1、產權酒店可行性研究報告一、產權式酒店的概念 產權式酒店，起源于上世紀70年代的歐美國家，開發商將每間客房分割成獨立產權出售給投資者，投資者像購買住房一樣投資置業，將客房委托給專門酒店管理公司經營分取投資回報，同時還可獲得酒店贈送的一定期限的免費入住權。是一種投資與休閑度假相結合的旅游房產新模式。 產權式酒店是房地產業與酒店業、旅游業相互交融的綜合性產品，作為一個新的投資熱點，具有很高的投資與使用價值，較容易實現業主預期的購買目的及投資目標，據權威統計數據表明，去年北京市涉外飯店、旅游公寓的平均出租率為61.8%，客房的平均房價為392元/間天，其中，旅游公寓利潤總額4.1億元增長46.3%，收

2、入利潤率為27.9%，遠遠高出全市其他產業增長的平均水平，另外，我國每年的法定休息假期共有134天，為產權式酒店提供了一個廣闊市場空間。 產權式酒店擁有明確的房屋產權作為投資憑證，具有很強的穩定性，業主可與酒店或管理公司簽訂委托經營管理合同，不用承擔酒店經營的風險而直接獲得經營回報，因此業主只要投入金額不多的首付款，就可享有類似股東或房東的收益，尤其是如果產權酒店與分時度假相結合后，業主甚至可以實現“異地置業”。 業主擁有該酒店每年一定時間段的居住權，同時還享有酒店各項配套設施的優惠、使用條件，所以作為郊區的第二居所或企事業單位的度假基地，產權酒店是不錯的選擇，可以節約大量的個人度假或企業活動

3、經費。對于身處優美風景區的產權式酒店，如果其自身或其擁有獨特的娛樂配套，如滑雪場、溫泉浴場、運動場、特色餐飲等，就會吸引眾多的旅游人群；開發商可通過出售產權酒店的客房回籠資金，并借助國際酒店與旅游機構網絡提高數量與質量，還可以為物業帶來增值效應。二、產權式酒店涉及的法律關系產權式酒店主要涉有兩個法律關系，一是開發商與投資者之間的房屋買賣合同法律關系，二是投資者與商業企業之間的房屋租賃合同法律關系（也有的是委托經營合同關系等）。 （一）房屋買賣合同法律關系。投資者首先與開發商簽訂房屋買賣合同，這與商品房買賣是相同的，購買前要審查開發商的主體資格（如營業執照）、審查房屋銷售文件（如預售許可證、規劃

4、許可證等）及房地產權屬證（如土地使用權證，土地用途、出讓年限等）等；決定購買后，仔細認真地簽署商品房買賣合同，特別注意房屋情況（如面積、結構、裝修標準及配套設施、綠化等）、交付時間、權證辦理、違約責任約定的條款。（二）房屋租賃合同法律關系。投資者與酒店管理公司簽訂房屋租賃合同，將房屋出租給酒店管理公司，根據實際情況就以下事項如租賃期限、租金及起算和支付時間、裝修及租期滿后的處分、物業管理、違約責任等進行約定。租金計算和支付時間、單方終止合同的違約責任是特別要約定明確的，以防止承租人不承租而出現難以統一經營、難以收回投資回報的不利情況。三、透視中國產權式酒店的發展 在北京、海南等地，產權式酒店又

5、呈現出旺盛的發展勢頭，新酒店接連開張，給人以市場大有可為的感覺。產權式酒店這種新的酒店經營業態在中國萌生之后的幾年時間里，經歷了萌芽、發展、失敗的歷程，那么，時下蓬勃發展的中國產權式酒店是否已具備了成熟的發展條件呢？ 發展條件 產權式酒店起源于20世紀60年代的法國阿爾卑斯地區，后來風行于世界一些著名旅游城市和地區。產權式酒店的經營方式是開發商在旅游度假地投資建設星級酒店或度假村，然后將房間或度假屋的產權分散出售給客戶，客戶每年來消費一定時間，其他時間則將房間或度假屋委托給酒店經營管理。西方產權式酒店的成熟發展基于以下條件：其一是西方國家中產階級的崛起，形成了龐大的客戶群。其二是產權式酒店所在

