1、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名稱：福建省晉江市潤(rùn)達(dá)復(fù)合材料有限公司委估的位于晉江市青陽(yáng)街道青蓮小區(qū)的房地產(chǎn)價(jià) 值評(píng)估委托方：福建省晉江市潤(rùn)達(dá)復(fù)合材料有限公司估價(jià)方：福建明達(dá)房地產(chǎn)評(píng)估有限公司估價(jià)人員：江同官 舒宏輝估價(jià)作業(yè)日期：二OO九年一月一日至一月四日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：閩明達(dá)房評(píng)字 2009 第 01003 號(hào)目錄一. 致委托方函 4二. 估價(jià)師聲明 5三. 估價(jià)的假設(shè)和限制條件 6四. 估價(jià)結(jié)果報(bào)告7一）委托方二）估價(jià)方三）估價(jià)對(duì)象四）估價(jià)目的五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)六）價(jià)值定義七）估價(jià)依據(jù)八）估價(jià)原則九）估價(jià)方法十）估價(jià)結(jié)果十一）估價(jià)人員十二）/ r 、估價(jià)作業(yè)日期/ r / A t.Lf 八. 1、亠 M

2、r-r 厶八 / 、./ .Lr-t十三）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期估價(jià)技術(shù)報(bào)告 11（一）房地產(chǎn)狀況分析（二）市場(chǎng)背景分析（三）最高最佳使用分析（四）估價(jià)方法選用（五）估價(jià)測(cè)算過程（六）市場(chǎng)價(jià)值（未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利）估價(jià)結(jié)果確定（七）抵押價(jià)值確定（八）變現(xiàn)能力分析附件（均為原件復(fù)印）20（一）評(píng)估委托書（二）估價(jià)對(duì)象圖片（三）與評(píng)估相關(guān)材料（四）房屋所有權(quán)證及土地使用權(quán)證（五）企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照（評(píng)估機(jī)構(gòu)）（六）房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資格證書（七）估價(jià)人員資格證書五六一、致委托方函福建省晉江市潤(rùn)達(dá)復(fù)合材料有限公司：應(yīng)貴公司的委托，我公司派遣房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)技術(shù)人員對(duì)位于晉 江市青陽(yáng)街道青蓮小區(qū)房地產(chǎn)進(jìn)

3、行市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估，為確定房地產(chǎn)抵押 貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。經(jīng)實(shí)地查勘及產(chǎn)權(quán)人提供的資料，結(jié)合平時(shí)估價(jià)實(shí)踐中積累的資 料、經(jīng)驗(yàn)，我公司房地產(chǎn)專業(yè)人員根據(jù)估價(jià)目的遵循估價(jià)原則，按照 估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn) 價(jià)值因素的基礎(chǔ)上，對(duì)估價(jià)對(duì)象在二OO九年一月一日的客觀合理價(jià) 值進(jìn)行估算和總判定，得出估價(jià)結(jié)果：委估房地產(chǎn)在公開市場(chǎng)條件下 申請(qǐng)抵押貸款在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的估價(jià)值為RMB2208.65萬(wàn)元（金額大寫: 貳仟貳佰零捌萬(wàn)陸仟伍佰元整）。規(guī)格（性質(zhì)）面積（m2）單價(jià)（元/ m2）總價(jià)（萬(wàn)兀）扣除法定優(yōu)先 受償額房產(chǎn)鋼混結(jié)構(gòu)7655.911226.189

4、38.7564.64萬(wàn) 兀土地使用權(quán)國(guó)有土地2443.005947.441452.96118.42萬(wàn)元備注申請(qǐng)抵押貸款額=總價(jià)-扣除法定優(yōu)先受償額 =2391.71-183.06=2208萬(wàn)元其中土地使用權(quán)價(jià)值含商業(yè)價(jià)值本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期為一年，抵押當(dāng)事人因貸款需要簽約二年抵押期限，本機(jī)構(gòu)給予認(rèn)可，時(shí)間從報(bào)告簽發(fā)之日起生效。隨此函，附房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告三份。福建明達(dá)房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 法定代表人：江同官二OO九年一月四日二、估價(jià)師聲明我承諾，在我知識(shí)和能力的最佳范圍內(nèi)：1、報(bào)告中對(duì)事實(shí)的陳述是真實(shí)的，準(zhǔn)確的。2、估價(jià)報(bào)告中的分析，意見和結(jié)論，是我公正的專業(yè)分析、意見 和結(jié)論，但要受估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)

