1、懷集市場調查情況目錄：一、懷集市基本概況31.區位位置32.城市規模33.城市人口3二、懷集縣城發展規劃41.市政規劃41.1城市性質41.2區域發展定位：41.3城市人口規模51.4用地規模：51.5形態結構51.6功能布局62.區域周邊交通未來規劃6三、懷集縣經濟發展概況71.全縣生產總值72.居民人均收入83.2007年財政收入84.2006年市區人均居住面積95.房地產投資96.城鄉居民儲蓄余額97.農民人均收入98.社會消費品零售總額99.城市居民人均可支配收入910.2004-2007年固定資產投資額1011.本地調研的一些情況：1012.鄉鎮環境調查：11四、懷集未來城市發展：1

2、11.舊城改造：112.城市往西發展：11五、懷集城市發展綜合分析12六、懷集房地產市場分析121.房地產宏觀市場概況122.投資增幅明顯。123.房地產發展以外來客商為主。124.房產價格不斷攀升。135.政府政策扶持，發展態勢良好。136.外出勞務人員成購房主力軍。137.個盤分析138.懷集未來住宅規劃148.1懷集政府未來的住宅規劃情況148.2未來2年懷集房地產的情況：15七、懷集縣商業分析：161.總體商業環境162.重點商業體調查173.懷集商業總結：18八、物業管理的調查181.物業管理意識很高182.物業管理費比較便宜，但難收款情況并不多19九、微觀消費者層面分析191.目前

3、懷集主要的購房客戶細分：192.懷集人的住房消費總結20十、市場調查初步結論：20十一、項目概況及分析201.土地用途性質202.項目地塊位置203.項目在懷集心目中的看法204.項目（地塊）SWOT分析214.1優勢分析（STRENGTH）214.2劣勢分析（WEAKNESS）214.3機遇分析（SPPORTUNITY）214.4威脅分析（THREAT）21十二、對本地塊總結：221.前期一些問題的綜合考慮222.建議：23十三、投資開發模式（略）23懷集項目市調報告一、 懷集市基本概況1. 區位位置懷集縣地處粵西隆起帶，北部高南部低、自西北至北向東南傾斜的山地。經河水的長期侵蝕，中南部形成

4、丘陵。西中部的石灰巖均被白堊紀紅色巖系和第四紀沉積巖覆蓋而形成盆地。屬亞熱帶季風氣候，四季分明，氣候溫和，雨量充沛，地理環境優越。懷集縣位于廣東省西北部和粵桂湘三省（區）的結合部，處于“泛珠三角”咽喉地帶，位于肇慶市北部，北江支流綏江上游；東接陽山、廣寧、南連德慶，西界封開和廣西賀州，北鄰連山與連南，是廣東省西北隅通桂達湘的重要交通樞紐。縣城至廣州180公里，往肇慶150公里。2. 城市規模全縣總面積3573平方公里，是肇慶市縣域最大的縣。懷集的縣城是懷城鎮，全鎮總面積263平方公里。其中中心區（包括目前的舊城區、西區、懷高區、幸福區及規劃新城區、育秀區，是城市的行政、文化、商業中心所在區域。

5、）：面積12.4平方公里。懷集縣轄18鎮1民族鄉，設22個居委會和312個村委會。3. 城市人口人口超過100萬，城區人口15萬（2003年數據），根據推測，如今的城區居民超過20萬，加上沒有戶籍的人，城區居民有約25萬人，到2015年預計城區人口將達到30萬,是省內的人口面積大縣。二、 懷集縣城發展規劃（信息來源于懷集縣人民政府公眾網懷集縣城總體規劃(20042025年)）1. 市政規劃1.1城市性質懷集縣城是懷集縣的行政、經濟、文化中心，珠三角通往大西南的“泛珠三角”的 重要交通樞紐，是資源能源工業、外向型加工業、旅游業、商貿物流業協調發展的中等規模生態文明城市。 1.2區域發展定位：兩個

6、層次將懷集縣定位為“一樞紐、兩基地”。l 粵西交通樞紐、廣東西大門之一：在“泛珠三角”層面，懷集縣是東引西連的重要交通樞紐，東承珠三角，西聯大西南，發揮高速公路、廣州小時經濟圈的優勢，集散物流，將懷集建設成為粵西與桂東的區域物流中心。l “農礦資源加工制造基地”和“燕、巖、竹、禪生態文化旅游基地”：在兩廣（廣東、廣西）六縣（廣寧、德慶、封開、連山、連南、陽山）層面，充分發揮本地資源優勢，加強與周邊縣市的分工與合作，積極承接珠三角產業轉移。即：以本縣資源為主，大力發展板材、厘竹加工業和鋼鐵、建材工業；與廣寧、封開合作，共同發展旅游業；將懷集建設成為農礦資源加工制造基地，燕、巖、竹、禪生態文化旅游

