜選用 ( )測算。A

15、.指數(shù)修勻法 B.平均增減量法C.平均發(fā)展速度法 D.二次拋物線趨勢法31. 在應(yīng)用路線價法估價中，設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)臨街深度宜為路線價區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度 的( )。A.簡單算術(shù)平均數(shù) B.加權(quán)算術(shù)平均數(shù)C.眾數(shù) D.中位數(shù)32. 根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地單價求得一宗臨街深度為 50m 、臨街寬度為 20m 的土地總價為 280 萬 元。標(biāo)準(zhǔn)臨街深度為 100m ，假設(shè)相同臨街深度的矩形宗地以臨街寬度 20m 為基準(zhǔn)，每增加臨街 寬度 1m 單價增加 1% 。根據(jù)四三二一法則，求取臨街深度為 75m ，臨街寬度為 25m 的矩形宗地 單價為()元/ m233. 關(guān)于明確估價目的的說法，正確的是 (

16、)。A.估價目的由價值類型決定B估價目的根據(jù)估價師的經(jīng)驗確定C. 估價目的由委托人的估價需要決定D. 估價目的根據(jù)估價對象和價值時點綜合確定34. 房屋征收估價中，因房地產(chǎn)占有人拒絕注冊房地產(chǎn)估價師進(jìn)入被征收房屋內(nèi)進(jìn)行實地查 勘，為完成估價，對估價對象內(nèi)部狀況進(jìn)行的合理假定屬于 ( )。A.未定事項假設(shè) B.背離事實假設(shè)C. 不相一致假設(shè) D.依據(jù)不足假設(shè)35. 價值時點為現(xiàn)在的估價，下列日期中不應(yīng)選為價值時點的是( )。A .估價作業(yè)期間的某日B實地查勘估價對象期間的某日C估價報告出具日期D. 估價報告出具后的某日二、多項選擇題 (共 15 題，每題 2 分。每題的備選答案中有 2 個或 2

17、 個以上符合題意，請在 答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號，全部選對的，得 2 分;錯選或多選的，不得分 ;少選且選擇正確的，每 個選項得分 )1.下列估價師的行為中，不符合估價規(guī)范的有 ( )。A.僅要求委托人提供估價對象權(quán)屬證書復(fù)印件，但在實地查勘時對復(fù)印件中的相關(guān)信息進(jìn)行核對B委托人將其對估價對象價值的期望主動告知估價師，估價師認(rèn)為該價值不離譜，便按此出具 估價報告C. 估價師認(rèn)為估價對象有較大投資價值，將相關(guān)信息告知特定投資人D. 估價師在估價過程中接受委托人提供給其個人的加班費E估價師認(rèn)為自己的專業(yè)能力還不足以做好估價，邀請其他估價師幫助其完成估價工作2. 下列房地產(chǎn)狀況描述內(nèi)容中，屬于反映房

18、地產(chǎn)實物狀況的有( )。A.房屋實際用途 B. 土地開發(fā)程度C.房屋建筑結(jié)構(gòu) D.房屋出租情況E房屋維護(hù)狀況及完損程度3. 影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的區(qū)位因素主要有( )。A.是否適于安裝設(shè)備 B.是否易于取得動力C是否便于處理廢料 D.是否接近大自然E. 是否利于獲取原料4. 關(guān)于投資價值與市場價值異同點的說法，正確的有( )。A. 市場價值是客觀的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎(chǔ)上的價值B. 用收益法評估投資價值時，凈收益的計算通常要扣除所得稅，而評估市場價值時通常不扣除 所得稅C. 用收益法評估投資價值和市場價值時，其中的報酬率取值應(yīng)相同D.用成本法評估投資價值和市場價值時，其中的

