1、土地資源管理專業土地估價實習案例評估案例一1、 估價對象概況某公司于1995年11月以有償出讓方式取得 A地塊50年使用權并于1996年 11月在此地塊上建成建筑物 B,當時造價為每平方米1200元；其經濟耐用年限為 55年，目前該類型建筑重置造價為每平方米1500元，殘值率為10% A地塊面積450平方米，建筑面積為400平方米，目前該建筑全部出租，每月實收租金為10000 元。據調查，當地同類建筑出租租金一般為每月每平方米30元，土地及其房屋的還原率分別為5%口 6%每年需要支付的土地使用稅及房產稅為每建筑平方米20元，需支付的年管理費用為同類建筑年租金的4%年維修費用為重置價的2%年保險

2、費為重置價的0.2%。2、 估價要求試根據上述資料估算A地塊在1999年11月的土地使用權價格。評估案例二某不動產的土地使用權通過有償出讓方式取得，占地面積為10000平方米，出讓年限為50年，容積率為3。根據當地市場資料用比較法評估的宗地在 2000年8 月50年期土地使用權價格為每平方米 600元（容積率為1時）。根據當地資料， 容積率每增加1,地價增長60%該飯店每月的客觀凈收益為 11萬元。已知土地 還原率為6%該飯店的建筑還原率為8%試評估房屋（飯店）的總價格。評估案例三（1）估價對象概況。在某一城市，需要評定的地塊為H,現在收集到與待估地塊條件類似的7宗土地，條件如下表：項目宗地成

3、 交價交易時 間容積率位置比 較形狀比 較區域因 素比較個別因 素比較A58019871.30-5%00B62019881.23%00-4%C66019881.40-2%00D70019891.400-3%0E68019891.300%3%0F73019901.22%0-5%0G74019901.300%0%-3%H19901000%0現假設該城市地價指數以1987年為基期，每年增長數同1987年相比增長率為12%對于容積率，此類型地塊的最低容積率為1,根據統計分析，該城市此類型地塊的土地，當容積率每增加 0.1 ,宗地單位地價比容積率為時地價增加5%對位置、形狀、區域因素、個別因素對地價的修

4、正，都與待估地塊比較，表中的數 字為負的，表示成交宗地的條件比待估宗地條件好；數值表示對宗地地價所修正 幅度。(2)根據上述條件，試計算90年宗地H的評估價格。評估案例四1、估價對象概況。某城市內，有一宗住宅用地需要評估，現根據當地條件， 選擇了與之類似的四宗已經成交案例，幾宗地塊的交易情況與待估地一致，其他 條件比較如表1。對區域因素和個別因素對地價的影響， 待估地塊條件與案例地塊條件比較結果 如表1,表中數字為正值，表示待估地塊優于成交地塊，數字大小表示優劣幅度。又知該城市地價指數在1993年1月為100,以后每月上漲一個百分點，容積率 修正系數如表2表1:項目待估土地案例A案例B案例C案

5、例D用途住宅住宅住宅住宅住宅成交日期1994.11993.11993.121994.81993.4成交價格（兀/M2）1200130014001000容積率23342區位置0-2%-3%0-3%個基礎設施 大0-1%-2%2%0%素交通0-2%03%-2%個地勢0-2%1%0-2%2 形狀03%0%5%-4%因素其他0-3%-3%0%-2%表2:容積率12345修正系數11.82.43.03.52、請按以上條件，估算該住宅用地在1994年10月的單位地價評估案例五1、估價對象概況待估宗地為七通一平的待建筑空地，已經得到規劃許可修建寫字樓，允許總建筑面積為8000平方米，土地使用權年限為50年，

6、現在招標出讓。2、估價要求某開發公司希望參加與此地地塊投標， 要求估算其目前所能投標的最高地價額 度。3、估價過程（ 1）選擇估價方法（ 2）確定最佳開發利用方式（ 3）市場調查，確定建設期、開發價值和投入成本等。根據該開發公司所進行的市場調查和項目可行性分析顯示，該項目建設開發周期為2 年，取得土地使用權后即可動工，建成后即可對外出租，出租率估計為90%，每建筑平方米的年租金預計為300 元，你出租費用為年租金的25%。建筑費用和專業費用預計每建筑平方米為1000元， 建筑費用和專業費用第一年投入總額的40%， 第二年投入其余的60%，目前借貸資金的年利率為12%，當地不動產綜合還原率為8%