7、基地，珠三角生態后花園。1.3城市人口規模l 2010年城市人口20-21萬，其中戶籍人口1819萬人，暫住人口2-3萬人；l 2015年城市人口26-28萬，其中戶籍人口2324萬人，暫住人口3-4萬人；l 2020年城市人口32-34萬，其中戶籍人口28-29萬人，暫住人口4-5萬人；l 2025年城市人口40-42萬，其中戶籍人口34-36萬人，暫住人口5-6萬人；1.4用地規模：l 2005年1415；l 2010年1920；l 2015年2526；l 2020年3233；l 2025年3941。1.5形態結構形成“一江兩岸三區五園五組團”的中心環狀放射城市結構。一江：指以綏江為紐帶，

8、向兩岸發展城區。兩岸：指綏江兩岸以充滿生活氣息的濱水綠帶，將縣城劃分為南北兩大部分。三區：指蕉坪新城區、河北區、河南區。五園：指結合城區周邊山水規劃的五大自然公園：塔山公園、金雞山自然公園、天湖自然公園、鳳基嶺自然公園、龍灣自然公園，五大公園向城區契入，將城區與周邊山水聯接在一起。 五組團：以城市主干道、河道、山體為界，城區分為五個組團：城北組團、中心組團、城南組團、城東組團、城西組團。 1.6功能布局中心組團：面積12.4，包括目前的舊城區、西區、懷高區、幸福區及規劃新城區、育秀區，是城市的行政、文化、商業中心所在區域。其中：舊城國泰路紅衛路紅旗路是城市的商業中心區，蕉坪

9、是城市的行政、文化、體育中心區和高級居住區，西區以行政辦公及居住為主，山城區以居住為主，育秀區以居住、文化為主，懷高區、幸福區以商業居住為主。城東組團：面積7.9，主導功能以工業為主。龍灣工業區保持現有的資源工業（林化、鋼鐵、木材加工）特色，并通過加強與周邊地區的合作，增加資金、技術的投入，擴大生產規模，或進行深加工，形成產業鏈。城南組團：面積13.6，承接珠三角轉移產業，大力發展外向型制造業，近期發展金屬加工產業。區內劃分：木蘭、橫洞、大梨工業區和站前工商業物流區。北部組團：面積5.6，指位于隴西的北部新城，以生活居住、文化教育、休閑為主導，是遠期縣城生活居住主要發展區域。城西組團：面積0.

10、8，位于眉田，毗鄰太澳高速公路及汕昆高速公路西互通，交通條件便利，可發展物流業；與廣西經濟聯系密切，在發展兩廣邊貿易方面具備一定的優勢，故規劃為商業物流業園區。2. 區域周邊交通未來規劃據城市的用地布局規劃，城區主干道網規劃為“方格網環狀中心放射”的復合結構。環狀主干道：由省道349線、塔山大道、文昌路、天湖西路、濱江南路構成，其作用為：一加強懷集城區各組團的聯系；二將過境交通引至中心組團外圍，減輕舊城解放路、城中路、金龍路、城北路、工業大道的交通壓力。    北向放射主干道：解放路、登云北路、文昌北路，主要解決舊城與北部組團的交通聯系。東向放射主干道：天湖東路、

11、金龍三路、工業大道，主要解決舊城與東部工業組團的交通聯系。南向放射主干道：塔山西路、塔山南路，主要解決舊城與南部工業組團的交通聯系。西向放射主干道：省道49線懷高段、三江北路，主要解決舊城與城西組團、新行政中心的交通聯系。三、 懷集縣經濟發展概況1. 全縣生產總值 2007年生產總值73.07億元，比上年增加13.14億元，增長15.5%，創近年來最高增幅，比全市平均增幅高出0.2個百分點。如果按照100萬人口計算的話，那么人均生產總值為7300元。這樣的生產總值在整個廣東來說是處在中低水平的。2008年1-9月分縣（市）區主要經濟指標l 懷集縣2008年1-9月地區生產總值56.86億元；占

