1、世聯(lián)關(guān)于陌生區(qū)大規(guī)模低密世聯(lián)關(guān)于陌生區(qū)大規(guī)模低密度項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)分享度項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)分享2我們常常聽到的問題我們常常聽到的問題l我們的客戶是誰？他們的數(shù)量能不能支撐這么大規(guī)模的項(xiàng)目？他們憑什么買我們項(xiàng)目？l 項(xiàng)目的核心競爭力是什么？資源怎么用？只靠資源能否帶動整體項(xiàng)目的銷售？l 項(xiàng)目的建筑風(fēng)格？能否通過設(shè)計帶動項(xiàng)目銷售？l 如何解決配套不成熟的問題？配套的開發(fā)策略如何？可否通過大規(guī)模配套來建立項(xiàng)目核心競爭力？l 啟動區(qū)怎么快速回收資金？。3根本原因在于我們沒有把握此類項(xiàng)目開發(fā)根本原因在于我們沒有把握此類項(xiàng)目開發(fā)的基本規(guī)律的基本規(guī)律這些的問題出現(xiàn)的根本原因是，我們把陌生區(qū)的這些的問題出現(xiàn)的根本原

2、因是，我們把陌生區(qū)的大規(guī)模開發(fā)當(dāng)成常規(guī)的房地產(chǎn)項(xiàng)目來操作了。大規(guī)模開發(fā)當(dāng)成常規(guī)的房地產(chǎn)項(xiàng)目來操作了。而世聯(lián)的研究發(fā)現(xiàn)，這種陌生區(qū)、或者稱之為待而世聯(lián)的研究發(fā)現(xiàn)，這種陌生區(qū)、或者稱之為待開發(fā)區(qū)的大規(guī)模低密度項(xiàng)目開發(fā)本身是有一些開發(fā)區(qū)的大規(guī)模低密度項(xiàng)目開發(fā)本身是有一些規(guī)規(guī)律可循律可循的，在幾個關(guān)鍵問題的解決上也與常規(guī)房的，在幾個關(guān)鍵問題的解決上也與常規(guī)房地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)別很大。地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)別很大。4陌生區(qū)大規(guī)模低密度項(xiàng)目開發(fā)陌生區(qū)大規(guī)模低密度項(xiàng)目開發(fā) 5大規(guī)模開發(fā)的九大關(guān)鍵問題大規(guī)模開發(fā)的九大關(guān)鍵問題Q1站在城市視角的區(qū)域價值定位站在城市視角的區(qū)域價值定位Q2以財務(wù)目標(biāo)為核心的分階段開發(fā)策略以財務(wù)目標(biāo)為核

3、心的分階段開發(fā)策略Q4基于競爭的可持續(xù)的項(xiàng)目核心能力（資源整合）基于競爭的可持續(xù)的項(xiàng)目核心能力（資源整合）Q5項(xiàng)目增值為導(dǎo)向的營銷策略項(xiàng)目增值為導(dǎo)向的營銷策略Q7Q3配套開發(fā)策略的制定是項(xiàng)目開發(fā)的焦點(diǎn)之一配套開發(fā)策略的制定是項(xiàng)目開發(fā)的焦點(diǎn)之一動態(tài)的客戶層面選擇動態(tài)的客戶層面選擇Q8Q6兼顧長短期目標(biāo)的啟動策略和啟動模式選擇兼顧長短期目標(biāo)的啟動策略和啟動模式選擇Q9以正確的目標(biāo)體系梳理為前提以正確的目標(biāo)體系梳理為前提定義生活方式，建立自我價值標(biāo)桿定義生活方式，建立自我價值標(biāo)桿6旅游地產(chǎn)旅游地產(chǎn) or or 房地產(chǎn)開發(fā)？房地產(chǎn)開發(fā)？ 大規(guī)模項(xiàng)目目標(biāo)體系的梳理大規(guī)模項(xiàng)目目標(biāo)體系的梳理 如何與政府目標(biāo)

