1、住宅設備設施專題總結住宅住宅設備設施總結 （根據204.12.17中筑鄭常莊項目在建筑研究院與設計師的溝通、及搜集的相應知識總結而成） 總結整理人員：董昕、王輝 住宅的設備設施主要包括機電、暖通、水等三個方面 1.機電方面 （1）強電 變電所：局管變電所or自管變電所 局管變電所對面積、位置、設備的要求較高，均須符合相應的標準，設備采購也被限制在指定的廠家，因而使開發商的前期投入成本增加。 自管變電所面積、位置、設備采購等方面較為自由，前期成本投入較小，但后期用電須按商業用電價格標準收費，如由開發商承擔商業用電與民用電之間的差價，長期負擔較重；如開發商不承擔差價，會產生開發商與業主之間的糾紛；

2、也會給銷售帶來一定影響。 目前自管變電所很難批下來，一般都是局管變電所。 配電容量標準： 配電容量標準為：高檔住宅按100瓦/平米配備，普通住宅按60瓦/平米配備； 但實際上一般越高檔的住宅用電量越少，而且供電局送電時往往會做大幅度壓縮，例如按60瓦/平米配備的用電設施，供電局只按約30瓦/平米送電。因此，開發商最好能夠和供電部門協調，盡可能減少配置和供電之間的差額，以減少不必要的浪費。 設備品牌： 品牌對強電的影響不大，對弱點的影響較大，因此，一般建議強電設備用國內的好品牌即可。 （2）弱電 弱電系統主要是指智能化系統，具體包括 樓宇自控系統 樓宇自控系統采用集散控制系統，本系統使管理者在中

3、央控制室內就可實現對整座大樓內機電設備的監控和相應的各種現代化管理。樓宇自控系統中央管理工作站作為大樓的機電設備運行信息的交匯與處理中心，對匯集的各類信息進行分析、歸類、處理和判斷，采用最優化的控制手段，對各設備進行分布式監控和管理，使各子系統和設備始終處于協調一致的高效、有序的狀態下運行。 系統作用：分散控制，集中管理，節能，降耗的作用。 監控范圍：對空調系統、新風機組、制冷機組、冷卻塔、風機盤管、照明回路、變配電、電梯等系統進行信號采集和監測、控制，實現設備管理系統自動化。 達到效果：有效節省電能、大量節省人力、延長設備使用壽命、有效加強管理、保障設備與人身的安全。 綜合布線系統 綜合布線

4、系統的設計范圍包括電話系統和計算機系統兩部分。系統可提供高速和高寬帶的傳輸能力，能滿足樓內信息傳輸的需要，尤其是數據系統的高速數據傳輸的要求。 綜合布線系統具備較高的運行可靠性，對于特別重要的部分，采用冗余備份來保證線路的萬無一失。 安全防范系統 安全防范系統包括閉路電視監控系統、防盜報警系統、門禁系統、巡更系統、周界防范系統等，采用多種方式構成大樓多方位、立體化的綜合保安防護體系，保證大樓內設備、人員的安全。它能夠在第一時間內做出相應判斷和動作，并以視覺、聽覺或其他感受方式告知管理與保安人員事故現場所發生的各種情況，使之對安全事故現場有效地做出快速反應。并將所發生事件的全過程以視頻記錄方式進

5、行備份記錄，為處理事故現場提供了確實可靠的法規依據。 公共廣播系統 公共廣播系統具有背景音樂廣播、公共事務廣播、火災事故廣播功能。 背景音樂的主要作用是掩蓋噪聲并創造一種輕松和諧的聽覺氣氛，由于揚聲器分散均勻布置，無明顯聲源方向性，且音量適宜，不影響人群正常交談，是優化環境的重要手段之一。公共事務廣播系統可以起到宣傳、播放通知、找人等作用。公共廣播的火災事故廣播功能作為火災報警及聯動系統在緊急狀態下用以指揮、疏散人群的廣播設施，在建筑弱電的設計中有舉足輕重的作用。本功能要求擴聲系統能達到需要的聲場強度，以保證在緊急情況發生時，可以利用其提供足以使樓內可能涉及區域的人群能清晰的聽到警報、疏導的語

