1、峯年的企業(yè)咨詢咸問經(jīng)驗.經(jīng)過實戰(zhàn)驗證可以藩地執(zhí)行的卓越萱理方案.值得您下載擁有土地價值的研究成功的房地產(chǎn)投資于于土地價值的發(fā)現(xiàn)。價值和金錢均是壹種觀念，價值處于 波動之中，房地產(chǎn)也處于波動之中。對房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品而言，對土地價值的認識 尤為關(guān)鍵。不同的價值觀以及不同的產(chǎn)品設(shè)計方向賦予土地不同的靈魂，就會導(dǎo) 致房地產(chǎn)價值的不同。所以說，對土地價值的挖掘，即是對金錢和價值的認識。 也就是說，土地價值的發(fā)現(xiàn)是成功的房地產(chǎn)投資的關(guān)鍵。 壹、對土地價值的研究從宏觀和微觀倆個方面分析1、宏觀分析即土地SWOT（深層次）分析1）項目地塊的優(yōu)勢；2）項目地塊的劣勢；3）項目地塊的機會點；4）項目地塊的威脅及困難

2、點。 此分析包括該土地的性質(zhì)、權(quán)屬關(guān)系、測繪情況、 土地契約限制、 于城市整體綜 合規(guī)劃中的用途和預(yù)計開發(fā)計劃是否相符等。2、微觀分析即是項目土地性質(zhì)調(diào)查，包括：1）地理位置；2）地質(zhì)地貌情況；3）土地面積及紅線圖；4）土地規(guī)劃使用性質(zhì)；5）七通壹平現(xiàn)狀；6）和產(chǎn)品定位的關(guān)聯(lián)性。二、土地價值的影響因素對開發(fā)商的啟示：1、城市性質(zhì)對地價的影響 城市的性質(zhì)指城市于國家經(jīng)濟和社會發(fā)展中所處的地位和所起的作 用，是城市主要職能的反映。城市性質(zhì)的差異，是決定城市地價水平 的壹個重要因素。 城市性質(zhì)制約著城市的經(jīng)濟、 人口結(jié)構(gòu)、 規(guī)劃結(jié)構(gòu)、 城市風貌、城市建設(shè)特別是土地使用的構(gòu)成等各個方面，而不同性質(zhì) 的

3、土地使用于經(jīng)濟效益上是有很大差異的，壹個城市的職能越多，越 能強化城市發(fā)展的聚集效益。現(xiàn)代城市職能中第三產(chǎn)業(yè)所占的比重越 大，如金融貿(mào)易、信息展覽、運營管理、旅游服務(wù)、商業(yè)零售業(yè)越發(fā) 達，地價水平越高。因此，開發(fā)商于研究土地價值時首先應(yīng)該結(jié)合城 市性質(zhì)加以分析，且考慮城市性質(zhì)和所開發(fā)產(chǎn)品的契合程度，契合度 越高則產(chǎn)品前景越好，土地也就越有價值。2、城市規(guī)劃 城市總體規(guī)劃的主要任務(wù)是根據(jù)城市規(guī)劃綱要綜合研究和確定城市 性質(zhì)、規(guī)模、容量和空間發(fā)展形態(tài)，統(tǒng)籌安排城市各項建設(shè)用地，合 理配置城市各項基礎(chǔ)工程設(shè)施，且保證城市每個階段的發(fā)展目標、途 徑、程序的優(yōu)化和布局的科學(xué)性。城市總體規(guī)劃的科學(xué)和否，于

4、很大 程度上影響著城市土地價格。從城市整體層面來見，城市未來地價的高低主要取決于城市土地 配置的合理程度、用地功能布局、城市基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展水平，以及城 市建設(shè)總體容量控制標準，這些因素主要是由城市總體規(guī)劃決定的。 從城市局部地域來見，地塊的用途、開發(fā)強度及環(huán)境控制等決定地價 的因素也取決于具體的規(guī)劃控制要求。土地價格尤其是城市土地價格不僅由土地利用現(xiàn)狀決定，對土地利用 前景的預(yù)期也是影響土地價格的重要因素。因此，城市規(guī)劃的指導(dǎo)作 用和前瞻性于很大程度上能夠決定土地的利用前景，開發(fā)商對此應(yīng)該 高度關(guān)注。3、城市規(guī)模對地價的影響 城市規(guī)模指城市人口規(guī)模和城市用地規(guī)模，因為城市用地規(guī)模隨著城 市人口