4、的協(xié)調(diào)如何與政府目標(biāo)的協(xié)調(diào) 對收益的預(yù)期對收益的預(yù)期 土地的開發(fā)方式土地的開發(fā)方式 項(xiàng)目資金投入的計劃項(xiàng)目資金投入的計劃 項(xiàng)目其它開發(fā)條件項(xiàng)目其它開發(fā)條件n大規(guī)模開發(fā)項(xiàng)目涉及較大規(guī)模土地開發(fā)，往往涉及地方政府利益，擔(dān)負(fù)一定的政府目標(biāo)。因此理清各個利益主體的需要，兼顧社會效益與經(jīng)濟(jì)效益的平衡。建立清晰的目標(biāo)體系是項(xiàng)目成功開發(fā)的前提.案例：昆明溫泉會議中心項(xiàng)目、北京溫榆河綠色生態(tài)走廊項(xiàng)目案例：昆明溫泉會議中心項(xiàng)目、北京溫榆河綠色生態(tài)走廊項(xiàng)目重點(diǎn)關(guān)注：重點(diǎn)關(guān)注：7 中心化，而非中心中心化，而非中心 基于城市發(fā)展的大思維挖掘項(xiàng)目價值基于城市發(fā)展的大思維挖掘項(xiàng)目價值關(guān)鍵詞：基于未來、城市價值、項(xiàng)目資源稟

5、賦關(guān)鍵詞：基于未來、城市價值、項(xiàng)目資源稟賦n在發(fā)展戰(zhàn)略層面上，大規(guī)模開發(fā)必須首先保證方向的正確性，必須站在城市發(fā)展的平臺上，關(guān)注城市層面的機(jī)會，如城市化進(jìn)程、人口轉(zhuǎn)移，城市功能缺失、某類供應(yīng)短缺等，必須基于區(qū)域整體發(fā)展的角度挖掘價值，指導(dǎo)項(xiàng)目整體定位及控制性規(guī)劃；n準(zhǔn)確的區(qū)域價值定位極大提升項(xiàng)目價值，為大盤實(shí)現(xiàn)核心吸引力，形成“中心化”，擴(kuò)大客戶覆蓋距離，對區(qū)域外產(chǎn)生持續(xù)的拉動力，住區(qū)與城市互為增值。n大規(guī)模開發(fā)不同于一般房地產(chǎn)開發(fā)的最大根本點(diǎn)就是區(qū)域規(guī)劃的前瞻性、先進(jìn)性，預(yù)測重于當(dāng)前的競爭，解決方案應(yīng)是系統(tǒng)的、框架性的、彈性的。案例：案例：北京魯能東海花園項(xiàng)目北京魯能東海花園項(xiàng)目青島天泰項(xiàng)目

6、青島天泰項(xiàng)目成都郫縣項(xiàng)目成都郫縣項(xiàng)目8大規(guī)模開發(fā)的利潤來源于開發(fā)節(jié)奏大規(guī)模開發(fā)的利潤來源于開發(fā)節(jié)奏 以財務(wù)目標(biāo)為核心的分階段開發(fā)策略以財務(wù)目標(biāo)為核心的分階段開發(fā)策略關(guān)鍵詞：前瞻性、資源分配、規(guī)劃價值關(guān)鍵詞：前瞻性、資源分配、規(guī)劃價值n以財務(wù)目標(biāo)為核心制定開發(fā)節(jié)奏和時序，首先明確在公司的整體布局中項(xiàng)目承擔(dān)的責(zé)任，為完成財務(wù)目標(biāo)，分解階段性盈利和整體盈利，繼而明確不同的產(chǎn)品線和配套在不同開發(fā)階段的作用。n世聯(lián)的經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)及無數(shù)案例說明：大規(guī)模房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，利潤來源于開發(fā)節(jié)奏、前瞻性視野和市場預(yù)見能力，物業(yè)類型的演變、容積率的提高。組團(tuán)之間要有差異，有提升，給消費(fèi)者理由n舊村改造等增加項(xiàng)目投入的狀