19、利息取值可能不同E投資價值的評估結(jié)果一般大于市場價值的評估結(jié)果5. 某套期房住宅的套內(nèi)建筑面積為120m2,套內(nèi)墻體面積為 20 rri2，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為30m,套內(nèi)建筑面積的購買單價為 15000 元/m,購買人采用的付款方式為：首付 60 萬元，余 款向銀行申請貸款。關(guān)于該房地產(chǎn)價格的說法,正確的有( )。A.使用面積的購買單價為12500 元/m2.建筑面積的購買單價為12000 元/m2C.名義價格為 180 萬元 D.實際價格為 180 萬元E.現(xiàn)房價格低于 180 萬元6. 下列房地產(chǎn)價格影響因素中,不屬于區(qū)位因素的有( )oA. 地形、地勢 B. 土地開發(fā)程度C.土地用途、

20、容積率 D.朝向、樓層E.外部配套設(shè)施7. 對某房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格進(jìn)行評估時,經(jīng)分析發(fā)現(xiàn)將其裝修改造后能獲得最大收益,這時應(yīng)遵循 的估價原則有 ( ) 。A.替代原則 B.謹(jǐn)慎原則C.合法原則 D.最高最佳利用原則E.價值時點原則8. 某小區(qū)中有一幢沿街商業(yè)樓,一、二層為商業(yè)用房,三一六層為住宅,現(xiàn)需評估其中第四層某套住宅價格,擬選取該小區(qū)中另一幢 6 層住宅樓第四層的某套住宅為可比實例,該樓為同期建 造但不臨街。對該可比實例與估價對象進(jìn)行對比,進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整時,判斷錯誤的有( )。A.因位于同一小區(qū)，區(qū)位因素相同，不需進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整B因同期建造，質(zhì)量一致，不需進(jìn)行實物狀況調(diào)整C因房地產(chǎn)權(quán)利

21、性質(zhì)相同，不需進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整D. 因樓層相同，不需進(jìn)行樓層因素調(diào)整E因臨街狀況不同，應(yīng)進(jìn)行噪聲污染因素調(diào)整9. 收益法估價中求取凈收益時，通常不作為運營費用扣除的有( ) 。A電梯折舊費 B.租賃保證金利息C房地產(chǎn)稅 D.企業(yè)(個人)所得稅E. 房屋保險費10. 關(guān)于資本化率應(yīng)用及內(nèi)涵的說法，正確的有 ( ) 。A. 資本化率應(yīng)用在直接資本化法中B. 資本化率是有效毛收入乘數(shù)的倒數(shù)C資本化率是通過折現(xiàn)方式將房地產(chǎn)收益轉(zhuǎn)換為價值的比率D.資本化率能明確表示房地產(chǎn)的獲利能力E資本化率通常用未來第一年的凈收益除以價格來計算11. 關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的價值的說法，正確的有( )。A. 靜態(tài)分

22、析法中開發(fā)完成后的價值是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在價值時點的房地產(chǎn)市場狀況下的價值B.動態(tài)分析法中對適宜預(yù)售的房地產(chǎn)，開發(fā)完成后的價值是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在預(yù)售時 的房地產(chǎn)市場狀況下的價值c評估酒店等在建工程的價值時，預(yù)測開發(fā)完成后的價值可以包含家具、設(shè)備及特許經(jīng)營權(quán)的價值D.可用成本法根據(jù)當(dāng)前的客觀成本及應(yīng)得利潤測算開發(fā)完成后的價值E被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下開發(fā)完成后的價值要低于自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下開發(fā)完成后的價值12. 在假設(shè)開發(fā)法的靜態(tài)分析法中，應(yīng)計利息的項目有( )。A. 待開發(fā)房地產(chǎn)的價值 B.后續(xù)建設(shè)成本C. 后續(xù)管理費用 D.后續(xù)銷售稅費E待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費13. 下列房地產(chǎn)估價活動

