1、做好智能化管理工作應具備的條件綜觀目前智能化系統的使用效果.維護保養與運行費用等情況，有 許多不能令人滿意的地方，而且并非是設計、施工或設備制造方面帶 來的問題，多數是忽視了管理工作造成的。因此，要使中央空調系統 既能高質量.髙效率地運行，又能降低其能耗，延長其檢修周期和使 用壽命，必須領導重視，從組織建設到制度建設抓起。1、管理隊伍智能化系統的運行管理涉及的內容多、技術范圍廣，要做好各項 管理工作，必須根據其規模情況，定員定崗建立一只由工程師和各類 操作人員組成的.精干的專職管理隊伍。1. 配備專業工程師（主管）一套完整的建筑智能化系統涉及面廣.需要相關專業技術人員負 貴本專業的全ffi工作

2、。該專業工程師不僅要業務能力強，而且要懂管 理，會管理，有一定的管理能力。具體來說，就是既要有若干年以上 本專業運行管理的工作經驗和運行.維修、保養工作的組織能力及故 障診斷.排除能力，還要具備有強烈的事業心和責任感，有良好的個 人修養和有較強溝通與協調能力的基本素質。對一些規模較小的系統也可以不設專職工程師（主管），但兼職 的技術管理人員必須具有一定的專業知識和專業技能。2. 選拔班組長（領班）班組長（領班）是智能化系統運行管理第一線的指揮者和組織者, 因此不僅要有一定的組織能力，而且要精通業務、技術過硬，在工作 中能以身作則，能起模范帶頭作用。具體來說，班組長（領班）應有 兩年以上本專業系

3、統和設備運行管理的工作經歷和運行操作、維修保 養能力及一般故障的處理能力，還應具備辦事認真、為人正直、善于 督導下屬員工工作的基本素質。3. 配齊操作人員設備運行工和維修工是智能化系統運行管理的主要工作人員.前 者主要承擔系統的運行操作和日常維護保養工作；后者主要承擔系統 的檢修與技術改造工作。這二個工種的崗位職責雖然不同，但都應要 求具備一定的專業知識和相關的專業技能，并取得了相應工種初級以 上技術等級證書的人員才能上崗。應該引起重視的是，操作人員技術水平的高低對于系統和設備使 用狀況影響是很大的，如果操作人員的技術水平與系統和設備的要求 不相適應，那么不僅影響系統和設備效能的發揮，而且往往

4、還會使其 受到不應有的損壞。因此，這類人員不僅要有兩年以上本專業相關工 作經歷，而且還應有工作認真負責、踏實肯干.具有團結協作精神的 基本素質。對于一些規模較小的智能化系統.由于所需操作人員少，也可以 不單設運行工和維修工，而是將操作和維修和二為一，這樣既可以節 約人力，保證工作量飽滿，又有助于對設備的全面認識以及維護保養及檢修。如果這樣配置操作人員.對其技術水平的要求就要更高，通 常要能”四會”即會操作.會保養.會檢查.會排除故障。4. 對基層管理人員的專業要求智能化系統運行管理的各項工作要有一支專職隊伍去做，其管理 目標也要依靠這支隊伍去實現。因此，對基層管理人員來說除了思想 政治素質方&

5、#174;的要求外，對其專業方面也有特殊的要求。這些要求主要是以下幾方面內容:(1)了解各智能化系統和相關設備的基本構成與工作原理;熟悉各系統之間的聯系或控制關系;熟悉智能化各系統設備的操作、調節方法和緊急情況的處置措施;（4）熟悉智能化各系統設備的正常與非正常工作的狀態或參數,（5）取得初級以上相關工種資格證書。上述各項要求中，崗位不同，要求也略有差別。但技術水平要髙, 工作貴任心要強則是共同的基本要求。在各類專業人員的配備問題上，有些物業管理公司的領導往往沒 有給予應有的重視。由于目前各個智能化系統及設備的自動化程度都 很高，因此認為操作人員只要會開機、會抄表就行，隨便什么人都可 以干這活

6、。而技術管理人員則由機電專業技術人員（工程師）兼任, 這種由對專業知識一無所知或僅了解一些皮毛的人員來進行智能化 系統的運行管理，其后果是可想而知的。沒有一只專職的專業隊伍或 專業的人員（包括基層運行管理人員）來從事智能化系統的運行管理工作是很難達到這方面管理要求的。隨著計算機技術、網絡技術等高 新技術的應用，對物業智能化系統運行管理人員的要求將會越來越 高。2、管理制度如果說組織建設是做好智能化系統運行管理工作的基本條件那 么制度建設就是做好智能化系統運行管理工作的保證條件。一套行之 有效的專業管理制度可分為人員的管理制度.設備的管理制度、運行 操作的管理制度三大部分，每一部分又由若干具體制

7、度組成。例如:1.人員的管理制度各類人員崗位職責業務學習與培訓制度等2.設備的管理制度巡回檢查制度維護保養制度檢修制度等3. 運行操作的管理制度運行工值班守則系統或設備的操作規程交接班制度機房管理制度經濟節能運行措施等為了管好.用好建筑智能化系統，還有一項重要工作不能忽視,那就是要請各系統的設計師和施工主管技術人員給全體管理人員講 一講有關設計和施工的情況。對這些情況做到心中有數，有利于系統 在使用時能更好地實現設計師的設計意圖.達到設計目的；對可能產 生的問題和出現的不利情況預防在先，使運行管理工作處于積極主動 的地位。為此，要請設計師全面介紹系統方案.設計思路和設備選用 情況；對日常運行管

8、理的要求；運行調節和出現問題時從設計角度考 慮采用的方法和措施等。請施工主管技術人員則主要介紹在施工過程 中采用了那些非常用材料和設備（裝置）.以及非常規做法；哪些地 方或設備（裝置）容易出問題，應在運行管理中多加注意和防范等。通過了解這些情況，還可以把由于設計和施工造成的缺陷，而可能影 響運行管理質量的問題及早給予彌補和解決。同時也可以檢查現有的 管理隊伍能否勝任智能化系統的全面管理工作。發現缺什么，也可以 盡早采取各種措施補救。隨著我國物業管理的迅速普及，物業管理水平不斷提高，在物業（建筑）開發過程中，物業管理人員就提前介于工作已不鮮見。這種 介入一般是在物業規劃設計時就開始，因為規劃設計是物業各種功能 是否完整、日后使用與管理是否便利的先天制約因素。通常在規劃設 計時雖然考慮了房屋和配套設施兩個重要組成部分，但因種種原因, 設計總是落后于技術的發展和人們生活水平提高而產生的要求。另 外