1、XX實(shí)驗(yàn)樓物業(yè)管理方案編號(hào)：NS/200401版號(hào)：01編制：審批：（未經(jīng)許可，不得翻?。┥钲谑衳x物業(yè)管理有限公司二00四年四月八日版號(hào):1修改狀態(tài):A0.1 物業(yè)管理方案目錄日期:200448章節(jié)號(hào)標(biāo) 題0.0 物業(yè)管理方案封面(批準(zhǔn)頁(yè)) (1 )0.1物業(yè)管理方案目錄 (2 )0.2物業(yè)管理方案說(shuō)明 (1 )0.3 深圳市xx物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介 (2 )0.4公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照 (1 )0.5公司資質(zhì)證書 (1 )0.6ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證證書 (1 )1.0質(zhì)量方針 (1 )2.0管理目標(biāo) (2 )3.0組織機(jī)構(gòu)及資源 (11)4.0 xx實(shí)驗(yàn)樓實(shí)務(wù)管理 (27)4.1 員工培訓(xùn) (

2、)4.2 樓宇入伙 ()樓宇入伙程序 ()入伙須知 ()入伙流程圖 ()樓宇入伙應(yīng)繳費(fèi)用明細(xì)表 ()入伙簽認(rèn)表 ()裝修申報(bào)表 ()消防安全責(zé)任書 ()業(yè)主公約 ()樓宇入伙及裝修工作流程 ()4.3 小區(qū)日常事務(wù)管理 ()版號(hào):1修改狀態(tài):A0.1 物業(yè)管理方案目錄章節(jié)號(hào)5.05.15.25.35.46.07.08.0日 期保安服務(wù) ()消防管理 ()保潔綠化工作流程和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) ()公共設(shè)施日常維修計(jì)劃及實(shí)施方案 ()房屋本體共用部位日常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃 ()接待業(yè)主投訴 ()火災(zāi)和緊急事故處理 ()收費(fèi)及財(cái)務(wù)管理 ()服務(wù)質(zhì)量保證措施及法規(guī)要求 (3)管理方式 ()管理文件 ()檢測(cè)及評(píng)價(jià)方法

3、 ()物業(yè)管理法規(guī)要求 ()xx實(shí)驗(yàn)樓物業(yè)管理費(fèi)用及效益測(cè)算 (4)提請(qǐng)委托方解決的問(wèn)題(1)與相關(guān)方的業(yè)務(wù)交往 (1)0.2物業(yè)管理方案說(shuō)明版號(hào):1修改狀態(tài):A 第1頁(yè) 共1頁(yè)日 期XX實(shí)驗(yàn)樓位于深圳市福田區(qū)保稅區(qū)新桂花村， 占地面積12079M 2, 建筑面積49466M 2,綠化面積4901M 2,是由兩棟17層和六棟10層 組成的高、準(zhǔn)高層混合型住宅小區(qū)。 總戶數(shù)為306戶，已入伙286戶， 實(shí)際入住230戶，停車位地下室 57個(gè)，地上60個(gè)。該小區(qū)配備的機(jī)電設(shè)備包括：12部三菱電梯、一臺(tái)西門子發(fā)電機(jī)、 二臺(tái)800KV變壓器和一臺(tái)600KV變壓器，消防和給排水設(shè)備也一應(yīng) 俱全。小區(qū)配備

4、的智能化設(shè)施包括：門鈴對(duì)講系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、IC卡刷卡系統(tǒng)、紅外線報(bào)警系統(tǒng)等。為了使xx實(shí)驗(yàn)樓的物業(yè)管理能夠滿足用戶的需求，給住戶提供一個(gè)安全、舒適的生活環(huán)境，本物業(yè)管理方案嚴(yán)格按照深圳市xx物業(yè)管理有限公司現(xiàn)已實(shí)施的ISO9002國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行編制。由于時(shí)間倉(cāng)促，加上對(duì)深大實(shí)驗(yàn)樓建筑情況了解甚少， 我們?cè)诰帉懳飿I(yè)管理方案時(shí)，主要參照我司在中央花園和鳴翠谷的管理模式并借鑒港澳地區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。方案所述內(nèi)容僅供參考，雙方一旦簽定物業(yè)管理委托合同， 我們將盡快制定出符合深大實(shí)驗(yàn)樓要求的、更加切合實(shí)際的物業(yè)管理方案。版號(hào):1修改狀態(tài):A0.3 深圳市xx物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介第1頁(yè) 共2頁(yè)日期深

