1、一、 物權法（一） 物權的分類v 一、所有權與其他物權所有權是指所有人依法可以對物進行占有、使用、收益和處分的權利。它是物權中最完整、最充分的權利。其他物權是指所有權以外的物權，是在所有權權能與所有權人發生分離的基礎上產生的，由他物權人對物享有一定程度的直接支配權。v 二、用益物權和擔保物權用益物權，是指非所有人對他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性權利。用益物權包括:土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權和地役權等。擔保物權是擔保物權人在債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現擔保物權的情形，依法享有就擔保財產優先受償的權利。v 三、動產物權和不動產物權在我國，不動產物權包括不

2、動產所有權、建設用地使用權、土地承包經營權、地役權、不動產的抵押權等。動產物權包括動產所有權、留置權、動產的抵押權等。v 物權法定原則：物權法第5條：物權的種類和內容，由法律規定。v 物權法定主要包括兩個方面的內容:第一，種類法定。所謂物權的種類法定，是指哪些權利屬于物權，哪些不是物權，要由物權法和其他法律規定。也就是說，物權必須由法律設定，不得由法律之外的規范性文件隨意規定，也不能允許當事人通過法律行為隨意創設。第二，內容法定。內容法定又包括兩個方面:一方面，物權的內容必須要由法律規定，當事人不得創設與法定物權內容不符的物權，也不得基于其合意自由決定物權的內容。（二） 提存制度課本P197二

3、、 公司的有限責任公司的概念：公司是依法設立的、以營利為目的的經濟組織，是企業的一種高級組織形式有限責任公司，是由兩個以上的股東出資組成，每個股東以其認繳的出資額為限對公司債務承擔有限責任，而公司以其全部資產對其債務承擔責任的公司。 股東:有限責任-以出資額為限 公司:無限責任-以公司全部資產有限責任公司的設立(一)條件1. 股東符合法定條件2. 股東出資達到法定條件3. 股東共同制定公司章程。4. 有公司名稱5. 公司要求的組織機構。6. 有公司住所三、民事法律關系一、概念背民事法律關系是指民事法律規范所調整的社會關系，即為民法所確認和保護的，符合民事法律規范的，以權利、義務為內容的社會關系

4、. 1、是一種法律關系 2、平等主體之間的法律關系 3、以權利和義務為內容的法律關系四、可撤銷或變更合同五、留置權、質權留置權v 一、概念及特征v 留置權是債務人不履行到期債務，債權人可以留置已經合法占有的債務人的動產，并有權就該動產優先受償。v 1、留置權是法定擔保物權。因此優先于抵押權、質權等意定擔保物權而實現。v 2、留置權是動產擔保物權，以債權人占有動產為要件。v 3、留置權是發生二次效力的擔保物權。留置權人留置標的物后不得直接處分標的物，必須先定期催告只有債務人預期仍不履行債務時使得處分標的物而優先受償。例題：1月1日，甲委托乙運輸一批煤炭從太原到北京價值共10000元，運費共100

5、0元，乙運輸返程后，甲未能支付運費，2月1日，甲再次委托乙運輸一批煤炭從太原到北京價值共10000元，運費仍為1000元，乙收到煤炭后當即留置，要求甲支付運費，否則拍賣該批煤炭，請問是否合法。v 答：此時乙不能留置該批煤炭，因為乙占有的煤炭與11000元債權不屬于同一法律關系。v 二、留置權的構成要件v （一）留置權的取得v 1、積極要件：v （1）標的物是動產；v （2）債權人合法占有；v （3）債權已屆清償期；v （4）債務人所負債務須與該被留置物有牽連關系，債權已屆清償期。所謂牽連關系：指債務人所負債務與對留置物的占有是基于同一法律關系而發生。企業間留置權可以不受上述限制v （二）消極要

6、件：v （1）占有不是基于侵權行為：v （2）須留置標的物不違反善良風俗v （3）不違反當事人的約定。v 例題：甲欠乙10萬元，以價值8萬的高級音響抵押，并辦理了登記。后該音響出現故障甲拿去交給丙修理，約定修理費2萬元，修好后甲無力支付，v 1、丙是否享有留置權。答：v 2、甲對丙說，“我最近有演出，急需用音響，我先拿去用”。丙同意，甲拿走后，丙是否享有留置權。答：v （三）留置權善意取得v 1、要件：v （1）符合留置權一般要件；v （2）債權人占有的動產為債務人無權處分；v （3）債權人為善意。v 2、效力：v （1）債權人取得并行使留置權；v （2）所有權的損失由債務人承擔。質權v 一、