7、況為項(xiàng)目約束條件，其安排以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化為前提案例：昆明項(xiàng)目案例：昆明項(xiàng)目9主流市場主流市場OR細(xì)分市場？細(xì)分市場？ 動態(tài)的客戶層面選擇動態(tài)的客戶層面選擇關(guān)鍵詞：主流客戶、客戶群轉(zhuǎn)化關(guān)鍵詞：主流客戶、客戶群轉(zhuǎn)化n陌生區(qū)大規(guī)模項(xiàng)目要立足于主流客戶群，并且客戶群要復(fù)合而非單一，宣傳的主流客戶要對其它客戶群具有吸引和涵蓋性。n陌生區(qū)大規(guī)模項(xiàng)目，還要關(guān)注客戶群體的轉(zhuǎn)化。在客戶定位方面要考慮啟動客戶群與核心客戶群是否存在差別。 10建立建立“以我為主以我為主”的評價體系和價值標(biāo)桿的評價體系和價值標(biāo)桿 通過定義生活方式建立持久競爭力通過定義生活方式建立持久競爭力關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞：定義生活方式、標(biāo)桿價值：定

8、義生活方式、標(biāo)桿價值n陌生區(qū)的大規(guī)模開發(fā)必須要給消費(fèi)者重新定義一種生活方式，演示并傳遞未來的生活場景，開發(fā)商要會當(dāng)導(dǎo)演。n同時作為價值示范，這里面的物業(yè)類型要有價值標(biāo)桿11全面全面OR局部領(lǐng)先？局部領(lǐng)先？ 基于競爭的可持續(xù)發(fā)展的項(xiàng)目核心能力基于競爭的可持續(xù)發(fā)展的項(xiàng)目核心能力青島假日溫泉項(xiàng)目青島假日溫泉項(xiàng)目關(guān)鍵詞：資源價值、可持續(xù)發(fā)展、動態(tài)選擇關(guān)鍵詞：資源價值、可持續(xù)發(fā)展、動態(tài)選擇n大規(guī)模開發(fā)必須在規(guī)劃設(shè)計上必須體現(xiàn)出項(xiàng)目的獨(dú)特價值項(xiàng)目核心能力，這種核心能力往往與項(xiàng)目獨(dú)特的資源相連，從而保證項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。n在產(chǎn)品的分期設(shè)計中應(yīng)兼顧不同時期市場競爭和客戶群的變化，從規(guī)劃上確保項(xiàng)目持續(xù)競爭優(yōu)勢。

9、昆明項(xiàng)目昆明項(xiàng)目12商業(yè)價值最大化？商業(yè)價值最大化？ 配套開發(fā)策略的制定是項(xiàng)目開發(fā)的焦點(diǎn)之一配套開發(fā)策略的制定是項(xiàng)目開發(fā)的焦點(diǎn)之一關(guān)鍵詞：配套分級、規(guī)模適度、配套開發(fā)策略關(guān)鍵詞：配套分級、規(guī)模適度、配套開發(fā)策略n大規(guī)模開發(fā)的配套首先是用來展示生活方式、用來示范品質(zhì)的，商業(yè)價值的培育期則相對較長，其利潤在區(qū)域成熟前往往來自于對住宅價值的提升n大規(guī)模開發(fā)的配套一般分為三個級次，不同級次配套與不同物業(yè)類型之間的兼容性和價值拉動也不同n因此，在定位階段弄清楚配套的分級、價值點(diǎn)以及和住宅的聯(lián)動關(guān)系，解決配套的開發(fā)次序和開發(fā)規(guī)模，也就是開發(fā)策略的問題至關(guān)重要，在某種程度上配套開發(fā)策略的選擇決定著項(xiàng)目的成敗

