1、前期物業治理方案根據“嘉慈房地產開發的設計特點, 現擬出“蓮花休閑廣場小 區前期物業物業治理方案.我們真誠希望在與貴方合作中,能使業主和住 戶能充分享受到物業治理所帶來的方便、溫馨和周到的效勞,使“花休閑廣 場小區前期物業持續升值,為住戶營造一個平安、整潔、優美、方便的社 區,提升生活品質,實現業主、開發商、物業公司和諧、多贏的經營目標.一、蓮花休閑廣場小區概況“蓮花休閑廣場小區位于太倉市新區瀏太路北側、江中涇西側,總建 筑面積47918.91萬平方米,小區有多層住宅1幢、小高層住宅2幢、配有 較高價值的商業用房4幢,交通便捷,生活設施齊全,是居家置業的理想物 業.美麗的社區,更需要“元大物業

2、這樣較耐心、細致、負責任的物業公 司去用心呵護.二、公司接管后將采取的治理檔次及效勞標準根據蓮花休閑廣場小區的實況,我司確定蓮花休閑廣場小區物業為中高檔治理.其效勞標準如下：一建立24小時值班制度,設立效勞,接受業主和使用人對物業治理服 務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反應,及時處 理并有回訪記錄.二定期向住用戶發放物業治理效勞工作征求意見單, 對合理建議及時整 改.滿意率達95%以上.三建立落實維修承諾制,零修急修及時率 100% ,返修率不高于1%.四每半年公開一次物業治理效勞費用收支情況.(五)物業檔案、業主樓案、設備設施檔案齊全.(六)常規性公共效勞1、房屋治理及

3、維修養護(1)棟號、樓層、房號等標志明顯,設立引路方向平面圖.(2)物業外觀完好、整潔、外墻無脫落,無亂貼、亂涂、亂畫現象.(3)空調安裝統一.2、共用設備治理,保證設備與機房環境整潔,設備良好,定期保養無事 故隱患.(1)供電系統.保證正常供電,停電提前 1天通知用戶,備用應急發電機 可隨時起用.接地電阻每3年檢測1次.(2)弱電系統.保證系統正常工作.故障及時排除.(3)消防系統.24小時值班;設備設施齊全、完好無損,可隨時起用；組織 開展消防法規及消防知識的宣傳教育,明確各區域防火責任人；消防疏散通道 暢通;保證無火災平安隱患.(4)給排水系統.每半年清洗水池1次,保證水質符合標準；水池

4、、水泵周 圍清潔衛生,無二次污染；停水提前1天通知;消防泵每月進行1次操作,每年 進行1次全面檢查；排水系統通暢,汛期道路無積水,地下室、車庫、設備房 無積水、侵泡發生；遇有事故,維修人員在 20分鐘到達現場搶修,并無長時 間停水；制有應急處理方案.3、共用設施治理.共用配套效勞設施完好,道路、樓道等公共照明完好, 道路通暢,路面平坦.4、保安及車輛治理.(1)專業保安隊伍,24小時值班及巡邏,保安文明執勤,言語規,處理突 發事件.(2)出入車輛有序,無堵塞交通現象,不影響行人通行.(3)車輛出入治理嚴格,有登記.(4)停車場(庫)停放整潔,場地整潔.(5)危及人身平安處設有明顯標志和防舉措.

5、(6)聯系群眾,搞好群防群治.(7)在公安派出所指導下搞好治安治理.5、環境衛生治理.做到定人、定地點、定時間、定任務、定質量.(1)環衛設施完備.(2)實行標準化清掃保潔.(3)垃圾日產日清,定期進行衛生消毒滅殺.(4)共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫現象,大堂、樓梯、扶欄、天臺、 屋面等保持潔凈,共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物.(5)做好環衛宣傳工作,提升人的清潔衛生意識.6、綠化治理(1)綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現象.(2)花草樹木修剪整潔美觀,無病蟲害,無折損.(3)綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物.(4)綠化完好率到達95%以上.7、室裝飾裝修治理(二次裝修).全過程監控,保證房