6、音。 衛星及有線電視系統 衛星及有線電視系統設計應具備一定的前瞻性，根據社會發展的需要，有發展的余地。如考慮未來數字技術的發展，在數據通訊中，劃出一部分作數字電視傳輸等。 目前，需注意的問題有：有線電視入戶后的接口有幾個，位置放在哪個房間等等。 一卡通系統 通過一卡通系統可以實現對相關人員的考勤管理、門禁管理、內部電子消費管理、停車管理等功能的綜合管理。形成完整的一卡通用解決方案。結合各建筑的特點，一卡通系統可以實現以下幾方面的功能： 1) 身份管理； 2) 門禁管理； 3) 借閱管理； 4) 停車場管理； 5) 消費管理等； 具體實施時，可根據實際情況一起或分步實施。 電子信息顯示系統 人們

7、對于視覺媒體的要求越來越高，要求傳播媒體傳播信息直觀、迅速、生動、醒目。電子信息顯示系統可以播放天氣預報、實事新聞、通知等，另一方面可以配合音視頻設備播放電視、錄像等，起到裝飾環境、烘托氣氛的作用。 另外，還可以通過電子信息顯示系統播放多媒體廣告，起到為業主創收的作用。 對于住宅來說，可根據住宅的檔次、目標客戶群的需求，對智能化系統中的各個子系統進行選擇。 2.暖通方面（通常包括供熱、空調、通風、防排煙等系統） （1）熱源： 熱源通常有三種：市政熱力、自建集中鍋爐房、戶式燃氣爐。一般采用的順序是有市政熱力的就用市政熱力。下面主要對自建集中鍋爐房、戶式燃氣爐進行比較： 集中鍋爐房 優點： 1)

8、熱效率比分散的戶式鍋爐高。 2) 能保證整個采暖季24小時全天的供熱質量。 3) 日常運行圍合集中在鍋爐房內，不影響住戶。 缺點： 1) 規范中對于鍋爐房的位置、疏散出口、泄漏面積等要求嚴格。 2) 有煙道需要依附建筑物伸到屋頂。 3) 需要物業上門收取采暖費。 4) 共用采暖立管需要占用管井面積。 戶式燃氣爐 優點： 1) 住戶可自行控制采暖的時間，不受集中供暖的局限。 2) 沒有集中鍋爐房及其煙囪；沒有共用采暖立管，減少占用管井面積。 3) 無需物業收取采暖費，減少糾紛。 缺點： 1) 熱銷率比集中鍋爐低很多，從環保、空氣污染等角度而言不利。 2) 住戶需要負擔鍋爐的日常維護的保養，有一定

9、的安全隱患。 3) 由于熱銷率低，在達到同樣舒適前提下，其供熱費用比集中供熱高。 由于北京地區一年中三分之一的時間都需要供暖，對供暖系統經濟性和可靠性要求較高。而目前居民，尤其商品房住戶一般都能夠接受采暖費的收取。綜合以上比較，從設計角度而言，傾向采用集中鍋爐房作為熱源。 （2）冷源： 集中制冷 中央空調系統普遍采用的供冷方式。大部分公用建筑如寫字樓、商場和部分高級住宅采用這種方式。 優點： 1) 檔次高，且制冷效率較分戶冷源裝置高。 2) 沒有空調室外機，不影響建筑外立面。 缺點： 1) 初投資較大。 2) 它需要占用一定建筑面積設置制冷機房。 3) 需要在室外公共區域設置冷卻塔。 4) 寫

10、字樓中通常按照面積收取空調費，但在住宅中行不通，必須設置冷表，按實際用冷量收費，容易日后在住戶和物業之間產生收費糾紛。目前市場上沒有專門計量冷量的計量表，只能用熱表代替、而熱表的溫度精差低，也容易產生計費糾紛。 戶用集中空調機組 優點： 1) 可由開發商提供，也可由住戶自購。 2) 住戶可自行控制空調供冷時間。 3) 以用電量計量，沒有收費問題。 缺點： 1) 每戶需要設置一個集中的室外機位，且便于檢修。 2) 總制冷效率低于集中供冷。 住宅項目可以根據具體情況進行選擇。 （3）末端： 從供暖系統的終端看，常用的終端有三種：立散熱器；風機盤管；地板熱輻射。 立散熱器（暖氣片） 優點： 1) 利