10、13兼顧長短期目標(biāo)的啟動策略和啟動模式選擇兼顧長短期目標(biāo)的啟動策略和啟動模式選擇關(guān)鍵詞：高調(diào)亮相、標(biāo)桿物業(yè)、配套展示關(guān)鍵詞：高調(diào)亮相、標(biāo)桿物業(yè)、配套展示n大規(guī)模區(qū)域開發(fā)的規(guī)模屬性決定了盈利來源的多樣化，因此整個啟動策略的確定與其長期開發(fā)目標(biāo)、區(qū)域整體定位以及預(yù)期盈利模式緊密相關(guān)。n啟動策略的制定應(yīng)遵循土地價值系統(tǒng)增加原則、市場接受原則、經(jīng)濟(jì)可行原則以及開發(fā)實(shí)力匹配原則。n大規(guī)模項(xiàng)目啟動的主要思路是：規(guī)模取勢、定位示范、品質(zhì)展示和資源利用。14大盤，立勢是關(guān)鍵大盤，立勢是關(guān)鍵 營銷創(chuàng)造價值營銷創(chuàng)造價值關(guān)鍵詞：區(qū)域營銷、強(qiáng)勢關(guān)鍵詞：區(qū)域營銷、強(qiáng)勢n大盤的競爭不是個別樓盤的競爭，而是區(qū)域價值的競爭。

11、如果缺乏區(qū)域價值，大盤往往必須自己“營造區(qū)域價值”，需要做邊界界定和區(qū)域營銷。n強(qiáng)勢是大盤營銷的特色，大盤往往需要較常規(guī)高的營銷費(fèi)用，用于強(qiáng)勢推廣、特色概念深入人心、建立市場影響。強(qiáng)勢有利于形成區(qū)域中心化與區(qū)域價值 。n啟動期是項(xiàng)目立勢、占位、概念傳播、形成口碑傳播的重要階段，至關(guān)重要。n在各期開發(fā)過程中不斷進(jìn)行“脈沖式”的刺激，保證持續(xù)成功開發(fā)15世聯(lián)工作階段劃分與工作內(nèi)容世聯(lián)工作階段劃分與工作內(nèi)容16陌生區(qū)大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的前期策劃是世聯(lián)非常成熟的服陌生區(qū)大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的前期策劃是世聯(lián)非常成熟的服務(wù)線之一務(wù)線之一目標(biāo)體系的建立項(xiàng)目整體定位規(guī)劃設(shè)計啟動區(qū)的選擇與啟動區(qū)域營銷推廣區(qū)域營銷戰(zhàn)略

12、與策略整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃設(shè)計跟蹤服務(wù)啟動區(qū)定位與發(fā)展建議世聯(lián)顧問服務(wù)工作解決的問題世聯(lián)顧問服務(wù)工作解決的問題世聯(lián)顧問服務(wù)工作階段劃分世聯(lián)顧問服務(wù)工作階段劃分世聯(lián)的工作方法世聯(lián)的工作方法市場調(diào)研方法市場調(diào)研方法 現(xiàn)場踏勘 問卷調(diào)查 焦點(diǎn)小組訪談 一對一深度訪談技術(shù)思路形成方法技術(shù)思路形成方法 土地方格網(wǎng)法 KPI指標(biāo)法研究案例 MECE法界定問題 頭腦風(fēng)暴會技術(shù)支持獲取法技術(shù)支持獲取法 5G(GROUP)法基于盈利模式的財務(wù)評價發(fā)展戰(zhàn)略/策略17陌生區(qū)大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的前期策劃是世陌生區(qū)大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的前期策劃是世聯(lián)非常成熟的服務(wù)線之一聯(lián)非常成熟的服務(wù)線之一工作階段工作階段工作內(nèi)容要點(diǎn)工作

