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3、萬、別墅萬、別墅300300萬萬白一系：白一系：白領(lǐng)首次置業(yè)，購房總價白領(lǐng)首次置業(yè)，購房總價7070、8080萬，萬，無力購買無力購買2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789項目總價段劃分項目總價段劃分戶型面積毛坯均價總價花園洋房大戶202萬花園洋房小戶型8913000106-116萬高TOWN88.512000小高層兩房85-881100094-97萬小高層一房55-651100061-72萬2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備

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6、萬總價目標客層萬總價目標客層遠海系：遠海系：歐美背景的海外人士，公寓歐美背景的海外人士，公寓400400萬、別墅萬、別墅500500萬萬渡新系：渡新系：新上海人過度型，購房總價新上海人過度型，購房總價40-5040-50萬、無力購買萬、無力購買神龍系：神龍系：頂層購房人士，公寓頂層購房人士，公寓600600萬、別墅萬、別墅12001200萬萬近海系：近海系：日韓、東南亞、港臺人士，公寓日韓、東南亞、港臺人士，公寓300300萬、別墅萬、別墅450450萬萬本土系：本土系：三代居住于同一區(qū)域，公寓三代居住于同一區(qū)域，公寓250250萬、別墅萬、別墅350350萬萬白二系：白二系：白領(lǐng)二次置業(yè)，公

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9、白二系為主，部分少成系綠地崴廉公寓客源：白二系為主，部分少成系 高橋新城別墅客源：本土系為主高橋新城別墅客源：本土系為主2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789遠海系：遠海系：歐美背景的海外人士，公寓歐美背景的海外人士，公寓400400萬、別墅萬、別墅500500萬萬渡新系：渡新系：新上海人過度型，購房總價新上海人過度型，購房總價40-5040-50萬、無力購買萬、無力購買神龍系：神龍系：頂層購房人士，公寓頂層購房人士，公寓600600萬、別墅萬、別墅12001200萬萬近海系：

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14、萬總價目標客群萬總價目標客群目標客源2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789產(chǎn)品對應(yīng)主力人群定位產(chǎn)品對應(yīng)主力人群定位戶型總價主力人群花園洋房大戶型150-202萬本土系花園洋房小戶型116萬白二系高TOWN106萬白二系小高層兩房94-97萬白一系小高層一房61-72萬白一系2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 誰購買本項目？ 我們的客源在哪里？ 我們的客源究竟

15、什么樣？2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789交通動線導入客源交通動線導入客源金橋高行五角場中環(huán)線中環(huán)線外環(huán)線外環(huán)線內(nèi)環(huán)線內(nèi)環(huán)線外高橋陸家嘴張江五角場城市副中心五角場城市副中心金橋出口加工區(qū)金橋出口加工區(qū)外高橋港區(qū)外高橋港區(qū)張江高科技園區(qū)張江高科技園區(qū)小陸家嘴金融區(qū)小陸家嘴金融區(qū)2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789客源行業(yè)特征客源行業(yè)特征產(chǎn)業(yè)區(qū)域產(chǎn)業(yè)區(qū)域主導產(chǎn)

16、業(yè)主導產(chǎn)業(yè)主要年齡層次主要年齡層次陸家嘴金融、貿(mào)易、商業(yè)30-45歲外高橋國際貿(mào)易、制造業(yè)、物流業(yè)25-40歲金橋轎車及零部件、微電子、現(xiàn)代通訊、新一代家電、機電一體化、生物醫(yī)藥25-40歲張江生物醫(yī)藥、集成電路、軟件30-40歲五角場貿(mào)易、咨詢、服務(wù)業(yè)、教育、商業(yè) 25-35歲特征以催生大量白領(lǐng)人群的智力型行業(yè)居多25-40歲2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789項目總價段劃分項目總價段劃分戶型面積毛坯均價總價花園洋房大戶202萬花園洋房小戶