5、明的假設(shè)和限制條件的限制和影響。3、我與估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系； 對(duì)與估價(jià)對(duì)象相關(guān) 的各方當(dāng)事人沒有偏見，也沒有個(gè)人利害關(guān)系。4、我是依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 的規(guī)定 進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，以及撰寫估價(jià)報(bào)告。5、我已對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。參加查勘人員： 江同官 舒宏輝6、沒有人對(duì)估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件1、估價(jià)對(duì)象占用的土地為實(shí)際狀況下的土地使用權(quán)。2、成本法中，估價(jià)對(duì)象的建設(shè)成本是在開發(fā)模式下的社會(huì)客觀成 本。3、估價(jià)對(duì)象的評(píng)估價(jià)值是在取得國(guó)有土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)下 的價(jià)值。4、估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的面積、權(quán)益狀況等，由委托方提供，如

6、材料與 實(shí)際有偏差， 最終以房產(chǎn)管理部門確定為準(zhǔn)， 估價(jià)結(jié)果須作相應(yīng) 調(diào)整。5、估價(jià)對(duì)象的價(jià)值是公開市場(chǎng)價(jià)值， 未考慮未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短 期強(qiáng)制處分等因素對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響。6、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告中有些參數(shù)是估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)所得， 受到估 價(jià)人員業(yè)務(wù)水平的限制。7、本評(píng)估報(bào)告只限于為本次評(píng)估目的提供參考，不作他用。8、本報(bào)告是在估價(jià)假設(shè)的限制條件下的房地產(chǎn)價(jià)值， 如估價(jià)假設(shè)條 件的限制條件發(fā)生變化，評(píng)估結(jié)果必須相應(yīng)調(diào)整或重新評(píng)估。四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告一） 委托方：福建省晉江市潤(rùn)達(dá)復(fù)合材料有限公司二） 估價(jià)方：福建明達(dá)房地產(chǎn)評(píng)估有限公司估價(jià)資格等級(jí)： 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估：丙級(jí) 土 地 評(píng) 估： B 級(jí)法人

7、代表：江同官 單位地址：晉江市崇源路農(nóng)機(jī)公司四樓四室 聯(lián)系電話：三） 估價(jià)對(duì)象： 估價(jià)對(duì)象系福建省晉江市潤(rùn)達(dá)復(fù)合材料有限公司所屬的房地產(chǎn)， 位于晉江市青陽(yáng)鎮(zhèn)青蓮小區(qū)。估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)面積為 2443.00，批準(zhǔn)用途為住宅，使用權(quán)類型為國(guó)有出讓，終止日期為 2050-12-03 。估價(jià)對(duì)象建筑物含兩幢， 1 幢為六層鋼混結(jié)構(gòu)，建筑面積為 3105.06 m2,設(shè)計(jì)用途為廠房，現(xiàn)狀為 KTV共57間。建筑物外墻中 高檔裝修，室內(nèi)精品裝修成KTV包房，天棚吊頂并飾燈具，瓷磚鋪地。2幢為四層鋼混結(jié)構(gòu)的房屋，建筑面積為 4550.85 m,現(xiàn)狀：一層部分為車庫(kù)，其他為辦公

8、、廠房。裝修情況：外墻瓷磚貼面，鋁合 金窗；車庫(kù)部分：內(nèi)墻及天棚刷白，水泥地面；廠房部分：內(nèi)墻、天 棚普通刷白，石板材及地板磚地面；辦公部分：涂料粉刷內(nèi)墻，木吊 頂天棚，拋光磚地面；樓梯：石板材踏步，不銹鋼欄桿、扶手；水、 電、衛(wèi)齊全。估價(jià)對(duì)象周邊環(huán)境良好， 所在區(qū)域市政基礎(chǔ)配套設(shè)施完善， 交通 便利，適宜居住和娛樂。四）估價(jià)目的：估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估， 為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而 評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)：二OO九年一月一日六）價(jià)值定義： 房地產(chǎn)抵押價(jià)值：房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng) 價(jià)值, 等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去法定優(yōu) 先受償款。七

9、）估價(jià)依據(jù)：1 、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法2 、中華人民共和國(guó)土地管理法3 、中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例4、城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定5、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（ GB/T50291-1999）6、國(guó)家及地方其他相關(guān)法律、法規(guī)。7、產(chǎn)權(quán)人提供的有關(guān)資料8、估價(jià)方法平時(shí)積累的經(jīng)驗(yàn)、資料八）估價(jià)原則：1、合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。2、最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行。 最高最佳使用指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合 理的論證，能使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大的一