13、內(nèi)容要點(diǎn)解決的關(guān)鍵問題解決的關(guān)鍵問題 客戶限制條件及目標(biāo)梳理 基礎(chǔ)資料研究 案例借鑒 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及分期策略 經(jīng)濟(jì)測算 規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書 區(qū)域價值定位 項(xiàng)目定位 開發(fā)節(jié)奏 價值展示 配套開發(fā)策略 規(guī)劃指標(biāo)分配 資金運(yùn)用從從市場與競爭市場與競爭角度指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計，使規(guī)劃本身產(chǎn)生價值，契角度指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計，使規(guī)劃本身產(chǎn)生價值，契合項(xiàng)目后期運(yùn)作和營銷發(fā)力，并預(yù)留面對未來競爭的合項(xiàng)目后期運(yùn)作和營銷發(fā)力，并預(yù)留面對未來競爭的彈性彈性項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略其價值在于其價值在于18陌生區(qū)大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的前期策劃是世陌生區(qū)大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的前期策劃是世聯(lián)非常成熟的服務(wù)線之一聯(lián)非常成

14、熟的服務(wù)線之一工作階段工作階段工作內(nèi)容要點(diǎn)工作內(nèi)容要點(diǎn)解決的關(guān)鍵問題解決的關(guān)鍵問題指導(dǎo)指導(dǎo)單體建筑及園林設(shè)計單體建筑及園林設(shè)計，使，使之符合項(xiàng)目定位及發(fā)展戰(zhàn)略之符合項(xiàng)目定位及發(fā)展戰(zhàn)略啟動區(qū)定位與物業(yè)發(fā)展建議啟動區(qū)定位與物業(yè)發(fā)展建議其價值在于其價值在于 項(xiàng)目定位與發(fā)展戰(zhàn)略回顧 啟動區(qū)位置、規(guī)模 啟動區(qū)產(chǎn)品定位 客戶定位 價格定位 啟動模式 價值展示 啟動區(qū)物業(yè)發(fā)展建議19陌生區(qū)大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的前期策劃是世陌生區(qū)大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的前期策劃是世聯(lián)非常成熟的服務(wù)線之一聯(lián)非常成熟的服務(wù)線之一工作階段工作階段工作內(nèi)容要點(diǎn)工作內(nèi)容要點(diǎn)解決的關(guān)鍵問題解決的關(guān)鍵問題項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略與策略項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略與策略其價值在

15、于其價值在于 消費(fèi)者價值取向研究 項(xiàng)目賣點(diǎn)整合 案例借鑒 營銷總戰(zhàn)略 啟動區(qū)營銷策略 營銷價值點(diǎn)整合 營銷模式 賣場規(guī)劃 推廣策略 企業(yè)品牌的社會營銷樹立項(xiàng)目形象樹立項(xiàng)目形象建立項(xiàng)目知名度建立項(xiàng)目知名度實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價值實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價值指導(dǎo)銷售執(zhí)行指導(dǎo)銷售執(zhí)行指導(dǎo)指導(dǎo)廣告策略廣告策略20世聯(lián)同時提供過程服務(wù)以協(xié)助客戶解決過世聯(lián)同時提供過程服務(wù)以協(xié)助客戶解決過程實(shí)施問題，確保發(fā)展戰(zhàn)略和策略的實(shí)施程實(shí)施問題，確保發(fā)展戰(zhàn)略和策略的實(shí)施前期階段前期階段規(guī)劃設(shè)計跟蹤服務(wù)規(guī)劃設(shè)計跟蹤服務(wù)協(xié)助開發(fā)商選擇規(guī)劃設(shè)計單位規(guī)劃設(shè)計單位推薦規(guī)劃設(shè)計單位評價選擇標(biāo)準(zhǔn)體系出席規(guī)劃設(shè)計匯報溝通會議基于規(guī)劃方案的專題研究規(guī)劃方案的市場

