1、利用地上權解決土地使用權與地上物所有權的沖突摘要：我國現行法律規定，城鎮國有土地所有權屬于國家， 地上物的所有權屬于用地者，土地使用權期限屆滿，地上物的所 有權由國家無償取得。這一制度在理論和實踐上都有許多弊端， 實有修改之必要。本文試借鑒大陸法系的地上權制度來平衡土地 所有權人和土地使用權人之間的利益，建議在未來的物權法上拋 棄土地使用權的概念，直接采用權的概念，建立統一的地上權制 度。關鍵字：土地所有權土地使用權地上權我國憲法第10條第4款規定：我國的土地所有權禁止轉讓。 其實，就城鎮國有土地而言，因所有權主體具有唯一性，故客觀 上不存在轉讓的可能。但為了鼓勵土地使用者對土地的開發和建 設

2、，保護其對地上物的合法權益，我國建立了土地使用權制度。 有關法律也規定了取得土地使用權后，方可取得其地上建筑物的 所有權，實行房屋所有權與土地使用權主體一致原則。過去我國 在城鎮土地使用權方面沿襲前蘇聯、東歐等國家土地無償劃撥， 由單位和個人無期限使用的模式，私房所有權與土地使用權的沖 突被土地使用權無期限的事實所掩蓋。但隨著市場經濟土地使用 權的商品化和土地使用權有償、有期限的出讓和轉讓制度的確 立，使有期限的土地使用權和無期限的房屋所有權方面的權利沖 突日益明顯。依城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例的有關規 定：國家以土地所有者的身份按照所有權與使用權分離的原則， 將城鎮土地使用權在一定

3、期限內讓與土地使用者，土地使用者向 國家支付土地使用權出讓金。土地使用權出讓年限一般為4070 年。土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他隨著物 所有權由國家無償取得。1994年的城市房地產管理法第21條 第1款規定：“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地 使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期， 除根據社會公共利益需要收回該幅土地外，應當予以批準。經批 準予以續期的，應當重新簽定土地使用權出讓合同，依照規定支 付土地使用權出讓金。第2款規定：“土地使用權出讓合同約 定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期的，土地使用權由國 家無償取得。”依上述規定，土地使用權期限

4、屆滿，可出現以下 法律結果：1、按時續期，且重新交納了土地使用權出讓金后，用 地者可繼續擁有土地使用權和地上物所有權；2、否則，土地使用 權和地上物的所有權由國家無償取得；3、雖按時申請續期，但因 社會公共利益的需要，申請續期未被批準。這些規定對城市房地 產的土地使用，確立了土地使用權有年限和土地使用權終止后地 上建筑物和其他附著物無償由國家取得的制度。對于土地使用權期限屆滿，國家應否無償取得地上建筑物和 其他隨著物的所有權，法學界有截然相反的兩種觀點。肯定論者 從羅馬法創立的“土地所有權吸附建筑物”的原則出發，認為國 家應無償取得地上物的所有權。支持該觀點的學說主要有：無主 財產說、折舊補償

5、說、履行義務說、超值補償說、所有權有期 說。否定論者一般從民法的基本原理和規定出發來進行論證，認 為國家無權無償取得地上物的所有權，。我認為，對于地上建筑物和其他附著物隨土地使用權終止而 由國家無償取得的規定有幾個缺陷：第一，從原則上講，土地使 用權出讓合同的標的僅是土地使用權并無地上物，地上物的所有 權為土地使用人所有。既然是所有權就不受期限限制。而當土地 使用權期限屆滿，國家無償取得地上建筑物和其他附著物所有權 時，其所有權就是受期限限制的所有權，在法理上講不通。第 二，國家規定：無償收回劃撥的土地使用權時，對其地上建筑物 和其他附著物，市、縣人民政府應當根據實際情況給予適當補 償。對無償

6、取得的劃撥土地使用權的土地使用人尚且補償，對有 償取得土地使用權的使用人不僅不補償，反將地上物無償收回， 這顯然是不平等的。第三，不符合公平原則。在國有土地使用權 出讓法律關系中國家是作為一個特殊的民事主體而存在的，應與 讓與方處于平等的地位。國家出讓土地使用權，受讓方支付出讓 金，本是公平的，法律已經賦予國家根據社會公共利益的需要， 可以提前收回土地使用權，明顯有利于國家一方，再規定無償收 回地上建筑物和其他附著物，則顯失公平，違背了民法中的平等 原則，第四，我國房地產制度改革的重心是大力發展房地產二級 市場，而二級市場的法律行為，如土地使用權轉讓、抵押等交易 行為，必然受制于一級市場的土地

7、使用權出讓年限的限制，若土 地使用權期限屆滿，地上物收歸國家，則房地產市場交易主體必 然要考慮交易成本及以后的投資能否在有限的年限內收回。這樣 無疑限制了房地產二級市場的發展。解決這些問題同樣需要引 入地上權制度。另外有些人認為，可以通過申請續期避免沖突的發生。其實 續期制度雖是使用者避免被無償收回地上物的一種法律補救措 施，但僅僅是權宜之計，并不能從根本上解決沖突本身。況且續 期制度仍有相當大的局限性，仍不能從根本上解決房屋使用權與 所有權沖突的問題。由于以上問題，為更好協調地上物所有權無期性與土地使用 權有期性之間的矛盾，我國應該在借鑒大陸法系國家地上權制度 基礎上設立地上權制度。所謂地上

8、權，是以在他人土地上有建筑物或其他工作物，或 竹木為目的而使用其土地之權。“地上權為用益物權的一種， 肇源于羅馬法，按羅馬法基于添附的原理，以地上權屬于土地為 原則，購買地上物者必須購買土地”。“羅馬的不動產所有權 就像一塊小領土， 一切附加和進入土地的物都必然地作為添附歸 土地所有主所有，因此，建筑物的所有權非地皮所有主而莫 屬”。后因土地價值日昂，一般人民難以負荷，法務官仍例外 的承認得支付地租而在他人土地有建筑物的所有權，且得為繼承 及讓與，以地上物所有權與土地所有分離的法律技術創設了地上 權。德國、瑞士、日本等國繼承了羅馬的思想，對地上權作出了 明確的規定。地上權的最大特點是他排除了土

9、地所有人依添附原 則取得建筑物所有權的可能性，使地上權人單獨享有建筑物的所 有權，同時具有調劑“有”與“用”的重要社會經濟技能。傳統 的地上權多設于土地的上面，但隨著經濟的發展對土地的利用呈 現出區分化、立體化的趨勢。地上權可以存在與土的上空或地 下，增進土地的利用價值。例如日本民法典中就規定了地下、空 中的地上權的內容。地上權是一種物權是存在于他人土地上的權利，故為他物 權，是所有權中的限制物權的一種。地上權的取得通常是有償 的，但法律并不排除無償取得地上權的可能性，有償取得時，地 上權人需向土地所有人按期交納地租，地上權可以讓與。地上權 人可將地上權讓與他人，地上權的讓與不涉及土地所有權，不得 超過地上權的期限。地上權人的權利主要有：1、土地的占有與使用權；2、處分 權，其中包括地上權的讓與、設定抵押、土地轉租；3、相鄰權, 法律關于相鄰權的規定在地上權人之間或地上權人與