6、地有足夠的觀光、康樂等旅游資源，可以供客人休閑度假。國外的產權式酒店多建在具備3S（陽光、海灘、海水）條件的地區，或者是自然風光獨特、運動健身設施齊全的地區。其三，一個重要因素就是國外分時度假消費的配套。分時度假指消費者每年都有一個固定的度假計劃，因而度假酒店或度假村能把房間或別墅的使用權以周為單位分時段賣給多個客人，使用權的期限可以是20年、30年甚至更長的時間。顧客購買了一個時段（即一周）的使用權后即可每年在此享受一周的度假，與此同時還享有該時段權益的轉讓、饋贈、繼承等系列權益及公共配套設施的優惠使用權。后來經過發展，又形成了分時度假交換體系，該體系提供一種分時度假權的交換服務，當顧客某一

7、年決定不在自己購買了分時度假權的酒店居住休閑時，他可以通過交換公司，交換各地隸屬于該服務網絡的任何一家酒店的等值使用權。這種分時度假交換制度同產權式酒店相結合后，無疑使產權式酒店有了更大的誘惑力，可以實現一地投資異地享受。目前世界上已有超過100個國家的5000余家酒店（度假村）加入了分時度假交換聯盟。實際上，西方產權式酒店經營模式的發展，已經使分時度假消費的魅力盡顯其中了。 現狀分析 幾年前，以海南為代表的產權式酒店遭遇敗績，究其原因有三：一是當初的策劃者主要是想把樓房盡早售出回籠資金，目的不在于發展旅游業；二是海南當時作為旅游度假地的條件還沒有成熟，國內旅游度假的市場氣候也沒有形成；三是產

8、權式酒店和分時度假的概念還不為中國消費者了解和接受。回過頭來分析時下中國產權式酒店發展的條件，我們可以看到：首先，原來制約產權式酒店發展的條件旅游度假地的軟、硬件環境已漸趨成熟，國內旅游度假的市場氣候已經形成；其次，近年來國內經濟發展迅速，白領階層急劇擴大，成為都市消費主流群體，同時全新的休閑消費觀念為分時度假消費帶來了商機；再次，旅游產業近年來發展迅速，國內新興旅游資源越來越豐富；最后，國際分時度假公司進入中國，使分時度假和產權式酒店的概念得以在國內業界、消費圈中逐漸得到認同。可以說，產權式酒店發展的大環境已經基本成熟，但如何有效地經營產權式酒店項目，還需要業界審慎思考。 產權式酒店有旅游業

9、和房地產業的雙重屬性，作為面向消費者的酒店，它是旅游業的配套產品，提供住宿、餐飲、娛樂、商務等服務項目；而作為面向投資者的產權開發商，又具有房地產商的眾多個性，提供產權服務、物業管理、委托經營等。因此，從產權式酒店的開發商角度分析，必須沿著旅游產業和房地產業兩條思路運作。目前國內的產權式酒店開發商較之七八年前有所改變，開發商不再把迅速回籠資金作為開展產權式酒店業務的終極目標，而是把其作為培養企業競爭力、發展穩定的客源關系的重要手段，而且經過前幾年大浪淘沙般的洗禮，現在的產權式酒店開發商多是有良好的經營業績、成熟的酒店經營管理經驗和良好形象及較強實力的企業，因此短期行為的痕跡少得多。從開發商的屬

10、性看，目前產權式酒店開發商是以旅游服務業為主體，輔以房地產的一些運作思路和模式來運行的，這種方式契合了產權式酒店的本質，又迎合了消費者的投資利益。 對產權式酒店的客戶群體進行分析，目前購買者同樣也兼具消費者、投資者兩重個性。作為消費者，客戶享受旅游度假的服務，享受餐飲、娛樂、健身等配套優惠；而作為投資者，客戶享受所購買的房間、度假屋的經營利益。具體分析，產權式酒店的客戶無外乎三類消費群體：其一是有一定經濟實力的個人，他們的角色介于投資者和消費者之間；其二是一些公司或事業機構，其購買動機是用于員工福利或會議，以往一些單位在風景區設有招待所、療養院等福利設施，而這些設施的日常管理逐漸成為單位的負擔