6、屋的整體性,抗震 性和結構平安.(1)受理本小區二次裝修咨詢與審批.(2)所有裝修人員到治理處辦理出入證.8、房屋租售治理.(1)催促外來人員在三天辦理?暫住證?手續.(2)配合派出所、居委會對小區租戶、流動人員的調查,并登記在冊,確 保小區的生活平安.9、社區文化(1)設立學習宣傳園地,開展健康向上的活動.(2)制有居民精神文明建設公約.(3)配合街道辦事處、居委會、派出所開展各項工作.(4)業主滿意率95%以上.(七)針對性的專項效勞(代理業務)1、代住戶進行室衛生清掃、室裝修、搬家等.2、提供空房代管、房屋中介等效勞.3、代定報刊、報刊的代收代發.4、提供維修效勞并做到小修不過夜,中修三

7、天完成.5、安裝、維護和修理各種家用電器和生活用品等.三、公司擬采取的治理方式“對物業進行嚴格治理,為業主、開發商提供優質效勞是本公司的根 本理念,規化治理,貼心效勞,鑄造品牌物業公司的信譽與形象.(一)標準化治理物業治理涉及面廣,一般住用戶對物業治理效勞容、標準、檔次很難進 行全面了解,業主對效勞質量與收費關系的誤解是當前物業公司與業主關系 僵化的一個主要原因.房屋及設備保養不及時、日常治理松懈、隨意是物業 治理水平低下、業主怨聲載道的根本原因.本公司從工程前期治理、入伙、 二次裝修、房屋維修與養護、給排水及電氣設備治理、消防、平安、保潔、 綠化以及便民效勞,均實施全面的、標準化質量治理,使

8、本公司物業治理行 業向規化的國際慣例靠攏,在部治理上自律、制度上創新,以到達治理嚴格 有序、效勞質量高的治理目標,使開發商放心、業主滿意、公司信譽度得到二溝通效勞至上組織、溝通、協調水平是物管企業的一項不可或缺的重要素質,具備這項素質,工作中的各項矛盾往往可以大事化小、 小事化無;反之,那么誤會重重, 隔膜加深.目前大多數物業公司受投訴主要在于溝通不暢所致.為此,本公 司專門設置業主聯絡處,通過禮貌走訪、接待業主投訴、較好解決業主提出 的問題合理要求、答復業主疑問、設置業主交流箱、公示欄、宣傳欄等方式, 開展與業主的良好關系.同時,鑒于物業治理是一項具體、繁瑣的業務,公 司要求治理人員親力親為

9、,實行走動式治理,親臨效勞一線,直接了解業主 需求,認真負責,講道德,重老實,對業主有求必應,保證效勞質量.但凡 業主對入伙交房時提出的涉及與開發商有關的問題,我們將利用規物業公司 的耐心、親切的效勞優勢對業主進行溝通、疏導和撫慰,有效化解局部業主 似懂非懂的怨氣、誤解或投訴,并按物業治理的規要求登記下來,書面呈報開發商.絕對禁止加劇業主與開發商、開發商與物業公司、物業公司與業主之間錯綜復雜矛盾的做法與行為.三締造親善的社區文化創造一個和諧、文明、舒適、優美的生活與工作環境是我公司與業主的 共同愿望.因此,本公司提倡文明、禮貌、親善的社區文化,與業主共建共 榮、友好相處、相互信任,主導公司員工

10、開展與業主、派出所、社區居民委 員會以及政府部門的友好協作關系. 不管員工在工作期間或在工作區域之外, 業主或員工的難處是否關系到本人,都要熱心助人、溫善相待,主動構架良 好的人際關系,為小區、為業主、為自己、為這個物欲橫流的社會開辟一方 文明的凈土.四、為開展蓮花休閑廣場小區物業治理所配置的人力、物力資源一人員設置.根據所確定的治理方案及實地考察,按物業治理面積進5萬平方米計算,本公司“太倉元大企業物業治理擬設置工作人員20人.職位人數負責容治理部總經理1人負責總體工作安排、業主溝通工程人員3人負責設備、設施維修、保養車管員/收銀員2人停車場治理、出納、收費保潔綠化人員4人負責保潔綠化保安人