17、型8913000106-116萬高TOWN88.512000小高層兩房85-881100094-97萬小高層一房55-651100061-72萬客源購買力分析客源購買力分析稅后年收入稅后月收入月還款（月收入40%，30年）總價承受力 首付（3成）客源置業(yè)次數(shù)5-6萬4000-5000元1600-2000元37-47萬11-15萬一次置業(yè)10-18萬8000-15000元3200-6000元75-140萬22-45萬一次置業(yè)為主，二次置業(yè)為輔稅后年收入稅后月收入月還款（月收入30%，30年）總價承受力 首付（3成）客源特征20-25萬16000-20000元4800-6000元113-142萬3

18、4-42萬二次置業(yè)為主，一次置業(yè)為輔25-30萬20000-25000元6000-7500元142-177萬42-53萬二次置業(yè)為主30-50萬25000-41000元7500-12300元177-290萬53-87萬二次置業(yè)為主50-80萬41000-67000元 12300-20000元290450萬87-135萬二次置業(yè)為主80萬以上67000元以上20000元以上450萬以上135萬以上二次置業(yè)以上目標客源目標客源目標客源目標客源2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789客

19、源屬性分析客源屬性分析產(chǎn)業(yè)區(qū)域主導產(chǎn)業(yè)主要年齡層次普通職工平均收入中級管理人員收入高級管理人員收入陸家嘴金融、貿(mào)易、商業(yè)30-45歲6-10萬20-25萬50萬以上外高橋國際貿(mào)易、制造業(yè)、物流業(yè)25-40歲5-8萬12-18萬30萬以上金橋轎車及零部件、微電子、現(xiàn)代通訊、新一代家電、機電一體化、生物醫(yī)藥25-40歲5-6萬12-16萬30萬以上張江生物醫(yī)藥、集成電路、軟件30-40歲5.5-6萬12-18萬30萬以上五角場貿(mào)易、咨詢、服務(wù)業(yè)、教育、商業(yè) 25-35歲5-8萬12-20萬30萬以上特征以催生大量白領(lǐng)人群的智力型行業(yè)居多25-40歲一次置業(yè)一次置業(yè)居多，部分二次置業(yè)者二次置業(yè)為主客

20、源地圖中環(huán)線中環(huán)線外環(huán)線外環(huán)線內(nèi)環(huán)線內(nèi)環(huán)線外高橋保稅區(qū)25高行鎮(zhèn)5金橋出口加工區(qū)20五角場商圈5陸家嘴及紫竹園區(qū)5張江高科5北外灘商務(wù)區(qū)5高橋鎮(zhèn)10高東鎮(zhèn)5楊浦高新產(chǎn)業(yè)區(qū)5浦東軟件園5東溝52009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 誰購買本項目？ 我們的客源在哪里？ 我們的客源究竟什么樣？目標客層劃分目標客層劃分遠海系：遠海系：歐美背景的海外人士，公寓歐美背景的海外人士，公寓400400萬、別墅萬、別墅500500萬萬渡新系：渡新系：新上海人過度型，購房總價新上海人過度型，購房總

21、價40-5040-50萬、無力購買萬、無力購買神龍系：神龍系：頂層購房人士，公寓頂層購房人士，公寓600600萬、別墅萬、別墅12001200萬萬近海系：近海系：日韓、東南亞、港臺人士，公寓日韓、東南亞、港臺人士，公寓300300萬、別墅萬、別墅450450萬萬本土系：本土系：三代居住于同一區(qū)域，公寓三代居住于同一區(qū)域，公寓250250萬、別墅萬、別墅350350萬萬白二系：白二系：白領(lǐng)二次置業(yè)，公寓白領(lǐng)二次置業(yè)，公寓150150萬左右、別墅很少購買萬左右、別墅很少購買少成系：少成系：年輕私營業(yè)主專業(yè)人士，公寓年輕私營業(yè)主專業(yè)人士，公寓200200萬、別墅萬、別墅300300萬萬白一系：白一系