7、質權概述v （一）概念v 質權是指債權人為了擔保債權的實現就債務人或第三人移交占有動產或權利于債務人不履行債務時所享有的優先受償的權利。v （二）特征v 1、具有一切擔保物權具有的共同特性：從屬性、不可分性和物上代位性。v 2、質權的標的是動產和可轉讓的權利，不動產不能設定質權。質權因此分為動產質權和權利質權。v 金錢經特定化后也可以出質：債務人或者第三人將其金錢以特戶、封金、保證金等形式特定化后，移交債權人占有作為債權的擔保，債務人不履行債務時，債權人可以以該金錢優先受償。v 3、質權是移轉質物的占有的擔保物權，質權以占有標的物為成立要件。v 二、動產質權v 動產質權，是指債務人或者第三人將

8、其動產移交債權人占有，將該動產作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人依法以該動產折價或者以拍賣、變賣該動產的價款優先受償的權利。v （一）動產質權的當事人v （二）動產質權的標的物v （三）轉質v 質權人為了擔保自己或者他人的債務，有權以質押財產設定新的質權，稱為轉質。v 1.承諾轉質v 承諾轉質，是指質權人征得出質人的同意而將質押財產轉質于第三人的行為。v 2.責任轉質v 責任轉質，是指質權人在質權存續期間，無須出質人同意而以自己的責任將質押財產轉質于第三人的行為。v 擔保法解釋第94條：質權人在質權存續期間，為擔保自己的債務，經出質人同意，以其所占有的質物為第三人設定質權的，應當在原質

9、權所擔保的債權范圍之內，超過的部分不具有優先受償的效力。轉質權的效力優于原質權。(注意：承諾轉質轉質不允許增加出質人的質物上的負擔)v 質權人在質權存續期間，未經出質人同意，為擔保自己的債務，在其所占有的質物上為第三人設定質權的無效。質權人對因轉質而發生的損害承擔賠償責任。v 例題：甲為乙的債權人，乙將其電動車出質于甲。現甲為了向丙借款，未經乙同意將電動車出質于丙，丙不知此車為乙所有。下列哪些選項是正確的？(ACD)v A丙因善意取得而享有質權v B因未經乙的同意丙不能取得質權v C甲對電動車的毀損、滅失應向乙承擔賠償責任v D對電動車毀損、滅失，乙可向丙索賠v （四）動產質權的設立-（質押合

10、同+交付）v （一）訂立書面合同v （二）交付標的物v 1、交付是質權的成立要件。v 不交付標的物的質權不成立，但是不影響質押合同的效力。v 2、交付的理解v （1）指示交付：擔保法解釋第88條：出質人以間接占有的財產出質的，質押合同自書面通知送達占有人時視為移交。占有人收到出質通知后，仍接受出質人的指示處分出質財產的，該行為無效。v （2）占有改定不適用質押，質押權不生效v （3）質權人曾經占有質物又返還給出質人的，質權不得對抗第三人。v （4）交付的標的物與合同約定不一致的以實際交付的為準。六、地役權v 一、地役權概述v （一）地役權的含義v 地役權是指不動產權利人為某特定不動產的便利而使

11、用他人不動產,使其負一定負擔的物權。地役權具有如下屬性: v 1.地役權是存在于他人土地之上的物權。v 2.地役權是為需役地便利而設的物權。v 3.地役權是使供役地負一定負擔的物權。v （二）地役權的特征v 與其他用益物權相比，地役權具有如下特征:v 1.從屬性。v 2.不可分性。v （三）地役權與相鄰關系v 地役權是為自己土地的便利而利用他人土地的權利;v 相鄰關系是指相鄰不動產的所有人和使用人之間在對不動產進行使用時，彼此間給予便利或者接受限制而產生的權利義務關系。地役權與相鄰關系是既有聯系又有區別的兩項制度。兩者之間的相同之處主要表現在三個方面:v （1）產生原因相同。v （2）在權利內

12、容方面，兩者也有重合之處，v （3）在法律救濟途徑上，由于兩者同屬于物權的范疇，因此，兩者的權利人都可以請求適用物權的保護措施或者債權的保護措施。v 盡管兩者之間存在著相同之處，但兩者之間也存在著許多差異: v 1.二者的法律性質和發生依據不同。v 2.二者的調整范圍、方法不同。v 3.二者的調節限度不同。v 4.二者在有無對價上不同。v 5.二者在存續期間上不同。v （四）地役權制度的價值v 1.地役權是對物權法定原則的補充。v 2.地役權可經濟地利用不動產，提高土地資源的利用效率。v 3.地役權可彌補相鄰關系的不足。v 二、地役權的取得v （一）地役權的設立v 1.地役權合同。地役權通常由