10、種最可能的使用。3、替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正 常價(jià)格。類似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī) 模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或相近的房地產(chǎn)。 同一供求圈中指與估價(jià)對(duì)象具有替代關(guān)系，價(jià)格會(huì)相互影響的房地產(chǎn) 所處的區(qū)域范圍。4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀合理價(jià)格或 價(jià)值。估價(jià)時(shí)點(diǎn)是評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的時(shí)間界定。5、公平原則要求房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)站在中立場(chǎng)上，求出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來(lái) 說(shuō)都是公平合理的價(jià)格。（九）估價(jià)方法估價(jià)人員細(xì)致地分析了估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和實(shí)際狀況， 在實(shí)地勘察 和調(diào)研的基礎(chǔ)上認(rèn)為， 該估價(jià)對(duì)象

11、在本地的最佳用途為保持現(xiàn)狀。 由 于估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域環(huán)境好，房屋存在潛在的收益（出租），且政府 部門對(duì)土地取得成本和建筑造價(jià)成本有明確的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)， 故此次評(píng)估 宜選用收益法和成本法來(lái)確定估價(jià)對(duì)象的公開市場(chǎng)價(jià)值。（十）估價(jià)結(jié)果：依照估價(jià)目的 ,遵循估價(jià)原則 , 按照估價(jià)工作程序 , 選用適宜的估價(jià) 方法，經(jīng)過對(duì)估價(jià)對(duì)象和房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的測(cè)算和分析 , 確定本項(xiàng)目 估價(jià)對(duì)象 申請(qǐng)抵押貸款 在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的估價(jià)值為 RMB2208.65 萬(wàn)元 （金額大寫：貳仟貳佰零捌萬(wàn)陸仟伍佰元整） 。其中：房產(chǎn)總價(jià)： 874.11 萬(wàn)元土地總價(jià)： 1334.54 萬(wàn)元（十一）估價(jià)人員 :姓名 房地產(chǎn)估價(jià)師證書號(hào)碼

12、土地估價(jià)師證書號(hào)碼 簽名江同官 36200300358009440054舒宏輝 36200400552000360002（十二） 估價(jià)作業(yè)日期 :二OO九年一月一日至一月四日（十三） 估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期 本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期為一年， 抵押當(dāng)事人因貸款需要簽約二年抵押 期限，本機(jī)構(gòu)給予認(rèn)可，時(shí)間從報(bào)告簽發(fā)之日起生效。福建明達(dá)房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 法定代表人：江同官二OO九年一月四日五、評(píng)估技術(shù)報(bào)告（ 一） 房地產(chǎn)狀況分析 : 房地產(chǎn)狀況包括區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實(shí)物狀況。1、區(qū)位狀況分析 :估價(jià)對(duì)象周邊環(huán)境良好， 所在區(qū)域市政基礎(chǔ)配套設(shè)施完善， 交通 便捷、通暢，是居住和娛樂的較好場(chǎng)所。2、權(quán)益狀

13、況分析 :估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)為按規(guī)劃建設(shè) , 已取得中華人民共和國(guó)房屋所 有權(quán)證（晉房權(quán)證青陽(yáng)字第 01-200284-001 號(hào)）及中華人民共和 國(guó)國(guó)有土地使用證（晉國(guó)用（ 2001）字第 00015 號(hào)）。3、實(shí)物狀況分析 :估價(jià)對(duì)象系福建省晉江市潤(rùn)達(dá)復(fù)合材料有限公司所屬的房地產(chǎn)， 位于晉江市青陽(yáng)鎮(zhèn)青蓮小區(qū)。估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)面積為 2443.00 ，批準(zhǔn)用途為住宅，使用權(quán)類型為國(guó)有出讓，終止日期為 2050-12-03 。估價(jià)對(duì)象建筑物含兩幢， 1 幢為六層鋼混結(jié)構(gòu)，建筑面積為3105.06 m2,設(shè)計(jì)用途為廠房，現(xiàn)狀為 KTV共57間。建筑物外墻中 高檔裝修，室內(nèi)精品裝修成KTV包房，天棚