16、檢討方案目標(biāo)客戶接受度研究其他相關(guān)專題研究商業(yè)招商服務(wù)商業(yè)招商服務(wù)撰寫項(xiàng)目推介書梳理資源，篩選主力招商對象協(xié)助客戶舉辦項(xiàng)目推介會協(xié)助客戶與招商對象之間的其他方式溝通營銷階段營銷階段營銷執(zhí)行顧問服務(wù)營銷執(zhí)行顧問服務(wù)修正營銷推廣方案，并且指導(dǎo)實(shí)施組織開盤前培訓(xùn)，提升銷售技巧基于成交分析的策略調(diào)整指導(dǎo)銷售總結(jié)以及階段計劃21世聯(lián)操作的相關(guān)案例簡介世聯(lián)操作的相關(guān)案例簡介22北京北京- -溫榆河項(xiàng)目溫榆河項(xiàng)目n項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模：占地10000畝 n項(xiàng)目界定項(xiàng)目界定：城郊資源型、大規(guī)模旅游地產(chǎn)性質(zhì)區(qū)域開發(fā)n客戶面臨的困惑客戶面臨的困惑：p 發(fā)展商擅長旅游、休閑度假、酒店等方面的地產(chǎn)經(jīng)營與發(fā)展，對土地運(yùn)營經(jīng)

17、驗(yàn)不足；p 第一次進(jìn)入北京市場，對市場不熟悉；p 對大規(guī)模的土地開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足，駕馭能力不夠；p 土地一級市場與二級市場之間的關(guān)聯(lián)性怎樣協(xié)調(diào)。n世聯(lián)提供服務(wù)世聯(lián)提供服務(wù)： 區(qū)域整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略、功能分區(qū)及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)確定、 土地價值評估與土地開發(fā)模式研究、區(qū)域營銷戰(zhàn)略與策略、啟動區(qū)物業(yè)定位及發(fā)展建議；企業(yè)會所、企業(yè)總部、辦公別墅、高端小眾物業(yè)市場等發(fā)展方向的可行性23唐山唐山- -新戴河區(qū)域規(guī)劃發(fā)展項(xiàng)目新戴河區(qū)域規(guī)劃發(fā)展項(xiàng)目n項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位置：唐山樂亭縣打網(wǎng)崗島n項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模：占地15平方公里 n項(xiàng)目界定項(xiàng)目界定：區(qū)域旅游地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目n客戶面臨的困惑客戶面臨的困惑：p 如何整合海島旅游資源，

18、形成新戴河旅游品牌；p 對大規(guī)模的土地開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足，駕馭能力不夠；p 項(xiàng)目如何實(shí)現(xiàn)成功啟動，形成滾動開發(fā)；p 如何項(xiàng)目整個開發(fā)進(jìn)程。n世聯(lián)提供服務(wù)世聯(lián)提供服務(wù)： 區(qū)域整體定位與發(fā)展策略、區(qū)域旅游資源整合、確定項(xiàng)目開發(fā)次序、大北京旅游度假市場研究、區(qū)域啟動策略與定位24北京北京- -西山美廬項(xiàng)目西山美廬項(xiàng)目n項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位置：西五環(huán)杏石口n項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模：總建筑面積約10萬平方米n項(xiàng)目界定項(xiàng)目界定：北京頂級別墅n客戶面臨的困惑客戶面臨的困惑：p 選擇怎樣的產(chǎn)品，Townhouse、雙拼還是獨(dú)棟？p 價格的確定n世聯(lián)提供服務(wù)世聯(lián)提供服務(wù)： 突破區(qū)域價格界限，解決成本瓶頸 整合區(qū)域資源，定位頂級