13、需役地權利人與供役地權利人之間以合同方式設定。v 2.地役權的登記對抗主義。v （二）地役權的轉讓v 地役權是一種從屬性權利，因此地役權不能夠被單獨地轉讓，我國物權法第164條即規定，地役權不得單獨轉讓。v （四）供役地權利人的義務v 1.允許地役權人利用土地。v 2.分擔共用設施的維持費用。v 四、地役權的消滅v （一）地役權消滅的事由v 地役權是一種不動產物權，不動產物權的一般消滅事由（如期限屆滿、拋棄、混同、約定的消滅事由發生）當然適用于地役權。地役權消滅的特殊事由主要有: v 1.供役地或需役地的滅失。v 2.地役權的目的事實上已不能實現。v 3.供役地人依法解除合同。v （二）地役權

14、消滅的法律后果v 地役權消滅的法律后果，主要表現在如下方面: v 1.辦理注銷登記。v 2.取回工作物。v 甲公司與乙公司約定：為滿足甲公司開發住宅小區觀景的需要，甲公司向乙公司支付100萬元，乙公司在20年內不在自己廠區建造6米以上的建筑。甲公司將全部房屋售出后不久，乙公司在自己的廠區建造了一棟8米高的廠房。下列哪一選項是正確的？(A)v A小區業主有權請求乙公司拆除超過6米的建筑v B甲公司有權請求乙公司拆除超過6米的建筑v C甲公司和小區業主均有權請求乙公司拆除超過6米的建筑v D甲公司和小區業主均無權請求乙公司拆除超過6米的建筑v 甲為了能在自己房中欣賞遠處風景，便與相鄰的乙約定：乙不

15、在自己的土地上建造高層建筑，作為補償，甲一次性支付給乙4萬元。兩年后，甲將該房屋轉讓給丙，乙將該土地使用權轉讓給丁。下列哪些判斷是錯誤的？ (ACD)v A甲、乙之間的約定為有關相鄰關系的約定v B丙可禁止丁建高樓，且無須另對丁進行補償v C若丁建高樓，丙只能要求甲承擔違約責任v D甲、乙之間約定因房屋和土地使用權轉讓而失去效力v 甲從他人手中購得臨近海邊的一塊土地并建造別墅。該地前邊有一公司乙，雙方協議約定：乙在30年內不得在該處興建高層建筑，為此甲每年向乙支付一定數額金錢作為補償。一年后乙公司遷址，將房屋全部轉讓給丙房地產開發公司，乙未向丙提及其與甲之間的協議約定。丙購得該房屋后建高層住宅

16、。甲得知這一情況后，要求丙立即停止興建，遭到拒絕后便向法院提起訴訟，請求法院確認乙與丙之間轉讓房屋合同無效，并要求賠償損失。請分析：v （1）從民法理論上分析，本案屬于相鄰關系糾紛抑或地役權糾紛？v （2）根據我國現行法律，你認為甲是否有權要求丙停止興建？v 答：v （1）依民法理論分析，本案應屬于地役權糾紛。相鄰權和地役權的行使都意味著權利人所有權或使用權的擴張，以及鄰人所有權或使用權的限制，故實踐中容易造成混淆。一般認為，可從如下幾方面來認定某一法律關系究竟是相鄰權糾紛還是地役權糾紛：v 1）有無提供便利的必要性。本案中，丙購地興建高樓的行為并沒有影響到甲今后正常的生活起居，只不過是使其觀

17、看大海景色受到一定阻攔。v 2）權利取得的方式是法定抑或約定。本案中，“觀景權”并非法律規定的相鄰關系賦予的權利，而是通過約定的方式取得的。v 3）權利取得是有償抑或無償。相鄰權的取得具有法定性，通常是無償的。而地役權的取得大都是有償的，其依約定而取得，供役地人并沒有為需役地人提供便利的法定義務，但供役地人提供的便利確實滿足了需役地人的某種特殊要求和需要，為需役地人帶來了某種特定的利益，該便利已經超過了法律所施加的義務，為此需役地人應當向供役地人支付一定費用來作為自己獲得便利的對價。本案中，雙方約定的金錢應為甲獲取地役權而向乙支付的對價。v 綜上，本案應為地役權糾紛。v （2）我國現行物權法明