11、，購買產權式酒店就可以卸掉這些包袱；其三是分時度假公司，其購買動機純粹是業務需要。這三類群體所關注的利益各不相同，分時度假公司最關注的是產權式酒店可供休閑度假的利益點，側重于酒店消費功能的體現；個人消費者關注的重點在于前期投入的比重、投資升值的保障、酒店經營能力、附加的優惠和功能、與居住地區的風光差異、可交換性等；而機構投資者關注酒店的服務和管理能力、財務監控的透明度、企業文化的契合和業務的需要等。不管是哪一類客戶，酒店的可消費性（包括可交換性）、可投資性（升值能力）和投資的安全性指標是決定性的影響因素，而且中國目前有能力投資購買產權式酒店的消費者多是具有較高素質的白領人士，這些人一般都具備良

12、好的教育背景，有成功的經營管理經驗，有良好的分析能力和投資眼光，因此，追求短期利益而忽視對消費者長期回報的開發商很難取得他們的信任。 分析目前國內產權式酒店業的市場環境：其一，市場消費潛力開始釋放，這來源于近幾年對外開放和國內經濟發展的結果，一方面造就了一批具有消費能力的白領階層，另一方面培育了這批白領階層的超前消費觀念；其二，市場氛圍已經形成，一方面旅游度假區隨著國內旅游消費能力的提高而逐步形成氣候，另一方面分時度假概念逐步被人們接受；其三，國內產權式酒店的市場雖已形成，但市場的制度、法規和秩序卻有待規范，而市場的完善在很大程度上是取決于制度、法規和秩序的，客戶投資產權式酒店的信心和安全感也

13、來源于此；其四，國外分時度假體系比較完善，分時度假酒店聯盟可以為產權式酒店的客戶提供極具吸引力的度假交換，而我國產權式酒店、分時度假消費均不同于國外的先有需求后有市場，在國內酒店客房平均出租率僅50%出頭、閑置客房很多的背景下，要由賣方推動市場需求；而且國內分時度假體系還很不成熟，即便全球最大的分時度假交換公司RCI在中國的成員酒店也不足20家。此外，我國目前分時度假消費中存在的最大問題恐怕就是強迫性銷售和欺騙性銷售了，這使得分時度假交換體系賦予產權式酒店的魅力沒有得到足夠的體現。 發展出路 要使國內產權式酒店的再次起步走得更穩、更遠，需要開發商、客戶和市場環境三方面共同努力。 從開發商角度看

14、，由于這一市場是靠賣方推動而非市場需求拉動的，因此首要的一點是切忌一哄而上，不能只看中產權式酒店項目資金回籠快、收益穩定的好處，更要認清這一項目存在需求有待引導、消費觀念有待激發的問題。開發商要下大力氣培育市場、培育消費者，要運用好的促銷手段、示范方式，通過有切身體會的消費先行者口碑傳播吸引大批的跟進消費者。第二，酒店一方面要積極加入分時度假交換體系，另一方面應與同業進行廣泛的橫向聯合，以增強產權式酒店的連鎖優勢。第三，開發商應建立良好的企業形象、完善的企業管理制度，加強企業的經營獲利能力，同時增強企業運作的透明度，為投資者提供安全、可靠的投資保障，增強其投資的信心。第四，開發商應綜合自身和社

15、會各種資源優勢，為消費者提供額外的利益和優惠。如海航集團康樂園大酒店推出其產權概念時，實行規模化經營，結合空中優勢（飛機航線）與地面優勢（海南的景點、酒店），并在其國內通航城市建立全國性的連鎖酒店，形成整合優勢，為客戶提供機票5折、連鎖店使用權交換、康樂設施優惠等多種附加價值，加之海航的強勢品牌、康樂園大酒店10余年的良好經營業績、“旅游度假投資”的概念以及上市公司的透明操作模式，使投資者對其產生了很高的信任度。第五，開發商應積極運用房地產業的一些運作模式，為消費者提供銀行按揭投資計劃。近期較成功的產權式酒店項目多采用此方式，消費者只需支付較低的首付款，余款分期償還，這樣消費者通過委托酒店經營