5、圳市xx物業(yè)管理有限公司是深圳市老牌物業(yè)管理公司之一。公 司從1988年開始從事物業(yè)管理工作。目前公司持有深圳市住宅局頒發(fā) 的甲級(jí)資質(zhì)證書。公司現(xiàn)有員工382人，其中管理員工82名，大專及中級(jí)職稱以上56人，所有管理員工均持有物業(yè)管理上崗證書；保潔員 67人及保安員233人均在上崗前通過(guò)了專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)。公司下設(shè)總經(jīng) 理辦公室、發(fā)展部、物業(yè)管理部、計(jì)劃財(cái)務(wù)部、工程技術(shù)部、保安部、 清潔綠化部。公司所管轄的小區(qū)分別位于深圳市南山區(qū)、福田區(qū)、羅湖區(qū)和寶安 區(qū)，包括：鳴翠谷、銀翠苑、潤(rùn)唐山莊、碧湖花園、鵬益花園、寶安大 益廣場(chǎng)、青海大廈、金稻田公寓、半島花園A區(qū)、半島花園B區(qū)、怡?；▓@、玉華花園、臨園

6、大廈、半島大廈、海昌大廈、招北綜合樓等 16個(gè)小區(qū)，管理面積共計(jì) 80萬(wàn)平方米。公司管轄的鳴翠谷、銀翠苑為高科技智能化小區(qū)。它安裝和使用了 室內(nèi)外防盜報(bào)警系統(tǒng)、緊急求助系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、 煤氣泄漏報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、小區(qū)外墻紅外線保護(hù)系統(tǒng)、 水、 氣遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)、背景音樂(lè)和廣播系統(tǒng)。對(duì)于上述這些高科技智能化設(shè) 施，公司管理人員經(jīng)過(guò)認(rèn)真的學(xué)習(xí)和實(shí)踐，目前不但能熟練操作、使用和維護(hù)，而且還針對(duì)各小區(qū)不同的特點(diǎn)和要求總結(jié)出一套完整的智能化 設(shè)施管理辦法，為今后接管智能化小區(qū)提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)。經(jīng)過(guò)幾年的不斷努力，公司所管轄的各個(gè)小區(qū)均獲得了住戶和發(fā)展 商的一致好評(píng)，住戶滿意率

7、不低于98%。公司管轄的各小區(qū)、大廈多次獲得深圳市優(yōu)秀小區(qū)、大廈和安全文明小區(qū)稱號(hào)。1998年10月，公司通過(guò)了 IS09002國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證。0.3 深圳市xx物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介版號(hào):1修改狀態(tài):A第2頁(yè) 共2頁(yè)日 期:2004.4.8隨著公司管理規(guī)模的不斷擴(kuò)大，加上其獨(dú)樹一幟的管理模式，公司 總經(jīng)理于1998年5月在深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)第二次全體會(huì)員大會(huì) 上被選為常務(wù)理事。展望未來(lái)，公司全體員工將一如既往地秉承“敬業(yè)、奉獻(xiàn)、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，始終堅(jiān)持“用戶至尊，服務(wù)至上”的企業(yè)宗旨，針對(duì)新接 的高檔小區(qū)管理難度大、住戶要求水準(zhǔn)高等特點(diǎn)，在全面實(shí)施IS09002 國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)管理的基礎(chǔ)上，

8、進(jìn)一步推出一系列星級(jí)酒店式的便民服務(wù) 項(xiàng)目，以便讓所有住戶更加稱心、滿意，讓xx物業(yè)公司的物業(yè)管理工作早日邁上新的臺(tái)階。1.0 質(zhì)量方針版號(hào):1修改狀態(tài):A第1頁(yè) 共1頁(yè)日 期:2004.4.81.0質(zhì)量方針1.1 深圳市XX物業(yè)管理有限公司的質(zhì)量方針是為用戶提供：安全、舒適、清潔、優(yōu)美、便利 的生活和工作環(huán)境。1.2 本公司的質(zhì)量管理和質(zhì)量保證活動(dòng)是建立在以“預(yù)防為主”的基礎(chǔ)上，并與公司管理體系相一致，它基于：1. “用戶至尊，服務(wù)至上”的服務(wù)宗旨。2. “敬業(yè)、奉獻(xiàn)、創(chuàng)新”的企業(yè)精神。3. 實(shí)行“先培訓(xùn)后上崗”使每一個(gè)員工對(duì)公司的質(zhì)量方針和工作要 求及用戶的需求有足夠的了解，明確自己的工作

