1、天正房地產開發有限公司劃報口壹、科技之星項目立地條件分析、項目位置本案位于橋西區境內的西南高校區，該地基長700 米 , 寬 300,面積 210000 平米 , 具體四至為： 基地西面為紅旗大街； 南面緊鄰河北工院，北側為宮北路緊鄰法商學院，具有濃厚的學術東為民心河；氛圍 , 該地塊成長方形二、區域商業、生活機能狀況基地周邊生活設施較不完善，周圍的便利店和超市較少，且店鋪面積不大 , 隨著法商新校區的逐步完善，以及本案的開發會帶動周圍的經濟法展 , 而且為一些小業主提供了商業機遇, 同時為住戶提供了一個良好的購物環境, 使得區域內生活便利設施變的較為完善.三、區域交通狀況項目周邊公共交通尤為

2、突出, 周邊 500 米范圍內就設有多條公交線路 , 如 107，70,47, 46等.分別通往全市其它區域.但周邊道路情 況 不 太 樂 觀 ， 圍 繞 項 目 周 邊 的 多 條 道 路 均 只 有 15 米 左 右 的 寬 度 ， 在上下班高峰期，人流、自行車容易引發道路堵塞，但紅旗大街即 將拓寬，而且隨著三環的開通以及火車站南遷,交通擁擠狀況將得 到改善.四、區域醫療、教育狀況而就醫療保健方面，有宮家莊衛生院, 恒康診所 , 等醫療保障體系 , 且在本案的開發中會建立建全醫療保障體系, 使得小區居民擁有良好的就醫環境就教育學校方面，緊鄰項目的有宮家莊幼兒園, 宮尹小學 , 以及河北工業

3、職平方米以內的兩房作為主力戶型。90 110 平方米的兩房作為補充。業技術學院 , 石家莊法商職業技術學院等高職大專院校五、區域休閑娛樂狀況基地附近文化設施還不完善僅有宮家莊老年公寓以及小型網吧同樣隨.以著本案的開發將建立較大的文化廣場及大型的網絡中心和健身休閑設施滿足小區居民的文化娛樂需求, 豐富他們的業余生活房型面積定位一房精致、小巧通過對現在市場研究發現，現在市場上一些青年男女對一房小戶型比較青睞。一房面積在 45-60 平方米，本案的產品設計不宜盲目求多 ，小巧型的戶型存在較大發展空間。二房精簡、實用通過對本案周邊近年來新建的同類型產品的市場研究發現，前期項目周邊的高檔住宅的產品面積規

4、劃普遍較大， 二房面積在 80 90 平方米， 但近期上市的產品兩房面積有所下調，110 平方米以下锝兩房大量涌現，本案的產品設計不宜盲目求大，精簡型的戶型面積在區域住宅市場上存在極大發展 空間。房型面積相應地縮小，一方面有利于產品總價的降低，這對于擴大潛在 客源放大市場吸納度有著明顯的利好作用，另一方面也符合中青年客戶的居100 110住理念，最大程度的擴展客源層面，盡快的完成銷售。另外建議三房寬敞、舒適的區域內三房的主力一直都集中在100 110 平方米左右無太大的變化，明這一面積已得到購房者的認可，更代表這一類房型的供應量已達到一定的程度。 建議本項目三房面積能控制在100 110 平方

5、米左右，迎合新一輪消費的需求，使產品迅速的完成去化。四房大面積豪華本市場內四房等大戶型的主力一直集中在130-160平方米左右，無太大變化，這一戶型購買者數量雖不如三房戶型購買者數量多，但四房購買者多為事業有成的企業高級管理人員，四房的銷售前景非常可觀。小面積商鋪為小業主提供更多的生活空間項目商鋪位于底層沿街，來往現階段人流量不是很大。周邊住宅項目陸 續入住后這一情況將有大的改觀。貳 、 項 目 SWOT 分 析S 優勢點分析所屬區域 西南高教區、學術氛圍濃厚公交設施完善，如107 ， 46， 47，70 路分別通往城市不同區域。區域內大型住宅社區建成入住為區域營造了成熟的居住氛圍，周邊教育系

6、統較為完善充分保障了業主子女的就學問題W 劣勢點分析本案主要為 2 房和 3 房，導致客源層面相對狹窄 棟距較小中心庭院面積小本安項目比較大而工程期短質量方面要求嚴格把關機會點分析政府準本擴建3環，隨著 3環的建成，本案增值的可能性很大。外來人入住石家莊給本案提供了很大的客源面。火車站南遷也會給本案帶來不可預見的機會。威脅點分析本案項目比較大總體規劃品質較高，使本案的競爭壓力加大。本案周圍的工廠會給周邊環境帶來影響。本案缺乏單身公寓,不能滿足單身貴族的需要,客源面也就相對的較少。叁、項目產品定位建議樓房面積配比建議方案一房型面積范圍戶數比例戶數建筑面積一房45-60 M10%40022680二

7、房80-90M35%1700143000三房100 120M35%1700184000四房130-160 M20%60087360合計/100%3280M項目目標客源定位客層職業分析本案所處石家莊市的高教區，文化氛圍濃厚，以目前市場的客層來說，多 集中在周邊各學校教師以及其他企業白領人士、國企管理干部、律師等具備 較為優越經濟條件的成功人士。客層年齡分析目標客層的年齡以3555歲為主。這個年齡段時代精英的購買力最強勁, 因為這正是他們事業的黃金時期。客層區域分析本案應該是一個外延極廣的個案，單靠橋西區區內的客戶無法支撐起本案。因此我們將客層的50%左右目標鎖定在全市范圍消費群，尤其是有較強投資理念的顧客群，因為隨著三環的建設，火車站南遷以及本區域政府市政 配套設施投入的加大，本本項增值空間較大。價格策略建議本案，所處于西南高教區地段，屬中低檔住宅，區域地產市場具有一定的升值空間。因此，結合本案的整體區域行情，推案時機、物業品質、管理服務、行銷推廣策略等各方面因素的綜合考慮，建議本產品為全裝修類產品（裝修標準為 800/M 2），具體價格建議如下:產品形態開盤價格平均價格（全裝修房）住宅3300-3600 元 /M 23500-3800/M2貳、核心產品力建設