23、中，適用長期趨勢法的有( )。A比較某項目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價值B. 判斷某經(jīng)營性房地產(chǎn)的未來運營費用水平C預(yù)測某地區(qū)限購政策出臺后對房價的影響程度D. 對可比實例進(jìn)行市場狀況調(diào)整E對房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價格進(jìn)行評估14. 關(guān)于路線價法中選取標(biāo)準(zhǔn)宗地的說法，正確的有( )。A應(yīng)一面臨街 B土地形狀應(yīng)為矩形C. 臨街寬度與臨街深度之比應(yīng)為1:1 D.用途應(yīng)為所在區(qū)段的代表性用途E. 容積率一般設(shè)定為15. -份完整的房地產(chǎn)估價報告通常包括封面、致估價委托人函、目錄及A估價師聲明 B.估價假設(shè)和限制條件C. 估價特殊說明 D. 估價技術(shù)報告E.估價結(jié)果報告三、判斷題 (共

24、15 題，每題 1 分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用“V”表示正確，用“X”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1 分，本題總分最多扣至零分)1. 在房地產(chǎn)損害賠償估價中，如果損害修復(fù)的必要費用大于修復(fù)所能帶來的價值增加額，則損 害在經(jīng)濟(jì)上是可修復(fù)的。 ( )2. 臨街廠房實際用于商業(yè)運營，抵押估價時可按商業(yè)用途評估，但估價風(fēng)險應(yīng)通過估價假設(shè)來 規(guī)避。 ( )3. 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口增加帶來房地產(chǎn)需求增加，從而引起房地產(chǎn)價格上漲，這種房地產(chǎn)價格 上漲屬于房地產(chǎn)自然增值。 ( )4. 運用收益法評估投資價值時采用的報酬率應(yīng)是特定投資者所要求的最低期望收益率。( )5. 在商品房價格

25、快速上漲情況下，提高購買商品房首付款比例，上調(diào)購買商品房貸款利率，會 抑制商品房價格上漲。 ( )6. 不論何種估價目的，估價所依據(jù)的房地產(chǎn)狀況始終是價值時點時的狀況，所依據(jù)的房地產(chǎn)市 場狀況不( )。一定是價值時點時的狀況。 ( )7. 比較法中權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容主要包括土地使用期限、規(guī)劃條件、配套設(shè)施狀況、出租情況、地役權(quán)設(shè)立情況等影響房地產(chǎn)價格的因素。( )8. 某可比實例房地產(chǎn)的實物狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)3% ，估價對象房地產(chǎn)的實物狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn) 5% 。若采用直接比較法，可比實例房地產(chǎn)的實物狀況調(diào)整系數(shù)為0. 922 。 ( )9. 收益法估價中采用 V=A1-(1+g)/(1+Y)

26、n/(Y-g) 的公式時，按照估價對象類似房地產(chǎn)客觀 租金逐年遞增的比率確定 g 值。 ( )10.收益法中運營費用包含經(jīng)濟(jì)壽命比整體建筑物經(jīng)濟(jì)壽命短的構(gòu)件、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等 的重置提撥款。 ( )11.位于同一住宅樓不同樓層的兩套住宅，面積、戶型、裝修等條件均相同，采用成本法估價 時，由于其分?jǐn)偟某杀鞠嗤怨纼r結(jié)果也相同。 ( )12.假設(shè)開發(fā)法估價中運營期的預(yù)測主要考慮未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的一般正常持有期或者 經(jīng)濟(jì)壽命。 ( )13.運用長期趨勢法估價時，若歷史價格受短期波動影響較大，可采用加權(quán)移動平均法進(jìn)行趨 勢分析。( )14.按照建筑面積分?jǐn)偢邔咏ㄖ貎r的方法主要適用于各層用途相同且價格差異不大的建筑 物。 ( )15. 夫妻共有一套房改房，房改售房價格10 萬元，現(xiàn)時市場價值 50 萬元。現(xiàn)二人因離婚分割財產(chǎn)委托估價，該房改房的評估價格應(yīng)為兩者的平均值 30 萬元。 ( )四、計算題 (共 2 題， 20 分。要求列出算式、計算過程 ;需按