9、對(duì)公司的整體服 務(wù)水平將產(chǎn)生影響，確保公司的信譽(yù)和使用戶滿意。4. 合理的收費(fèi)。5. 符合政府法規(guī)、法律的要求。2.0 管理目標(biāo)版號(hào):1修改狀態(tài):A第1頁(yè) 共2頁(yè)日 期:2004.4.82.0管理目標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱相關(guān)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)及指標(biāo)計(jì)劃指標(biāo)管理指標(biāo)實(shí)施措施責(zé)任部門責(zé)任人1房屋完好率98%98%落實(shí)責(zé)任人，實(shí)行巡視制度，建檔記錄，確保房屋完好，無(wú)違章搭建及損壞公共設(shè)施。管理員2房屋零修、急修及時(shí)率95%95%接到維修通知10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)完成并建 立回訪檔案記錄。維修工3維修工程質(zhì)量合95%95%分項(xiàng)檢查，一步到位，并進(jìn)行回訪制度，以確保維修工格率維修工程合格，滿足用戶需要。4管理費(fèi)收繳率9

10、5%95%按照規(guī)定收取，不擅自提高收費(fèi)，使管理費(fèi)取之 于民，用之于民。收費(fèi)員5綠化完好率98%99%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄 確保大廈公共綠化無(wú)破壞、無(wú)踐踏，無(wú)黃土裸露 現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即修復(fù)。綠化工6清潔、保潔率99%99%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行24小時(shí)保潔工作，實(shí)行巡查制 度，建檔記錄，確保小心內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清，空氣 清新。清潔工7道路完好率及使用率90%99%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄 確保道路完好。管理員8化糞池、雨水井污水井完好率99%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄， 確保溝、渠完好，并定期疏通，清理。管理員9排水管、明暗溝完好率98%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)

11、行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄， 確保排水管暢通無(wú)阻、無(wú)塌陷。管理員10路燈完好率85%95%落實(shí)責(zé)任人，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，確保路 燈無(wú)損、正常使用并進(jìn)行定期清潔。管理員11停車場(chǎng)、單車棚完好率100%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄， 以確保設(shè)施完好，方便使用。管理員12公共文體設(shè)施、休閑設(shè)施及標(biāo)識(shí)95%95%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行保養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記 錄，確保設(shè)施完好，美觀清潔。管理員2.0 管理目標(biāo)版號(hào):1修改狀態(tài):A 第2頁(yè) 共2頁(yè)日 期序號(hào)指標(biāo)名稱相關(guān)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)及指標(biāo)計(jì)劃指標(biāo)管理指標(biāo)實(shí)施措施責(zé)任部門責(zé)任人13大廈內(nèi)治安案件發(fā)生率0.1%以下0保安員經(jīng)培訓(xùn)考核后方能上崗，

12、并每周訓(xùn)練一 次，每次一小時(shí)，以保障保安隊(duì)伍的素質(zhì)和狀態(tài)； 落實(shí)保安崗位職責(zé)，明確責(zé)任，實(shí)行24小時(shí)巡視 制度，以確保小區(qū)的安全保安隊(duì)長(zhǎng)14消防設(shè)施設(shè)備完好率100%100%落實(shí)責(zé)任人，實(shí)行巡視制度，建檔記錄，并定期 維護(hù)和檢修以確保消防設(shè)備完好無(wú)損、正常使 用。保安隊(duì)長(zhǎng)1火災(zāi)發(fā)生率0.1%以下0管理處全員義務(wù)消防員制， 并定期進(jìn)行培訓(xùn)和演保安隊(duì)長(zhǎng)5習(xí)，加強(qiáng)宣傳，設(shè)置專人負(fù)責(zé)日常巡視發(fā)現(xiàn)隱患， 及時(shí)處理并通知管理處，以確保小區(qū)消防安全。16違章發(fā)生率與處 理率發(fā)生率處理率95%0.1%100%建立巡視制度，跟蹤管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、及時(shí)處理， 并加強(qiáng)宣傳工作，取得用戶的理解，杜絕違章事 情發(fā)生，并進(jìn)