18、確規定了地役權制度，肯定了其用益物權性質。物權法第158條規定：“地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經登記，不得對抗善意第三人。”根據該條，該權利不需要進行登記即可設立，但不登記不能對抗善意第三人。甲與乙之間設立的約定是有效的，地役權于合同生效時即已設立，但是由于并未進行登記，因此不得對抗善意的丙。甲無權要求丙停止興建，只能要求乙承擔相應的責任。七、民法的基本原則 平等原則 自愿原則 公平原則 誠實信用原則 守法原則 公序良俗原則八、善意取得制度v 1.概念和意義v 善意取得又稱即時取得，是指無處分權人將其占有的他人動產或者登記在自己名下的他人不動

19、產轉讓給第三人，若第三人在交易時出于善意并支付了合理的對價，就可以取得該財產的所有權的法律制度。v 意義：保護交易安全。v 2.構成要件物權法106條：v （1）讓與人須為動產的占有人或者不動產的登記名義人；v （2）讓與人無處分權；v （3）受讓人基于交易行為支付了合理的對價；v （4）受讓人在受讓財產時須為善意；v （5）轉讓的標的物已經交付（動產）或者登記（不動產）。v 動產必須是委托占有物自愿（基于合同、共有關系而喪失占有）v 占有脫離物遺失物、盜竊物（原則上不適用善意取得）v 貨幣、記名有價證券不適用善意取得v 無記名有價證券適用善意取得v （二）善意取得的后果v （1）所有權人處分

20、人違約、侵權、不當得利競合v （2）所有權人取得人物權排他性v （3）取得人處分人合同有效，支付價金v 除所有權外，其他物權包括用益物權和擔保物權均可以適用善意取得制度：擔保法解釋54/2 84 108 ，票據法12v 物權法第106條v 無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。v 受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分

21、權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。v 善意受讓人取得動產后，該動產上的原有權利消滅，但善意受讓人在受讓時知道或者應當知道該權利的除外。v 下列哪一種情況下，善意第三人不能依據善意取得制度取得相應物權？ (D)v A保留所有權的動產買賣中，尚未付清全部價款的買方將其占有的標的物賣給不知情的第三人v B電腦的承租人將其租賃的電腦向不知情的債權人設定質權v C動產質權人擅自將質物轉質于不知情的第三人v D受托代為轉交某一物品的人將該物品贈與不知情的第三人v 甲有天然奇石一塊，不慎丟失。乙誤以為無主物撿回家，配以基座，陳列于客廳。乙的朋友丙十分喜歡，乙遂以之相贈。后甲發現，向

22、丙追索。(A)v A奇石屬遺失物，乙應返還給甲v B奇石屬無主物，乙取得其所有權v C乙因加工行為取得奇石的所有權v D丙可以取得奇石的所有權九、交付方式v 交付分為現實的交付和觀念的交付兩種情況。v 現實交付：將對于動產的直接管領力，現實地移轉于受讓人。v 觀念交付：動產占有在觀念上轉移，是法律為交易便捷而設定的制度。v （一）簡易交付所謂簡易交付是指動產物權設立和轉讓前，如果權利人已經依法占有了該動產，就無須再行實際交付，從法律行為發生效力時起直接發生物權變動的效力。v 第25條：動產物權設立和轉讓前，權利人已經依法占有該動產的，物權自法律行為生效時發生效力。v （二）指示交付所謂指示交付

23、是指當事人在動產物權設立和轉讓時，如果該動產已經由第三人占有，負有交付義務的人可以將其對第三人的返還請求權轉讓給新的權利人，以代替物的實際交付。v 第26條：動產物權設立和轉讓前，第三人依法占有該動產的，負有交付義務的人可以通過轉讓請求第三人返還原物的權利代替交付。v （三）占有改定所謂占有改定也稱為繼續占有，是指在動產物權轉讓時，如果轉讓人希望繼續占有該動產，當事人雙方可以訂立合同，特別約定由轉讓人繼續占有該動產，而受讓人因此取得對標的物的間接占有以代替標的物的實際交付。v 第27條：動產物權轉讓時，雙方又約定由出讓人繼續占有該動產的，物權自該約定生效時發生效力。十、公司設立的條件公司設立的