7、， 取得土地使用權的法律、估價及登記費用為地價的3%，該開發公司要求的總利潤不得低于所開發不動產總價的15%。評估案例六1、 估價對象概況某開發商已經取得某宗地70 年土地使用權，該宗地為七通一平空地，面積為 2000 平方米，土地價格為600 萬元。取得土地使用權過程中所支付的法律、估價及其登記費用為地價為地價的2%。 城市規劃規定該地塊用途為住宅，最大容積率為4。2、 評估要求估算該開發公司在該項目開發建設中的預期利潤。3、 估價過程（ 1 ）該宗地為待開發空地，適宜采用剩余法估價。（ 2）根據規劃要求，該宗地最佳利用方式為修建住宅，容積率為4。（ 3）根據該開發商的市場調查和項目可行性研

8、究報告顯示，該項目工程在取得土地使用權后3 個月即可動工，建筑時間為2 年，建成后即可全部售出，根據目前的市場行情，住宅售價預計為3000 元 /平方米，建筑費用和專業費用預計為1000 元 / 平方米，在建筑期間的投入情況為：第一年投入40%，第二年60%，目前資金貸款年利率為12%，不動產銷售的稅費為不動產總價的6%。評估案例七1 評估對象概況某開發公司已經取得某宗地50 年土地使用權，該宗地為七通一平空地，面積10000平方米， 地價及相關的法律、估價等費用為3000000元，城市規劃規定該宗地用途為工業廠房，最大容積率為1。2、評估要求確定該開發公司在該項目中的建筑費用及專業費用的最高

9、控制標準。3、已知條件根據該開發公司的市場調查和項目可行性研究顯示，該項目工程在取得土地使用權后即可開工，建筑時間為2 年，建成后即可全部出售，根據目前的市場行情，同類工業廠房的售價預計每平方米為1300元，開發資金的投入為均勻投入，當地目前貸款年利率為12%，開發商要求的利潤為不動產總價的18%，不動產銷售的稅費為不動產總價的6%。評估案例八1 估價對象概況某征地、安置、拆遷及青苗補償費用為每畝6 萬元，征地中發生的其他費用平均每畝為2 萬元，土地開發費用平均每平方公里為2 億元，當地銀行貸款年利率一般為12%，每畝征地完成后，土地開發周期平均為兩年，且第一年開發投資額一般占全部開發費用的3

10、0%，開發商要求的投資回報率一般為15%，當地工業用地出讓增值收益率為10%。2、根據上述資料評估土地單價。評估案例九某開發區土地總面積為5 平方公里，現已經完成七通一平開發建設，開發區內道路、綠地、水面及其他公共設施占地1.5 平方公里。該開發區現在擬出讓一宗工業用地，出讓年限為50 年，土地面積為10000平方米。根據測算，該開發區每畝征地費用平均為5 萬元，完成一平方公里的開發需要投入2 億元。一般征地完成后， “七通一平”的開發周期為兩年，且第一年的投資額占總開發投資的40%，全部土地投資回報率為20%，土地出讓增值收益率為20%，當年銀行年貸款利息率為 10%，土地還原利率為 7%。

11、試估算出讓該宗土地的單位面積價格和總價格。案例一解： （1） 該宗土地與房屋出租，有經濟收益，適宜采用收益還原法進行估價。（2）計算出租總收益：30*400*12 = 14400（元）（3）計算出租總費用：年稅金=20*400 = 8000（元）年管理費=30*400*12*4%= 5760（元）年維修費=1500*400*2%= 12000（元）年保險費=1500*400*0.2% = 1200（元）房屋年折舊費=1500*400* （1-10%） /49 = 11020.4（元）（4）計算房屋出租年純收益：房屋現值=1500*400-11020.4*3 = 566938.8（元）房屋年純收