13、行回訪檔案記錄。管理員17用戶有效投訴率 及處理率投訴率1%月處理率95%1%100%按照政策規(guī)定，做好各項(xiàng)工作，同時(shí)加強(qiáng)與用戶 的溝通，定期舉行用戶懇談會(huì)，了解用戶的愿望 和要求，滿足用戶的需要，發(fā)生投訴及時(shí)處理并 記錄，同時(shí)建立檔案跟蹤處理結(jié)果。管理處主任18管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率80%100%員工分別進(jìn)行入職培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、提高培訓(xùn)等 常規(guī)培訓(xùn)，并予以考核，不合格者予以淘汰；對(duì) 于特種作業(yè)、行業(yè)性要求的員工，頭行外送有關(guān) 部門培訓(xùn)、考核，并就有關(guān)技術(shù)、技能進(jìn)行定期 培訓(xùn)，并予以考核，確保培訓(xùn)合格率100%，以保障員工的素質(zhì)。發(fā)展部19維修服務(wù)回訪率50%對(duì)于進(jìn)行維修的項(xiàng)目，實(shí)行回訪制度，

14、建檔記錄， 以確保維修服務(wù)滿足客戶的需要。管理員20用戶對(duì)物業(yè)管理滿意率95%98%在日常工作中及時(shí)收集用戶的需求信息，盡可能的滿足用戶的需要，加強(qiáng)雙方的溝通，以確保用 戶對(duì)物業(yè)管理工作的滿意。管理處主任版號(hào):1修改狀態(tài):A3.0組織機(jī)構(gòu)及資源第1頁(yè) 共6頁(yè)日 期3.0組織機(jī)構(gòu)及職責(zé)權(quán)限3.1 XX實(shí)驗(yàn)樓管理處設(shè)主任壹名、收費(fèi)管理員壹名、工程主管壹名、操作水電工貳名、監(jiān)控值班員壹名、保潔員肆名、綠化工壹 名，全部人員均從深圳市 XX物業(yè)管理公司抽調(diào)，上述服務(wù)人員 均已通過(guò)ISO9002技術(shù)培訓(xùn)并持證上崗。XX實(shí)驗(yàn)樓管理處組織機(jī)構(gòu)圖版號(hào):1修改狀態(tài):A3.0組織機(jī)構(gòu)及資源第2頁(yè) 共6頁(yè)日 期第一

15、節(jié)規(guī)章制度3.1 職責(zé)權(quán)限3.2 規(guī)章制度與檔案建設(shè)吸收國(guó)際及國(guó)內(nèi)同行的先進(jìn)物業(yè)管理思想，結(jié)合深圳市xx物業(yè)管理有限公司的實(shí)際情況，在制訂管理規(guī)章制度時(shí)注意 做到使物業(yè)管理有法可依，有章可循。為進(jìn)一步統(tǒng)一規(guī)范管理，我公司將按照已實(shí)施 IS09002國(guó) 際標(biāo)準(zhǔn)及本公司的質(zhì)量體系文件的要求，對(duì)實(shí)驗(yàn)樓實(shí)施專業(yè) 化、規(guī)范化管理，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益三豐收。 在此，我們摘錄與實(shí)驗(yàn)樓物業(yè)管理有關(guān)的部分公眾管理制度， 內(nèi)部崗位責(zé)任制、管理運(yùn)作手冊(cè)。一、公眾管理制度（目錄摘錄）1 、 業(yè)主公約2、精神文明公約3、樓宇使用及維護(hù)管理規(guī)定4、物品搬進(jìn)（出）管理規(guī)定5 、 治安管理規(guī)定6、清潔衛(wèi)生管理規(guī)