16、，每年在償還銀行貸款之外還可獲得一定的收益。一些開發商還推出了保底回報的政策，這些對消費者的投資購買行為可以起到很大的促進作用。 產權酒店案例 近兩年，伴隨著一系列宏觀調控對投資、投機型購房的抑制和打壓，市場上部分投資類物業的問題開始日益顯現。產權式酒店作為投資類物業的主要產品形式之一，近期由于頻頻出現問題，而引起社會各界的廣泛關注。為了使廣大投資人士日后在選擇投資此類物業時能做到心中有數，本文將結合一正一反兩個案例，給出相應的風險提示與投資建議。 反面案例： 金色假日酒店位于北京延慶，于2002年7月封頂，2003年1月開始試營業。占地16畝，高15層。當時在很多媒體上大打廣告，廣告語這樣寫

17、道，“金色假日酒店位于八達嶺國際旅游會展經濟區，是延慶縣重點工程，也是北京市首家產權式酒店，酒店正在熱賣中。” 廣告介紹，產權酒店是一種新型的房產投資和消費模式，其特征是，業主投資買房，統一由酒店管理公司來經營，業主購買后即可坐收利潤。金色假日酒店因其種種資源優勢，投資回報豐厚，除了100%的物業產權外，還有10%30%的純利回報給業主。買了這種產權式酒店的房子，“就像搬回家一臺提款機”，“安全可靠”，可以“邊玩邊賺”。 2004年1月，300多名業主接到酒店物業管理有限責任公司的“通知函”，公司欲支付業主2003年1月1日12月31日的房產經營收益。然而，一套30多萬元的客房，一年投資回報只

18、有數百元。而按照物業管理公司的承諾，投資回報應該是上萬元。由于無法兌現當初的承諾，很多業主停止了銀行還貸，并且，不斷有業主申請仲裁或向法院提起訴訟。 截至目前，金色假日300多名業主被套牢的問題仍然沒有得到解決。 正面案例： 由“中信國安集團”投資30億歷時13年建造的“第一城”位于河北省香河，占地3600畝，總建筑面積40多萬平方米。始建于1992年，于2001年全面投入使用。包括旅游、商業、酒店、餐飲、會議、娛樂、休閑等。其建筑以明清兩代北京城為藍本，將老北京的城廊微縮過來，內九外七的城樓、城墻均按明代京城1：1修建，設有建國門、安定門、永定門、正安門等城樓，只是將城墻長度縮短，并改為內部

19、兩層的空腹長廊，作為客房、餐廳、辦公場所，其設計由當初的老一輩建筑大師為其擔綱。整個建筑外觀古樸典雅、氣勢恢宏。截至目前，“第一城”的商業、餐飲、能容納3000人的大型會議中心、影視拍攝以及娛樂休閑設施已全部投入使用，在售的只是部分產權式酒店。 據了解，“第一城”的產權式酒店于2003年開始銷售，并提出了一種個人投資理財模式。即每份投資10萬元，投資期限最低3年，最長8年，在投期限內，投資者每年可獲得6%的現金回報和2.3%的消費代金卡，現金回報每半年一返。投資期滿，投資者如不選擇繼續投資，即可以與當初購買時同等的價比同時轉售給經營公司。由于“第一城”的擔保機制相對健全，所以，自2003年銷售

20、以來，取得了不俗的銷售業績，并如約兌現了兩次返租2004年7月，“第一城”1521位業主收到1020萬元投資收益；2005年1月，“第一城”2250位業主收到1659萬元投資收益。2005年7月即將如約兌現第三次返租。 專家講評 委托經營、收益穩定產權式酒店兩大優勢 產權式酒店，作為投資類物業的重要形式之一，近年來越來越受到廣大投資人士的青睞。當然，除了與股市的低迷，人們對基金、信托等投資渠道的不甚了解，銀行負利率等客。 觀因素有關外，與產品本身的優勢也是分不開的。那么，在了解產權式酒店投資的優勢之前，首先應了解一下什么是“產權式酒店”？ 業界普遍認為，所謂的“產權式酒店”，是由消費者或個人投