11、員10人負責崗亭、車輛出入、巡邏注：財務人員由總公司兼任.二綜合效益簡要分析蓮花休閑廣場小區綜合治理費暫定標準為以下收費標準僅供參考,最后的 收費標準以物價局批復標準收費：治理費維修金1 .多層、小高層住宅暫定為 2.45元/平方米月2 .商業3.55元/平方米月3 .地上車位100元/位月4 .地下車位能耗及治理費 50元/位月5 .地下車庫租賃及治理費200元/位.月注：除1、2、4、項外3、5、項收費標準可上下浮動 20%五、“蓮花休閑廣場小區物業治理的具體操作公司貫徹“以人為本、業主至上的效勞理念,從工程前期治理、入伙、 二次裝修、房屋維修與養護、給排水及電氣設備治理、消防、平安、保潔

12、、 綠化以及便民效勞,均實施全面的、標準化質量治理.逐步建立完善的平安保衛系統、設備設施維護系統、環境保結系統、綠化維護系統、共用設施管 理系統、社區文化活動組織系統.一前期準備公司派出專業人員對待承接工程進行深入研究,了解工程規劃、物業特 點以及周邊地區物業分布情況、平安狀況,結合本方案擬定特定物業工程的 治理方案;進駐前二個月開始籌建物業治理隊伍,進行人員選拔、培訓,針對 工程特點制定各項治理規定及工作流程,擬定用戶手冊、業主公約及前期物 業治理協議；進駐前一星期必須安排好治理用房、員工宿舍及治理處相關辦公 設備;物業接管必須進行驗收評估,妥善進行鑰匙、圖紙資料的交接.1 .部機構的設置與

13、擬定人員編制2 .物業治理人員的選聘和培訓開展治理工作前3個月.培訓容為：專業治理概念,緊急應變的處置,業主及用戶投訴的處理,特別電梯配電應取得上崗證方可上崗.3 .規章制度制定1、根據政府有關部門的法律、法規、文件和示文體,編寫?業主公約?、 ?用戶手冊?并在入伙時發放.2、制定嚴謹、科學的治理文件各項守那么、治理規定,各級員工崗位職 責及工作程序并在入伙前完成.二物業治理的啟動1.物業的接管驗收1、產權資料工程批準文件、用地批準文件、建筑執照.2、技術資料竣工圖、設備的才驗合格證書等2 .入伙治理1、房屋驗收、交接執行公司嚴謹、科學的“入伙治理系統.發放入伙通知書、住戶手冊,明確入伙驗收手

14、續、收費標準,簽署“業主公約,禮貌、熱忱接待業主,主動解釋有關疑問;簽訂物業治理委桿合同、業主公約;通過宣傳使用戶了解和配合物業治理工作；向用戶發放?用戶須知?、?用戶手冊?；配合用戶搬遷,應清掃好室外衛生、清掃進出道路、協助用戶搬遷以 及交通指揮等；做好用戶搬遷階段的平安工作,合理協調保安人員值班、巡邏, 適當增加保安力量.2、建立業主檔案和產權備案.在辦理移交手續中,系統了解業主相關 資料,建立顧客檔案,界定每個產權人擁有產權的圍和比例,建立產權備案 制度,為今后順利治理打好根底.3 .二次裝修施工全過程監控二次裝修治理攸關樓宇的建筑風格、品質,因此,為了保證樓房長期正 常使用,公司將依?