16、定7 、 園林綠化管理規(guī)定8、 消防管理規(guī)定9、 交通車輛、停車場(chǎng)管理規(guī)定10 、環(huán)境保護(hù)管理規(guī)定11 、電梯使用管理規(guī)定12 、智能化設(shè)施管理規(guī)定13 、供水、供電、供氣管理規(guī)定二、內(nèi)部崗位職責(zé)3.2.1 管理處主任職責(zé)管理處主任是由公司聘任，授權(quán)到實(shí)驗(yàn)樓實(shí)施一體化綜合管理，貫徹執(zhí)行 ISO9002 物業(yè)管理質(zhì)量體系的責(zé)任人，對(duì)公司和業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)，保證實(shí)驗(yàn)樓的環(huán)境優(yōu)美、房屋及公共設(shè)施完好、機(jī)電設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常、水電供應(yīng)正常、社區(qū)文化活動(dòng)豐富多彩、住戶生活寧?kù)o，為實(shí)現(xiàn)公司與業(yè)主委員會(huì)簽訂的管理 目標(biāo)而履行下列職責(zé)：1. 根據(jù)房管法規(guī)、政策法令、公司的各種規(guī)章制度和物業(yè)管理合同的服務(wù)要求，實(shí)行“管

17、理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)”責(zé)任制，對(duì)住宅 區(qū)的房屋、公共設(shè)備、設(shè)施組織驗(yàn)收、接管。2. 業(yè)務(wù)上接受物業(yè)部和上級(jí)部門的指導(dǎo)和監(jiān)督，做好不合格服務(wù) 的處理。3. 合理配置管理處各種資源。協(xié)調(diào)各崗位的分工與協(xié)作，責(zé)任到人，同時(shí)關(guān)心員工生活、確保員工有良好的精神面貌和積極的工作態(tài)度；本著“取之于民，用之于民”的收費(fèi)和使用原則，管好、用好住宅區(qū)的管理資金。4. 負(fù)責(zé)住宅區(qū)物業(yè)的裝修審批，協(xié)調(diào)違章和投訴的處理工作，落 實(shí)安全、防火管理。5. 監(jiān)督檢查住宅區(qū)的清潔、綠化、消殺工作，并做好日檢記錄。6. 負(fù)責(zé)費(fèi)用收取、統(tǒng)計(jì)、核算工作，辦理銀行托收，對(duì)欠費(fèi)用戶， 應(yīng)電話或上門催收。7. 負(fù)責(zé)管理處考勤匯總。8. 負(fù)責(zé)管

18、理處文檔管理。9. 負(fù)責(zé)倉(cāng)庫(kù)物品管理。10. 對(duì)業(yè)主（住戶）的來(lái)信來(lái)訪，熱情接待，及時(shí)處理不合格服務(wù) 的投訴，并定期回訪。版號(hào):1修改狀態(tài):A 3.0 組織機(jī)構(gòu)及資源第3頁(yè) 共6頁(yè)日 期11. 組織開展社區(qū)文化活動(dòng)，豐富住戶生活內(nèi)容，搞好精神文明建 設(shè)。12. 積極配合政府相關(guān)部門做好住宅區(qū)的有關(guān)工作。13. 每半個(gè)月組織管理處員工召開例會(huì)，每月月底做好本月管理工 作總結(jié)及下月的工作計(jì)劃安排。14. 完成公司交辦的其他工作任務(wù)。3.2.2 工程主管職責(zé)在管理處主任的領(lǐng)導(dǎo)和工程部經(jīng)理的指導(dǎo)下，確保住宅區(qū) 的公共設(shè)備正常運(yùn)行、公共設(shè)施的正常使用。1. 負(fù)責(zé)管理處的維修管理工作。2. 負(fù)責(zé)制定住宅區(qū)