22、：白領(lǐng)首次置業(yè)，購房總價白領(lǐng)首次置業(yè)，購房總價7070、8080萬，萬，無力購買無力購買對本項目可能的客戶群進行逐個掃描對本項目可能的客戶群進行逐個掃描客群掃描客群掃描 本土系本土系購房特征：購房特征：注重生活區(qū)域，本地化；硬件上，硬件上，看重房型的實用性，需要的面積比較大，房間比較多軟件上，軟件上，對品牌的關(guān)注不高，看重小區(qū)有美觀的感覺，注重生活的舒適性對政策敏感度高典型樓盤：典型樓盤：高橋新城、仁恒家園主要居住區(qū)域：主要居住區(qū)域：高行鎮(zhèn)，高橋鎮(zhèn)、東溝等本地客源高行鎮(zhèn)，高橋鎮(zhèn)、東溝等本地客源業(yè)主特征：業(yè)主特征：本土多金人士，本土多金人士，4040歲以上，三口之家或三代同堂歲以上，三口之家或三

23、代同堂私營業(yè)主、政府官員私營業(yè)主、政府官員典型特征：傳統(tǒng)觀念，希望居住密度低，強調(diào)舒適性典型特征：傳統(tǒng)觀念，希望居住密度低，強調(diào)舒適性外環(huán)線外環(huán)線高行鎮(zhèn)5高橋鎮(zhèn)10高東鎮(zhèn)5東溝5客戶假想：客戶假想：三代同堂。之前居住于高行當?shù)亍Ｈ谩Ｖ熬幼∮诟咝挟數(shù)亍＜彝ソY(jié)構(gòu)：二位老人，一對中年夫婦，一個10歲左右上小學的男孩。二位老人：均退休在家，享受天倫之樂。爺爺喜歡找老鄰居喝茶下棋，奶奶則愿意呆在家里養(yǎng)花種草，較多時間放在家事處理和照顧孩子上。男主人：公務(wù)員。穩(wěn)重勤奮，責任感強。最大的嗜好是和兒子看球賽，有空時還會帶兒子實地比上一場。女主人：當?shù)匦W的語文教師。性格溫和重視家庭觀念。平時會花更多時

24、間在兒子的教育上，注重對于孩子全面的培養(yǎng)。男孩：調(diào)皮好動，不過學習成績良好。對于戶外體育運動尤為感興趣，最希望養(yǎng)一只大狗。 客群掃描客群掃描 少成系少成系購房特征：購房特征：購房理性，比較看重實惠，性價比要求最高；硬件上，硬件上，看重房型設(shè)計的合理性，有屬于自己的天地，要求有贈送的地下室、花園和露臺等高附加值。軟件上，軟件上，看重大開發(fā)商品牌。但無品牌忠誠度典型樓盤：典型樓盤：仁恒家園、金橋瑞仕花園主要居住區(qū)域：主要居住區(qū)域：比較分散，一般內(nèi)環(huán)附近公寓，外環(huán)比較分散，一般內(nèi)環(huán)附近公寓，外環(huán)外經(jīng)濟型別墅外經(jīng)濟型別墅業(yè)主特征：業(yè)主特征：30-4030-40歲，私營業(yè)主、專業(yè)人士歲，私營業(yè)主、專業(yè)人

25、士三口之家較多，三代同堂也很普遍，三口之家較多，三代同堂也很普遍，典型特征：典型特征：最有自信心人群，最有自信心人群，自以為離成功一步之遙自以為離成功一步之遙 中環(huán)線中環(huán)線五角場商圈5陸家嘴及紫竹園區(qū)5張江高科5北外灘商務(wù)區(qū)5楊浦高新產(chǎn)業(yè)區(qū)5浦東軟件園5客戶假想：客戶假想：一對中年夫婦以及正在上小學的兒子。一對中年夫婦以及正在上小學的兒子。男主人：私營業(yè)主。精明能干、事業(yè)上已取得一定成績，是個極為自信的高學歷精英人士。認真嚴謹?shù)膽B(tài)度不但是在事業(yè)上，也體現(xiàn)在生活中，事無具小均親力親為。對于生活品質(zhì)的追求，不喜歡表面的虛華，更注重內(nèi)在的功能與價值。女主人：公務(wù)員。較多時間都以家庭為重，同時擁有自己