12、肇慶市生產總額11%，位列肇慶市八縣市區第三位；同比增長速度14.5,略高于全市13.9%水平。l 規模以上工業總產值為36.13億元；占全市生產總額5%；同比增長速度26%,低于全市水平。一定程度上反映懷集工業屬性比較薄弱。l 懷集縣2008年1-9月固定資產投資18.74億元，低于全市水平；說明市政建設等投入相對滯后。2. 居民人均收入2007年城鎮居民人均可支配收入7688元，增長11.1%。農村居民人均純收入4138元，增長7%。懷集的人均可支配收入比較低。但是由于懷集的很多人都外出工作，因此，懷集民間其實隱藏著很大一部分資金。3. 2007年財政收入財政總收入和地方財政一般預算收入均

13、創歷史新高，分別達到8.6億元和2.55億元，增長29.2%和22.8%，財政總收入在全市四個山區縣排第一位。國稅局組織收入首破2億元大關，實現20623.5萬元，增長21.6%；地稅局組織收入16051.4萬元，增長37.1%。全縣各類稅收總量達到37384.6萬元，增長28.2%，在全市4個山區縣排名第一。綜合增長率32.13%，連續三年攀升，在全省67個山區縣（市）排第15位，在全市排第三位，四個山區縣排第一位。4. 2006年市區人均居住面積 2006年城鎮居民人均住房面積38多平方米，農村居民人均住房面積16平方米。在調查當中發現，懷集有很多的自建房屋，面積都比較大，基本上能滿足日常

14、的5. 房地產投資2007年全縣房地產開發完成投資13900萬元，增長109%；商品房實際銷售面積91900平方米，增長15.6%，創稅收1645萬元，增長43%。雅豪庭園、星豪苑、畔江花園、凱旋豪庭、懷集新城二期等房地產項目相繼建設并投入使用。6. 城鄉居民儲蓄余額2007年城鄉居民儲蓄存款余額29.62億元，增長18.3%。7. 農民人均收入2007年農村居民人均純收入4138元，增長7%。8. 社會消費品零售總額2007年社會消費品零售總額22.62億元，增長19%。9. 城市居民人均可支配收入2007年城鎮居民人均可支配收入7688元，增長11.1%。10. 2004-2007年固定資

15、產投資額2003年，社會固定資產投資總額9.86億元；2004年，社會固定資產投資總額8.75億元；2005年，社會固定資產投資總額15.51億元；2007年，社會固定資產投資達到24.3億元。11. 本地調研的一些情況：l 懷集經商的多數是外地人在懷集經商的，有很多都是外地人，特別以廣東、溫州、福建的最多。因此這里的人常說“錢都被外地人賺了”。l 懷集人有很多都外出打工懷集人有很多都在珠三角打工，每年都往懷集寄回大量的錢。因此，懷集有很多金錢是“藏富于民”。l 懷集的飲食情況：懷集人非常喜歡外出吃飯，因此餐飲消費在這里有相當大的市場，但是這里最注重“酒”文化，所以基本上以中低檔的餐廳最受市民

16、的歡迎。大酒店的餐飲懷集市民普遍不會去消費，除了喜慶的酒席之外。l 高檔消費情況夜總會懷集高檔消費的場并不多，只有新世界酒店的獅子會，平均每個房間最低消費1000元左右。桑拿懷集的桑拿場所比較少，基本上看不到。美容spa市場上高檔的美容spa基本上很少。汽車4S店懷集沒有汽車的4S店，一般人都到肇慶購買高檔的。高檔的商店懷集本身沒有高檔的商店。酒店懷集最高檔的酒店有，新世界、滕業、燕都、海逸這些，都是自評的4星，一個標間在250元左右，價格并不高。12. 鄉鎮環境調查：懷集鄉鎮除了冷坑比較大一點之外，其余的鄉鎮都比較小，基本上沒有大型的經濟支柱，主要靠原始的農業生成。因此鄉鎮總體發展比較落后。

17、梁村作為懷集經濟最發達的行政村，村本身沒有任何經濟基礎。整個村是最原始的依過境道路而分布的。四、 懷集未來城市發展：1. 舊城改造：懷城老城區舊的市政府、相關的機關都會搬遷到新行政中心區，搬遷空置下來的土地大部分是騰業集團的地皮，因此騰業集團擔負起舊城改造的任務。2. 城市往西發展：懷城未來城市的發展主要是往西發展，也就是往新的行政區發展。但是本次調查，新的行政中心尚未動工。原因是1、農民的征地補償沒有落實，（政府想以公用事業的性質征地，農民嫌價格太低）2、騰業集團在舊城土地的購置上的資金被抽調到其他地方，2年內都沒有計劃開發舊城的其他項目，令政府的資金壓力相當大。五、 懷集城市發展綜合分析懷