19、的設(shè)備、設(shè)施的維修保養(yǎng)計(jì)劃，并負(fù)責(zé)組織安 排實(shí)施；重大維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，報(bào)公司及業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)后實(shí)施。3. 執(zhí)行政府部門制定的有關(guān)行業(yè)安全法規(guī)及公司的各項(xiàng)操作規(guī) 程，加強(qiáng)安全管理和安全教育，建立安全制度，防止發(fā)生安全 事故。4. 對(duì)設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行、維修和保養(yǎng)工作進(jìn)行定期和不定期的 檢查，現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)重要維修及配套設(shè)施的完善、施工工作。切實(shí)執(zhí)行“三干凈”（設(shè)備干凈、工作場(chǎng)地干凈、機(jī)房干凈）、5. “三不漏”（不漏水、不漏油、不漏電）、“三良好”（使用性能 良好、密封性能良好、調(diào)制性能良好）的標(biāo)準(zhǔn)，監(jiān)督操作嚴(yán)格 執(zhí)行機(jī)電設(shè)備安全操作規(guī)程和設(shè)備維修保養(yǎng)制度。設(shè)備發(fā)生故 障及時(shí)組織搶修，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)組織處理

20、，做好技術(shù)把關(guān)工作， 保證系統(tǒng)設(shè)備處于良好的技術(shù)狀態(tài)。負(fù)責(zé)組織操作工配合工程部做好住宅區(qū)的技術(shù)文件資料、設(shè)備、設(shè)施的版號(hào):1修改狀態(tài):A3.0 組織機(jī)構(gòu)及資源第4頁(yè) 共6頁(yè)日 期驗(yàn)收、接管工作，并建立臺(tái)帳。6. 負(fù)責(zé)維修物品、工具的米購(gòu)計(jì)劃申報(bào)并協(xié)助米購(gòu)。7. 組織維修工對(duì)住宅區(qū)的水、電表抄錄、核對(duì)。8. 協(xié)同做好業(yè)主的裝修驗(yàn)收。9. 領(lǐng)導(dǎo)水電操作工為業(yè)主（住戶）提供及時(shí)周到的維修服務(wù)。10. 完成主任交辦的其他工作。3.2.3 操作水電工職責(zé)在工程主管的指導(dǎo)下，對(duì)住宅區(qū)的公共設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行操作、維修、養(yǎng)護(hù)、管理和向業(yè)主（住戶）提供維修服務(wù)。1. 協(xié)助住宅區(qū)公共設(shè)施、設(shè)備的驗(yàn)收、接管工作。2.

21、 熟悉住宅區(qū)各水、電、氣管線空調(diào)的管道走向、分布狀況以及管線主控位置。3 .嚴(yán)格按規(guī)范做好負(fù)責(zé)住宅公共設(shè)備、設(shè)施的操作維修、檢查、保養(yǎng)工作，并做好相應(yīng)的各項(xiàng)記錄。4 . 遵守維修操作規(guī)程，做到高效、優(yōu)質(zhì)、安全地完成維修任務(wù)。5 . 為業(yè)主（住戶）提供維修服務(wù)時(shí)，做到維修及時(shí)，“工完場(chǎng)清”，保證質(zhì)量。6. 完成主管交辦的其他維修任務(wù)。7 .遵守維修操作規(guī)程，做到高效、優(yōu)質(zhì)、安全地完成維修任務(wù)。8 .遵守維修操作規(guī)程，做到高效、優(yōu)質(zhì)、安全地完成維修任務(wù)。為業(yè)主（住戶）提供維修服務(wù)時(shí)，做到維修及時(shí)，“工完場(chǎng)清”，保證質(zhì)量。9.完成主管交辦的其他維修任務(wù)。324 監(jiān)控室值班員職責(zé) 負(fù)責(zé)監(jiān)控住宅區(qū)監(jiān)控系

22、統(tǒng)的運(yùn)行，收集治安信息，確保版號(hào):1修改狀態(tài):A 3.0 組織機(jī)構(gòu)及資源第5頁(yè) 共6頁(yè)日 期住宅區(qū)安全。1. 熟悉住宅區(qū)的周圍環(huán)境及人員情況，掌握監(jiān)控系統(tǒng)器材的布置、性能及其監(jiān)控范圍；發(fā)現(xiàn)可疑情況及時(shí)通知相關(guān)人員處理。2. 受理業(yè)主（住戶）的治安投訴，作好記錄，根據(jù)輕、重、緩、 急情況，采取相應(yīng)措施轉(zhuǎn)達(dá)相關(guān)部門處理。3. 值班時(shí)間不得隨意離開值班室， 不準(zhǔn)看書報(bào)，不準(zhǔn)與他人聊天， 不準(zhǔn)吸煙、喝酒，不準(zhǔn)瞌睡，不準(zhǔn)擅離崗位。4. 非工作所需嚴(yán)禁私人占用電話，制止非值班人員進(jìn)入值班室。5. 嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，做好值班記錄和交接班手續(xù)。6. 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。保潔員職責(zé)1. 佩帶工作證，按規(guī)定