14、吊頂并飾燈具，瓷磚鋪地， 水、電、衛(wèi)齊全。2幢為四層鋼混結(jié)構(gòu)的房屋，建筑面積為 4550.85 ，現(xiàn)狀：一層部分為車庫(kù)，其他為辦公、廠房。裝修情況：外墻瓷磚貼面，鋁合 金窗；車庫(kù)部分：內(nèi)墻及天棚刷白，水泥地面；廠房部分：內(nèi)墻、天 棚普通刷白，石板材及地板磚地面；辦公部分：涂料粉刷內(nèi)墻，木吊 頂天棚，拋光磚地面；樓梯：石板材踏步，不銹鋼欄桿、扶手；水、 電、衛(wèi)齊全。（二）市場(chǎng)背景分析 : 晉江市歷史悠久，源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，山川毓秀，人文薈萃，素有“聲華文物，雄稱 海內(nèi)”、“泉南佛國(guó)”、“海濱鄒魯”之美譽(yù)。南音、掌中木偶和高甲戲等 民間文藝蜚聲海內(nèi)外。名勝古跡和自然景觀眾多，安海與南安水頭間橫跨鴻 江的寧

15、建安平橋（五里橋）為當(dāng)時(shí)世界最長(zhǎng)的梁式石橋。安海龍山寺為臺(tái)灣 400多座龍山寺的祖寺，是木雕藝術(shù)的寶庫(kù)。羅山萬(wàn)石峰（華表山）下草庵寺 內(nèi)有我國(guó)現(xiàn)存惟一的摩尼教石刻佛像。深滬灣有海底古森林遺址。改革開放以來(lái)，晉江人民弘揚(yáng)“誠(chéng)信、謙恭、團(tuán)結(jié)、拼搏”的晉精神，解放 思想，銳意進(jìn)取，創(chuàng)造了以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、外向型經(jīng)濟(jì)和股份合作制為主，多種 經(jīng)濟(jì)成分并存，共同發(fā)展的“晉江模式”、“晉江速度”和“晉江效益”。 綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力躍居全國(guó)縣市前列、福建之首。基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，形成陸、 海、空立體交通網(wǎng)絡(luò)和發(fā)達(dá)的通迅網(wǎng)絡(luò)。社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步，先后榮獲“全 國(guó)科技工作先進(jìn)縣（市）”、“全國(guó)科技實(shí)力百?gòu)?qiáng)縣（市）”、“全國(guó)質(zhì)量

16、興市先進(jìn)縣（市）”、“中國(guó)鞋都”、“全國(guó)食品工業(yè)強(qiáng)縣（市）”、“全 國(guó)雙擁模范城市”、“省級(jí)文明城市”、“省級(jí)衛(wèi)生城市”等稱號(hào)。 綜上原因，近年來(lái)晉江市的房地產(chǎn)行情看好，價(jià)值升值潛力較大。（ 三 ） 最高最佳使用分析 :在比較保持現(xiàn)狀、 轉(zhuǎn)換用途、裝修改造、拆除重新利用或上述方 式的某種組合中 , 選擇保持現(xiàn)狀為估價(jià)對(duì)象最高最佳使用 .（ 四 ） 估價(jià)方法選用 : 估價(jià)人員細(xì)致地分析了估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和實(shí)際狀況， 在實(shí)地勘察 和調(diào)研的基礎(chǔ)上認(rèn)為， 該估價(jià)對(duì)象在本地的最佳用途為保持現(xiàn)狀。 由 于估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域商業(yè)環(huán)境好，酒店存在潛在的收益（出租），且 政府部門對(duì)土地取得成本和建筑造價(jià)成本有明確的

17、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)， 故此次 評(píng)估宜選用收益法和成本法來(lái)確定估價(jià)對(duì)象的公開市場(chǎng)價(jià)值。 收益法：運(yùn)用某種適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率， 將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來(lái)各期 的正常凈收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值， 求其之和， 以此估算估價(jià)對(duì) 象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。成本法：是假定存在一個(gè)潛在的購(gòu)買者，重置一宗與待估房地產(chǎn)可以 產(chǎn)生同等效用的房地產(chǎn)所需投入的合理費(fèi)用。 也應(yīng)當(dāng)是待估房地產(chǎn)價(jià) 值的衡量標(biāo)準(zhǔn)， 即是一種以建筑房地產(chǎn)所需耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主 要依據(jù)，再加上一定的資金利息和計(jì)劃利潤(rùn)，并扣除相應(yīng)的折舊來(lái)確 定房地產(chǎn)價(jià)格的估價(jià)方法。五）測(cè)算過程 :A:房地產(chǎn)價(jià)值側(cè)算：收益法本次估價(jià)的評(píng)估人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行