26、的個人喜好，舞蹈、瑜伽是一直以來堅持的愛好，希望能擁有屬于自己的私人空間。努力營造一個溫馨浪漫的居家氛圍。兒子：比同齡孩子顯得更為懂事成熟的小男孩。對于一些富有創(chuàng)造性及想象力的事物頗為感興趣。客群掃描客群掃描 白二系白二系購房特征：購房特征：購房是面子工程，看重地段和口碑，地段要有便利性和升值潛力，對學校等配套要求較高；硬件上，需要大一點的房型，外立面要豪華美觀，園林綠化好，會所漂亮，但不一定使用，大堂氣派，可接受精裝修；兩房到三房，有創(chuàng)意的房子軟件上，看重開發(fā)商品牌和樓盤的名氣與口碑。典型樓盤：典型樓盤：證大家園，綠地崴廉主要居住區(qū)域：主要居住區(qū)域： 比較分散，一般內(nèi)中環(huán)之間比較分散，一般內(nèi)

27、中環(huán)之間業(yè)主特征：業(yè)主特征：35-4035-40歲，公司的中層歲，公司的中層三口之家居多，工作繁忙，壓力大三口之家居多，工作繁忙，壓力大典型特征：面子典型特征：面子+ +需求，樓盤知名度和氣派最重要需求，樓盤知名度和氣派最重要中環(huán)線中環(huán)線外高橋保稅區(qū)25金橋出口加工區(qū)20張江高科5楊浦高新產(chǎn)業(yè)區(qū)5浦東軟件園5客戶假想：客戶假想：一對中年夫婦，一個正在上中學的女兒。一對中年夫婦，一個正在上中學的女兒。一家人工作、上學的區(qū)域均在陸家嘴。一家人工作、上學的區(qū)域均在陸家嘴。男主人：某貿(mào)易公司經(jīng)理。工作繁忙，交際應(yīng)酬多，很少時間照顧家庭。因而空閑時盡量陪伴妻女，享受溫馨家庭時光。女主人：某外企人事主管。

28、講究生活的情趣、愛好廣泛，參與許多社交團體如國標舞蹈、茶座、美容課程等，同時還進行進修學習，有許多擁有共同喜好的朋友。周末有時會邀請自己及丈夫的朋友舉辦小PARTY。女兒：性格活潑，平時寄宿在學校。與母親一樣有著廣泛的愛好，將來希望做一名女外交官，因此父母也經(jīng)常帶她參加一些公共活動，鍛煉她的口才與溝通能力。 客群掃描客群掃描 白一系白一系購房特征：購房特征：單價高些沒有關(guān)系，面積要小，總價要低，地段遠些沒關(guān)系，但要有大賣場和公交、軌道硬件上，硬件上，環(huán)境好，喜歡水景，會所功能豐富，對游泳池、藍球場等運動設(shè)施有強烈要求，可接受精裝修；二房為主軟件上，軟件上，看重開發(fā)商品牌和社區(qū)的名氣，喜歡大社區(qū)

29、，喜歡社區(qū)有活力，鄰里有文化，樂活。典型樓盤：典型樓盤：綠地崴廉、幸福小鎮(zhèn)主要居住區(qū)域：主要居住區(qū)域：比較分散，中外環(huán)之間，特別是軌道附近比較分散，中外環(huán)之間，特別是軌道附近 業(yè)主特征：業(yè)主特征：25-3025-30歲，兩口之家或孩子年齡較小的三口之家歲，兩口之家或孩子年齡較小的三口之家年輕、有活力，婚房占很大比例，工作積極向上年輕、有活力，婚房占很大比例，工作積極向上典型特征：希望面面俱到（均好），格外關(guān)注交通典型特征：希望面面俱到（均好），格外關(guān)注交通中環(huán)線中環(huán)線外高橋保稅區(qū)25金橋出口加工區(qū)20張江高科5楊浦高新產(chǎn)業(yè)區(qū)5浦東軟件園52009年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789客戶假想：客戶