21、資者買斷旅店旅游設施在特定時間里的使用權。產權式酒店是買斷產權而不僅僅是買斷時段，即將酒店每間客房分割成獨立產權出售給投資者，這種酒店的每一個客房都各有獨立的產權，投資者一般不在酒店居住，而大多是用來投資，將客房委托給酒店經營獲取投資回報，從經營利潤中分紅。有的還可獲得酒店贈送的一定期限的免費居住權。 在了解了“產權式酒店”的概念之后，下面就要看其具有哪些方面的優勢。北京經緯時代房地產經紀有限公司副總經理蘇文認為，產權式酒店之所以受到人們的追捧，無外乎以下兩個原因：其一，委托經營，省去麻煩。產權式酒店投資的基本形式為，業主擁有一套星級酒店客房的產權之后，再委托開發商或專門的酒店經營公司出租、打

22、理，自己按時收取租金或年底的酒店盈利分紅。這樣，對于業主來說，省去了不少管理麻煩。 其二，提供包租，收益穩定 。不少“產權式酒店”都提供相當誘人的包租服務，每年給予業主固定百分比的回報率，包租年限有3年、5年，甚至10年不等。以“第一城”為例，其承諾的年投資回報率為6%，投資期限為3年至8年，以每份投資額15萬元計算，投資者每年可獲得的現金回報為9000元。基于此，業界普遍認為，“產權式酒店”的投資回報相對于其他類型物業而言，是比較穩定的，并且風險相對也小一些。另外，很多“產權式酒店”的開發商每年都會提供給業主一定時間的免費入住權，1030天不等，對于異地置業者而言，這一條件相當具有吸引力。四

23、、總結： 綜合以上資料顯示，產權酒店在我國有很大的發展空間，只要是后期的經營管理得當，對于開發商和投資者都有很大的益處。特別是開發商，將酒店以產權形式分割出售，然后交由專業的酒店經營管理公司全程管理，不但可以成倍的收回投資成本，而且還可以長期利用已出售的物業進行收益。這樣就把風險轉嫁給了投資者，自己還能從中獲取長期的豐厚的利潤。只要選擇一家有實力有經驗的酒店管理公司，經營得當，其利潤可相當于單純出售該樓盤的數十倍以上，而且還是一份長期、穩定、可以無限增值的搖錢樹。 從市場情況來分析，鄂州乃至湖北都極少有產權酒店，而在沿海城市和北京、上海甚至內蒙古的呼和浩特都已經十分盛行了，其銷售的情況可以說是

24、供不應求。由此證明產權酒店在湖北市場有很大的發展空間和市場潛力。產權酒店不同于傳統的住宅，不存在有競爭力，產權酒店越多越有利，一個城市產權酒店越多，證明其位置越重要，而且產權酒店已經發展成了一個國際化連鎖的行業。具個大城市統計，三星級以上酒店的入住率遠高于其他一般酒店，越是高級的酒店入住率就越滿。武漢市九省通衢，是全國大型的商品集散地，每年南來北往的游客商客多達幾百萬，鄂州作為武漢的東大門，又是武漢1+8城市圈的衛星城市，其客流量每年也有幾十萬，鄂州是歷史文化古城，蓮花山、洋瀾湖、梁子湖都是遠近皆知的旅游景點，每年到鄂州來吃武昌魚的游客就不少，而且隨著湖北省政府對二、三類城市的關注和投資，帶動