18、實(shí)地勘察和對(duì)鄰近地區(qū)的市場(chǎng)調(diào)查之后， 根據(jù)委估物業(yè)的特點(diǎn)及其目前利用的實(shí)際 狀況，本次評(píng)估宜采用收益法對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估， 即通過測(cè)算該房 地產(chǎn)未來(lái)所能產(chǎn)生的預(yù)期收益， 以一定的還原利率將預(yù)期收益折算為 現(xiàn)值，求取委評(píng)房地產(chǎn)的評(píng)估現(xiàn)值。(注：一年按360 天計(jì))1、求取年純收益： 1幢一一KTV共57間，日均每間消費(fèi)取400元，使用率取45% 純收益率取 55%。57 X 400X 45%X 360X 55%/10000=203.15萬(wàn)元 2 幢廠房、 辦公、車庫(kù)：可做房屋出租， 可出租面積為 4550.85 川，估價(jià)人員通過對(duì)周邊同類房地產(chǎn)出租情況：月租金取 10元/譏 根據(jù)有關(guān)規(guī)定，各種費(fèi)

19、率確定如下：出租率為 95%，房產(chǎn)稅為租金的 12%，營(yíng)業(yè)稅及其附加取 6%，管理費(fèi)、修繕費(fèi)及保險(xiǎn)費(fèi)等取 4%。4550.85X10X12X95%X(1-12%-6%-4%)/10000=40.47 萬(wàn)元2、年純收益匸 + =203.15+40.47=243.62 萬(wàn)元3、確定還原利率 近期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)較活躍的狀況還將持續(xù)一段時(shí)間， 但由于房地產(chǎn)價(jià) 格居高，投資的風(fēng)險(xiǎn)仍較大，而回報(bào)率有所下降，故綜合考慮目前的 安全利率、各類貸款利率、 投資風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)率及同類物業(yè)的平均收益 水平，確定房地產(chǎn)綜合還原利率為 10%。4、收益年限的確定估價(jià)對(duì)象所占用土地有效使用年期為 42 年，結(jié)合建筑物耐用年限，

20、確定本次評(píng)估收益年限為 42 年。5、估價(jià)對(duì)象的正常市場(chǎng)價(jià)格按以下公式計(jì)算：P=l/r x 1-1/(1+r) n式中：P估價(jià)對(duì)象的正常市值；l 年純收益；r 綜合還原利率；n收益年限P=243.62/10%x 1-1/(1+10%) 42=2391.71 萬(wàn)元B:建筑物價(jià)值側(cè)算：成本法1 )重置單價(jià) 建筑安裝成本 : 根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的目前建筑工程造價(jià)行情及估價(jià)對(duì)象具體情況，確定評(píng)估對(duì)象平均建筑安裝單價(jià)為900元/川。 專業(yè)費(fèi)用：指用于總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文、地質(zhì)勘察、概預(yù)算編審及前期工程等費(fèi)用， 根據(jù)建筑費(fèi)用有關(guān)資料和石獅市 建筑市場(chǎng)調(diào)查資料分析，目前本市此類房屋專業(yè)費(fèi)用為

21、建安價(jià)的5%。即：900 X 5%=45元 / m2o 投資利息：合理建設(shè)工期以1年計(jì)，假設(shè)項(xiàng)目資金均勻投入，則取 中間時(shí)點(diǎn)計(jì)算利息， 即計(jì)算周期為 0.5 年，根據(jù)中國(guó)人民銀行公布的 利率，貸款年利率為5.31%,即1=5.31%。期數(shù)為N=0.5。則投資利 息為：(900+45)X (1+5.31%) 0.5 1=24.77 元/ m 管理費(fèi)用及不可預(yù)見費(fèi)用： 根據(jù)建筑費(fèi)用有關(guān)資料和石獅市建筑市場(chǎng)調(diào)查資料分析， 目前本市開發(fā)該類項(xiàng)目的管理費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)為項(xiàng)目投資的 6% 即：（900+45）X 6%=56.70元/ m2 開發(fā)利潤(rùn)， 由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈， 綜合考慮房地產(chǎn)業(yè)的社會(huì)平均贏利水