18、集總體經濟發展比較落后，同時沒有一些很強的支柱性產業，因此自身的經濟水平欠發達，處于廣東經濟比較落后的地區。由于外出打工的人比較多，外來的資本不斷被匯到懷集，因此民間的資本不少。城市居民的消費意欲非常強勁，對于日常消費類、餐飲類的消費也是比較多的。整個城市處在待開發的階段。這樣的城市對于任何的新鮮事物都很容易的接受。六、 懷集房地產市場分析1. 房地產宏觀市場概況懷集的房地產最早啟動于2000年，在2003年到2006年發展得最快，并且以2006-2007年達到高峰。近年來，懷集縣從實際情況出發，積極走“引資促開發，開發促建設，建設促發展”的路子，適度培育房地產市場，規范房地產市場行為，使該縣

19、房地產業呈現出高速增長的強勁勢頭。2008年1-8月，懷集縣房地產開發完成投資10034萬元，房地產市場呈現出平穩、健康、快速發展的良好勢頭，沒有出現“爛尾樓”的現象，供求關系比較協調，房地產價格穩中有升。 2. 投資增幅明顯。2005年投資22億元，增長32.9%，同比下降16.47個百分點,比同期固定資產投入增加5.4個百分點。2006年1-9月份投資17.36億元,同比增長27.4%，比同期固定資產投入減小5.8個百分點。2007年全縣房地產開發完成投資13900萬元，增長109%；商品房實際銷售面積91900平方米，增長15.6%，創稅收1645萬元，增長43%。可見房地產業增幅明顯,

20、發展狀況良好,趨于快速增長。3. 房地產發展以外來客商為主。政府按照“不許設門檻、只鋪紅地毯”的招商理念，努力打造優質的投資服務環境，相繼出臺了系列優惠政策，培育和扶持房地產開發市場，吸引外來客商到懷集投資興業，相繼引進了10多家實力雄厚的房地產公司。幾年來，先后開發建成了雅豪居、海景花園和懷集新城等商住小區，建設中的雅豪庭苑、畔江花園和凱旋豪庭將為該縣房地產發展增添亮麗的一筆。 4. 房產價格不斷攀升。懷集房地產初始起步階段的1998年均價 為800元平方米，現在上升到3000元平方米，低層樓房約26002700元平方米，帶電梯的樓房甚至達到3500元平方米以上。房產價格不斷攀升。5. 政府

21、政策扶持，發展態勢良好。政府不斷加強宏觀調控,采取有效措施，大力培育房地產市場。系列政策包括于1999年制訂禁止私人在縣城買地建私房，加大購買商品房的宣傳，改變了當地居民“買地建房”的觀念；控制房地產開發用地推出量，防止房地產過熱；逐步提高住房公積金的收集率。至目前，全縣共有147個單位落實了住房公積金管理，住房公積金歷年歸集余額6258萬元。08年上半年，懷集縣住房公積金個人貸款額達1477萬元，是2006年、2007年兩年的總和。積極統籌好“引進來”與“走出去”，引進資金與引進技術人才，通過引入資金，加大對舊城區的改造和新區建設。6. 外出勞務人員成購房主力軍。懷集縣是勞務輸出大縣，約有4

22、0多萬人外出務工，是懷集經濟發展的重要組成部分。該批勞務人員外出務工掌握一定經濟基礎后，致力改善家庭成員居住環境及教育環境，推動其成為購房主力軍。7. 個盤分析懷集如今城西區域的富威堡及騰業兩大地產商為當地最大地產商，為主要競爭對手；競爭性項目為迪比利豪城、雅豪庭園。項目名稱迪比利豪城迪比利豪城（新區）雅豪庭園占地面積50畝120畝建筑面積近20多萬平方；52幢小高層及多層住宅43幢別墅的精品小區。容積率25小區配套沒有任何配套內設幼兒園、大型商場、大型會所等功能設施多功能會所、籃球場、羽毛球場周邊配套毗鄰銀行、電信、郵局、酒店、醫院、學校毗鄰銀行、電信、郵局、酒店、醫院、學校物業管理費04封