15、省物業治理條例?、建設部第 46號令?建筑裝飾裝修管 理規定?、?家庭居室裝飾裝修治理試行方法?、?太倉市建筑外墻裝飾管 理規定?、?家庭居室裝飾二次裝修治理試行方法?、?太倉市物業效勞收 費治理實施細那么?等有關法規以及?前期物業治理協議?、?用戶手冊?、?業主公約?執行治理.作業現場治理時,治理處將采取必要的平安防護和消防舉措,保證作業 人員和相鄰居民的平安,限制現場的各種粉類、廢氣、固體廢物以及噪聲、 振動對環境的污染和危害,減輕或預防對相鄰居民的日常生活造成影響.平安防治理.二次裝修施工人員須按政府規定辦理證件,接受治理處管理,留宿施工人員由業主或代理人書面擔保,防治安事件發生；進行二

16、次裝修中用電、煤氣、明火平安治理,消除消防隱患；二次裝修與入住并存期間,加 強平安防重點宣傳,有針對性地采取舉措,保證不遺留平安隱患.環境衛生治理.規二次裝修材料及垃圾的運輸和堆放,嚴禁投入下水道, 保證樓宇道路通暢及環境整潔；增強噪聲限制,限定二次裝修施工時間或進行 噪聲隔離,最大限度降低對周邊居民正常生活及工作的影響,限制入住和二 次裝修期交叉時造成的環境影響.共用設備設施治理.保證二次裝修中水電主干線、消防設施等戶外設備設施不受破壞,嚴禁任意動用消防設施,使其正常運行.外二次裝修治理.嚴禁破壞外墻整體美觀,不得在外墻鑿洞 ；禁止安裝雨 陽蓬或作任何形式的封閉；窗戶、落地窗防護柵應設在窗扇

17、側；公共部位嚴禁安 裝、架設私家物品及構筑物,尤其是私自在樓梯口加裝鐵門.土建二次裝修治理.不得用重磅大錘進行野蠻施工,以預防破壞樓板結構;不得變更或破壞房屋的柱、梁、板、承重墻等建筑主體結構、外墻、屋面 防水、廚衛防水；外墻體埋設管線,須進行防水處理,以預防外墻滲水 ；不得在 無梁板上砌筑橘體.水電設施二次裝修治理.嚴禁在結構樓板鑿溝埋管、在公共墻體埋設水管;廚衛下水主管檢查口不得封死；二次裝修前堵塞好下水口,以預防二次裝修 土頭、雜物造成堵塞；墻體及吊頂埋設電線應使用套管；發動住戶在進行吊頂裝 飾時留出檢查口.裝修工程完工后,由裝修戶通知治理處工程部對工程進行驗收,出具竣 工驗收單并辦理相

18、關手續.三完善的日常物業治理效勞A、平安保衛系統1、總體平安環境治理在小區四周、車輛進出口、小區出入口,電梯轎廂設置閉路監控系統,建立24小時不間斷監控資料；結合公安110報警系統,對突發平安事件及時 解決,依法辦事.培訓專業保安巡查員隊伍,保安巡查員統一著裝、佩戴明顯標志,文明 值勤,言語規,認真負責,對小區進行 24小時值班及巡邏,制定詳細巡邏路 線及頻次；對危及人身平安處設有明顯標志和防舉措并及時消除平安隱患.在出入口處對來訪客人進行登記,限制樓宇流動人員數量,預防推銷人 員散發廣告傳單或無關人員流竄；建立我公司覆蓋全太倉市的物業保安呼叫系 統,遇有突發事態,可以立即調配全公司人力和物力

19、集中支援；制定應急準備和應急舉措,如防臺風、防地震方案等.2、對出租戶治理租戶在小區角色不同,人員流動性大,社會背景、身份也極為復雜,因 此,出租戶治理成為當今物業治理中較難處理的問題.我公司將從提倡親和 社區文化入手,對租戶進行分類 先邊與重點關注；配合派出所、居委會對小區 租戶、流動人員的調查.保證樓宇業主、租戶的生活平安與人際和諧.3、車輛交通及道路治理樓宇停車場庫有專人疏導,治理有序,排列整潔,機動車輛出入有 登記;非機動車車輛按規定位置停放；每天巡查樓宇道路,保證道路通暢,路面 平整;井蓋無缺損、無喪失,路面井蓋不影響車輛和行人通行及業主的日常生 活.4、科學治理記錄全面的事件日志,