25、了許多產業的發展，來此經商的人也越來越多。所以在鄂州建產權酒店，其前景不言而喻。從酒店經營行業來分析：首先鄂州沒有幾家上檔次的酒店，并不是鄂州的消費實力不夠，鄂州的消費水平在餐飲、服飾方面已經緊逼武漢，甚至較高。證明鄂州居民消費實力已經達到了中等城市的水平。全國三星級以上的酒店（含三星級）標間的價格一天都在300元以上，平均每年的入住率在60%左右，即每年220天（中國的法定節假日是134天）。這樣計算，每間標間一年的收益是66000元，除開人員工資、稅收、水電開資等等，最少盈利55000元。以上計算均不包括餐飲、娛樂、超市、商場等利潤。以豐潤園大酒店為例：標間面積：25售價：4000元/總價

26、：100000元首付50%：50000元，貸款50%：50000元，月供（10年）600元/月以下。以200間計算，銷售房款2000萬每年給客戶返利總房款的13.3%：其中8.5%為現金：8500元；代金卡1.5%：1500元，此卡僅在開發商旗下或指定的營業場所消費結算。每年每位客戶享受酒店安排的11天免費居住權（旺季不得入住），價值3300元，約3.3%。其中每年有一天為全體業主嘉年華活動日。五、投資收益分析產權式酒店在國外及國內沿海及大城市比較盛行，也是中等收入家庭及小投資人非常理想的一種投資方式，這是基于投資人低投入、低風險、回報穩定、長期收益的特點。但產權式酒店在湖北地區操作案例比較少

27、，老百姓對產權式酒店的認識比較模糊，甚至很多人不明白什么是產權式酒店，更何談產權式酒店的投資回報，故針對本項目這一特性，在銷售方案的執行方面要整合，傳播方面更要整合。一、項目投資收益分析1、客戶投資收益分析實行10年托管服務，每年固定回報總房款的13.3%的收益（包括8.5%現金回報；1.5%的代金卡；3.3%每年11天免費入住權）。最長收益期限70年。以一套面積25m2單價4000元，總價10萬元的標準間為例首付：5萬元一次性返還兩年收益現金17%：17000元。3%的9折代金卡：3000元。實際首付：33000元貸款：5萬 十年還款 每月還款600元以下每年還款：7200元第一、二年返還收

28、益為每年11天免費居住回報；第三年開始到第十年每年返還收益現金8500元；9折代金卡1500元（該卡可在開發商旗下任何場所進行9折消費結算）；價值3300元的11天免費居住權，客戶每年除去應交銀行還款7200元還可贏利6100元，按此計算客戶最多5年時間就能收回所有投資，而且酒店最長使用年限為70年，可以長期受益。最高回報率931%。投資收益表：收益時間收益支出盡收益盡收益率第1、2年61007200-900-0.9%第38年13300720061006.1%后 6 0 年1330001330013.3%總計：70年總：91660072000844600844.6%總結：客戶只須首付￥：330

29、00元，就可獲得一套25價值100000元的100%產權星級酒店標間一套，然后交由開發商進行專業的經營管理，自己無須操心，每年穩定收益相當于購買時全價的13.3%的投資回報。銀行貸款由開發公司負責代理償還，只須6年時間收回全部投資。10年委托期滿后，如愿意可與開發商和酒店管理公司繼續簽約，最長收益時間達70年，最高收益率為931%，最高收益金額931000元付出33000元=收益931000元2、開發商投資收益分析銷售房款：10萬/套200套=2000萬（已收回投資成本）按市場三星級酒店標間市場價 300元/日，按每年60%的入住率計算：每間總收入：300元/天220天=66000元每年返業主

30、：現金8.5%=8500元 代金卡1.5%=1500元 11天免費入住：3300元 每間每年凈收益：52700元其中代金卡只能在開發商旗下場所進行9折消費，收益方仍為開發商。11天免費居住權在酒店旺季不許入住，對酒店經營收益影響不大。除去各種稅收、人員費用，每間凈收益也應在45000元左右，200套標間每年總收益應在9000萬。其中還不包括以后房價上漲因素。70年時間，除去建設時間3年，試營業時間2年，最少剩余60年，其總收益54億元。六、產權酒店策劃要領：對于產權酒店，湖北地區較為陌生，很多人對于房屋都停留在購房自住或辦公、出租方面，讓居民專門象購買股票一樣作為投資，很多人難以理解。所以，操作產權酒店的手法一