23、閉式管理04元推售產品（套內面積）59-72二房二廳；120的三房二廳、140三房二廳、180四房二廳臨江邊的120-150平方，對花園的110-120平方，邊角位的90-100平方兩房105-141三房兩廳住宅套數132套800套1800套剩余貨量8套分別是頂層的120平方的單位和一些2房的單位400套均價2800元/待定3000元價格區間2600-3000元/待定2700-3500從上述數據可看出，該地區銷售具有以下特點：l 熱銷面積以110-120方三房為主，且計價以套內面積為主。l 以富威堡及騰業兩在地產商為例，每年總消化量約1000套，平均每個項目每年銷售400至500套，去化速度快

24、。l 客戶層為外出勞工為改善家人居住環境及小孩教育問題為主訴求。l 房地產發展屬于起步階段，小區配套相對缺乏，部分小區欠缺物業管理及管理服務單一。l 當地居民交通工具以摩托車為主，小區車位仍主要摩托為主。8. 懷集未來住宅規劃8.1懷集政府未來的住宅規劃情況表1懷集縣城區“十一五”期間住房建設年度計劃單位：萬平方米年度商品住房政策性保障住房合計經濟適用住房公共租賃住房200811.300.950.12512.375200915.100.950.12516.175201016.500.960.12517.585合計42.90 2.86 0.38 46.14 l 2009-2010年度政府商品房計

25、劃建設面積為31.6萬平方米；從“十一五”期間住房建設年度供應來看，呈現出逐年增加的趨勢，09-10年兩年增長率分別為33.6%及9.3%。l 近年來經濟適用房的建設基本上無變化。表2懷集縣城區“十一五”期間商品住房用地供應年度實施計劃單位：萬平方米年度用地總量新增用地中小套型中低價位存量用地200825.8021.13315.484.667200930.9627.62718.5763.333201036.7434.07325.7182.667合計93.50 82.83 59.77 10.67 l 新增土地存量呈不斷增加的趨勢。l 中小套型中低價位用地供應呈快速增長的趨勢，占用地總量60%-7

26、0%以上，預計未來中低價位產品占絕對主導地位。8.2未來2年懷集房地產的情況：l 未來2年推出市場的只有富威堡的新項目，占地50畝，共計推出800套。l 騰業集團開發的雅豪庭園如今剩下400套（騰業把資金抽掉到其他地方，未來2年都不會在懷集有新的地產項目投資）也就是說，未來2年懷集共計有1200套房子的在售，如果按照每年平均1200-1500套，同時考慮這2年房地產銷量的放緩情況，平均每年消化800套，那么2年后，懷集的商品房供應將會存在相當的機遇。七、 懷集縣商業分析：1. 總體商業環境懷集是一個經濟商業非常“集聚”的城市，而經濟和商業的中心就是市的中心懷城，而懷城同樣是一個商業經濟“集聚”

27、的地方，商業主要集中在懷城中心區，其中以步行街為中心往周邊輻射。這里聚集了懷集最重要的百貨零售業，同時也是懷集消費者最重要的購物、消遣場所。懷城整個商業的中心區域相當小。懷城的其他商業形態都是一些比較原始的街區商業和市場商業（市場商業：指以農貿市場為原始基礎發展起來的商業形態）。其余的大型的購物商場，甚至于大型的mall基本上沒有。2. 重點商業體調查步行街商業廣場燕城大酒店商業步行街占地面積近1.2萬平方米，總建筑面積近3.5萬平方米，沿街為兩層連體商鋪共有157卡，主樓是面積近萬平方米的以惠而佳連鎖超市和現代電器城為龍頭的大型購物中心，四至六樓為1萬多平方米的以四星級標準裝修，以“燕都文化

28、”為主題的燕城大酒店。由于整個懷集只有步行街是最集中的商業體，因此這里能的“聚集效應”非常大，在晚上7：00后，來這里購物的人非常的多，而來廣場休閑娛樂的人也非常的多。步行街作為懷集最重要的商業體，商業品牌都是一些中等低檔次的品牌，當中只有一小部分是全國連鎖的品牌。名稱性質規模惠而康超市地方企業肯德利西式快餐地方連鎖品牌以純服裝全國連鎖品牌連卡佛服裝全國連鎖品牌奧康皮具、鞋類全國連鎖品牌金六福黃金、首飾全國連鎖品牌安踏運動全國連鎖品牌李寧運動全國連鎖品牌聯想電腦全國連鎖品牌惠普電腦全國連鎖品牌中域手機全國連鎖3. 懷集商業總結：1、 懷集的百貨商業非常集中，都集中在鎮中心的商業步行街，商業格局