12、益=566938.8*6%= 34016.3（元）（5）計算年土地純收益= （2）-（3）-（4）= 144000-37980.4-34016.3 = 72003.3（元）(6) 確定1999年 1 月的土地使用權剩余使用年期為46年，因此土地使用權價格為1287423.79( 元 )案例二解： (1) 估價對象簡介：某不動產的土地使用權通過有償出讓方式取得，占地面積為1萬m2出讓年限為50年。該宗地上有一座飯店。在 2000年8月尚可有效使用 50 年，容積率為3。據當地市場資料用比較法評估的宗地在2000 年 8 月 50 年期土地使用權價格為每平方米600 元 ( 容積率為1 時 ) 。

13、據當地資料，容積率每增加 1， 地價增長60。該飯店每月的客觀凈收益為11 萬元。 已知土地還原率rl=6 ，該飯店的建筑還原率取r2=8%。(2) 估價目的：評估房屋(該飯店 )的價格。(3) 估價期日：2000年 8 月。(4) 估價方法：采用收益還原法測算房價。(5) 估價過程：計算房地年純收益：房地年純收益：11萬元/月X 12月=132萬元/年 計算土地價格：土地總地價：600元/m2X 10000m2< 2.2(容積率修正 尸1320萬元計算土地年純收益：(收益還原法基本公式的逆運算，p=a/r x 1&mdash1/十r)n )計算房屋年純收益：房屋年純收益：房地產

14、年總純收益 &mdash土地年純收益=132-83.75=48.25 萬元 年計算房屋價格：( 同計算土地價格的公式一樣)案例三解：土地估價過程：計算該城市地價指數按給定的條件，該市的地價指數；計算該城市容積率修正系數：按條件，該市的容積率；計算位置、形狀、區域因素、個別因素對地價的修正；按條件，以待估宗地的條件為標準，因素條件指數計為；，表中數字為負的， 則表示； 比較案例的因素條件指數小于100；期日容積率位置形狀區域因個別因修正修正修正修正素；A. 580X136/100 X 100/115 X 10;計算該城市地價指數按給定的條件，該市的地價指數為表計算該城市容積率修正系數：按

15、條件，該市的容積率修正系數為表計算位置、形狀、區域因素、個別因素對地價的修正。按條件，以待估宗地的條件為標準，因素條件指數計為100，則表中數字為正，表示比較案例條件比待估宗地好, 其條件指數大于100，表中數字為負的，則表示比較案例的因素條件指數小于100。計算各案例宗地修正后的價格期日 容積率 位置 形狀 區域因 個別因 修正 修正 修正 修正 素修正 素修正A. 580X 136/100 X 100/115 X 100/100 X 100/95 X100/100 X 100/100=722. 01（元 m）B. 620 X 136/112 X 100/110 X 100/103 X 10

16、0/100 X 100/100 X 100/96=692 . 17（元 m）C. 660X 136/112 X 100/120 X 100/100 X 100/98 X100/100 X 100/100=681. 49（元 m）D. 700 X 136/124 X 100/120 X 100/100 X 100/100 X 100/97 X 100/100=659 . 57（元 m）E. 680 X 136/124 X 100/115 X 100/100 X 100/100 X 100/103 X 100/100=629. 64（元 m）F. 730X 136/136 X 100/110 X

17、100/102 X 100/100 X 100/95 X 100/100=684. 87（元 m）G. 740X 136/136 X 100/115 X 100/100 X 100/100 X 100/100 X100/97=663. 38（元 m）222222評估宗地H的地價。將收集的宗地進行修正后，各宗地地價偏差不大，故采用算術均數計算宗地價格。H. （A+B+C+計 E+F+G戶7=676. 16（元/ m2）所以，宗地 H在1990年時的地價為676 16（元m2）。案例四解：根據所給條件：1993 年 1 月的地價指數為100，以后每月上漲一個百分點，則當地的地價指數如下表：計算各案

18、例地價修正后的價格：A: 1200X100/100X1 12/100X1. 8 / 2 . 4X100/95 X100/98= 1082.70 （元/M2）B: 1300X100/100X1 12/1 1 1X1. 8 / 2 . 4X100/95 X100/98= 1056.70 （元/M2）C: 1400X100/100X1 12/1 1 9X1. 8 / 3 . 0 X 1 00/10 5X 1 0 0/ 1 0 5=717.09 （元/M2）D: 1000X100/100X112/103X1. 8/1. 8 X100/95 X100/92=1244.14 （元/M2）確定待估地塊單價=