24、條件和程序條件：一般條件和特殊條件一般條件：1、組織條件：符合法律規定的公司類型、公司名稱、公司組織機構和活動場所。2、股東條件：公司法第二十四條有限責任公司由五十個以下股東出資設立。第七十九條設立股份有限公司，應當有二人以上二百人以下為發起人，其中須有半數以上的發起人在中國境內有住所。公司章程的效力時間效力公司章程并非自訂立時起就生效，而是隨著公司的成立而發生效力，即章程的效力自公司成立之日起生效，至公司注銷時止終止。公司成立的日期：成立日期是企業被批準成立，發給營業執照的日期。修訂前：修訂后：第二十三條設立有限責任公司，應當具備下列條件：(一)股東符合法定人數;(二)股東出資達到法定資本最

25、低限額;(三)股東共同制定公司章程;(四)有公司名稱，建立符合有限責任公司要求的組織機構;(五)有公司住所。第二十三條設立有限責任公司，應當具備下列條件：(一)股東符合法定人數;(二)有符合公司章程規定的全體股東認繳的出資額;(三)股東共同制定公司章程;(四)有公司名稱，建立符合有限責任公司要求的組織機構;(五)有公司住所。修訂前：修訂后：第二十六條有限責任公司的注冊資本為在公司登記機關登記的全體股東認繳的出資額。公司全體股東的首次出資額不得低于注冊資本的百分之二十，也不得低于法定的注冊資本最低限額，其余部分由股東自公司成立之日起兩年內繳足;其中，投資公司可以在五年內繳足。有限責任公司注冊資本

26、的最低限額為人民幣三萬元。法律、行政法規對有限責任公司注冊資本的最低限額有較高規定的，從其規定第二十六條有限責任公司的注冊資本為在公司登記機關登記的全體股東認繳的出資額。法律、行政法規以及國務院決定對有限責任公司注冊資本實繳、注冊資本最低限額另有規定的，從其規定。修訂前：修訂后：第五十九條一人有限責任公司的注冊資本最低限額為人民幣十萬元。股東應當一次足額繳納公司章程規定的出資額。一個自然人只能投資設立一個一人有限責任公司。該一人有限責任公司不能投資設立新的一人有限責任公司。第五十八條一個自然人只能投資設立一個一人有限責任公司。該一人有限責任公司不能投資設立新的一人有限責任公司。十一、表見代理

27、1、意義代理人雖無代理權，而因本人與代理人間有一定事實關系存在，足使相對人信其有代理權，而與其為法律行為時，法律仍使本人負授權責任的代理。 2、發生 1）由自己行為表示以代理權授予他人空白合同書？是盜用他人簽章辦理信用卡？是甲讓乙代為辦理貨車登記手續，乙趁機將所有45輛貨車全部掛靠在甲的廢品收購站，后乙的某輛貨車肇事，問：甲的責任？是2）知他人表示為其代理人而不為反對者甲建筑公司將承包工程轉包給乙，乙雇傭丙等擔任小工，向丁等購買原材料，均以甲的名義進行，甲并不在意，工人丙等可否向甲索取報酬？3、法律效果1）應負授權人責任2）表見授權人須有行為能力3）無過失責任十二、要約的概念概念：是希望和他人

28、訂立合同的意思表示。一般向特定人發出要約應符合以下規定：1內容具體確定。即應包括合同的主要條件如名稱、價格、數量等2要約人愿意按照要約中提出的條件與對方訂立合同，亦即一經受要約人同意，合同即告成立，要約人應受要約的約束，無需再確認要約邀請不特定人要約邀請是希望他人向自己發出要約的意思表示。如：寄送的價目表、拍賣公告、招標公告、招股說明書、商業廣告等為要約邀請。商業廣告的內容符合要約規定的，視為要約。要約與要約邀請的區別1要約是當事人自己主動愿意訂立合同的意思表示，以訂立合同為直接目的，要約邀請則是希望對方主動向自己提出訂立合同的意思表示，其本身不具有任何法律效力。2要約必須包括未來可能訂立合同

29、的主要內容，而要約邀請則沒有這一方面的要求。3要約中含有當事人表示愿意接受要約拘束的意思，而要約邀請則不含有。4要約往往是向特定人發出，而要約邀請一般則向不特定多數人發出。（出租車司機豎起空車牌并對站在馬路邊的我鳴笛要約邀請，我問“25塊去不去明珠廣場？”要約。）1、下面言辭哪些屬于要約 BDA、甲對一直想購買其珍藏的猴年郵票的乙說“我正在考慮是否要將這張郵票賣給你。”B、某建筑公司發傳真給某水泥廠，上面寫著“請速運20噸150型號水泥來我司。”C、某大學生張三勤工儉學出售IC卡。他在各個學生宿舍都散發了銷售傳單上面寫著“面值100、50、30元的IC卡9折優惠􀏒如需要請呼1