20、針對事故多發地增強巡邏及監控,消滅平安隱患.B、設備設施維護系統1 .房屋治理與維修養護主出入口設樓宇平面示意圖,幢、單元 門卜戶標號標志明顯；定期檢查 外墻,發現破損及時修補,保證房屋外觀完好、整潔,外墻面磚、涂料等裝 飾材料無脫落、無污跡；空調安裝位置統一,冷凝水集中收集；設立小告示板, 開展與業主交流,及時通報相關事項.2 .共用設備治理本公司設備保養與維修,一是以預防為主,堅持日常保養與方案維修并 重,使設備始終處于良好狀態；二是對房屋設備做到“三好,“四會和“五 定.三好是指用好、修好和治理好重要的房屋設備.“四會是指物業維 修人員對房屋設備要會使用、會保養、會檢查、會排除故障.“五

21、定是對 房屋主要設備的清潔、潤滑、檢修要做到定量、定人、定點、定時和定質；三是實行專業人員修理與使用操作人員修理相結合.以專業修理為主,同時設 備的使用操作人員參加日常的維護保養和進行局部的小型維修.四是完善設 備治理和定期維修制度.制度科學的保養規程,完善設備資料和維修登記卡 片治理,合理制定定期維修方案.1給排水設備治理治理目標：細心保養,保證給排水設備、閥門、管道工作正常,無跑冒 滴漏,方便住用戶生活.供水設備包括蓄水池、供水泵、管網、屋頂水箱、水表、閥門等 .對生 活水泵、給水管網定期檢修及防腐保養,保證供水設備運行正常、設施完好、 無滲漏、無污染；每天2次巡視水泵房、給水管網、屋頂水

22、箱；水泵、水池、水 箱有嚴格治理舉措,無污染隱患；生活用水的水質符合衛生標準；對二次供水蓄 水池、屋頂水箱每半年清洗、消毒一次,無二次污染,保存二次供水衛生許 可證、水質化驗單；停水提前一天通知住用戶.排水治理.每天巡視排水管道等設施,保證排水、排污治理通暢,無堵 塞、外溢現象；汛期道路、車庫、設備房無積水、浸泡發生；每年一次清理化糞 池、污水井;遇有事故,維修人員在規定時間進行搶修,無大面積跑水、泛水、 長時間停水現象.2供電設備治理供電設備變壓器、電表、供電線路、總開關、戶外型負荷開關、戶型漏 電保護自動開關、避雷針等.建立24小時運行和維修值班制度,及時排除 故障;每天檢查供電線路,保證

23、正常供電,道路、樓道等公共照明完好；建立配電室巡查制度每班巡查一次,每月細查一次,半年大檢修一次,并做好運行 記錄;停電提前一天通知各用戶；臨時施工及住用戶裝修制定臨時用電治理措 施發生地震、火災、水災等情況及時切斷電源；備用應急發電機隨時起用.配電房治理.由機電技術人員治理和值班,無關人員禁止入；建立配電運行記錄,每班巡查1次,每月細查1次,半年大檢修1次,查出問題及時處 理,并做好記錄；室照明、通風保持良好；操作開頭的標志明顯,停電拉閘要掛 標志牌,檢修停電,更應掛牌;操作及檢驗時,必須按規定使用電工絕緣工具、 絕緣鞋、絕緣手套等.供電設備的正常維護和保養.觀察種類儀表、電壓是否正常,使用

24、電流 的變化情況,頂峰用電時的電流數值,三相電流是否平衡,對照值班記錄檢 查分析有關差異；核對各個支路的實際負荷是否與裝設的保護元件整定值相符 合;配電箱固定是否牢固,箱器件是否完好無損,各閘具的接頭有無松動,操作是否靈活,刀刃及接點有無燒傷,導線絕緣是否老化、變脆、熔斷器有無 焦痕;導線絕緣是否良好,各類絕緣導線的絕緣是否老化,各接頭處無燒焦、 變脆、絕緣包布有無失效,接頭之間有無腐蝕現象 ；金屬管連接的地線是否良 好,有無虛脫或腐蝕,各種管路固定是否牢固.管子接頭有無脫扣拔節現象, 管路有無塌腰變形；各用電器具是否牢固；各種地板的接地電阻是否符合規定.3弱電設備治理每天對門禁對講系統進行維