19、1/4 （A+B + C + D） =1025.16 （元/M2） 案例五 解：取地價。標準答案：地價測算公式如下：地價 =不動產總價-建筑費 -專業費 -利息 -利潤 -稅費 -開發商利潤測算不動產總價，采用收益還原法，使用年期為 50年，開發期2年，可取得收 益年限為48年。不動產出租年純收益=300X 8000X 90%X （1-25%） =1620000（元）不動產總價=1620000/8%1-（ 1+1/1+8%） 48=19746401（元） 建筑費及專業費= 1000X 8000=8000000 （元）總利息=地價 X （1+12% 2-1+8000000 X40%< （1

20、 + 12% 1.5-1 +8000000X60%< （1 + 12% 0.5-1=0.2544 X 地價+872792 （元）利息計算采用復利計算，計息期到開發銷售完成止。地價投入經歷整個開發周期，計息期為2 年，專業費和建筑費的投入是持續不斷的，在計息時，假設各年內建筑費和專業費均勻投入，因此，年度投入量在當年的平均投入期限為半年，第一年與第二年的投入量的計息期分別為1.5年和半年。 開發商利潤=19746401X15%=297273（元）7不動產出租稅費已在確定不動產總價時予以考慮。將上述各項數據代入公式，即地價=19818245-8000000- （ 0.2544 X 地價 +8

21、72792 ） -2972737 地價 =7900872/1.2544=6298527（元）由于開發商取得場地使用權時要支付地價3%的法律、估價等專業費用，因此，開發商所能支付的投標地價額應從中扣除上述費用。開發商所能投標的最高地價款=6298527/（ 1+3%） =6115075（元）測算方式二、利息中不計地價款的利息, 不動產總價、建筑費及專業費、利潤的計算方式與方式一相同， 因此有：不動產總價=19746401（元）建筑費及專業費=8000000（元）建筑費及專業費利息=8000000X 40%x （1+12% 1.5-1 +8000000 X 60%X（ 1+12%） 0.5-1=5

22、92949.1+279842.5=872792 （元） 開發商利潤=2972737（元）代入公式即可得到該土地在開發完成時的土地價格開發完成時地價=-=19746401-8000000-872792-2972737=7900872 （元）；由于得到的價格是開發完成時的價格，即兩年后的；開發商所能支付的投標地價=6298527/ （1;案例六；解：測算開發商預期利潤； A、不動產總價=2, 000X3, 000X4=24; B、 建筑費及專業費=l , 000X2, 000X4=; C、地價及法律、估價等費用；6, 000, 000X; D 總利J息=6, 720, 000X （1 + 12%）

23、; =2=7900872（元）由于得到的價格是開發完成時的價格，即兩年后的價格，則，場地當前價格=7900872/（ 1+12%） 2=6298527（元）開發商所能支付的投標地價=6298527/（ 1+3%） =6115075（元）案例六解：測算開發商預期利潤A、不動產總價=2, 000X3, 000X4=24, 000, 000（元）B、建筑費及專業費=l, 000X2, 000X 4 = 8, 000, 000（元）C、地價及法律、估價等費用；6, 000, 000X（1十12%）= 6,720,000 （元）D、總利息=6, 720, 000 X （1 + 12 % ）八2.25 1

24、+8 , 000, 000X 40% X （1 + 12 %）八1.5 1+8, 000, 000X60% X （1 + 12 %）八0.5 -1）=2,824,603 （元） 注：地價計息期為2 年 3 個月即2 25 年。E、銷售稅費=24, 000, 000X 6%= 1, 440, 000（元）F、將上述數據代人公式，則：開發商利潤=24, 000, 000 8, 000, 000-6,720,000 -2,824,603 1, 440, 000 = 5,015,397（元）利潤占不動產價的百分比=5,015,397/24,000,000 =20.90 %利潤占開發總成本的百分比= 5,015,397/(8,000,000+6,720,000+2,824,603+1，440, 000)=26.42%由上述測算可知，該項目投資回報良好，預期利潤可觀，項目可行。案例七解：假設建筑費及專業費的