30、91-88888”D、趙六素來想購買好友郭七祖傳的一副黃庭堅真跡􀏒郭七都不肯割售。一日，兩人共飲都有七分醉意，趙六以言語相激，說郭七自己不懂欣賞書法卻不肯出售黃庭堅真跡，郭七不勝趙六之激，便說：“好，你拿30萬塊錢來，這副畫就歸你。”3、要約的效力受要約人：承諾的權利，但無義務。要約人：要約有效期內受約束生效的時間我國合同法采取到達主義，即要約送達到受要約人能夠控制的地方開始生效。到達主義，即只要要約到達受要約人控制的范圍內，如信箱或辦公室，就視為要約生效。至于受要約人是否實際閱讀，并不影響要約的效力。甲廠向乙單位去函表示：“本廠生產的W型電話機􀏒每臺單價9

31、0元。如果貴單位需要，請與我廠聯系。”乙單位回函：“我部門愿向貴廠訂購W型電話機500臺，每臺單價85元。”2個月后，乙單位收到甲廠發來的500臺電話機，但每臺價格仍為90元，于是拒收。為此甲廠以乙單位違約為由起訴于法院。試分析：乙單位是否違約？為什么？乙單位不違約。因為合同還未成立。乙單位對甲廠的回函是一個附條件的新要約，因其對甲廠的要約作出了實質性變更，這一行為并不是承諾，而是一個新要約。合同法第30條規定“承諾的內容應當與要約的內容一致。受要約人對要約的內容作出實質性變更的，為新要約。”乙單位的回函對甲廠電話機的報價提出異議，屬于實質性變更，故為新要約。因此，該合同沒有成立⣿

32、54;乙單位并不承擔任何違約責任。十三、業主的建筑物區分所有權一業主的建筑物區分所有的概念二專有權三共有權四管理權五業主大會和業主委員會概念：v 物權法第70條定義:v “業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”v 這是我國法律第一次對建筑物區分所有權的概念作出規定。v 最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋法釋20097號（以下簡稱解釋）v 最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋法釋20098號v 一、專有權的概念專有部分所有權，簡稱為專有權，是指區分所有人對其建筑物內的

33、住宅、經營性用房等專有部分所享有的占有、使用、收益、處分的權利。二、客體即專有部分，是指具有構造上及使用上的獨立性，并能夠登記成為分別所有權客體的部分。（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業主所有權的客體壁心說（對外）和最后粉刷層說（對內）v 案例一：某小區開發商在未征得小區業主同意的情形下，將位于該小區內的一幢宣傳為小區會所的獨立房屋出售給了A公司進行餐飲經營。小區業主得知后感到十分氣憤，認為既然開發商將該幢房屋宣傳為小區會所，那么這幢房屋就應當屬于小區的公共配套設施而歸業主共同所有，開發商無權擅自將其對外出售。于是業主們分別

34、找到開發商及A公司進行交涉，要求將該幢房屋的所有權及使用權交還業主。v 然而，開發商卻表示，盡管該幢房屋曾經確實打算用作小區會所，但其建筑面積并未計入業主公攤，在宣傳時銷售人員也從未承諾過該幢房屋將歸屬業主共同所有，因此，開發商當然有權對該幢房屋進行出售。同時，A公司也表示，A公司作為該幢房屋的買受人，在購買房屋后已經依法進行了產權登記，已經成為該幢房屋的合法所有權人，業主無權向其主張該幢房屋的所有權。v 業主們能否通過訴訟的方式取得對該幢房屋的共有權利？v 物權法第73條：“建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。”的原則性規定使業主與開發商之間對于建筑區劃內特定配套

35、用途的獨立房屋究竟應當劃定為建筑物專有部分還是共有部分的爭議v 解釋予以了明確界定，建筑區劃內的房屋（包括整幢建筑物）以及車位、攤位等特定空間，只要符合“具有構造上的獨立性，能夠明確區分；具有利用上的獨立性，可以排他使用；能夠登記成為特定業主所有權的客體”三項條件，就應當認定為專有部分。也就是說，除規劃確定的物業管理用房外，通常情況下的會所、幼兒園、學校、地下車庫位或其他具有特定用途的房屋，只要符合物權登記要求能夠登記房屋產權的，均將視為專用部分而不屬于業主共有。v 但如果業主們有明確的證據可以證明，開發商在項目銷售時，就該幢房屋的特定用途對業主進行過具體、確定的說明和允諾，并且該說明和允諾對