23、著裝。2. 按時(shí)對(duì)自己責(zé)任區(qū)的地面、樓梯及公共設(shè)施進(jìn)行保潔，并達(dá)到 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求。3. 完成保潔責(zé)任區(qū)的保潔任務(wù)，做好垃圾收集、分類清運(yùn)工作。4. 利用非工作日時(shí)間，定期對(duì)空調(diào)風(fēng)口、天花、照明燈具、門 窗、窗簾、辦公設(shè)施等進(jìn)行清潔，使之保持整潔。5 .接受管理員的保潔工作檢查，改進(jìn)不合格服務(wù)。6 .正確使用和保管清潔物品和工具。7 .努力學(xué)習(xí)清潔業(yè)務(wù)技術(shù)，提高技能。326綠化工職責(zé)1.佩帶工作證，按規(guī)定著裝。2 .做好對(duì)花木的松土、施肥、澆水、補(bǔ)苗等工作。版號(hào):1修改狀態(tài):A 第6頁(yè) 共6頁(yè)日期3 . 及時(shí)對(duì)花木、草坪進(jìn)行修剪、整形，做到造型美觀、景觀豐富4. 對(duì)修剪整形的樹枝、雜草等及時(shí)清

24、理。5. 防治花木病蟲，保證花木長(zhǎng)勢(shì)優(yōu)良，不污染環(huán)境。6. 負(fù)責(zé)消殺工作的實(shí)施、檢查，保證周圍環(huán)境無(wú)蟲害，綠化植物無(wú)病蟲害。7.接受公司管理員的檢查，改進(jìn)不合格服務(wù)8.正確使用和保管綠化施工用具。9.努力學(xué)習(xí)綠化業(yè)務(wù)技術(shù)，提高技能。三、管理運(yùn)作制度（文件目錄）1、管理處工作手冊(cè)2、消防工作手冊(cè)3、保安工作手冊(cè)4、維修工作手冊(cè)5、智能化設(shè)施設(shè)備管理工作手冊(cè)6、機(jī)電設(shè)備工作手冊(cè)7、清潔綠化工作手冊(cè)四、1ISO9002國(guó)際質(zhì)量體系文件1、物業(yè)部工作文件2、工程部工作文件3、保安工作文件4、清潔綠化部工作文件5、程序文件6、質(zhì)量手冊(cè)7、質(zhì)量體系表格第二節(jié)檔案建設(shè)管理系統(tǒng)化、管理化、電腦化地建立物業(yè)檔案

25、與管理，是物業(yè)管理工作的 重要組成部分，也是實(shí)施管理的有力依據(jù)。物業(yè)管理者履行物業(yè)管理名同 實(shí)驗(yàn)樓的物業(yè)管理檔案建立的實(shí)行文本原始資料與電腦管理并舉的方式， 按照建設(shè)部關(guān)于修訂全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn) 及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。將收集的管理資料細(xì)分，做到 分類整理，易于查閱。使檔案管理真正為管理服務(wù)。檔案資料管理的流程圖檔案資料分類意圖類別資料內(nèi)容基礎(chǔ) 管 理工程建筑產(chǎn)權(quán)資料1、規(guī)劃圖紙、項(xiàng)目批文、用地批文2、建筑許可證、投資許可證。開工許可證3、拆遷安置資料、丈量報(bào)告4、相關(guān)驗(yàn)收批文工程技術(shù)資料1、紅線圖、總平面圖2、地質(zhì)勘察報(bào)告、開竣工報(bào)告、圖紙會(huì)審 報(bào)告3、工程合同、工程預(yù)決算4、工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核算單5、竣工圖：A單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖B附屬工程及地下管網(wǎng)竣工圖6、房屋土建及裝修、供配電、給排水、電 梯、空調(diào)、采暖、弱電、消防及智能化竣工 驗(yàn)收證明書7