22、平和本估價(jià)目的的變現(xiàn)情況，按-之和為基數(shù)，確定開發(fā)利潤(rùn)率按30%+ :即為（900+45）X 30% =283.50元/平方米 有關(guān)稅費(fèi)：根據(jù)目前建筑市場(chǎng)行情，有關(guān)稅費(fèi)為項(xiàng)目總造價(jià)的5.55%，其中包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等）即：（900+45）X 5.55%=52.45 元/ m以上六項(xiàng)合+重置單價(jià)為：900+45+24.77+56.70+283.50+52.45=1362.42 元/ m2）成新率：據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察 , 用成新折舊法結(jié)合直線法確定成新率為 90%。（3）評(píng)估值：1362.42 X （3105.06+4550.85） X 90%=938.75萬(wàn)元C:土地價(jià)值二房地產(chǎn)價(jià)

23、值-建筑物價(jià)值=2391.71-938.75=1452.96 萬(wàn)元（六）市場(chǎng)價(jià)值估價(jià)結(jié)果確定 ：委估房地產(chǎn)在公開市場(chǎng)條件下評(píng)估價(jià)值為 RMB2391.71萬(wàn)元。其中：房產(chǎn)總價(jià)： 938.75 萬(wàn)元 土地總價(jià)： 1452.96萬(wàn)元。（七）抵押價(jià)值的確定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值 委估房地產(chǎn)在未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值：房產(chǎn)價(jià)值為 938.75 萬(wàn)元，土地價(jià)值為 1452.96萬(wàn)元。法定優(yōu)先受償款A(yù)、土地部分:公開市場(chǎng)估價(jià)值14529600原值單位：人民幣元序 號(hào)名稱稅率計(jì)稅依 據(jù)計(jì)算過程計(jì)算結(jié) 果備注交易手續(xù)費(fèi)0.60%估價(jià)值估價(jià)值X稅率87178P 營(yíng)業(yè)稅5%估價(jià)值估價(jià)值X 5

24、%726480城市維護(hù)建設(shè)稅7%X稅率50854教育費(fèi)附加3%X稅率21794:地方教育費(fèi)附加1%X稅率7265印花稅0.05%估價(jià)值估價(jià)值X稅率0轉(zhuǎn)讓土地不計(jì)征土地增值稅2%估價(jià)值估價(jià)值X稅率290592r契稅3%估價(jià)值估價(jià)值X稅率0買方承擔(dān)r個(gè)人所得稅1.50%估價(jià)值估價(jià)值X稅率0企業(yè)不計(jì)征合計(jì)1184163則估價(jià)對(duì)象土地部分抵押估價(jià)值 =14529600-1184163=13345437元,取整為1334.54萬(wàn)元（百元以下四舍五入）B房產(chǎn)部分公開市場(chǎng)估價(jià)金額9387500原值單位：人民幣元序號(hào)名稱稅率計(jì)稅依據(jù)計(jì)算過程計(jì)算結(jié)果備注交易手續(xù)費(fèi)廠房倉(cāng)庫(kù)3.5元/平方米建筑面積合計(jì)：7655.

25、91m2建筑面積X稅率26796營(yíng)業(yè)稅5%估價(jià)金額估價(jià)金額X 5%469375城市維護(hù)建設(shè)稅7%:：X稅率32856教育費(fèi)附加3%X稅率14081地方教育費(fèi)附加1%X稅率4694印花稅0.05%估價(jià)金額估價(jià)金額X稅率4694土地增值稅1%估價(jià)金額估價(jià)金額X稅率93875契稅3%估價(jià)金額估價(jià)金額X稅率0買方承擔(dān)個(gè)人所得稅1.50%估價(jià)金額估價(jià)金額X稅率0:企業(yè)不計(jì)征合計(jì)646371則估價(jià)對(duì)象房產(chǎn)抵押估價(jià)值=9387500-64637仁8741129元，取整為874.11萬(wàn)元（百元以下四舍五入）綜上所述，則委托方委估的房地產(chǎn)估價(jià)金額如下: 房地產(chǎn)總估價(jià)二房產(chǎn)估價(jià)金額+土地估價(jià)金額=874.11萬(wàn)元 +1334.54 萬(wàn)元=2208.65 萬(wàn)元依照估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)工作程序，選用適宜的估價(jià)方法，經(jīng)過對(duì)估價(jià)對(duì)象和房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的測(cè)算和分析，確定本項(xiàng)目估價(jià)對(duì)象申請(qǐng)抵押貸款在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的估價(jià)值為