36、業主購房合同的訂立及商品房價格的確定有重大影響的，則業主可以通過訴訟的方式追究開發商擅自變更該幢房屋特定用途的違約責任。v 解釋第2條建筑區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：v （一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；v （二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；v （三）能夠登記成為特定業主所有權的客體。v 規劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。v 本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。v 三、專有所有權人的權利和義務v 1、權利v 2、義務：v （1

37、）業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。v （2）業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。v 案例二：廖阿姨住在某單位臨街房改房小區的二樓，因為周邊生活方便，廖阿姨一直感到住得很舒心。但隨著一樓康老伯將自家住房租給外地人作餐飲經營后，廖阿姨的心煩事也接踵而來：拋開每天難聞的油煙還有嘈雜的喧嘩不說，光想著樓下那被拆得七零八落的房屋結構就夠心驚肉跳一陣子的了。v 為此，廖阿姨還有其他幾位鄰居都多次找到康老伯協商，希望康老伯能收回房屋重新改作住宅后再進行出租。但每次康

38、老伯總是以房子是自己的，別人無權干涉為由予以拒絕，而最近一次交涉，康老伯更是拿出了由多數鄰居簽名同意的文書來作為拒絕廖阿姨的理由。v 廖阿姨能否要求康老伯將住宅恢復原狀？業主是否可以將住宅改為經營性用房？v 物權法第77條：業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。v 一、如果未經有利害關系的業主同意，其法律后果是什么；v 二、有利害關系業主的同意是需全部同意還是多數同意即可；v 三、如何確定有利害關系業主的范圍。v 解釋第10、11條v 一、業主將住宅改變為經營性用房，未按照物權法第七

39、十七條的規定經有利害關系的業主同意，有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。v 二、將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。（必須經過所有利害關系業主的同意）v 三、業主將住宅改變為經營性用房，本棟建筑物內的其他業主，應當認定為物權法第七十七條所稱“有利害關系的業主”。建筑區劃內，本棟建筑物之外的業主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。v 一、共有權的概念v 所謂建筑物區分所有人對共有部分的共有權，是指區分所有人依據法律、合同以及區分所有人之間的規約，對建筑物的

40、共用部分、基地使用權、小區的公共場所和公共設施等共有部分所享有的占有、使用、收益、處分的權利。v 案例二：劉大爺在自己城中村的老房子拆遷后，便用拆遷安置所得款項在南市區某小區購置了一套位于頂樓的二手三居室。而之所以選擇頂樓的房子，正是看中了自家頂面百余平米屋頂的利用價值。劉大爺拿到鑰匙后，便按照自己的設想準備為自家樓上的屋頂設置一個空中花園以及一間近50平米的玻璃休閑室。然而，物業管理公司得知此事后，立即向劉大爺指出：根據小區管理規約，頂樓住戶不得擅自占用小區業主共有的公共屋頂，否則將構成侵權。v 對此，劉大爺覺得非常委屈，認為自己住在頂樓，而樓下的業主從來也不會上到屋頂，自己對屋頂的使用并沒

41、有妨礙到任何人。并且如果要說占用，隔壁的孫女士也照樣占用屋頂安裝了太陽能熱水器，為什么物業管理公司卻不說孫女士侵權呢？劉大爺自己作為頂樓業主，到底有沒有權利使用屋頂？v 二、共有權的客體v 1.綠地。合同明確約定歸個人所有的屬于個人所有法律規定為屬于城鎮公共綠地的屬于城市所有，即國家所有其余的一律歸全體業主共有v 2.道路。建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。v 3.物業管理用房。物業管理用房是指物業管理公司為管理整個小區內的物業而使用的房屋。v 4.維修資金。所謂維修資金，就是指由業主支付的專門用于住宅共用部分、共用設施和設備維修所需的資金，如電梯、水箱等共有部分的維修

42、費用。v 5.建筑區劃內的其他公共場所和公用設施。v 解釋第3條除法律、行政法規規定的共有部分外，建筑區劃內的以下部分，也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分：v （一）建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；v （二）其他不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。v 建筑區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，但屬于業主專有的整棟建筑物的規劃占地或者城鎮公共道路、綠地占地除外。v 三、共有所有權人的權利、義務v 物權法第72條規定:“業主對建筑