5、數(shù)量的浮動而變化，所以，城市規(guī)模通常按城市人口劃分為特 大城市、大城市、中等城市、小城市等?？傮w規(guī)劃確定的城市發(fā)展規(guī)模直接影響著城市基礎(chǔ)設(shè)施的標準、交通運輸、城市布局、城市的環(huán) 境等壹系列問題，對城市地價水平有較大的影響。城市規(guī)模越大，基 礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)標準越高，交通運輸系統(tǒng)越復(fù)雜，城市環(huán)境的營造越困 難且成本越高，土地級差收益也越高。同時，按照我國城市土地使用 的現(xiàn)狀，城市規(guī)模越大，人口越多，人均用地指標越低，意味著土地 供給和需求的矛盾越突出， 土地資源短缺情況越嚴重， 地價水平越高 因此，開發(fā)商于研究土地的價值的同時能夠更多的考慮到供需情況， 同時以城市規(guī)模作為依據(jù)。4、城市土地利用結(jié)構(gòu)對

6、地價的影響 城市土地的利用結(jié)構(gòu)指城市各類用地于城市總用地中的比重，以及各 大類用地內(nèi)部各個組成部分用地的構(gòu)成和比例。不同性質(zhì)用地的價格 差異是普遍存于的，而且相差很大。壹般來說，商業(yè)用地地價最高， 辦公和住宅用地次之，工業(yè)用地地價最低，因此總體規(guī)劃確定的城市用地構(gòu)成和地價總體水平及地價總量密切關(guān)聯(lián)：地價總體水平和商業(yè) 用地的比重成正比例關(guān)系，而和工業(yè)用地的比重成負比例關(guān)系。商業(yè) 用地于城市中的比重主要取決于城市的職能特點及規(guī)劃用地的功能 分區(qū)。同時，用地結(jié)構(gòu)的合理化既有賴于土地價值的經(jīng)濟調(diào)節(jié)，也有 賴于城市規(guī)劃的政策調(diào)節(jié)，城市規(guī)劃于遵循“充分發(fā)揮土地使用效 益”的原則下優(yōu)化城市用地結(jié)構(gòu)，有利于

7、提高城市地價的整體水平。 因此，開發(fā)商于研究土地結(jié)構(gòu)對土地價值的的影響是更多的應(yīng)該以城 市職能以及城市規(guī)劃方向作為指導(dǎo)。5、城市用地空間布局對地價的影響 區(qū)位地價級差是導(dǎo)致城市空間結(jié)構(gòu)演變的基本動因之壹。反過來，城 市總體規(guī)劃所確定的城市功能分區(qū)及空間結(jié)構(gòu)也會對城市地價的空 間差異產(chǎn)生影響。它具體體當下城市空間結(jié)構(gòu)的層次決定土地價格的 分級體系；商業(yè)、住宅、工業(yè)等功能用地的聚集程度決定了房地產(chǎn)價 格總體水平和不同土地等級間價格差異的幅度，即城市用地功能分區(qū) 及用地功能混合情況決定了地價級差，規(guī)劃道路運輸網(wǎng)結(jié)構(gòu)及道路密 度和地段價格直接關(guān)聯(lián)。對于壹般城市而言，聚集程度及交通區(qū)位是影響地價的倆個最

