1、北京某商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)運(yùn)營(yíng)成本測(cè)算根據(jù)商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)不同的具體情況， 在進(jìn)行物業(yè)運(yùn)營(yíng)成本測(cè)算中將整個(gè) 項(xiàng)目分成三種業(yè)態(tài)分別測(cè)算， 一為百貨超市； 二為統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)； 三為功能配套 門市。一、超市：18# 樓規(guī)劃用來作為超市項(xiàng)目，經(jīng)營(yíng)面積約為 3000m 2，主要以租賃形式引 進(jìn)專業(yè)連鎖店， 以合作業(yè)戶自己經(jīng)營(yíng)管理為主， 運(yùn)營(yíng)成本業(yè)戶自行承擔(dān)， 同時(shí)由 于該類經(jīng)營(yíng)在設(shè)施配套上有特殊需要， 設(shè)施投入方式等需要在今后合作洽談時(shí)具 體約定，所以在此不與考慮（在 18# 樓招商方案中已論述） 。在物業(yè)管理費(fèi)的收 取方式和金額上， 需根據(jù)順開公司下屬物業(yè)公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)， 同時(shí)結(jié)合租金水平 同時(shí)考慮。二、統(tǒng)一

2、經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)：16# 、 16#A 、17#樓，建筑面積約 17000m 2，實(shí)際經(jīng)營(yíng)面積約為 12400m2。16#A樓的一層和二樓的一部分與 17#東側(cè)的一部分作為功能配套，以門市 形式出租，獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，其余部分作為統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)（見功能布局圖） 。統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) 商場(chǎng)建筑面積約為 15270m 2 ，經(jīng)營(yíng)面積為 11140m 2 ，柜位面積為 7270m 2。（一）電費(fèi)：1 、照明用電：商場(chǎng)的照明主要是基本照明和二次照明。二次照明需供應(yīng)商 按實(shí)際用電量繳納， 不作考慮。基本照明部分，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，負(fù)荷按 20W/m 2（經(jīng) 營(yíng)面積）設(shè)計(jì)可滿足要求，通過合理管理，平均負(fù)荷可降低至 18W/m 2，營(yíng)業(yè) 時(shí)間

3、按每天 12 小時(shí)，則商場(chǎng)照明年耗電量為：18W/m2 X 12h X 30 X 12 X 11140m2 - 1000=866244KWh2、空調(diào)用電：根據(jù)華北地區(qū)的氣候特點(diǎn)和商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)要求，商場(chǎng)的空調(diào)制冷集中在 5月 9月五個(gè)月時(shí)間，供熱集中在 11 月至 3月五個(gè)月時(shí)間，其它兩 個(gè)月通風(fēng)即可。供暖時(shí)也需考慮通風(fēng)負(fù)荷。華北地區(qū)空調(diào)的設(shè)計(jì)耗電負(fù)荷應(yīng)為 50W/m 2左右，如果管理嚴(yán)格，則制冷 階段平均負(fù)荷只是設(shè)計(jì)負(fù)荷的 70%，為 35W/m 2 。則制冷階段的每平方米耗電 量為：35W/m 2X12hX30X5=63000W/m2=63KWh/m 2通風(fēng)負(fù)荷按 3W/m 2計(jì)算，則通風(fēng)每平

4、方米耗電量為：3W/m 2 X12h X30 X7=7560W/m 2=7.56KWh/m 2則商場(chǎng)空調(diào)平均每平方米年耗電量為： 63+7.56=70.56KWh則商場(chǎng)空調(diào)年耗電量為： 70.56 X11140=786038KWh3、電梯用電：百貨商場(chǎng)共設(shè) 8 部扶梯和 1 部貨梯，每部電梯的功率為 7.5KW， 平均運(yùn)行負(fù) 荷按50%計(jì)算，則年用電量 為：7.5KW X0.5 X9 Xl2h X30 X 12=145800KWh則商場(chǎng)年總耗電量為： 866244+786038+145800=1798082KWh北京地區(qū)的商業(yè)用電電費(fèi)為 0.8元/KWh，則商場(chǎng)年電費(fèi)為：0.8 元/KWh X