43、物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。”v （1）權利：使用權、收益權、修繕改良權v 共有部分財產不能單獨轉讓、抵押、出租；業主轉讓其專有部分所有權的，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。v （2）義務：v 1、分擔共同費用和負擔共有部分的修繕費以及其他負擔，由各區分所有人按其單獨所有的部分的面積占總面積的比例來分擔。 2、合理注意義務 3、合理使用v 解釋第4條v 業主基于對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外墻面等共有部分的，不應認定為侵權。但違反法律、法規、管理規約，損害他人合法權益的除外。

44、v 案例：陳小姐于年初正式搬入了自己位于北市區某小區的新居，并以每月180元的價格向開發商租賃了一個緊挨自家樓下的露天停車位來停放自己的愛車。然而，不久前，陳小姐在小區業主群里聽說：按照相關規定，小區內的露天停車位都應屬于小區業主共同所有，開發商無權處置或是出租，甚至有業主提出應當向開發商收回露天車位的所有權及管理權，并提議業主間應采用先到先停的原則使用小區內有限的露天車位。v 對此，陳小姐一方面既對其他業主提出的免費停車頗感興趣，而另一方面卻更擔心一旦停車位認定為業主共有后，自己與開發商所簽訂的定點車位租賃合同將不受法律保護，那么自己將很有可能因為下班時間較晚而找不到停車的地方。那么，陳小姐

45、所租賃的停車位究竟是否屬于業主共有車位？v 根據最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋第五條及第六條解釋，再結合物權法的基本規定，要判定某一建筑區劃內的停車位權屬首先應當查驗小區規劃：如果該停車位為規劃確定用于停放汽車的車位則開發商可以出售、附贈或出租等方式處分給業主，作為業主所有的專用部分；如果該停車位屬于建筑區劃內在規劃用于停放車輛的車位之外，占用業主共有道路或者其他場地增設的車位，則應當認定為業主共有的車位，對于該部分車位，開發商無權進行任何形式的處分。v 如小區業主對于小區內露天停車位的權利歸屬有較大爭議的，可以要求開發商提供小區規劃相關指標及圖紙，以確

46、定相關車位是否屬于規劃車位。如果查實陳小姐所租賃的車位為開發商在規劃之外占用業主共有道路或其他場地增設的車位，則開發商與陳小姐所簽訂的車位租賃協議將存在無權處分的效力瑕疵，如陳小姐因此遭受損失的，陳小姐有權要求開發商予以賠償。v 四、車位車庫的歸屬所謂車庫，是指隸屬于整個小區，具有獨立的空間、以存放車輛為目的的附屬建筑物。車庫又常常被稱為地下車庫，但不僅僅限于地下車庫，因為在有些建筑物內，地上一層或者二層也可能興建車庫，這也涉及其歸屬問題。車庫本身四周是封閉的，其可以通過登記表彰權利的范圍。所謂車位，是指車庫中的停車位，以及規劃用于停車的具體地點。v 物權法第74條v 建筑區劃內，規劃用于停放

47、汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。v 建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。v 占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有v 解釋第5條建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關“應當首先滿足業主的需要”的規定。v 前款所稱配置比例是指規劃確定的建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數的比例。v 第6條建筑區劃內在規劃用于停放汽車的車位之外，占用業主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為物權法第七十四條第三款所稱的車位。三、 管理

48、權一、 管理權的概念根據物權法第70條的規定，區分所有權包括業主的“共同管理”權，這就確認了業主對其共有財產和公共事務的管理權。所謂管理權，是指業主基于專有部分的所有權從而依法享有對業主的共同財產和共同事務進行管理的權利。管理權是專屬于業主的權利。二、業主：v 解釋第1條：依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為物權法第六章所稱的業主。v 基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業主。v 三、業主大會v （一）業主大會的概念物權法第75條規定:“業主可以設立業主大

49、會，選舉業主委員會。”業主大會是指全體業主成立的、管理其共有財產和共同生活事務的自治組織。v （二）業主大會的職權業主大會的職權是指業主大會依據法律、法規和管理規約的規定所享有的管理業主共同事務和共有財產的各種權利。業主大會作為全體業主的最高權力機構，作為代表業主行使對共有財產權利的機構，其職權主要是在于代表業主管理共同財產和共同事務，并就業主共同生活事項制訂共同規則。v 四、業主委員會v 業主委員會是業主大會的執行機構，受業主大會委托來管理全體業主的共有財產或者共同生活事務。v 物業管理條例對業主委員會的職權進行了規定。通常業主委員會的職權主要來自于業主的授予，其主要職責是維護業主的權利。具體來說，包括召集業主大會、報告有關物業管