8、主要的 因素。首先，用地聚集程度越高，尤其是商貿(mào)服務(wù)業(yè)、辦公樓宇等聚 集程度高的城市各級中心地區(qū)，往往是地價峰值區(qū)。其次，城市房地 產(chǎn)價格上漲最快的地區(qū)壹般是交通便捷的地區(qū)，尤其是城市新發(fā)展 區(qū)。規(guī)劃新開通干道、高速公路出入口倆側(cè)土地，地價迅速上漲，表 明交通條件的改善對城市土地價格的提高起著直接的促進作用。 聚集 程度較高、 交通條件優(yōu)越的地段不僅本區(qū)域地價水平較高，而且通過 傳遞、擴散作用，能夠帶動周邊地域地價水平的提高，從而影響城市地價的整體水平。綜上所述，于城市土地價值研究的同時應(yīng)該考慮很多宏觀影響因 素，而宏觀因素大多有城市性質(zhì)和城市規(guī)劃決定。城市性質(zhì)決定了城 市規(guī)劃方向，城市規(guī)劃方

9、向又決定了城市發(fā)展規(guī)模、城市土地利用結(jié) 夠、城市用地空間布局，這些均是宏觀層面上影響土地價值的因素。 城市規(guī)劃是壹個城市發(fā)展的主要方向，它決定了城市快速發(fā)展的核心 區(qū)域、決定了城市的主要走向，城市的發(fā)展前景、某塊土地的利用前 景均和城市規(guī)劃息息關(guān)聯(lián)，因此，開發(fā)商于研究壹塊土地的價值之前 對這個城市的規(guī)劃的充分了解是十分重要的。 三、土地價值的影響因素能夠分為如下幾項：1、土地形狀：形狀規(guī)則方正的土地便于利用和規(guī)劃設(shè)計，其市場價 值大于同等條件形狀不規(guī)則的土地。另外，如果形狀越復(fù)合待開發(fā)產(chǎn) 品，則對于開發(fā)商而言價值越高。2、土地面積：面積適中的土地能夠面向更多的用戶，過大或過小的 面積均將于壹定

10、程度上限制土地的使用。但不同的運營活動對土地面 積需求不同，所以合適的面積大小沒有固定不變的指標。3、交通環(huán)境：壹般而言，便利的交通會提高土地的使用價值。但運 營活動性質(zhì)不同，對交通環(huán)境的要求也不同，比如普通住宅和別墅對 交通環(huán)境的要求就截然不同。4、區(qū)位條件：區(qū)位于壹定程度上取決于交通條件，更重要的是判斷 是否處于信息集散地，是否臨近關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)學(xué)研基地等。如對商務(wù)活動的選址5、土地性質(zhì)：主要指土地的權(quán)屬。不同的權(quán)屬于進入市場后會面臨 不同的費用和辦事程序，于壹定程度上會影響使用者的投資成本。6、建設(shè)現(xiàn)狀：地上建筑物或現(xiàn)階段的運營活動直接關(guān)系到拆遷、安 置等方面的費用，而且這部分費用于開發(fā)成

11、本實際中的比重越來越 大。7、土地七通壹平情況：土地基礎(chǔ)設(shè)施的配備程度、管線的連接程度 直接決定了土地的運營成本以及后續(xù)活動的進行，七通壹平情況越好 越能節(jié)省許多后期投資成本，因此此類土地價值也會相對較高。8、片區(qū)規(guī)劃：城市規(guī)劃影響著城市的發(fā)展，對城市建成區(qū)而言主要 影響片區(qū)未來的配套和建設(shè)強度， 對城市郊區(qū)甚至農(nóng)村用地而言則意 味著土地性質(zhì)確定。9、投資目的：由于目前涉足土地開發(fā)的企業(yè)越來越多，而且規(guī)模越 來越大，對這些XX公司而言土地運營或房地產(chǎn)開發(fā)可能只是整體投 資計劃中的壹部分。其目的可能是為了分散投資風險，或者作為獲得 資金的手段，或者是為了創(chuàng)造利好消息來支撐XX公司股票價格等等 不同的目的會對土地價值作出不同的判斷。這壹點必須于土地價值評 判過程中事先明確。 總之，土地的各類情況于綜合考慮了城市規(guī)劃等宏觀因素之后