5、l798082KWh=1438466元（二）水費(fèi)：商場(chǎng)的用水主要包括生活用水和空調(diào)冷卻用水，生活用水每天 50 噸，空調(diào)用水每天 120 噸，則商場(chǎng)平均月用水量約為：50X30X12+120 X30X5=36000北京地區(qū)的商業(yè)用電電費(fèi)為 4.4 ，則商場(chǎng)每月電費(fèi)為：4.4 元/ 噸 X36000 噸=158400 元（三）物業(yè)管理人員工資：經(jīng)理 1 人：3500 元/月主管 3 人：2000 X3=6000 元/月一級(jí)職員 2 人：1200 X2=2400 元/月二級(jí)職員19人：1000 X19=19OOO 元/月三級(jí)職員 5 人： 900 X5=4500 元/月員工 26 人： 700 X

6、26=18200 元/月工人 8 人： 500 X8=4000 元/月人員工資共： 57600 元/月年工資總額及保險(xiǎn)： 57600 X12X（1+32.5% ）=915840 元（四）年設(shè)備、設(shè)施維修、保養(yǎng)材料費(fèi)：120000 元（五）年空調(diào)水處理費(fèi)每月約為：30000 元（六）年工具、工裝等裝備費(fèi)：12000 元（七）年保潔耗材費(fèi)； 24000 元（八）年外圍物業(yè)管理費(fèi)： 72000 元（由順開物業(yè)公司承擔(dān)的垃圾清運(yùn)、外 墻清洗、生活水池清理、店外綠化、智能化管理等 ）。（九）取暖費(fèi)：由于供熱方式未確定， 現(xiàn)只能進(jìn)行預(yù)估， 根據(jù)北京地區(qū)的供熱情況， 采取集中供熱，每年的取暖費(fèi)為24元/m

7、2，是費(fèi)用最低的取暖方式，采用電鍋爐取暖是費(fèi)用最高的方式，每年費(fèi)用約為55元/m 2，我們可預(yù)估每年取暖費(fèi)為40元/m2，則商場(chǎng)每月取暖費(fèi)為：40 05270=610800 元（十）房屋建筑保險(xiǎn)費(fèi)： 100000 元 商場(chǎng)部分每年物業(yè)運(yùn)營(yíng)成本為：1438466+158400+915840+120000+30000+12000+24000+72000+610 800+100000=348.2 萬元商場(chǎng)部分每月物業(yè)運(yùn)營(yíng)成本為：348.2 -12=29萬元商場(chǎng)部分每平方米（柜位面積）月物業(yè)運(yùn)營(yíng)成本為：290000十7270=39.9 元/月 m2三、門市：門市部分建筑面積為 1730m 2，經(jīng)營(yíng)面積

8、為 1260m 2 。因?yàn)殚T市是獨(dú)立經(jīng)營(yíng)， 所以用電用水可單獨(dú)裝表， 按實(shí)際用量代收水電費(fèi)， 這里不做考慮。 應(yīng)收的費(fèi)用 為：1 、空調(diào)用電費(fèi)：按經(jīng)營(yíng)面積（63+7.56 ）-12 X0.8=4.71 元/月 m2按建筑面積 4.71 X1260 -1730=3.43 元/月 m22、空調(diào)用水費(fèi)：按經(jīng)營(yíng)面積 120X30X5X4.4-12-12400=0.54 元/月 m2按建筑面積 0.54 X1260 -1730=0.4 元/月 m23、取暖費(fèi)：按建筑面積 40-12=3.33 元/月 m2按經(jīng)營(yíng)面積 3.33X1730-1260=4.58 元/月 m24、外圍物業(yè)管理費(fèi)：按建筑面積 1 元/月 m2按經(jīng)營(yíng)面積1 X1730