19、別墅 產(chǎn)品（流水別墅）功能創(chuàng)新 制定針對性營銷策略，創(chuàng)造別墅市場銷售奇跡25北京北京- -東海花園項(xiàng)目東海花園項(xiàng)目n項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位置：北京市通州區(qū)n項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模：占地226萬平米，總建筑面積約47萬平米n項(xiàng)目界定項(xiàng)目界定：陌生區(qū)域大盤開發(fā)n客戶面臨的困惑客戶面臨的困惑：p 項(xiàng)目所在區(qū)域未來發(fā)展方向是什么？p 各功能區(qū)如何劃分、如何分期開發(fā)，以實(shí)現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)？p 如何通過啟動區(qū)的開發(fā)奠定區(qū)域地位和影響力？p 項(xiàng)目整體營銷戰(zhàn)略與啟動區(qū)營銷戰(zhàn)略是怎樣的？n世聯(lián)提供服務(wù)世聯(lián)提供服務(wù)：探討陌生區(qū)域大盤開發(fā)成功的關(guān)鍵因素、提出城市近郊低密度居住社區(qū)超前規(guī)劃理念、以典型主題帶動啟動區(qū)的開發(fā)、打造多

20、產(chǎn)品的功能復(fù)合型社區(qū)來實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略開發(fā)目標(biāo)26北京北京- -中遠(yuǎn)東隆項(xiàng)目中遠(yuǎn)東隆項(xiàng)目n項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位置：北京機(jī)場高速路北皋出口n項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模：占地面積131.3公頃，可建設(shè)用地24.67萬mn項(xiàng)目界定項(xiàng)目界定：城市近郊高檔低密度居住圈內(nèi)的頂級別墅n客戶面臨的困惑客戶面臨的困惑：p 原規(guī)劃方案戶型該如何調(diào)整，以避免原方案規(guī)劃布局的硬傷？p 高總價（單套總價超千萬）別墅產(chǎn)品的市場接受度如何？p 高總價別墅客戶的價值取向以及如何針對客戶需求給出具體產(chǎn)品建議？ n世聯(lián)提供服務(wù)世聯(lián)提供服務(wù)： 高總價別墅客戶特征研究；高總價別墅產(chǎn)品的市場研究；項(xiàng)目的競爭性分析和總體策略；項(xiàng)目的整體定位；項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)

21、計方案的調(diào)整 27青島青島- -假日溫泉項(xiàng)目假日溫泉項(xiàng)目n項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位置：即墨市溫泉鎮(zhèn)n項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模：占地面積539畝n項(xiàng)目界定項(xiàng)目界定：城市遠(yuǎn)郊區(qū)具備優(yōu)良資源的較大規(guī)模中高端住宅項(xiàng)目n客戶面臨的困惑客戶面臨的困惑：p 區(qū)域未來發(fā)展方向模糊p 如何面對區(qū)域內(nèi)未來面臨高端項(xiàng)目急劇放量的競爭環(huán)境？p 如何整合資源，克服地塊分散的劣勢？p 項(xiàng)目如何推進(jìn)和啟動？n世聯(lián)提供服務(wù)世聯(lián)提供服務(wù)： 城市中高端房地產(chǎn)特征研究、區(qū)域價值挖掘和定位、城市中高端置業(yè)人群特征研究、項(xiàng)目競爭策略制定、地塊資源整合策略、項(xiàng)目開發(fā)推進(jìn)策略研究、產(chǎn)品設(shè)計定位 28北京北京- -懷柔低密度項(xiàng)目懷柔低密度項(xiàng)目n項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位置：北京市懷柔區(qū)紅螺寺旅游區(qū)的西部 n項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模：占地面積1156畝n項(xiàng)目界定項(xiàng)目界定：大都市遠(yuǎn)郊區(qū)、大規(guī)模、多物業(yè)組合項(xiàng)目 n客戶面臨的困惑客戶面臨的困惑：p 地塊既定規(guī)劃中的別墅、度假村和游樂設(shè)施用地通過建設(shè)后變現(xiàn)，會所和五星級酒店自己持有，想了解變現(xiàn)部分資金是否可以與總投資持平？p 別墅、度假村和五星級酒