25、修保養,保證故障能及時排除.4消防治理消防限制中央24小時值班,消防系統設施設備齊全,完好無損,可隨時 起用；制訂突發事件應急方案；消防治理員接受嚴格正規的培訓.建立日常防火檢查制度,每周一次檢查消防系統設施設備,每月全部檢 查一次,及時發現并消除火災平安隱患,保證消防設施齊全、完好,標識完 整,可隨時起用；在明顯處設立消防疏散示意圖.照明設施、引路標志完好, 緊急疏散通道暢通無阻；全體治理人員掌握消防設施設備的使用方法并能及時 處理各種問題；組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育,明確各區域防火責 任人;建立義務消防隊,制訂突發火災應急方案；每年舉行一次消防演習,增強 應急技能、提升業主消防意

26、識.C、環境保結系統環境衛生治理的目的是凈化環境,給住戶提供一個清潔宜人的工作、生 活環境.我司對清潔衛生工作將嚴格“五定治理,即定人、定地點、定時 問、定任務、定質量.治理標準：垃圾箱、果皮箱等環衛設備完備；標準化保潔專職人員及清潔 衛生責任制;垃圾日產日清,定期進行衛生消毒滅殺；房屋公共部門共用設施無 蟻害;樓宇道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物；房屋共用部位保持清潔,無 亂貼、亂畫；樓梯扶欄、天臺、公共玻璃窗等保持潔凈.1、日常保潔圍工作容頻次標準備注樓道1收垃圾,洗垃圾桶2次/天 無遺留物、臭味2掃地板及樓梯1次/天無雜物,無積水3沖洗樓梯1次/周無雜物,無積水4擦公寓口信報箱1次/天

27、 無灰塵,無手印5擦電梯2次/天無灰塵,無手印6擦公共防盜門1次/周無灰塵7擦樓梯扶手1次/周無灰塵8擦公共天花板1次/周無灰塵、蜘蛛絲9擦消火栓1次/月無灰塵10擦窗戶2次/月無灰塵道路1路面 循環清掃 無雜物2路邊綠地2次/天無雜物3水泵結合器1次/周無灰塵4路燈柱1次/周無灰塵綠地清理2次/天無灰塵、枯葉2、四害消滅在樓道、道路、綠地等公共區域,每月定期一次采取舉措消滅老鼠、嶂 螂,二次消滅蚊子、蒼蠅,配合周圍區域對四害滋生地消毒處理.D、綠化維護系統制定綠化治理標準,定期對樓宇綠化進行澆水、施肥、修剪、殺蟲等工 作;對樓宇綠化進行改良、栽種;綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現象；

28、花草樹木長勢良好,修剪整潔美觀,無病蟲害,無折損、無斑禿 ；綠地無紙屑、 煙頭、石塊等雜物.工程舉措標準綠化澆水澆水依氣候變化澆足澆透草皮修剪按季節進行草皮美觀平整雜草去除每周一次保證根本無雜草防蟲 病蟲害防治一年2次無病蟲害養護施肥一年4次綠化生長旺盛喬灌木修剪造型一年4次E、共用設施治理系統制定共用設施治理標準,對業主的共用設施：籃球場、網球場、羽毛球 場等制定相應的治理方法,定期對共用設施進行維護保養；開發收益性效勞項 目,借助專業的物業治理效勞對共用設施進行有效治理,并引入良好的運營 機制充分發揮物業的使用價值,為業主及開發商獲取收益也為良好的物業管 理注入動力.F、社區文化活動組織系統1、社區文化建設創造一個和諧、文明、舒適的生活與工作環境是我公司與業主的共同愿望.在一年里,特別是節日,如春節、中秋節等,治理處騰出活動空間,與 社區居委員會一道,組織社區居民參與開展各種積極向上的文藝活動,使住 戶擁有一份歸屬感；各項活動事先方案,爭取政府有關部門支持,并開展與業