11、用空氣循環流動提高室內溫度，舒適度高； 2) 傳統的散熱方式，客戶接受程度高； 3) 統一經營、維修，安全系數相對較高。 缺點： 1) 由開發商提供，前期投入較大。 2) 占用空間面積，不利于室內家具放置。 3) 在分戶計費實現前，不管使用與否均需要交納采暖費，靈活度低。 風機盤管 優點： 1) 以熱（冷）風口的形式出現，能夠在一定程度上提升項目的產品品質。 2) 節省一定的地面空間，也便于住戶對室內家具的布置。 3) 戶用集中空調機組可以與供熱系統采用同一套末端，減少投入。 缺點： 1) 屋內干燥，舒適度最差。 2) 有噪音、溫度不均衡。 3) 采用戶用集中空調機組一般要求房屋精裝修交房，普

12、通分體空調則不需要。 地板熱輻射 優點： 1) 舒適度最高。 2) 業主的供暖支出費用最少。 缺點： 1) 對埋在地板里的水管管材質量和施工質量要求高。 2) 維修困難，后期更換不方便。 在實際運用中，應考慮成本投入；客戶的偏好；技術的可實現性來綜合選取。 3.水 （1）整體軟化： 如果項目所處區域的水質較差、硬度過高，可以對小區用水采取整體軟化的方法，但安裝軟化裝置會損失一定的水壓（大約為5米），如果市政用水接入的水壓減去軟化損失的水壓后，不足以支撐住宅高層用水，則需增設加壓設施。 （2）直飲水： 直飲水是指通過管道入戶提供無須經過處理即可直接飲用的水源。直飲水比較符合西方人的生活習慣，在以

13、國際化客戶為目標客戶的樓盤中可考慮使用直飲水系統。雖然從某種意義上說，直飲水系統可以提高樓盤的檔次感，但是直飲水質量保證的一個前提是：該項目中的大部分住戶同時需要使用直飲水，以保證直飲水系統的有效循環，否則的話，直飲水會在管道內積存變質，從而引發糾紛。而中國人飲用熱水的生活習慣、樓盤的入住率等都是影響直飲水普遍使用的重要原因，因此，建議在不必要的情況下，不要使用直飲水系統。 （3）熱水： 熱水系統中涉及的主要問題是： 24小時熱水是否需要提供： 24小時熱水只有在入住率高、且大部分住戶同時使用的情況下，運營成本才較低。如果競爭市場范圍內24小時熱水不是必備條件或不能形成核心賣點的話，可考慮不要

14、設置24熱水系統，既可節約成本，也可避免后期的運營負擔。 熱水管入戶計量的處理方法： 熱水管入戶計量有兩種方式： 1) 一次計量熱水的回水管設在主立管內，只有進水管入戶，只設一塊進水表進行計量。 好處：便于計量； 不足：用水時，需要先放出用水點至熱水立管之間的橫水管中的冷水，而且冷水也計費，不很合理。 可能的解決辦法：一是盡量縮短用水點至熱水立管之間的距離，如增設立管。二是在用水點至熱水立管之間的橫水管上用電伴熱，這涉及電費有住戶自負，還是由物業補貼的問題。 2) 二次計量熱水的回水管和進水管均入戶，分設兩塊水表計量，用進水表計量的數值減去回水表計量的數值，即已使用的熱水量數值。 好處：熱水入

15、戶循環，打開水龍頭即有熱水流出；在正常情況下，計量較科學； 不足：住戶可能通過進水、回水的閥門松緊自行控制進水、回水之間的壓力，從而使計量失效，甚至使回水表的數值大于進水表的數值形成負的用水值。 目前來看，選用一次計量的效果較好。 （4）中水： 項目規模在5萬平方米以上需要建立中水系統。 有市政中水 有市政中水可以接入的項目，無需自建中水處理站，而且中水系統的管道也可以省去在排水部分分設污水管和廢水管，只用一條管道直接接入市政污水管道即可。 無市政中水 需要自建污水處理站，而且在中水系統的排水管道部分需要分設污水管和廢水管，其中廢水管接入項目自建的中水處理站。 （5）消防： 規范要求單立管、單閥、單栓，但雙