29、。2、 懷集中心步行街的人群聚集效應相當大，吸引了主要的消費群體。3、 很多中檔的知名品牌都沒有進駐懷集。4、 街區商業還處在非常原始的階段。八、 物業管理的調查1. 物業管理意識很高本次調查所得，懷集購房者都鐘情于有物業管理的小區，懷集新城入伙后沒有物業管理，因此導致了很多已經入住的業主遷移，而且二手出售的價格也比較低，有的是有價無市。因此隨著人民物業管理意識的提高，有優質的物業管理的小區將會越來越受歡迎。2. 物業管理費比較便宜，但難收款情況并不多對于物業管理公司來說，最怕是“釘子戶”，但在本次調查所得，小區惡意拖欠物業管理費的情況很少，如果有基本上是因為工程質量有問題等等。因此懷集購房者

30、本身物業管理的意識是比較高的。項目名稱迪比利豪城雅豪庭園物業管理費0404電梯使用費0.20.2電費每月分攤每月分攤九、 微觀消費者層面分析1. 目前懷集主要的購房客戶細分：l 結婚購房者這部分人士主要是當地的年輕原居民，他們結婚之后搬出來有自己的空間，因此對住房有所需求。l 投資購房者這部分人士大多數已經是2、3甚至4次置業的，他們購置的物業基本上都是用做投資，有些甚至購買了之后丟空。l 為小孩讀書而購房者這部分主要是鄉鎮人士，他們主要為了孩子在縣城可以受到更好的教育，因此在縣城購買房。l 改善生活者|有很大一部分在外地工作的人士，賺了錢回來置業，改善自身的生活環境。l 外地經商者這部分是在

31、懷集經商的人士，他們在懷鏡經商而購置物業，這部分人士相比之下擁有相當的購買能力。2. 懷集人的住房消費總結l 普遍的居住面積都在110-140平方（實用面積）之間，主流戶型是120平方（實用面積）的三房帶套間。l 普遍對一些錯層、躍式的建筑并不感興趣。l 多次置業的和首次置業的比例在50：50十、 市場調查初步結論：1. 懷集總體經濟及房地產發展均處于發展階段，工業屬性較為簿弱，長遠來說缺乏強勁經濟支撐；2. 由于人口密集及外出勞工者多，房地產開發及競爭者相對較少，短期內需強勁；3. 當地勞動人口密集、勞動力及建安成本較低，利潤相對較可觀；4. 當地房地產兩大競爭對手，騰業地產將資源投放于廣西

32、英德、廣寧等地抗張，資金壓力較大，兩年之內不會再于本地開發項目；富威堡由于“舊城區政府安置問題”未與政府達成共識，短期內不會再取地；因而對于我司開發本項目有利。5. 由于地價成本低，且項目具有一定資源優勢，建議先作土地儲備，靜觀一年再作投入開發。十一、 項目概況及分析1. 土地用途性質商業住宅用地2. 項目地塊位置項目位于綏江以南，北臨綏江、南臨塔山森林公園，西至懷城大道南，東至文昌大橋，行政隸屬于中心組團新城區。3. 項目在懷集心目中的看法懷集消費者本身對該地快并沒有抵觸，但是一般認為河南的土地比河北的土地便宜，相應的應該是一些價格比較低的住宅。同時任務本項目地快的風水比較好。4. 項目（地

33、塊）SWOT分析4.1優勢分析（STRENGTH）Ø 現成的土地，不用拆遷，避免很多征地的不必要的麻煩。Ø 地快面積大，因此整個小區的規劃應該在當地是最大，最有影響力的。Ø 項目前臨綏江，后臨塔山森林公園，有一定的自然資源豐富；Ø 項目東側為文昌塔，兼具人文情懷及風水之學，宜居賣點豐富。Ø 周邊教育配套將會成為縣城購房之利好因素。Ø 地價相較城西組團房地產項目低，具價格競爭優勢。Ø 在本地人眼中對本地快還是認可的，認為本地快的風水比較好。4.2劣勢分析（WEAKNESS）Ø 交通條件差，道路橋梁未完善，基礎建設投入成本較大；